业主投诉全文

随着我国住房制度改革的不断深入，在住房商品化和住房管理商品化的“两化”过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业费收缴率不足值得关注。 一、纠纷的类型

1、业主以各种理由拖欠物业管理费用。

业主因种种原因不满物业公司的管理而拒付物业管理费引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主以种种理由行使抗辩权。如：原告上海市杨浦区一物业公司诉被告田某等七人一案，田某等人认为物业公司未能全面履行其义务，在维修、保洁、绿化等方面均存有问题，不同意支付物业管理服务费用，物业公司遂诉请要求业主支付管理服务费；在另一案中，业主辩称原告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水、窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。 2、业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。

此类纠纷也较为常见，如某物业公司诉谢某等人一案，该案中业主在平台上搭建卫生间，拒绝拆除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业委员会诉张某案，由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。 3、因物业管理收费标准不规范而引发诉讼。

因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业管理有限公司诉李某一案，被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，还有一般的商品房。2001年1月起，被告未交纳物业管理费。原告遂诉至法院，要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。 4、业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费。

因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业管

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理服务有限公司诉被告董某一案，原告与案外人凯通公司于1998年签订了前期物业管理服务合同，凯通公司委托原告对天馨花园的商品房进行前期物业管理，在该合同约定的服务期限届满后，开发商凯通公司未与原告重新签订物业管理服务合同，但原告仍对物业进行了管理。被告董某以该物业小区至今未成立业主委员会等原因进行抗辩，拒绝承担后期的物业管理费。

5、物业公司中标后未签订物业管理合同，因认定标准不一而致纠纷。 如原告侨阳公司诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由侨阳公司受上海侨益房地产有限公司的委托对阳明新城实行物业管理，物业管理费为建筑面积每平方米人民币8.00元，并根据实际情况调整，委托管理期限为3年，后侨阳公司将物业管理费调整为每建筑平方米3.50元。2001年4月，阳明新城小区成立业主委员会并决定招标选聘物业管理公司。侨阳公司以每建筑平方米3.00元中标，但未与业主委员会签订合同。故此，丁某其后未再向侨阳公司支付物业管理费。后众业主要求侨阳公司自其中标之月起按投标价3.00元／平方米收取物业管理费。侨阳公司诉至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的标准物业管理费及滞纳金。

6、因业主委员会工作人员私分维修基金导致纠纷。

如原告万峰业主委员会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主委员会第一届委员，从1998年起任职，1999年2月，朱某领取了小区建设奖励费1000元。2001年，万峰小区一期业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励费未经业主代表大会决议通过，且维修基金不可擅自动用，应予退还，并于2001年6月向朱某送达要求返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，万峰业主委员会遂诉诸法院。一审法院判令朱某限期返还万峰业主委员会1000元并支付利息。

7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃，业主要求房产商承担赔偿责任。

如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营有限公司、上海富苑物业管理有限公司一案。该案中房产公司与原告签订的购房合同附件中对安全系统作了明确的约定。2001年5月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告

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所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘请的上海富苑物业管理有限公司在小区张贴了《安民告示》，明确告知了小区的智能技防设施的现状，以引起业主警觉，告诫业主作好防范工作。后佳泰花园小区发生多起盗窃事件。原告遂向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元。原告起诉至法院，要求佳泰公司和上海富苑物业管理有限公司共同赔偿其损失。 二、纠纷的成因

1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政，职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾的激化。

2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明确规定，在1994年3月30日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在审判实践中面临许多问题。

3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可

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能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。

4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收费标准，收费标准的确定方式亦不相同。对于一个居住小区都是相同性质的房屋，这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。 5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体，是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。 6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。

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物管“父子兵”引来纠纷不断

物业公司和业主之间的纠纷，近年来逐渐成为市民投诉的热点：业主认为物业公司收取的费用不明不白，服务水平低下；而物业公司则认为少数业主故意闹事，由此造成业主与“管家”关系剑拔弩张。而开发商和物业管理公司“父子兵”的关系，更加深了矛盾，由此引发的纠纷不断。

近日，位于福田区的××广场部分业主向本报投诉称，负责该广场物业管理的深圳市××地产有限公司物业管理分公司，未按照有关规定定期公布帐目，擅自扩大收费范围，向业主收取托管费和水表使用更换费，提高电价，并且在催费单中“警告”说：若拖欠物业管理费将被停水停电。

双方各种矛盾的日积月累，部分业主联合聘请律师，出具律师函，暂缓缴纳各种费用。

收费有没有谱？

“不久前，我们20多户业主曾经聚在一起，召开会议，准备组织××广场的大部分业主联名，要求物业管理公司立即公开财务收支帐目，通过相关法律途径审计财务帐目，同时暂缓向物业管理公司缴纳各种费用。但直到现在，物业公司还没有向我们公开财务收支帐目。”

7月30日，记者来到××广场，业主吴先生这样告诉记者。 记者注意到，××广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。 “正常情况下，物业公司每隔3个月应该向业主公布一下帐目收支情况，但自从1997年入伙以来，我们从未见过帐目公示。”

据了解，××广场大部分业主们不满的是：物业管理公司长时间不公开帐目，没有独立帐户，收支不透明；××广场自1997年入伙以来，存在大量自用和空置房，开发商没有缴纳过管理费，也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修基金。

另外，业主们反映水费、电费没有抄表到户，供电部门从去年11月起执行的普通用电中商业类用电电费标准为每度0.89元，但管理处收取的电费却是每度1元，去年更是每度1.1元；停车费随意收取，从200元、400元到450元各种标准参差不齐。此外，管理处服务态度较差，去年4月，一户业主本来应缴电费2069元，却被扣去了62070元，相差6万多元，当业主要求退钱时，管理处

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称没有钱，几经周折，才分5次将钱退回。 业委会管不管事？

许多业主反映，××广场业主委员会多年没召开业主大会，“业主委员会形同虚设”，“业主委员会的成员没有经过公开选举”，“90％的业主不知道业主委员是谁”。

对于管理处存在的问题，部分业主反映，他们每次向业主委员会反映时，业主委员会负责人总是避重就轻，特别是要求公开财务帐目时，负责人便转换话题，最近一段时间手机经常关机，协商有关问题时连人都找不到。

在调查中了解到，业主们意见比较大的是××广场管理费收得高，比如写字楼，业主每平方米每月要向管理处上交8元的管理费，按照深圳市物业管理服务收费指导标准，每平方米每月收取8元管理费的写字楼，仅在文化设施方面，每年就要求举办4次以上的文体活动，但××广场只有游泳池和乒乓球室可供业主活动，而且业主活动中心设在地下室，几乎没有任何设备。 “管家”自有说法

针对业主反映的情况，记者走访了××地产有限公司物业管理分公司。 公司有关负责人向表示，部分业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问题，而电价之所以较高，是因为××广场属于大量用电户，要在供电部门规定的基本电费每度0.89元的基础上加上大量用电费每度0.11元。停车场收费不同，是因为对住宅楼业主和写字楼业主采用不同的收费标准。至于收取托管费和水表使用费的问题，该负责人表示，他们是按照以前的政策收取的，并不清楚现在的规定，他同时承认确实在催款单上写过对拖欠管理费的业主要停水、停电“处罚”。 记者随后向供电局了解有关情况，该局一位工作人员告知并没有在大量用电基础上加收0.11元／度的规定。同时，这位负责人表示，从去年开始，因不交物业相关费用或其他违规行为，拒不改正的，物业管理单位无权对其实行停水停电行为，也不能以停水停电相恐吓。

对于业主意见最大的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳管理费的问题，物业管理公司负责人解释称：该物业管理公司其实是××地产有限公司的下属公司，并非法人单位，也没有独立帐目，因而无法公布物业管理分公司帐目，开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的管理费，只是帐目上无法显示，

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作为一家国有企业，这属于历史遗留问题，同时他们也正在清理帐目，力争给业主一个交代。

对于部分业主拟发放对物业管理公司的调查表，物业管理公司负责人表示，这些业主是在进行“诽谤”公司的行为，他们有权利进行阻止。 “父子兵”应分家

据了解，深圳××地产有限公司下属的物业管理分公司作为乙级物业管理公司，的确具有管理××广场的权利。但根据2002年修改过的《深圳市业主委员会规则（试行）》、《物业管理委托合同》示范文本和《业主公约》，只有供水供电单位有权作出停止向用户供水供电的决定，对于业主的违约违规行为，物业单位只能通过其他合法方式追究其法律责任。对业主的合法调查活动和日常交流进行干预、横加阻拦，甚至威胁都是不合法的。

市住宅局有关部门负责人表示，像××地产有限公司这样作为楼盘开发商，再成立一个下属的物业管理公司来进行管理的现象，在深圳十分普遍，这也是物业管理市场不规范、不成熟的表现。目前，深圳现有的物业管理企业不少依附于房地产公司。这种“父子兵”的体制，很大程度决定了物业管理要依附、受制于发展商或所在单位，没有引入竞争机制的物业管理模式，可能会带来帐目不透明、服务质量较低等各种问题。

据悉，××广场第一届业主委员会是1998年9月成立的，目前，该业主委

员会已经向福田区建设局发了换届选举的函，正准备换届选举工作。福田区建设局物业管理科一位负责人告诉记者，一般情况下，小区第一届业主委员会的成立，主管部门都要参与主持，以后换届选举主要由上届业主委员会、居委会和辖区民警共同主持。鉴于××广场部分业主对上届业主委员会意见比较大，为了使换届选举工作“公开、公平、公正”进行，区建设局物业管理科的负责同志届时将参加换届选举筹备会议，并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议，以期解决业主和管理处、业主和业主委员会之间的矛盾。

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北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例

几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇幅也不长，但仍引起很多人的注意——北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。

“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法 庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。

“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。 ●业主在说

手中握有几大叠材料

8月22日晚7时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适度并有水带环绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大厅。

在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大部分业主代表不在小区。

“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是滚动开发，当时小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项费用，大部分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依据的这个标准就是北京市物价局196号文件。”王女士手中握有几大叠材料，这是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的

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每平方米3.15元／月的物业费表示出怀疑。 物业收费超出了相关规定

而怀疑的初始，在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。“比如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括26层、22层和14层的楼的面积全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费用。再比如公共电视天线费，196号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的费用变成每平方米每月0.33元。那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每个月交1.8元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。”

“而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨10%到25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的1号楼和2号楼才获得优秀小区的资质。”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。 经常进行模拟法庭诉讼练习

为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内，欧陆经典一案法院用时70天。 跟70天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。“一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜呀！”王女士说到此处感慨非常。

而诉讼中另一个值得注意的细节，是201户业主原告在诉讼过程中曾经几度改变——先是最开始的203户；然后减为200户，3户撤诉；最后有1户撤诉业主重新起诉，原告方最终确定为201户。对于数字的改变，业主代表张先生认为是物业管理公司的分化和瓦解：“最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。” 很多人觉得胜诉把握不大

最让王女士记忆深刻的，是当初组织200多户业主时的艰难。“我们一户一

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户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示，案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不愿再当了。” 我们也能理解物业的难处

尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开始，两位业主代表就在反复强调：“其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法，我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。” ●物业在说

这是我们第一次败诉

熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。“应该说，中海物业在北京乃至全国物管行业中的地位是举足轻重的，即使称不上第一，也是名列前茅。”一位物管行业内部人士说。

当记者询问：“对于中海物业来说，因物业管理费超标而与业主对簿公堂却以败诉为终，这在贵公司历史上是否罕见？”中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉讲：“对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。” 收费降了服务质量肯定要降

物业公司的陈副总经理和吕律师表示，事情到了现在这种地步，物业管理费肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。“如果我们收2块6的物管费，那我们的服务水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。” 此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为18

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万平方米，保安费即使按照0.2元的标准收每月也只有36000元。而每个保安员的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为1200元每月，这在全北京市都是相差无几的。所以36000元的保安费只能请30多个保安，若是按照物价局0.16元的标准连30个也请不到了。 ●律师在说

业主团结是胜诉的重要原因

“那个小区里高人很多，搞法律的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问题。他们再找来物价局的相关文件相对比，问题就更加明显了。他们在组织过程中也很团结，这是能够胜诉的重要原因。”为业主代理诉讼的于启波律师这样解释欧陆经典小区业主的特殊性。

业主代表则这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。“当然，物业公司提供的各种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。” 物业公司今后的路怎么走

欧陆经典业主代理律师于启波则认为，尽管业主已经通过法律途径使物业公司退回多收的物管费，但这个费用其实是和业主们这段时期欠物管公司的费用相抵的。业主最后能拿到手里的钱也就是当初起诉时交纳的50元诉讼费。而对于物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管定下什么样的收费标准，要想取得广大业主们的认可，都是十分艰难的。

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201户业主告赢知名物业 北京二中院判决物业退还超额物业费

据报道，因为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区201户业主将物业公司告上法庭。北京市二中院日前判决知名物业管理公司——北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。

1999年至2002年间，201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。物业公司之后按每平方米3.15元收取物业管理费。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距较大，故要求法院确认原收费标准无效。

诉讼过程中，业主因拖欠热力费用被停止供应热水，而物业公司在小区中张贴了不利于业主的告示。在法院的协调下，有关部门恢复热水供应，物业和业主均表示不采取过激行为，依法解决纠纷。

法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%，实为搭车涨价。

业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为他们对胜诉的把握不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的。

——业主代表王女士

对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。事情到了现在这种地步，物业管理费肯定

是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。如果我们收2块6的物管费，那我们的服务水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。

——中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉

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业主封阳台未用无框玻璃 物业破门演全武行

小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃，业主姜先生出于安全考虑，还是在阳台安装了塑钢窗。可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力？ 姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年3月起开始对房屋进行装修。在此之前，小区物业公司为规范装修管理及小区外立面的整洁、美观，曾贴出告示，要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购房屋位于10楼，出于安全及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装了塑钢窗。

今年5月21日，物业人员未经姜先生同意，就擅自闯入姜先生的家，将其安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后，他与物业交涉，物业却坚持要求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。姜先生感到其合法权益受到了侵害，遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告归还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师费1000元。

审理中，物业罗列出《上海市商品房预售合同》附件中“住宅使用公约”、“小区装修管理规定”、“小区物业管理条例”及2002年10月25日物业公司出具的告示等证据，认为其作为物业管理企业，有权对业主装修房屋活动进行指导和监督，如遇违反物业装修制度的情形，根据有关规定、公约及为了整个小区业主的共同利益，他们有权采取相应措施制止，故请求法院驳回原告诉请。 法院审理后认为，物业管理企业虽有权对业主装修住宅活动进行指导和监督，对违反住宅使用公约的行为可采取制止、责令限期改正等措施，但相关法律规定并未赋予物业公司有采取非常措施的权利。现被告未通过法律程序解决原告安装塑钢窗问题，却擅自闯入原告房屋内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，已侵犯了原告的合法权益，应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失，因未能提供证据，故不予支持。据此，法院作出一审判决，判令物业公司向姜先生归还塑钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。

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物业移交出问题 小区无人管 控江一村一团糟

杨浦区控江一村的蒋老师来电反映：“炎夏高温，大家都设法节电，但小区的路灯大白天都开着。”该小区另一位居民反映：“下水道堵塞，一楼的抽水马桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上„„”

昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记者来到“控江一村物业管理站”，进屋才知早已人去楼空。

原来，四平物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管，成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。

下午，记者与四平物业公司的张小姐电话沟通。她说：“按照协定，从8月

1日起就应该移交延吉物业管，但进展不顺，我们会尽快协调。路灯不关的问题，我们已协调好了。”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说，问题出在移交上，正在设法协调。

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都是水惹的祸

——业主怒上法庭状告华侨城物业管理公司，索赔14万

因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，损坏业主近百张字

画，其中有30多幅是名人字画，为此，业主将小区物业管理公司告上法庭，索赔14万。

水池不通水渗房间

昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发现崔先生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直通向客厅。在这间房间的外面，有一个长4米、宽1.5米和深1.5米的排水池。在客厅内，还放着不少发霉的画。

崔先生告诉记者，今年6月14日下午5时左右，他在厨房做饭，外面下着暴雨。无意中他抬头一看，见客厅的木地板中渗出一股黄黄的水流。崔先生大为不解，客厅下面没有水管，为何无端渗水呢？

崔先生走过去用脚踩木地板，发现餐厅和放画房间的木地板都在往外渗水，放画房间靠水池一侧水冒得最多，地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急忙给管理处打电话，一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。

经过十多分钟的查找，崔先生才发现自己房外有个排水池，排水池中全部积满了水。崔先生跳进1米多深的水池中，发现下水口被杂物堵住，积水无法排走。崔先生找来一根铁管，捅开水池的下水道，才将积水排去。水排走后，崔先生一看，原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀，杂物因此堵住了下水口。 近百幅字画遇水损坏

“北边这间房间全是用来放画的，有近百幅字画遇水后发霉，其中30多幅名人字画。”崔先生疏通水池下水道回到房间后，才发现整个房间里花费1万多元装修的木地板几乎全部浸湿。尤令人痛心的是，崔先生和老伴当宝贝一样珍藏的近百幅字画渍水而遭到毁坏。崔先生说，他是南山区作家，爱人是一位画家，他们专门把这间房间当作藏画室，为了保护这些藏画，他们还专门做了一个箱子。 事情发生后，管理处的人员来到他家里，对崔先生的损失表示“同情”，并称下水道被堵纯属意外，但物业管理不应为此承担责任。

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随后，崔先生与管理处交涉过3次，对方仍不肯承担责任。无奈之下，崔先生委托律师向管理处发出律师函，对方才主动约崔先生协商此事，但答应只赔偿5000元。

管理处认为业主也有责任

记者来到华侨城物业管理公司中旅广场管理处，管理处两位不愿透露姓名的负责人称，小区是10年以前规划的，在3楼崔先生房间东面有一个下水池。这个下水池设计得不太合理，有可能不符合排水要求。6月份暴雨期间，管理处曾做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。因为水池地点不太合理，巡查人员没能及时发现水管堵塞。

“事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。”一位负责人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没关好导致藏画受损。

这两位负责人表示，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不该将画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。 作家怒上法庭索赔14万

崔先生气愤地表示，事发后，由于管理处一直不积极处理此事，他也没办法修复房子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其不便。因为收藏多年的书画作品受到不同程度的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。

为此，崔先生一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿100多幅字画装

裱费、36幅名人字画和木地板等损失共计14万元。

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水管“发神经”电脑惨遭殃 受淹公司与管理处就责任问题各执一词

前天晚上10时许，福田区泰然工贸园苍松大厦9楼发生一起“水灾”事故。该大厦因水管管道爆裂，紧急关闭阀门。待维修好后，910室的安斯达电子公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损失均在数万元以上。事因突然停水而起

昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。一走进安斯达电子公司的门就看到，该公司几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单据。

据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。事后得知，是一家公司在装修时将供水管道弄破了，管理公司将供水阀门关闭。朱先生说，在停水前物业管理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有关闭，流了十几个小时。

朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说，办公室的积水有十几厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被水浸泡。见此情景，朱先生急忙打开仓库，发现里边存放的电子元件和几十部电话机也全部泡在水中。朱还说，大水从他们公司一直流到1楼，将楼下一家公司的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进行通知

朱先生气愤地说道，发生这样的“水灾”，大厦的保安却未积极帮忙，只顾站在旁边看热闹，就是不愿帮忙，令人气愤不已。当员工叫保安去拿些工具时，保安却一去不回头。

朱先生告诉记者，最让他们难以接受的是，发生“水灾”时大厦的保安在巡逻时已经发现，但视而不见。事后朱先生问保安为何不告诉他们时，一名保安说不知道他们的电话。朱先生十分肯定地告诉记者说，他们公司领导的手机和家庭电话管理处都有记录，只要负责一点，这样的事情完全可以避免。深度浸水殃及邻里

随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司。该公司一名工作人员告诉记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板已经完全

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损毁。仓库里还有许多元器件损失还未估算。

在8楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然“砰”的一声一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电脑里了。“停水是下班时间”

随后，记者采访了物业管理一名姓刘的女士。刘女士说，当时8楼正在搞装修，因供水管道破裂，管理处紧急关闭了阀门。刘女士接着说，由于是下班时间，无法通知到业主。至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记录。 记者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上班期间。一家公司的员工说，下午5时，他们公司修门，工人师傅洗手时发现停了水。

谁是谁非，双方各执一词。安斯达电子公司一名负责人告诉记者，发生这次“水灾”事故完全是管理公司的责任，他们将通过法律渠道来维护公司利益。

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下水管堵塞 3年物业没解决 管家为何不管家

家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自2000 年下半年起就经常发生堵塞，3年里报修了无数次，都没得到根本解决。

日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着，鲜先生称从2000 年搬进那天起，下水道一直跟他们过不去，经常是“水漫金山”。而且楼上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午5、6点左右最严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3年来每次报修，维修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太细，要换掉才能根本解决问题。鲜家多次向物业提出换下水管，至今就是没有解决。

振南物业公司耀高管理处负责人称，换下水管得先打报告给公司，由工程部派人进行检修，然后向业主委员会申请资金。负责人又强调该小区在振南物业接手之前是由众欣物业管理的，众欣物业今年3月才移交给振南物业，以前的事他们不太清楚。

笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。笔者再打过去，得知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接手众欣，很多情况不了解。直到打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码，公司朱经理说会立即派人到现场解决。后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不答应，现一直在协调。

鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业管理费，为什么小小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣还是振南物业，3年时间竟无法解决？

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业主居室遭水浸 物业公司赔

[案例]

1999 年3月21日中午，某花园小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500 元。 [分析]

业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。

目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样“死缠滥打”。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。

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买顶楼装太阳能热水器 物业告业主法院判拆

去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。 在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。

张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。

法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。

日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。

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楼道灯不亮老妪摔伤 物业公司管理不善被判赔偿

家住深圳市福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严重摔伤，龚老太太认为负责路灯管理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物业公司告上法庭要求赔偿。日前，福田法院经过审理，一审判决物业公司赔偿龚老太太医疗费及精神损失费共计9千余元。

龚老太太住在该花园的15楼，据她诉称，2002年12月2日晚，她到天台上去收被单，当从天台下至17楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因为楼道路灯不亮造成的，而该小区的物业公司对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害，物业公司理应承担赔偿责任。

法院经过审理，认为物业管理公司负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应承担相应的损害赔偿责任。据此，法院根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。

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在一住宅区草丛中，工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外

晨练老人一跤跌入黑井

近日，本报民生热线接到读者来电，反映家中老人掉进小区深井里，导致全身大面积挫伤。

接到电话后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见黑色的淤血。据了解，几天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整个人就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿和臀部受伤比较严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院，老人才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，查看了老人跌倒的现场。肇事井盖掩盖在绿化带草丛中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发现。记者留意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，即使按照1.2米的井深计算，一个孩子掉下去后果也是不堪设想的。

接着，记者采访了小区管理处。管理处一位负责人告诉记者，我们接管小区的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了检查。由于部分井盖不是标准井盖，我们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的安全。前不久，小区进行消防设备更换，工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，管理处非常重视，不仅陪同老人去医院治疗还承担了住院期间全部的医药费。这位负责人还表示，管理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、踩实，并且逐一在施工井盖旁写上“危险勿近”的字样以杜绝此类事件的发生。

针对小区井盖安全问题，记者采访了有关部门。市住宅局物业处的一位工作人员告诉记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标志，一旦施工完毕应及时恢复原貌。有时候，一点小的安全隐患都有可能导致严重事故的发生，尤其是孩子和老人行为辨识能力不强，极易发生一些意外事故。作为物业管理部门，应该及时发现问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒广大市民，在小区内活动时也要注意安全，尽量避免意外的发生。

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值班保安干吗去了？

大胆小偷闯入福华新村盗窃后“就地消费”，居民质疑——

小偷撬开小区花园栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长过程小区保安竟一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来电话，讲述了这件事情。 清晨起床发现家里来过贼

据李先生称，8月1日清晨6时30分，他起床准备去锻练，突然发现家中房门大开，客厅和一间没人住的房间及储藏间里一片狼藉，所有的袋子都被翻过，杂物丢了一地。李先生意识到家里来了贼，赶紧唤醒了家人检查一下丢失的东西，所幸家中贵重物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶价值数百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白天工作辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大胆窃贼还是撬门而入。

小偷草坪聚餐保安一无所知

李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发现楼前用铁栅栏围起来的花园草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走过去一细看，吃的正是自己家昨天买的东西。李先生洗脸用的毛巾也被人擦过丢在一边。而令人恶心的是，小偷还在草地上留下了两堆屎。

闻讯赶来的保安队员从现场估计是3人作案，并发现了花园铁栅栏被撬的痕迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业管理处一直说有保安晚上定点值班巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。 物管处：值班保安要调离

昨日下午，小区保安队王队长接受记者采访时认为，李家的防盗门并没有被撬开，估计是被人用工具从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发现，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发现的。对于李家的情况，他们还会作进一步的调查。

保安队王队长表示，为了防范小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设

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了保安，对于当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗位，并视具体情况给予一定的经济处罚。

目前，福田区派出所已介入调查此事。

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多次遭遇入室盗窃大声呼救不见保安

昨天凌晨，景田南住宅小区17栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的20分钟，她们发现家中有小偷后，在窗口大声呼救也不见该小区保安出现。据了解，这是王女士4个月来第3次遭遇入室盗窃。该栋住宅楼半年来最少有4个住户发生了6次入室盗窃事件，居民们苦不堪言。

据王女士介绍，昨天凌晨5时左右，她被异响惊醒后发现客厅里有一团黑影在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口大声呼救，在寂静的黎明中喊了近20分钟，最先出现的却是200多米外的另一小区——“天一名居”的保安，随后来了7、8名附近的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在17栋楼下。 这样的经历对于王女士来说已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨时分，小偷两次采取先弄开防盗门随后进入卧室的方法行窃，所幸均被王女士发觉。每次当小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打110报警，但每当民警赶到时，保安总是还未出现。

对于王女士的遭遇，大众物业管理公司在该小区的负责人廖主任说，当王女士开始呼救时，在18栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了17栋。当记者询问，保安到了楼下为何不告知仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。

说起小区内的治安环境，居民们意见很大，他们说，零点过后从未见过保安巡逻，今年上半年该栋发生的入室盗窃就有20多次，仅现场核实的就有4个住户家里发生过6次入室盗窃事件。居民们强烈呼吁，希望有关部门尽快采取措施，还他们一个安宁的生活环境。

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入室盗窃引发凶杀案 物业公司疏防范赔偿

事件

新华社上海7月6日电 上海市二中院近日以一起由于物业公司在安全管理上的疏漏，而引发罪犯深夜入室作案致死人命的案件进行终审判决，判处该物业公司向业主徐某赔偿经济损失4万元人民币。

上诉人徐某是本市沪太路某号底层的一套层的商品房住户，两年前徐某与物业公司签订《公共契约》，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区日常进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司管理范围，物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损要承担赔偿责任。

因为该物业公司允许小区居民自行安装防盗门窗，该小区居民曾于2001年2月以安全受到威胁为由联名写信向有关部门反映。但还未等物业公司对此作出反映，一起恶性入室盗窃凶杀案却发生当年的3 月5日凌晨。罪犯曲某（现已被判处死并执行）在1时许经敞开的铁门进入该小区，后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，被徐某的女儿小徐发现后，穷凶极恶的罪犯残忍地致小徐死亡。经法院查明：当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但物业公司保安人员到现场察看后称未现异常。

徐某夫妇以物业管理合同纠纷为由向法院起诉，要求物业公司给予赔偿。市二中院根据徐某与物业公司形成的以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系，确认该公司在小区的安全防范中疏于管理，上述一系列行为已构成违约，应当合法承担违约责任并对业主徐某所造成的经济损失进行赔偿。

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保安打人轻则拘留重则判刑

市公安局出台保安员“九不准”行为规范，对相关违法违规行为明确处罚标准

继6月24日深圳警方出台了规范保(治)安队伍行为的20条规定之后，昨日，市公安局在此基础上又出台了保(治)安从业人员“九不准”行为规定。深圳市公安局保安办主任李龙文表示，警方对群众反映强烈的9种保(治)安员违法违规行为进行了明确的界定，并出台了相应的处罚规定。

据李龙文介绍，稍前出台的《清理整顿保(治)安队伍20条规定》详细说明了何种行为是违规的，此次颁布的“九不准”行为规定则明确指出，保(治)安从业人员一旦违规将承担什么责任。“‘九不准’对保安组织以往模糊不清的行为进行了明确的界定，并且设置了9条‘高压线’，触线者将依法追究相关责任。”

李龙文表示，深圳市公安局拟对全市保安员进行分类编号，制定一套行之有效的管理办法。

保安员“九不准”行为规范

1.不准超越法定职权从事搜查他人住所、罚款、没收财物、扣押他人证件或财物等行为，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.不准故意刁难、辱骂、侮辱他人人格，侵犯他人人身权利，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.不准殴打他人或教唆殴打他人，侵犯他人合法权益，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.不准为违法犯罪活动通风报信，充当保护伞，违者依法予以辞退；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

5.不准妨碍国家工作人员依法执行公务，违者依法予以辞退；违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 6.不准私自为他人提供有偿服务，违者依法予以辞退。

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7.不准非法限制他人人身自由，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

8.不准私藏、持有和使用警械及杀伤性武器，违者依法予以辞退，违法行为情节较轻的，依法处15日以下行政拘留；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

9.不准参与审讯违法犯罪嫌疑人、制作笔录、制作法律文书等执法活动，违者依法予以辞退。

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业主同开发商产生矛盾 保安砸坏业主车被判拘役

因拆墙问题与开发商产生矛盾，家住昌平小汤山温碧源小区的业主范女士的越野车竟遭到小区保安的狂砸。记者昨天获悉，这五名保安已被昌平法院分别判处拘役４至５个月。

今年１月１６日晚上９时左右，北京市昌平区小汤山温碧源小区橘郡５—２５的业主范女士，在该住宅区内因拆墙一事与开发商北京温碧源住宅有限公司发生矛盾。后北京温碧源住宅有限公司的保安员崔胜超等五人，分别拿着木棍、铁棍、铁锹，将范女士的“丰田”陆地巡洋舰霸道２６９４ＣＣ越野车砸坏。后经鉴定，造成该车直接经济损失人民币１９９００多元。

法院认为，崔胜超等五被告人无视国法，故意毁坏公民私人财物，数额较大，均已构成故意毁坏财物罪。但鉴于五名被告人认罪态度较好，所以决定酌情予以从轻处罚。最后，法院判处崔胜超拘役５个月，判处其余４人拘役４个月。宣判后，五人均表示服从判决。

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服务质量差就得走人 申城600家物业公司被炒

近日，600家服务质量差、市民投诉多的物业公司，被房地部门取消物业管理资质，退出市场，而去年本市新增物业公司数仅400家。此举显示，经过市场规范，物业公司总数正在减少，物业管理行业正在向做强、做大的方向发展。 物业管理企业进入门槛相对较低，上世纪90年代后期，物业公司如雨后春笋般出现：独立组建的物业公司越来越多；全市167家房管所通过改造、改组、联合和兼并等方式，转制为123家产权多元或民营的物业企业；开发商“肥水不流外人田”，自己开发建设的项目，自己组建物业公司来管理，有的项目公司只有不到1万平方米的物业，也自己组建物业公司；一批境外的物业公司登陆上海滩，分食物业管理“蛋糕”。

结果，上海的物业公司数量迅速膨胀。1994 年底，物业管理公司不到300家；2001 年，达到2315 家，平均管理面积不到10万平方米。在这一庞大的物业管理队伍中，一级资质的物业公司为14家，二级、三级资质的500家左右，近两千家是无级资质的物业公司。“小、散、乱”和“诸侯割据”的现象，成为制约物业管理市场健康发展的“瓶颈”。

业内专家分析，物业公司总数减少的原因有三方面：第一，一批大型物业公司正在通过联合、兼并等方式，收购小公司，使企业规模不断扩大；第二，政府部门加强管理，水平差的物管企业在资质审查中被淘汰出局；第三，越来越多的新小区到市场上自己寻找“管家”，一些前期从事物业管理的企业纷纷落马，逐渐从物业行业消失。

不过，物业管理企业优胜劣汰，行业整体服务质量提高后，社区居民将成为真正受益者。

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“炒管家”为何还要赔偿？

6月25日上午，记者来到布吉镇东方半岛花园，只见夏日的阳光下，孩子

们在游泳池里戏水，一些居民在大树下乘凉，小区内一片宁静。但说起这一年多来在花园里发生的纠纷，大多数业主都不会忘记——去年3月17日，管理东方半岛花园的深圳恒兆基物业管理有限公司（下简称恒兆基物业），对物业管理费进行了调整，没想到这成了一条导火索，引发小区业主组织起来，召开维权大会；第一届业主委员会集体退出（详见本报去年7月25日的报道《物业管理费上调引发小区“地震”》）。去年7月初，第二届业主委员会很快成立，当时他们对记者说：“我们有‘炒’掉物业公司的想法，不过，一切要看今后的情况再作决定。”一年多后，记者再次来到东方半岛花园，恒兆基物业已被“炒”掉，通过公开招标中标的北方物业管理有限公司（下简称北方物业）已进驻小区管理。在北方物业中标之前，恒兆基物业向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》。今年3月21日，深圳仲裁委员会作出终局裁决，裁决恒兆基物业和东方半岛业主委员会继续履行合同，业主委员会支付从2002年8月1日至其采取措施恢复恒兆基物业管理状态之月的物业管理酬金损失1.7万元。然而时至今日，这份裁决却一直难以得到执行，这究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物业，北方物业进驻小区东方半岛花园纠纷屡起波澜的经过是这样的———1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇，占地面积6.35万平方米，建筑面积14.08万平方米的东方半岛花园小区入伙，有近1500户业主,由恒兆基物业提供一体化的物业管理服务。2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有 9名业主当选为业主委员会委员。2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，合同期限为3年。2002年3月17日，经第一届业主委员会审议通过，并报龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业以书面通知提升管理费。

2002年3月23日晚上，因物业管理费的调价引发部分业主不满，小区“业主维权大会”举行。2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业同意退回已多收的物管费，此后，恒兆基退回大部分业主已加收的管理费。2002年4月13日上午，第一届业主委员会集体宣布辞职；中午，

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在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果与会业主大多数表决反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作不称职。2002年5月中旬，15名业主当选为第二届业主委员会委员。2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1票认为物业管理工作有整改，808票认为没有整改，3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。2002年7月8日，业主委员会单方提出解除合同，恒兆基物业不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2002年7月25日，在市、区住宅局的主持下，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动进行，结果北方物业中标。

2002年8月1日，北方物业进驻小区。争议焦点：恒兆基物业认为已完成合同规定的管理目标，新业主委员会不应单方解除合同；新业主委员会持相反意见恒兆基物业不服，向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行与第一届业主委员会签订的《物业管理委托合同》。2002年9月19日，深圳仲裁委开庭审理了这宗物业管理合同纠纷案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。恒兆基物业称，公司于2001年2月18日与第一届业主委员会签订了为期3年的《物业管理委托合同》，合同签订后公司积极按规定履行合同义务，对房屋建筑本体共用部分、本体共用设施设备进行维修、养护、管理，对小区红线内市政设施、配套服务设施进行维修、养护、管理，同时开展公共环境的清洁卫生，垃圾收集清运，交通、车辆停泊管理等一系列工作。其管理的东方半岛花园在2000年和2001年被评为区、市级优秀文明小区和市级“园林式、花园式”达标单位，同时通过了ISO9001质量认证，公司完成了合同规定的管理目标，原业主委员会代表广大业主签订合同后，业主从2001年2月至今一直在履行合同义务，按月向公司支付了物业管理费，2002年7月8日，新的业主委员会书面通知公司，单方面解除合同。恒兆基物业认为，公司与原业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，同时双方实际已履行合同一年五个月，新的业主委员会单方擅自解除合同，构成违约，侵犯了公司的合法权益。“恒兆基物业未按合同约定完成管理目标，且存在违法行为。”新的业主委员会则认为，恒兆基物业没有经业主大会批准，在合同约定以外，擅自增加每户有线电视收视费13元/月，2002年开始擅自提高管理费标准，违反有

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关规定；没有经业委会同意，违规收取停车卡押金等；以深圳市恒兆基实业有限公司的名义改变16栋架空层停车场的用途，由恒兆基物业自己实际出租经营，至今仍未拆除；改变本体维修基金超前使用，没有按规定定期公布收支账目；对小区卫生、治安管理混乱，服务意识差，对房屋管理维护不善。因此，单方解除其委托合同，有约定和法定的依据。在争议的合同性质方面，新的业主委员会认为，本案争议的合同属于合同法规定的委托合同的一种类型，恒兆基物业以代理合同的法律特征来替代委托合同的法律特征，进而否认本案争议合同为委托合同，犯了偷换概念的逻辑错误，代理合同和委托合同反映的是两种不同的民事法律制度，而代理制度和委托合同制度，两者不能混为一谈。判断一个合同是否委托合同，不能以委托合同特殊类型特殊特征来否定合同的普遍特征。因此，恒兆基物业有关物业管理合同不属委托合同的观点是对合同法有关委托合同规定的曲解，是错误的。新的业主委员会还认为，它是代表全体业主物业权益的社会团体和物业监督组织，并非缴纳管理费的主体，被恒兆基物业要求支付管理费，另外恒兆基物业又提起要求业主交纳管理费的仲裁，是获取双重利益的行为，不应得到支持。仲裁裁决：物业管理合同不宜界定为合同法上的“委托合同”；新的业主委员会被裁决继续履行与恒兆基物业的合同，并赔偿其损失今年3月21日，仲裁庭作出终局裁决，认为在2001年签订的《物业管理合同》真实合法，为有效合同，双方应严格遵守。由于合同约定申请人管理目标须在合同生效两年内达成，双方争议形成之时，尚不足两年，对恒兆基物业是否完成管理目标，评判条件未能成就。仲裁庭认为，在管理费收取标准上，恒兆基物业没有违约。在业主委员会与全体业主的关系上，仲裁庭认为，除非业主委员会的法律行为相对方与业主委员会串通行事，损害业主利益，业主不能向业主委员会法律行为的相对方主张权利。业主委员会是社团组织，具有其自身的独立性，存在的连续性，不因业主委员会成员的变化而变化，前届业主委员会的权利义务，当然由后届业主委员会承担。仲裁庭认为，恒兆基物业并没有因管理不善而造成重大经济损失，新的业主委员会无权依此单方解除合同。在双方合同的性质方面，仲裁庭认为，由于物业管理合同是物业管理人为业主持续处理物业管理的合同，其具有近似“委托”性质，但与纯粹的委托合同有差别。依委托合同原理，受委托人以委托人名义开展活动，受托人的行为后果由委托人承担，而物业管理合同中，物管公司系

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以自己的名义从事经营管理活动；委托合同中，受托人应亲自完成有关工作，没有经委托人同意不得转委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以将清洁花木培育工作等专项工作交由其它专营公司办理，而受委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用词来确定。因此，作为业主委员会，不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除合同。仲裁庭还指出，对物业管理公司与业主及业主大会、业主委员会之间的权利应当予以适当平衡，如果允许业主大会或业主委员会随时单方解除管理合同，将可能成为导致小区管理的极度不稳定，也会从根本上损害业主的利益，合同性质应以合同的本质确定，而非根据其名称或用词而确定，从目前的现实与公共秩序考量而言，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日，深圳仲裁委就小区物业管理合同纠纷一案作出终局裁决：双方自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》：小区业主委员会支付恒兆基物业公司至恢复对小区的管理状态之日的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算；业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。陷入僵局：恒兆基物业要求执行仲裁裁决，新的业主委员会向法院提交不予执行仲裁裁决申请书，法院认为执行有很大难度恒兆基物业认为，任何招标及合同的签订，都必须依法进行并不得损害第三人的利益。北方物业在明知原合同未依法解除的情况下，仍与业主委员会签订合同并强行进驻，是对恒兆基物业权利的明显侵害。裁决书下发后，恒兆基物业强烈要求依法执行仲裁裁决，维护该公司的合法利益。4月9日，恒兆基物业向深圳市龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决。接到裁决书，东方半岛花园的新业主委员会在小区张贴告示，称仲裁裁决不公平，他们认为业主自治是物业管理法规的基本原则，广大业主通过业主大会形式，解聘不满意的物业管理公司是法律赋予业主的一项基本权利。对此裁决他们绝不认同，也不会执行。最近，业主委员会向龙岗区人民法院申请不予执行仲裁裁决。新业主委员会的几个主要成员认为，管理费上调仅仅是导火索，恒兆基物业种种不规范管理才是不受业主欢迎的主要原因，否则不会在业主大会上，受到那么多业主的排斥，投了反对票。“即使在合同期内，但大多数投反对票的业主已经无法忍受物业公司的服务了，难道还要忍下去吗？”一位业主委员会的成员说。据了解，龙岗区人民法院认为，由于业

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主委员会不配合，执行有很大的难度`。至今，东方半岛花园仍由在原物业管理合同争议期间举行的招标会中中标的北方物业进行管理。据该公司的一项调查，目前业主对其满意率为92%。据北方物业的负责人说：“我们在市、区两级政府的监督下，才取得小区物业管理经营权的，我们与小区业主委员会签订的合同得到业主大会的确认，并已到政府管理部门备案，是一份合法的合同，裁决对我们没什么影响。”他表示，接管东方半岛花园，难度是很大的。但近一年来，公司为了取得社会效益，贴进了不少资金进行管理，才取得广大业主的信任，今天小区的安宁是来之不易的，因此，他们一定会继续管理下去。据了解，恒兆基物业目前已经把北方物业告上法庭。

依法“炒”管家

第一部全国性的物业管理行政法规——《物业管理条例》颁布施行，标志着物业管理行业进入一个新的发展阶段。布吉镇东方半岛花园的连环纠纷已经持续了一年多了，如今恒兆基物业已向龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决，但业主委员会也提交了不予执行仲裁裁决的申请，孰是孰非尚不得而知。几位参与《物业管理条例》制订的物管专家指出，撇开东方半岛花园物业管理其它方面的纠纷不作评判，深圳仲裁委裁决书中对物业管理合同性质作出的判定，对物业管理行业还是有一定的现实意义的。专家说，物业管理合同不宜界定为合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性质应按合同的本质来定，而非根据其名称或用词来确定，业主委员会不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除合同。这进一步明确了物业管理合同的性质，与《物业管理条例》精神相符合，在该条例中，物业服务合同已不再有“委托”二字。突出业主的权利，是刚出台的《物业管理条例》的一个特点。为了维护全体业主的共同利益，条例专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五个方面的规定。其中，新条例规定，业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。专家指出，根据规定，三分之二的业主通过“炒”管家后，还需要按法律、法规的规定，依法定的程序去落实，以维护物业管理合同的严肃性、法律的严肃性。过去的物业纠纷，有不少是因为法规的不完善，使之越演越

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烈。《物业管理条例》出台实施后，将为物业管理公司依法管理和服务、业主依法遵循自己应尽的义务提供了行为规范，减少纠纷，推动物业管理行业健康发展。

东方半岛花园连环纠纷全景透视

[背景资料：东方半岛花园连环纠纷事略]

1、1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇、占地面积6.35万平方米、建筑面积14.08万平方米的东方半岛花园小区入伙，由开发商下属深圳市恒兆基物业管理有限公司（以下简称“恒兆基物业”）提供一体化的物业管理服务，管理费价格为：多层住宅0.60元/平方米·月，小高层（带电梯）1.45元/平方米·月，商铺1.60元/平方米·月。

2、2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有9名业主当选为业主委员会委员。

3、2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，管理费价格维持不变，合同期限为3年。

4、2002年2月25日，第一届业主委员会召开会议，对2001年度小区物业管理工作进行总结评审，最后以书面形式高度评价了恒兆基物业一年来的管理、服务工作。

5、2002年3月17日，经小区第一届业主委员会审议通过，并报深圳市龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业及小区管理处以书面通知的形式正式将管理费价格提升一事及新的价格标准公之于众。新的管理费价格标准为：多层住宅0.85元/平方米·月，小高层（带电梯）2.10元/平方米·月，商铺2.20元/平方米·月。 6、2002年3月23日晚上，由部分业主牵头组织的小区“业主维权大会”举行，有近300人（身份未确认）到会。由于管理处派人来维持会场秩序，一些业主围攻推搡管理人员，并冲击管理处，场面一度失控，后在辖区派出所的努力下，混乱局面才得到控制。会议的倾向性意见是不同意管理费价格上调。 7、2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业也表示同意，之前加收的业主在4月份也分别予以退还。

8、2002年4月13日中午，小区第一届业主委员会集体宣布辞职。下午在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果大多数表决票反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作均不称职。

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9、2002年5月中旬，小区业主大会以书面投票的形式再次召开，选举产生了第二届业主委员会，共有15名业主当选为业主委员会委员。

10、2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开，1票认为小区物业管理工作有整改，808票认为没有整改；3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。

11、2002年7月18日，恒兆基物业就小区第二届业主委员会单方面解除物业管理合同向深圳仲裁委员会提请仲裁。

12、2002年7月25日，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动举行，结果深圳市北方物业管理有限公司（以下简称“北方物业”）在4家投标单位中脱颖而出，一举中标。

13、2002年8月1日，恒兆基物业与北方物业在小区形成对峙局面，经当地警署的强力介入，北方物业最终接管小区。

14、2002年9月19日，深圳仲裁委员会开庭审理小区物业管理合同纠纷一案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。

与此案同时仲裁的还有恒兆基物业诉小区第二届业主委员会4名委员拖欠物业管理费的案件。

15、2003年3月21日，深圳仲裁委员会仲裁庭就小区物业管理合同纠纷一案作出终局裁决：双方自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》；小区业主委员会支付恒兆基物业自2002年8月1日至业主委员会采取措施恢复恒兆基物业的管理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算；业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。 同时在拖欠物业管理费的仲裁案件中，仲裁庭判决4名欠费业主及时向恒兆基物业支付应交的物业管理费用，并承担相关律师费用和部分仲裁费用，但驳回了恒兆基物业要求欠费业主支付滞纳金等的申请。

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迟延交楼入了伙 再想退楼犯了难

楼宇按揭贷款合同解除后，房地产买卖合同是否也随之可以解除？记者近日从市中级人民法院看到了这样一则案例，业主陈女士因为欠交银行按揭款，被银行起诉，解除了按揭贷款合同，陈女士觉得很冤，提起上诉，请求连房地产买卖合同一并解除，惨遭败诉。

事情经过并不复杂。陈女士1999年购买了位于滨河路国都高尔夫花园的一套房子，并与国都房地产开发（深圳）有限公司签订了房地产买卖合同，卖楼方却是国都集团发展（深圳）有限公司。合同约定，开发商于2000年3月28日将验收合格的房产交与陈女士使用。延期超过30天，陈女士有权单方解除合同等。 合同签订后，陈女士依约向开发商支付了房款，但却并未在合同约定的时间内交清银行贷款。

后来，市农村信用合作社将陈女士及开发商一起告上法庭，要求解除楼宇按揭贷款合同，并由陈女士清偿贷款及利息，如果陈女士到期未清偿，信用社将拍卖其名下的房产。

一审法院支持了信用社的诉讼请求，陈女士认真研究案情后，认为国都房地产公司没有房地产开发资格，售楼行为违法，因而房地产买卖合同无效，提起上诉，要求解除房地产买卖合同，退还购房款，并支付延期交房违约金。

市中级法院审理后认为，按揭贷款合同与房地产买卖合同是两个独立的合同，按揭贷款合同的解除并不会导致房地产买卖合同无效；此外，虽然房地产买卖合同的签约方与售楼方不是同一个公司，但国都房地产公司以国都集团名义售房，得到了具有房地产开发资格及预售资格的国都集团公司的同意，陈女士以此为由，认定国都房地产公司的售房行为违法，理由不成立，驳回了陈女士的诉讼请求。

据了解，该房产并没有在合同约定的时间内交与陈女士使用，但陈女士却办理了楼宇交接确认书，并没有依合同约定的条件提出解除的要求，因而很可惜地丧失了合同解除权，以致在贷款无法还清，房产也要被拍卖的情况下，只能自认倒霉，交了房款却丢了房产。有业内人士提醒购房者，要谨慎行使合同约定权利，特别遇有开发商迟延交楼，千万不要匆忙入伙，以免得不偿失。

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前期物业管理收费太高了？

法院判决：以评估结论为支付标准

前期物业管理期间，开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。 地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。2001 年2月、4月，住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。2001 年6月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人民币8.5元收取，并于同月13日向区物价局登记备案。住宅发展公司和徐某认为该物业收费不合理，从2001 年6月起开始不付物业管理费、车位管理费和电费等。

去年5月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公司和徐某拖欠的从2001 年6月至2002 年4月的物业费。仲量公司称，自己与小区开发商签订了合法的物业管理合同，2001 年5月21日就告知各住户从同年6月起小区物业管理费为每月每平方米人民币8.5元，而且该收费标准是经区物价局登记备案的。另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按商用来收取电费。

住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平低下，质价不符。特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公司的要求。根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标准进行了评估，结论为每月每平方米人民币8.4元左右。

案件争议焦点为，仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束力，物业管理费收取是否过高。“仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所收费用与评估机构评估的费用基本一致。两被告则认为与“仲量公司”之间无法定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。

按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成

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立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利，开发商应当承担相应的责任。法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同，对业主已没有约束力。鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。由于业委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支付标准。同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司”诉请的判决。

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拒付高管理费物业公司将业主告上法庭

3年多未交物业管理费，业主被物业公司一纸诉状告上法庭。但业主在法庭上声称这样做全是因为每平方米7.4元的物业管理费实在是高得离谱，且于法无据。昨天下午，罗湖法院开庭审理了这起罕见的物业管理收费争议案件。 据物业公司诉称，陈女士于1995年购买了银湖某小区的一套房，并居住至今。但从2000年2月起，陈女士就拒交物业管理费。截至今年7月，陈女士已累计拖欠物业管理费、水电费及滞纳金等共计6万余元。

而被告上法庭的陈女士却表示，其欠费实在事出有因。陈女士说，当初入伙时物管费是每平方米6元，1998年起又调整为7.4元。2000年1月，她偶然得知这里的物管费是深圳最高的，且查遍有关法规，也找不到该定价依据。陈女士表示，她所住的小区是多种住宅形式共存，其中有别墅，也有多层公寓，她所住的是多层公寓。根据有关规定，物业管理的最高收费标准为每平方米人民币1元，最低标准为0.5元，即使是别墅，最高标准也只有4.5元。相比之下，7.4元的收费标准，实在是高得离谱。作为业主，陈女士认为自己有理由拒付。

由于休庭前主审法官主持双方调解失败，此案将择日判决。

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法院认定业主名誉侵权

2003年1月27日，对深圳振业景洲大厦业主委员会主任邹家健是一个沉重的日子。这天下午，邹家健收到了深圳市中级人民法院关于这起名誉侵权案的判决书，该判决认定，邹家健分别在2001年5月19日和5月13日先后两次在深圳一家房地产商业网站“sf”网的BBS上，发表了“网上振业美名扬”和“回复：振业楼盘起名方法大揭秘”文章。文章中使用了“振业：我是流氓我怕谁！振业死猪不怕开水烫！振业是骗子”等侮辱性词语，以及“振业地产谁敢买？千万别买振业的房子”等明显号召抵制购买上诉人振业公司开发的房地产的语言„„。邹家健的上述行为已构成了对振业集团公司的名誊侵害。因而二审法院维持深圳福田区法院的一审判决，邹家健将向深圳振业景洲大厦的房地产开发商、深圳振业集团赔偿经济损失5万元，并承担案件受理费3.5万余元及其它费用；除此之外还将在“sf”网上向原告赔礼道歉等。 IP地址成为侵权证据

据当事人邹家健介绍，振业景洲大厦业主委员会于2000年8月经选举成立，邹家健当选为业委会主任，随后，针对景洲大厦业主先后提出的该大厦电梯质量、物业管理等方面存在的问题，2001年3月15日，景洲大厦设立了“景洲3·15维权网页，并决定由邹家健负责。网页上设有链接网易的开放式BBS，网友可以自由登陆和发言。

在此之后，很多业主或其他上网者经常到该网上浏览或发言，中间有一些对该大厦表示不满的言论。

2001年5月13日和19日，邹家健先后在房地产商业网站“SF”网上张贴了“网上振业美名扬”“回复振业楼盘起名方法大揭秘”两个帖子的“链接地址名”，使用该“链接地址”，就可以看见SF网“楼市话题”中所有带有“振业”二字的帖子目录，其中就有判决中所认定的“网上振业美名扬”“回复：振业楼盘起名方法大揭秘”两个标题。

2001年4月，振业以邹家健在景洲3·15网上发表言论侵权，帖子内容造成了其公司名誉受损和销售营业额“下跌1338万元”的损失为由，将其告上法庭并索赔1000万元，该案成为中国房地产商状告业主侵权第一案。 在随后的审理中，振业又提出了“SF”网上言论侵权一说。

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2001年7月，深圳福田区法院委托深圳市公安部门用“IP地址查上网电话”的方法查出，“sf”网BBS上的这两个帖子的上网电话是邹家健家的号码，由此确认“该贴是邹家健发表或者张贴的，这两个帖子中的内容主观上明显存在损害开发商名誉的故意，客观上影响了房产商的社会评价，理应给予经济赔偿。至于振业所说邹几乎天天在网上发布侮辱言论以及景洲3·15上的言论也侵权一说，法院不予认定。经判决，由邹家健赔偿振业5万元名誉损失费。

2002年12月30日，市中级人民法院对此再次作出认定，维持一审判决。 张贴与发表是否相同 IP地址成为唯一证据

对于网上张贴是否侵权，邹家健提出了自己的看法，他指出，公众网上留言是社会评价、公众评论的组成部分，从一个侧面反映了社会公众对某一地产商、某一楼盘的褒贬与争议。这是房产消费者对某一地产商、某一楼盘进行网上调查的一种便捷方法。我认同了这种网上调查方法，也把这一方法推荐给其它上网者。于是我将该“sf”索引目录页上方的“链接地址”（也称ie地址）复制，作为内容分别贴在“网上振业美名扬”内容栏和“振业楼盘起名方法大揭秘”一文的“回复”栏内。（各贴一次）。这便是我的全部所为。

我只张贴了索引目录页的“链接地址”，被振业集团认为有“侵权”内容的文章不是我发表的，“链接地址”上也看不到内容。张贴索引目录的“链接地址”与发表、复制转贴文章内容有本质的不同。IP地址只说明我上来访问过，而且我找到了原发布人的地址，网界专家也认为，采用“黑客”技术均可伪造、冒用、删改、更换网上IP地址和包括BBS帖子在内的任何内容，应当不具有法律认定的证明作用。对此，我一再进行声明，公安局的回函也说，“帖的原始张贴者因该（‘sf’）网站‘楼市话题’栏目的系统调整，无法查出原始张贴者电话”，但法院均不予采纳，仍然认定是我所发表。

况且，公安机关的调查是在事后进行的，这个IP地址的证明力真的可靠真实吗，是否能保证它的客观公证性？

而且这起案件是在振业业主和景洲大厦在电梯、物业管理等方面发生争议时发生的，其间所可能包含的目的不得而知。”

法院则指出：宪法规定了公民言论自由的权利，但该权利的行使不得损害国家、集体和他人的合法权益。通过互联网传播观点时更应注意影响，以免侵害公

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民、法人的受法律保护的名誉权。国务院《计算机信息网络国际联网安全保护办法》规定，任何单位和个人不得利用互联网制作、复制、发布、传播有关侮辱或者诽谤他人的信息，如此均是侵权行为。

邹家健说，对此判决，他表示不服，还将继续寻找申诉途径。

对此，邹家健的法律援助律师，北京航天大学法学院副院长孙海龙博士和广东世纪人律师事务所陈秋芬律师称，此种认定，将会动摇房地产消费者维权的信心。

相相关链接：

著名网络法专家李恩来律师针对“计算机证据的证明力”指出：“证据的证明力是指证据证明案件事实的能力。由于计算机证据的脆弱性，容易被篡改、虚构、重组，并且往往不留下任何痕迹，所以在评价一项计算机证据的证明力时，应考虑到其生成、存贮及传递的客观性、可靠性、完整性。我国的民事诉讼法第69条也规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其它证据，审查确定能否作为认定事实的根据。因此，由于计算机证据易被伪造且难以查证，其证明力较其它证据形式低，在司法实践中，仅有计算机证据难以定案，往往需要其它的证据佐证其真实性，形成一个完整的证据锁链。”

中国科学院高能物理研究所计算中心研究员（博士生导师）、中国互联网及网络安全权威专家、中国计算机网络入侵防范中心首席科学家许榕生指出：“目前的互联网防火墙有等于无，预警系统误报率高达70％，黑客攻击难辨真伪”“还值得注意的是，在今天许多网站上，黑客工具随时可以下载，就像在大街上随时能够拿到武器一样。对于鉴别能力低的人来说，进攻网站就像在大街上用锤子打碎人家的玻璃一样。”

“在1600多万台接入互联网的计算机、5000万名网民，这两个庞大数字背后，是中国的网络安全水平却与一些非洲国家共同被排在最不发达的第四类国家之列的现实„„”。

北京大学知名法学教授贺卫方指出：“关于名誉权的诉讼，在我国的确还没有确立很好的基本框架。我们的法律条文只规定了名誉权不得侵犯，但在实际生活中，光有条文是远远不够的，必须有一系列的法律解释来丰富。什么样的言论

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和行为才能构成侵害名誉权？什么样的机构什么时候享有名誉权？什么样的人物应该受到限制？”

“从法律上讲，每个人都有名誉权，但在法律解释上，必须做出严格区分。区分的结果，一定是更加严格地限制公众人物用名誉权的方式提起诉讼。普通百姓，才是名誉权的重点保护对象。”“公共机构的名誉权诉讼资格必须加以严格限制。否则，舆论、传媒或者文学作品的监督，一定瞻前顾后，缩手缩脚，对整个监督不利，这是社会更大的损失。”

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深振业集团同景洲大厦业主邹家健握手言和

备受关注的深圳振业集团公司诉房产业主网上“名誉侵权”，并向其当事个人索赔1000万元的网上官司，原被告双方目前已握手言和。深圳景洲大厦“问题电梯”将从下月起更换为“上海三菱”名牌电梯。

近日，记者在景洲大厦釆访中获悉，该大厦业主委员会主任邹家健同景洲大厦地产开发商长达两年多的网上侵权官司双方已经言和了。当记者向当事人邹家健求证时，邹却表示不便透露。

据了解，今年1月，深圳市中级人民法院作出二审判决，再次以网上IP地址作为证据, 认定邹家健构成名誉侵权。二审判令邹家健赔偿地产开发商名誉损失费5万元。判决下达后，邹拒绝执行判决，因此，地产开发商也向法院提出了强制执行申请。

在此期间，景洲大厦召开业主大会，300多户业主联合签名推选5位业主作为诉讼代表，再次起诉景洲大厦地产开发商，要求更换货不对板的电梯等。

今年5月，景洲大厦地产开发商负责人和邹本人以及景洲大厦业主委员会进

行了协商，双方签订了《调解协议》。开发商还承诺一年半内，将现景洲大厦全部“问题电梯”更换为上海“三菱电梯”；近日，该大厦业主接地产开发商通知，景洲大厦更换电梯工程将从2003年10月15日开始进场施工。对于这一消息，记者也从振业集团办公室获得了证实。

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停车场内丢车该谁负责

最近，随着《深圳经济特区机动车停放管理条例（草案）》提交到深圳市人大常委会审议，停车场的管理及责任问题再度引起各方关注——特邀嘉宾：

●刘永友：市物业管理协会常务副会长兼秘书长 ●何银英：福田区人民法院民一庭庭长 ●林正茂：市法制局行政法规处副处长主持人 ●记者苏荣才吴涛 ●摄影记者刘廷芳施勇

刘永友观点：每辆车每次仅收3至5元的费用，一旦丢失，停车场则须赔偿十几万甚至几十万元，从法律的角度看，这也是“显失公平”的。

将停车场提供的服务分为“车位使用服务”和“保管服务”两大类，并分别进行分类管理，区别收费，这是目前国际通行的做法。

何银英观点：物业公司不能仅因为将与车主之间的关系定性为“车位有偿使用关系”，就可完全免除自己的责任。

在1999年以前，车主丢车后以“保管合同”将停车场告上法院，一般都能获得支持。1999年后，由于法律依据的变化，法院对此类案件的判决也相应发生了较大变化。

林正茂观点：由于我国现行的法律法规对停车场管理责任尚未有明确的界定，因此，人们对把车辆停放在停车场后，车主与停车场管理部门究竟形成一个什么样的法律关系，有着不同的看法，而不同的法律关系就直接导致不同的法律责任。在草案中，我们没有规定停车场管理单位是承担保管责任还是仅提供车位使用，而是根据民法的有关规定，明确了停车场管理单位在提供服务时应承担条例所规定的管理责任，并同时明确由于管理单位的管理过错导致车辆被盗或损坏，应当依法承担赔偿责任。

法律变动导致官司大幅减少

主持人：在我们的日常生活中，丢车的事时常发生，有的车子就是放在停车场后丢失的。请问，法院接到类似的起诉和官司多不多？一般会怎么处理？

何银英：我们福田法院地处深圳市中心区，停车场众多，受理此类诉讼纠纷也相应较多。据我了解，在1996、1997年前后，这类案件起诉到我们法院的尤

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其突出，每年至少有几十宗。这一方面是由于当时收费的停车场像雨后春笋般猛增，另一方面是因为当时一些停车场的管理尚不够规范，车辆被盗案件常常发生，个别停车场甚至在短时间内发生车辆连续被盗的案件。值得注意的是，在这类案件中，保险公司往往是作为原告出现的，因为大多数车主都购买了保险，车辆丢失后，依据我国法律有关规定，保险公司先行赔付后，取得了“代位权”，然后再依法起诉停车场，进行追偿。

当时，我们在处理这类案件时，往往会基于民法中有关合同的原理和规定，将这类案件定性为“保管合同关系”。也就是说，车主交纳了停车费，将车停放在由物业管理公司经营的停车场内，事实上就同停车场形成了一种“保管合同关系”，在这种情况下，如果停车场未尽职尽责，致使车辆丢失或损坏的，应承担赔偿责任。遵循这样的审判思路，在当时，法院一般都支持原告一方的主张，判决由停车场来承担车辆丢失的赔偿责任。

主持人：但据我们了解，这几年，如果有人在深圳丢了车，到法院打官司，一般都会输掉官司。同样性质的案子，为什么前后几年的结果不一样呢？

何银英：这是因为，在1999年，市人大对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作了修订。修订后的法规虽然规定，车辆停到停车场后，车主与停车场的关系由双方自行约定，但由于种种原因，在实际生活中，停车场变成了仅是为车主提供场地使用，收取“场地使用费”，不再负保管的责任，因而对车辆丢失不再承担赔偿责任。

主持人：为什么会出现这样的变化？

刘永友：是这样的，在1996年、1997年前后，由于许多物业公司经营的停车场都发生了“丢车纠纷”，各家物业公司在加强安全管理的同时，也向有关部门反映自己的苦衷。大家一致说，车辆停放收费是由物价部门统一核定的，每台车每次仅收3至5元的费用，但车辆一旦丢失，则须赔偿十几万甚至几十万元。从法律的角度看，这也是“显失公平”的，权利和义务不对称。许多物业公司普遍认为，按照现行的收费标准，停车场向车主收取的仅仅是“车位使用费”，并不包含保管的责任在内，将保管车辆的义务加在物业公司身上是不合理的。在这样的背景下，有关部门组织了相关调研，并借鉴了国外物业管理立法的经验，在1999年修改了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。对于车主与物业公司的

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法律关系问题，修改后的条例并未作出硬性规定，而是基于法律上有关“当事人意思自治”、“合同自由”的原则，作出了新的规定：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”。

主持人：也就是说，一度由于物业公司叫得比较凶，所以基于利益平衡的原因，法律倒向了物业公司一方？

何银英：这个我不好评论。但事实是，在1999后，由于法律依据的变化，我们法院对此类案件的判决也相应发生了较大变化。在《条例》实施以后，绝大多数的物业公司都选择了“车位有偿使用关系”来向车主收费。许多停车场门前都放置有“本停车场仅提供车位有偿使用”的标志牌，并在停车卡上也同时注明“不具有保管关系”。在这种情况下，车主进场停车，可以推论为接受了物业公司提出的停车条件，双方形成了“车位有偿使用的合同关系”，修改后的《条例》虽然主要适用于住宅区，但也规定“写字楼、商住楼等物业的管理可参照执行”，如此一来，目前我市绝大多数停车场都采取这种做法，在这种情况下，如果车辆丢失，失主再以“保管关系”为由向法院起诉，则难以获得法院的支持。所以，自那以后，我们法院受理的这类“丢车案件”明显减少，我想，这一方面是由于物业公司加强了保安措施，丢车的个案相对较少，而更主要的恐怕是由于失主或保险公司认为，依据“车位有偿使用的合同关系”的定位，他们的赔偿请求难以被法院采纳，不想费时费力，所以就放弃了打官司的念头。

停车场免责声明于法无据

主持人：刚才说到，许多物业公司都单方面表示他们与车主之间仅是“车位有偿使用关系”，而停车卡也是由物业公司自己制作的，这其实是《合同法》中的“格式条款合同”，而根据《合同法》的规定，使用格式合同，如果合同提供一方声明免除自己的责任，这种声明是无效的。

何银英：的确是这样。我国1999年颁布的《合同法》里专门对“格式条款合同”作了规定，它一般是指由合同一方当事人单方面制作或提供的合同。目前停车场发放的停车卡按其法律性质，从合同的性质来划分，应归于这一类。根据《合同法》的有关规定，提供格式合同的一方免除其责任、加重对方责任、排除

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对方主要权利的，该条款无效；同时，提供合同一方因故意或者过失造成对方财产损失的，合同中的免责条款无效。

从法律的角度来讲，现在，有的停车场在门前的标牌和入口处发放的卡上标写的有关免除自身责任的内容，的确是属于无效的。物业公司不能仅因为将与车主之间的关系定性为“车位有偿使用关系”，就可完全免除自己的责任，而须视具体情况而定。因为，即使是仅仅提供车位有偿使用，但作为停车场，它也有一般意义上的管理的义务。

“车位有偿使用”值得商榷

主持人：刚才说到“车位有偿使用”的问题，在这次采访中，我们也听到一种意见，认为“车位有偿使用”对大多数住宅小区的停车场都不能适用，因为这些小区的停车场用地，已作为成本摊入业主购买的房价中，其所有权应属于这个小区的全体业主。既然这块地是我的，为什么我使用这块地，还要交所谓的“场地使用费”呢？不知各位如何看待这种说法？

何银英：从法理的角度来看，这种说法是有道理的。当然，停车场也是有不同的类型，比如，那些社会公共停车场，用地本来就是投资企业购买的，就不能与住宅区的停车场同日而语。

刘永友：我长期在住宅管理部门工作，对这个问题，我可以给大家作一下解释。目前，我们住宅小区大致分为两大类：一类是公务员的福利、微利住宅小区，通常情况下，这类小区的公共停车场用地并未摊入建房成本，因此严格地讲，这类停车场的所有权归国家所有，由住宅管理部门代为行使，物业公司所收的停车费中相当一部分要上缴住宅管理部门。另一类是商品房住宅小区，这类小区的停车场用地是全体业主共有的公用土地，一般由业主委员会授权物业公司代为管理，物业公司所收的停车费，除掉人工、设施的费用外，大部分是用于弥补物业管理收费的不足，用于全体业主的共同利益。

林正茂：这个问题的确比较复杂，而且在理论和实践二者之间存在一定的距离。前面提到的那种说法，单纯从法理角度来看，的确是对的；但另外一方面，由于我们国家的物业管理尚处于初级阶段，相关的法律法规还不很健全，在不少住宅区中，业主委员会还是一个新事物，有的住宅区甚至没有或者形同虚设，业主委员会实际上很难行使管理权力。这一点，与香港和国外许多国家的做法就有

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很大的不同。比如在香港，业主委员会是一个独立的、有法人资格的团体，它可以代表业主的意志，聘请物业公司、开展经营、对外承担商业风险等活动。因此，按照纯粹的理论来对照现实，往往会欲速则不达。

新条例另辟蹊径

主持人：最近，提交市人大常委会审议的《深圳经济特区机动车停放管理条例（草案）》，对停车场的规划、建设、收费等作出了比较明确的规定，特别是其中有关停车场的管理责任问题，更是引起各方的关注和争论。能不能介绍一下这部条例的起草情况和基本内容？

林正茂：这个条例草案是由市法制局牵头起草的，然后由政府提交人大审议。实际上，从1997年以来，有关停车场管理法规的调研、起草工作就一直在进行中。现在提交到人大审议的草案，可以说几上几下，征询了各方的意见，参考、借鉴了其他国家和地区的管理经验，应该说是一个比较成熟的草案。

这部法规草案由总则、停车场的规划和建设、停车场管理、停车场停放管理等共八章组成。虽然停车场管理责任问题只是其内容的一部分，但的确又是争论最大、市民最为关注的一部分。

主持人：争论的焦点是什么？

林正茂：由于我国现行的法律法规对停车场管理责任尚未有明确的界定，因此，不论是在法学界还是在实际生活中，人们对把车辆停放在停车场后，车主与停车场管理部门究竟形成一个什么样的法律关系，有着不同的看法，而不同的法律关系就直接导致不同的法律责任。

正如上面两位嘉宾所谈到的，目前，主要有两种意见：一种意见认为，停车场管理单位对停放车辆承担保管责任，也就是说，车子一停到停车场后，车主与停车场管理单位就形成了保管的关系，而根据《合同法》有关保管合同的规定，一旦车辆丢失，停车场管理单位应承担赔偿责任。另一种意见认为，停车场仅提供车位有偿使用服务，不承担保管责任，因而发生车辆丢失时，停车场管理单位不承担赔偿责任。

主持人：那么，审议中的条例草案对责任问题采纳了哪种意见呢？ 林正茂：在草案中，我们没有规定停车场管理单位是承担保管责任还是仅提供车位使用，而是根据民法的有关规定，明确了停车场管理单位在提供服务时应

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承担条例所规定的管理责任，并同时明确由于管理单位的管理过错导致车辆被盗或损坏，应当依法承担赔偿责任。

主持人：也就是说草案回避了上述两种意见的分歧，而是另起炉灶，按照另外一种思路来对责任问题进行设计。为什么要这样做？

林正茂：我想，主要有这么几条原因：第一，停车场管理单位提供机动车停放服务，是一种民事行为，政府作为管理部门，主要是对车辆停放秩序进行管理，不宜硬性规定民事主体行为的性质。如果硬性规定经营单位承担保管责任，按权利与义务对等的原则来确定收费，必然要增加收费，同时，停车场经营单位也将会通过参加商业保险的方式转移风险，参加商业保险的费用实际上也是由车主来承担，而绝大多数车主已经交纳车辆保险费，会造成车主的双重负担。第二，如果规定管理单位只提供车位使用，不承担管理义务，就会使经营管理者放松管理，有可能导致盗窃车辆案件增多。第三，国家计委在2002年7月发布的《机动车停放服务收费管理办法》，仅规定机动车停放服务费是一种费种。若规定停车场承担不同的责任，相应的停车费费种较多，操作起来较为复杂，容易引发纠纷，且与国家计委的规定不相符。

因此，可以说，审议中的法规草案的有关规定，既使管理单位承担一定的责任，又避免其责任过重，平衡了管理单位与车主的权利；既有利于提高管理单位的积极性，促进管理责任的落实，又有利于维护车主的利益和社会治安。

细节界定仍有难度

主持人：根据法规草案，哪些情况下停车场管理单位要对车辆丢失或损坏要承担责任？

林正茂：草案规定了五种情况：第一，不按规定发放、查验停放凭证的；第二，停车场设施保养不善的；第三，发现他人损坏或者盗劫机动车，未采取相应措施阻止和报警的；第四，未按公示的停车场管理制度提供机动车停车服务的；第五，法律法规规定的其他应当承担民事责任的行为。

也就是说，在上述五种情况下，停车场管理单位就应对车辆的丢失和损害承担赔偿责任。

主持人：对条例草案中的这些规定，不知道物业管理行业持何看法？

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刘永友：作为行业管理协会，我们也广泛听取和收集了会员的意见，大家对车辆损坏赔偿责任方面的规定尤为关注。

在仔细研读了草案后，许多物业管理公司认为，虽然草案没有明确界定停车场与车主之间到底是一种什么法律关系，但其中“法律责任”这一章中所列举的物业公司所需承担民事责任的事项，却明显属于保管责任的范畴。而且，其中一些规定在措辞上比较模糊，在司法实践中容易产生歧义。比如，草案规定，“发现他人损坏或者盗劫机动车，未采取相应措施阻止和报警”的情况下，物业公司要承担责任。在实践中如何界定“发现”与“未发现”？如果管理人“已发现”而谎称“未发现”，受害人如何举证？如管理人确实没有发现，而受害人认为其已发现，管理人如何抗辩。类似模棱两可的条款在打官司时很难举证，也给法院断案造成了相当大的难度。

同时，我刚才也讲到，目前，物业公司每次仅收取几元的停车费，却要承担数万甚至数十万元的保管赔偿责任，这有违法律中的公平原则。

停车场管理应分类进行

主持人：从刚才各位的发言看，停车损坏赔偿问题既是一个十分重要的法律问题，也是一个涉及到各方利益平衡的问题，从“治本”的角度出发，能否提出一个令车主与停车场方面都满意的“双赢”方案？

刘永友：我们认为，条例应根据实际情况，将停车场提供的服务分为“车位使用服务”和“保管服务”两大类，并分别进行规范管理。对于那些公司资质优良、24小时值班、停车场封闭良好、防盗抢设施完善的停车场，可允许其按保管服务性质进行经营管理，但这类场所的收费应优质优价，不应千篇一律地执行政府定价。收费提高后，物业公司可从中拿出一定比例的收入投保停车场管理责任险，将经营风险转移给保险公司承担，这是目前国际通行的做法。

据我所知，目前深圳个别实力雄厚的物业公司已经与保险公司签订了协议，率先作出了尝试。至于其他条件一般的停车场所，则只能从事车位有偿使用服务，严格按照政府定价收费。需要说明的是，这类场所虽无须承担车辆保管责任，但并不意味着不尽管理职责，事实上，在市场竞争日益激烈的今天，任何物业公司都要有优质的服务，才能在市场中立足，试想，如果一个停车场由于自身管理不善而屡屡丢车，最终是会被市场所淘汰的。

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何银英：从处理案件的角度来讲，我也赞同对停车场所分类管理，这样，车主选择什么样的停车场停放自己的车辆，车辆损坏后由谁负责，这些问题事先都可以做到心中有数，车主在有了不同的选择后，也使“格式条款合同”可能产生的一些不公平的现象得以解决，如果发生了纠纷，法院在断案时会更加方便、快捷。

相关链接

停车场九项管理职责

《深圳特区机动车停放管理条例（草案）》第二十四条停车场管理单位提供机动车停放服务时应履行以下职责：

（一）停车场管理单位应当在停车场出入口的显著位置明示停车场标志、服务项目、收费标准和停车场管理制度；

（二）负责停车场管理制度的落实； （三）负责进出车辆的查验、登记； （四）维护场内车辆停放秩序和行驶秩序；

（五）停车场为经营性停车场的，按照核定或约定的标准收费，使用税务统一发票；

（六）负责停车场防火防盗等安全防范工作；停车场内发生火警、车辆被盗等事件时，采取相应的紧急措施并及时报警；

（七）定期清点场内车辆，发现长期停放或者其他可疑车辆的，及时向公安部门报告；

（八）保持停车场环境整洁；

（九）负责疏导停车场出入口的交通。停车场需承担责任的五种情形第四十一条停车场管理单位或住宅区停车场所管理单位有下列情形之一，造成停放在 停车场的机动车受到损害的，应当依法承担民事赔偿责任：

（一）不按规定发放、查验停放凭证的； （二）停车场设施保养不善的；

（三）发现他人损坏或者盗劫机动车，未采取相应措施阻止和报警的； （四）未按公示的停车场管理制度提供机动车停车服务的； （五）法律、法规规定的其他应当承担民事责任的行为。

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机动车驾驶人未按停车场管理单位或住宅区停车场所管理单位的要求停放车辆或进出停车场，造成停车场设施或其他车辆损害的，应当依法承担赔偿责任。

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立法听证：停车场丢车谁赔？

对于八百万深圳市民来说，不管是已有私家车，还是即将拥有私家车的，2003年7月15日都是一个值得关注的一天，就在这天上午9点，在深圳市人大最大的会议室举行了深圳经济特区机动车停放管理条例草案的立法听证会，就停车场丢车究竟该不该赔，这个社会争议非常大的问题，社会不同利益群体的人，在此项立法机关陈述各自的观点。

物业公司代表陈述人：如果停车场提供的市场地出租服务，那么就无须承担赔偿责任。

消费者代表陈述人：支持政府立法在车辆丢失的时候，物业管理公司应当承担赔偿责任，第二我们反对提高收费，因为停车场的管理和单位不应将这种经营的成本风险转嫁给消费者。

停车场的民事赔偿责任，早已成为深圳最敏感的社会话题，目前深圳市机动车的保有量约69万辆，这个数字还在不断高速增长，车辆的停放管理涉及千家万户，有关部门两会任何立法来管理这个问题，牵动着每个深圳市民的心，沈先生就是其中最为关注的一个。四年前他绝对没有想到，在住宅区内丢的一辆刚买了两个月的新车，至今的不到赔偿。

失主沈先生：因为我觉得我非常无辜，我真是无辜的，我买了车放在你的小区，我买了月卡，放在他指定的地方。

既然是在停车场丢的车，沈先生首先想到向物业公司索赔，他认为既然物业公司行使收费的权利，就应当承担保障车辆安全的义务，但是物业公司断然拒绝赔偿。

深圳市物业管理协会秘书长刘政：物业公司不应当承担车辆丢失的赔偿责任，我们只是给业主，给有车业主提供一个车位（供业主）使用，我们收取的3元钱到5元钱是一种服务费，不是保管费。

物业公司说自己的行为完全符合深圳市物业管理第30条的规定，物业管理公司应与车主明确车辆管理关系，或者车位有偿使用关系，并按照有关的规定收取相应的保管费或车位使用费。

秘书长刘政：现在深圳市大部分物业管理公司因为他收取的所谓停车场的管理费，停车费都是三块到五块，都是政府规定的，那么在这种情况下只能提供一

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个车位使用服务，都不能是一种保管关系，如果保管关系的话，它收费应该比这个更高一些。

物业公司的证明还有停车卡上标注的丢失概不负责的声明，但是这个免责声明却引起市民的强烈反对。

失主沈先生：他单方面出局这么一个免责条款，这是违法的。

与消费者不同，法院在某种程度上认可了这个单方的约定，深圳市对于停车场的责任认定大致可以以1998年深圳经济特区物业管理条例为界，划分为两个阶段。第一个阶段是1998年之前法院认定停车场和车主是保管关系，停车场要负赔偿责任，第二个阶段是1998年2003年法院认定停车场和车主是车位有偿使用关系，停车场不必负担责任，沈先生这起发生在1999年的向停车场索赔的起诉，最终败诉。在向物业公司索赔的同时，沈先生也向保险公司提出索赔，但是保险公司仅支付了40％的车款9万元。

中国人保深圳分公司业务部经理 许良根：在深圳最高潮时候是94年，当时是一年是两千多部丢车，98年以后虽然有所降低，但是还是相当之高，所以说保险公司要降低赔付率，像刚刚沈先生这个案子，他投保的就是我们占到50％作为赔偿基数，然后再扣除折旧，在之前我们是100％，就是因为这个车辆被盗发案率太高，保险公司不得不降低赔率。

依据保险方的规定对丢失车辆案件，保险公司在赔付客户之后，便享有代为追偿权，可以向停车场提出追偿，追付保险公司赔偿的这一部分。

保险公司经理 许良根：深圳法院对此类案件的判决一般倾向于不赔，也就是从98年下半年开始，为了避免不必要诉讼费的损失，所以说我们就不再提起追偿。

那么停车场丢车到底该由谁来赔，商业保险公司的退出和停车场责任的缺失，一方面使车辆被盗抢案件的增加，另一方面是丢车风险大部分转嫁给车主，引起市民对政府的强烈不满，明确停车场的责任已势在必行。2003年4月深圳市政府就专门拟定的深圳经济特区机动车停放管理条例草案提请深圳市人大审议通过，第30条规定停车场要负责，草案第一次明确规定经营性停车场因保管不善，造成车辆丢失或者损毁的，应当依法承担相应的责任。

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深圳市法制局法规处处长崔为民：立法目的一个是规范停车场的管理，明确规定停车场的义务，保证深圳经济秩序，社会秩序，这是我们的一个出发点，同时我想如果条例制定好的话，规定明确的话，那么对法院的裁决应该讲也提供一种法律的保证。

一时激起前层波，就在草案公布的第二天，深圳市50家物业公司马上联名上书市政府和全国人大，强烈反对这项条款，认为该条款侵害了停车场经营者的合法权益，反对把丢车风险转嫁给企业，因为争议太大，停车场责任条款经市人大常委会两次审议，仍旧难下定论。为了广泛听取社会各界对此项条款的建设性意见，制定更加切实可行的法规，市人大于是于7月15日举行了这次立法听证会。

消费者代表陈述人：停车你就按照停车的费用交，交了保管费你就得全赔，我的意思一定要把这个条例名称给改一下，不然这个纠纷就解决不了。 物业公司代表陈述人：停车场是否应付赔偿责任，我觉得它这个确立与否，关键是要明确停车场提供的到底是单纯的场地出租服务，还是车辆保管服务，不同的服务按照不同的价格取费，那么在丢车情况发生之后，根据事实认定停车场方有没有过错，再判断其是否需要赔偿。

听证会上各方的意见和建议将会被汇集整理，由听证机构发送给每位人大常委，供常委们在制定修改条款时做参考意见，那么法规将会最终确定停车场的责任，听证会之后大家拭目以待。时空连线记者深圳报道。 [谈话]

主持：非常精彩激烈的听证会也已经结束了，时空连线迅速连线了三位参加了听证会的各方利益的代表，听听他们在听证会结束之后心中的想法是什么？接下来我们就连线三位嘉宾，第一位是听证会的消费者代表邹家健，欢迎您，第二位是听证会物业公司的代表深圳某物业公司的副总经理肖武春，欢迎您。第三位是深圳市人大法制委员会主任委员王璞，非常欢迎三位。一看到三位的阵容，好像听证会又开了这样子。王主任一办这样的听证会您自己肯定感觉也非常强烈了，你要非常面对利益不同的群体，甚至他们有时候利益是相矛盾的，比如说现在无论从邹先生也好，从肖先生也好，他们代表的利益方是不同的。在这个听证会

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过程中你是要保持中立呢，还是要倾向性？

王主任：我们觉得我们从事立法工作的人，首先不能先入为主，我觉得自己有什么想法可以，但是在听证会这个过程中应该保持中立的，各方面意见都应该听，而且要他们充分的发表（意见）。

主持：但是可能马上就有人会说了，草案都出来了你们怎么中立？ 王主任：草案出来了这也是大家集体讨论形成的，那么还没有最终形成一个结论，所以说我们通过这种形成，大家来发挥集体的智慧，来把这个法规修改的更好。

主持：邹先生就是在听证会发表了你自己的想法之后，你期望的下一步是什么样的？

消费者代表邹先生：我期望深圳市在开门立法以后，能够有一个比较全面的，既能够平衡各方利益，更多是保护消费者利益的一个法规出台，这样从法律角度来讲更公平。

主持：肖先生，您期待下一步的前程是什么样的？当听证会结束之后。 物业代表肖先生：应该来讲深圳的物业管理界一直在关注着停车问题，可以讲作为物业管理人员的话，从业多长时间就关注这个问题有多长时间了，我们也要换位思考，车主怎么样保障自身利益不受损害，丢车之后他能不能得到赔偿。 主持：好，接下来我可能跟邹先生，跟肖先生做一个小小的调查，邹先生你更在乎的过程呢？还是结果？ 邹先生：当然有结果更好。

主持：能我们详细的阐述一下您的看法？

邹先生：我觉得立法这个过程当中，就是要真实的反映我们社情民意，而且保护消费者的利益，最终还是要落实到结果当中来，因此我们觉得，比如说停车场丢车赔不赔这个事情，我觉得它直接牵扯到千家万户人的利益，就是更多消费者的利益，所以说我们希望有一个好的结果。 主持：肖先生您的看法呢？

肖先生：我们在乎过程的目的，比如说就这个事件来说，我们希望引起社会上更多的关注，希望引起立法机构的关注，那么我们的目的都是为了得到一个很好的结果，形成一个良好的结局。比如像在这个法规当中，停车场丢车要不要赔

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偿这个问题的话，可以讲如果是需要赔偿的话，可能会导致物业管理这个新兴行业重新洗牌，有可能会导致这么严重的一个结局，引发城市管理很多新的问题产生。

邹先生：我觉得一切按照市场经济的规律来办事，停车场经过这次我的调查来说，每年在深圳停车场的收入每一月就上亿，停车场经济是一个旱涝保收的大蛋糕，因此我觉得有些人认为风险大，而且不能够承担，或者说这样不公平，我们就希望选择一些有资质的，通过市场招标的方式选择有资质，能够承担风险，能够管好停车场的人来管。有人说这样会造成物管重新洗牌，我认为重新洗牌未必不是一件好事，一种进步。因此我觉得采用市场运作的规律来做，这样更好一些。

主持：王先生，刚才好像从消费者的感觉来说，或者说从物业管理公司的角度来说，大家更在乎的是结果，偏重更在乎的结果。比如说有些人会认为，可能从人大角度来说，它更在乎的是开门立法这个过程，这种认识算不算是一种误解呢？对你们。

王主任：这个不能这么说，我们没有这个意思，当然这个过程我觉得也是很重要的，这个结果对于我们来说也是很重要的，这两方面都是很重要的。 主持：你看刚才听到的是三位对整个听证会各自这样一个看法，其实在整个采访过程中我们也了解到了其他的一些声音，比如说听证会现场就有人说，自己的态度能否真正的反映到最后的条文之中，还有人担心条例正式出台之后自己的利益还是得不到保证会怎么办，等等等等。我想问一下周先生。听到这么多声音的时候，你担不担心我发言了，其实发言只是走了一个过程，但是最后并落实不到最后的条文之中。

邹先生：当然对立法的公平过程当中，不可能一部法律一步就到位，可能还有一个过程，因此我们要平和的面对这一切，当然我们也希望，希望在人大在立法的过程当中，能够把消费者这个巨大的消费群体，公众的利益放在首位，能够反映出我们心声，能够确实保护消费者的利益，而不是保护某一个行业和某一个集团部分人的利益，我觉得这样对社会的公正才体现在这一方。公众的利益才是最大的利益，应放在首位 。

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主持：肖先生如果最后出台的深圳地方法规，对你们，或者说您所代表的利益群体非常不利的话，您会怎么看？

肖先生：这个过程我们是抱着一个很平和的心态，因为毕竟有了这么一个机会，可以讲。 主持：说话？

肖先生：对，有机会让我们说话，既然有这个机会说话，不管以后能够采纳多少我们一定要说，如果连这个机会自己都放弃了，那就根本说不过去了。 主持：王主任。您刚才也听到了，比如说他们两位的意见，其实现在很多人面对听证会都有这样的想法，如果最后，我也去听了，我也去说了，但是最后跟我说的还是没关系，我的利益还没有得到保证，怎么办？

王主任：我认为不会出现对他们非常不利的结果，我记得全国人大原来彭真委员长讲过一句话，这个立法就是要在矛盾的交点中砍了一刀，就是要掌握好这个度。

主持：龙永图说过一句话，叫谈判是妥协的意思。

王主任：是，总是要砍下来，要有一部分人在自己愿望或者利益方面要做出一些让步。

主持：王主任，其实面对听证大家由于已经不太新鲜了，大家更关注的是听证的实质结果，那如果最后草案变成正式出台文本的时候，发现变化不大，那么大家就会想，是不是听证只不过走个过程？

王主任：我想也不能这样简单地说，我想就立法的环节来说，听证这一个环节是非常重要的，我想大多数意见应该会被吸收进来的。

主持：好，非常感谢三位接受我们的采访，谢谢！听证这个字眼第一次走近我们的视野是2001年的年底，当时广东省召开了听证会来讨论长途客运的价格问题，时空连线也在第一时间制作了节目，一转眼一年半的时间就过去了，如果说当初听证二字吸引我们，是在于听证二字所蕴藏的一种进步的意义，那么到了今天我们更关注的是，听证二字能给社会生活带来实质的影响和变化，我想对于陆续走进中国公众视野的听证二字来说，本身的发展也到了必须要思考，我能给中国的变化带来什么。

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深圳停车场内丢车赔不赔听证会上辩是非

政府部门市法制局：应依法承担民事责任

由于国家有关法律对停车场没有明确的界定，如何规范停车场责任一直是条例起草的焦点。也一直有两种观点存在，一种认为停车场管理单位对停车负有保管责任，应承担赔偿责任。另一种认为停车场只提供有偿服务，不提供保管责任。因而发生丢失时不承担责任。

经过反复论证，我们认为：根据民法通则和消费者权益保护法有关规定，停车场管理者应当承担条例所规定的管理责任。并由管理单位的过错导致机动车被盗损坏，应当依法承担民事责任。

条例根据法律的有关规定以及第24条所规定的停车场管理单位在停车场内因过错导致车辆丢失毁坏的，应当承担民事赔偿责任，既使管理单位承担一定的责任，又避免责任过重。有利于车主的利益和社会治安。在目前情况下，我们认

为主要是解决条例有关停车场赔偿责任的操作性问题。应使有关规定更明确。

住宅局：“管理不善”应界定清楚

住宅区管理单位因管理不善造成停车受到损害的，应当依法承担赔偿责任。该条款是本条例草案中有关各方最关注也是争议最大的一条。我局建议修改为停车管理单位违反本条例第24条规定造成停放机动车受到损害的，应当承担民事责任。理由是：原规定“管理不善”过于笼统、模糊。哪些情况属于“管理不善”在实践中很难界定，因此，非常有必要明确规定在何种情况下承担相应的民事赔偿责任。由于本条例草案第24条已经规定停车场管理单位应履行的9条职责，因此建议在本条款中再进一步对“管理不善”加以明确。把有关的细节界定清楚，分清责任。

管理者代表：合五为一侵害企业利益 李钊：市政公用事业地盘管理公司副经理

停车场实际存在着5种基本事实合同关系。第一是有偿保管合同关系。第二是无偿保管合同关系。第三是有偿车位租用使用合同关系。第四是无偿车位使用租金合同关系。第五是车位私有的物业管理合同的服务关系。现在条例29条、41条已经采用偷梁换柱的方法，把停车场的关系一律变成保管合同关系，这实

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际上是政府强制包办婚姻。条例第25条规定了必须刷卡。必须发行停车证。而且车辆离开必须查验停车证。第41条说不按规定的就依法承担责任。这实际上把一个停车场的关系简单变成了保管合同关系。从这个角度说，这是违背合同法、违背民法基本原则的，也丧失了公平性。所以我认为这个条款应该修改。 条例出台后，我们组织了50个物业管理企业向市人大以及向全国人大常委会及时反映了我们的意见。我们认为这种行为侵害了企业的利益，这部分内容应该修改。

负责与否要看实际管理情况 肖武春：鹏基物业公司副总经理

在停车场丢车停车场是否负责任，关键应当明确停车场提供的是单纯的场地出租服务还是车辆管理服务。丢车情况发生后，应根据事实认定停车场方是否有过错。如果停车场提供的场地出租服务就无须承担责任。原因：一是供停车人使用。完全按照政府定价或者指导价。他是维持车辆的秩序、保证车辆停放、并不包含保管。不受场地大小、停车场地段繁华程度，基本大多数是每次5元，区区5元怎么支付动辄几十万元的赔偿。更何况场地的维护、人工的开支。这种情况要停车场尽赔偿责任，是明显的权利和义务不对等。对管理方不公平。

停车场如提供的是车辆管理服务，则应当负赔偿责任。停车场可以根据被停放车辆的新旧、价格高低收取费用。这比单纯的场地出租费用要高。收取保管费后，停车场管理方可以加大设备投入。如设置监控设备，在进出口加上电视系统。

我们认为在有条件的停车场可以划分区域提供不同的服务。停车人可以选择需要保管还是场地出租。这样，双方的权利义务是对等、公平的。也是对停车场利益的保护。

不应承担赔偿责任

曾勇：华侨城物业公司常务副总经理

我的观点很明确，停车场的管理单位不应当承担车辆丢失赔偿责任。 一、停车场承担赔偿责任是不符合国际惯例，本人在四年前参加了政府组织的停车场的考察组，专项对停车场法律责任问题，走访了新加坡等地区的建设部门、车辆主管部门和保险部门等，考察组为慎重起见，回国后调阅了大量资料。同时发现美国、日本、韩国国家，对停车场立法有明确的做法，这些国家和地区

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对停车场的管理单位不承担赔偿责任。而且这个责任在这些国家和地区早就非常明确是社会保险机构承担。深圳日趋国际化的今天，应考虑这些发达地区，在立法时予以充分的认识和考虑。

二、停车场部门每次收取三到五元的停车费，刚才前面发言的人认为不低，而立法又明确其赔偿责任是数十万数百万的数额，这种风险是有违权利义务对等的问题。

三、停车场是否承担保管责任。本次条例草案没有提到“保管”二字。但在条例第23条提到了。我们认为是否在立法时可以予以明确这两类责任，一类是保管责任，一类是车位使用责任。

业主、市民代表：用合同规范权利义务 邹家健：景洲大厦业主委员会主任

我从住宅区角度谈停车场使用问题。我的观点是：1、支持政府立法，在车辆丢失的时候，物业管理公司应当承担赔偿责任。2、反对提高收费。因为停车场的管理单位不应将风险转嫁给消费者。3、立法的过程中，应该采用经济合同的方式来规范停车场和业主之间的权利和义务。

有人说停车场要承担丢车责任，就应该提高收费标准，用于停车场单位购买停车管理险。我们的意见是因为停车和收费没有必然联系，提高收费并不能解决停车场丢车问题。物业管理公司管理车是其应尽的责任，不能把成本转嫁给消费者。

其次，在政府立法当中，应该采用经济合同的方式约定业主和物业公司在停车场的管理方面的责权利。我认为应该像业主公开选择物业公司一样选择停车场的管理方。因为收费少，不具备这种能力、不具备这种资质就请他走人。我不相信深圳人不能管理好一个小小的停车场。

而且住宅区丢车现象已经很少，所以停车场管理者收了钱就应该办事。刚才有个同志说停车场应该提高收费，3、5元对他不公平。我说这是各有各的算法。据我了解，深圳住宅区丢车的数量十分罕见，而且偶然发生的也基本没有赔偿过。

比如一家管辖了41家小区的大型物业管理公司，近几年只发生了3起丢车事件。据了解，中国人民保险公司深圳分公司2003年所有丢车的理赔数至今只有56起，而且丢车范围主要发生在路边停车、关外的一些临时停车场。所以物

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业管理公司所说的丢车时有发生在住宅小区是不存在的。车要回家，在公共场所停车和住宅区停车是不同的。我认为既然收钱就应该办事。因此我们希望在政府立法中应该坚持这一点，向消费者倾斜。

鼓励停车场买保险 李红光：深圳赛格集团

我觉得立法关键是要解决问题。盗窃车辆触犯了有关法律规定，对付它是有关部门的责任。车主和停车场、物业公司在盗车团伙面前是弱势群体，不应该承担责任。在立法上如果停车场要赔偿，后果很明显就是导致停车更加难。我们立法不应该加剧这个矛盾。

按照国际惯例，美国和德国在丢车发生时都是由保险公司来赔，保险公司是第一赔偿人。我们现在鼓励停车场买保险，是切实可行的。

我提出对《条例》的修改意见是针对第23条第一款。应增加鼓励停车场购买停车场责任险。对市政府定价停车场，也鼓励他们购买停车险，可以收较高的停车费。而且应该在减价的基础上收费。停车难的责任是什么？是由于政府的规划滞后，执法不力。要做负责任的政府，就要把停车场的土地使用费减免，鼓励建立停车场，鼓励他们买保险。

应改为《机动车停放与保管条例》 丁龙：赛格电子市场

首先我认为：深圳特区机动车管理条例名称应改为机动车停放与保管条例。说了半天大家都很明白，吵来吵去就是赔不赔的问题，停车就是停车、保管就是保管。就和坐飞机买保险和买机票要分开一样。所以我建议，有条件的停车场可以适当开展保管业务以解决客户之忧。如果不交保管费，丢车后，停车场最多赔偿50％。因为丢车是多方面原因造成的。如果你安全措施加强了，你的车就丢不了。

自由发言人艾及：市政协委员

刚才听到丁龙先生提出条例的名称是不是改成停放和管理条例，我支持这个说法。因为我也认真阅读过条例草案修改稿，这里面的含义基本上是要承担相应的赔偿责任，这个赔偿责任的法律依据是什么？我自己想，是我们国家的民法，还是根据保管合同？刚才深大的博士生也提到，这里是保管合同性质的关系。如

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果我们把所有的停车场都给一个保管合同关系的话，那么就有一个必须要考虑的问题，就是说我们和合同法的规定尤其是合同法的自由原则是否相冲突，因此我同意丁先生的观点，由大家自由选择是停放还是保管。这两者是有差异的。物业公司也可以根据状况选择保险„„

谭刚：市人大代表

停放管理条例名称本身需要更加规范。因为停车不仅仅是停放的问题。条例本身有些条款可能需要进一步明确化。比如像有些条款里面讲到管理单位因管理不善造成损害的应承担民事责任，管理不善到底怎么界定，需要细化„„

林锐：桑达公司

我既是停车的车主，也是停车场管理工作人员。作为车辆使用者来说，我的车停在停车场，没有人照顾应该是不放心的，即使没有丢，旁边人把车碰了，这客观上都造成了损失。刚才代表中有人说应区分不同的合同关系，保管是保管的责任，停放是停放的责任，我觉得这比较客观。我觉得我交纳了相关的费用，但车被破坏了，我有权向停车场追回这个责任。停车场也有这个义务赔偿。并不是保险公司赔偿了停车场就不赔了。

唐娟：深圳大学管理学院法学博士

停车场管理者应该承担责任。住宅小区属于小区公共设施，其土地所有权归属负责土地的权利所有人，住宅区业主停车与业主管理公司是一种财物的保管关系，不是租赁关系，权利与义务是平等的。保管停车理应承担赔偿责任。应该按照民法和全国物业管理条例承担责任。我所依据的相关法规是中华人民共和国合同法第406条规定。全国物业管理条例第36条。第三个相关法规是深圳经济住宅区物业管理条例第51条规定。

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小区停车场权益归谁所有

权益归属问题的提出

深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产 同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。

初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截至目前为止还尚未取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。

发展商是否能拥有停车场的所有权

在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简要考查。

一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。

列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。

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公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。

在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该房产上分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。

我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。

基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。否则，停车场的房屋所有权的数额无法度量。即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的基本法律原理，是不能成立的。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征将导致它们有着

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同样的法律归属。所以，停车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人——全体业主。

有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。

这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不可分割的天然属性与法律属性，因此是完全不能成立的。

发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。

在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂且不论，但至少它比目前的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大头。

本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效力。

发展商是否对停车场拥有用益物权

在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以与业主在买卖合同中约定停车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以将这一用益物权进行初始登记并取得物权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。

用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任

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何许可与补偿等。在转让条例中与停车场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。

主张发展商对停车场拥有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍： 其一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当完全拥有停车场的全部权利。广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。

其二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。

转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益应当是两个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。

其三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区公共财产的权利并不能被处分。

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鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是即使发展商在合同中对停车场的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。

发展商是否拥有对停车场收益的债权

发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执行并撤消该合同条款。

法律争端及其解决

对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类型的诉讼（仲裁）：

一、 确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。

二、 确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条款无效之诉。

三、 单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而要求返还以前收取的停车场租金财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。

四、 单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之诉。

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小区连丢两车物管不予赔偿

昨日上午8时30分到11时30分，晶报负责人热线电话一直不断，3个小时内共接听了30多位读者来电。读者来电反映依然与以往一样涉及生活中的方方面面，在读者反映中有一个较为突出的共同特点，很多烦恼和纠纷的产生与读者不了解相关民生法规有着直接关系，对此情况，晶报负责人向相关记者着手布置了加强民生法规报道的具体工作。

案例一：大意未办续保病袭难获资助

南山区一位女士来电称，他的丈夫是深圳早期的建设者之一，已在深圳工作多年，连续工龄有34年了，但他丈夫所在的企业在去年5月解体后，当时因不了解关于社会保险的有关规定，一时大意未去办理续保手续。近日，他丈夫因突发心脏病住进了医院，3天时间内即须交清7000元治疗费用。她拿着丈夫的社保卡去交费时被告知因未办理续保，虽然卡中有钱，却不能使用，所有的医疗费用只能由个人交纳，社保一时无法给予资助。该女士表示，由于家庭并不富裕，子女尚在读书，而丈夫的病还在治疗中，目前要支付这笔医疗费用十分困难。 鉴于实际生活中未办续保的事经常出现，晶报负责人具体了解一些相关情况后，立即布置有关记者重点跟进此事，本报下周将对此事给予具体报道。晶报负责人也特别提醒广大读者，工作频繁变动在深圳很常见，但缴纳社保时一定要保证周全，以避免遇到突发病祸时手脚大乱。

案例二：小区连丢两车物管不予赔偿

布吉某小区的一住户来电称，不到一年时间内，他停在小区停车场内的2辆摩托车接连被盗，损失高达3万元，但找到小区管理处，对方却表示不负赔偿责任，只同意道歉并免掉数百元的管理费。该住户认为，在小区交了钱停车，管理单位对车辆丢失不负赔偿责任是没有道理的，他希望报社能提供帮助，如果不行就通过“大闹”来索赔。

听到反映后，晶报负责人首先否定了对方欲通过极端行为来解决问题的想

法，然后耐心向其解释，目前关于停车场管理的有关法规对此并无明文规定，晶报负责人提示该住户应尽量与所在小区的管理单位协商解决，若解决不成可诉诸法律，由司法部门确定物管部门是否应赔偿。最后，晶报负责人提醒对方，目前

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深圳市正对《深圳经济特区机动车停放管理条例（草案）》进行立法修改，对此可重点关注。

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小区摩托车频被盗 物业公司管理不善成被告

张先生停放在小区的摩托车被盗，他将小区房地产经营管理中心告上法庭，索赔13200元。日前，朝阳区法院受理了此案。

原告张先生称，1998年7月的一天晚上，他将新购买的摩托车停放在小区管理部门为居民设置的存车棚内，但第二天早上却发现摩托车被盗。据了解，此前小区已经有多辆摩托车被盗。张某于当年8月又购置了一辆摩托车，后再一次被盗。

张某认为，在小区发生第一次车被盗后，管理部门未能采取有效措施，导致

小区内摩托车多次被盗。管理者对摩托车被盗事件负有不可推卸的责任，故诉至法院，要求被告赔偿原告直接经济损失4200元，间接经济损失7000元，精神损失费2000元

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机动车停放管理条例获通过 停车场因违规丢车应赔偿

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》昨天获市三届人大常委会第二十六次会议通过。在停车场里丢失车辆由谁负责？咪表设置有无必要？业主共有的住宅区停车场能否收费以及如何收费等曾经争论较大的焦点问题，终于有了定论。

关于在停车场里丢失车辆由谁负责的问题，《条例》并没有机械地作出规定，而是明确了停车场应当承担责任的情形：经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

目前我市的一些咪表由于设置不合理，导致交通堵塞，市民意见较大，拆除咪表的呼声很高。咪表设置是否必要的问题，成为立法的难点和委员争议的焦点。最后《条例》借鉴香港的做法，规定可以设置咪表，但必须经过规划部门会同有关部门共同编制设置方案，而且要将方案草案公布，征求社会各界和公众意见。《条例》同时规定，使用咪表的费用按记时累进费率方式收取。在停车位每次停放的最长时间不得超过二小时，超时越长罚款越多。收费标准由价格管理部门核定。停车费统一上缴市财政。

对业主共同拥有的住宅区停车场，立法前一些市民认为停车管理单位收费不应该。而《条例》规定：对于住宅区停车场产权为业主共有的，停放服务费的收费标准应当征求业主委员会的意见，由市价格部门根据停车场管理成本确定。其停车服务费收入的盈余部分应当用于本住宅区的物业管理开支。

根据《条例》规定，该法规将于明年1月1日实施。但由于《条例》是运用较大市立法权制定的，《条例》尚需按法定程序上报省人大常委会批准。

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深圳房产业主要求实行“业主自治”

【新闻背景】

今年9月1日起，《物业管理条例》将在全国正式实施。《物业管理条例》提出了“地产开发与物业管理分离”，“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”，这标志着房地产行业长期实行的“业主买房强制搭配物管公司”的捆绑销售将成为终结，选择不选择管理企业，选择怎样的物业管理形式将由业主说了算。

赞成者说：这是行业立法对公民私有财产权利的尊重和维护，是国家民主法制建设与时俱进的具体体现；

反对者说：这是倒退，业主根本不可能管好物业，因为物管有其行业自身的专业性，会造成行业的混乱；

法律界说：应参照香港物管作法，遵循民事法律关系的基本原则，确定业主委员会平等的民事主体地位；

消费者说：业主拥有了对小区服务的选择、决定权，不再花钱买气受，为物管公司巧立名目做假账买单；

管理者说：理顺政府与市场的关系，转变观念职能，不越位、不缺位、不错位、不扰民，不要强制包办。

【政府观点】

最近，国家建设部召开了全国物业管理工作会议。会上，建设部部长汪光焘指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《物业管理条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”

建设部副部长刘志峰指出：“贯彻《物业管理条例》，首先要准确把握《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵”，“尊重和维护业主的财产权利”。刘志峰副部长进一步指出：“物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《物业管理条例》本着尊重业主财产权

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利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

建设部副部长刘志峰全国物业管理工作会上还进一步指出：“物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。” “市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。„„《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《物业管理条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。”

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第一章第四条：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。”

【媒体报道】 建设部强调：业主可以不请物管

新华社北京16日电 建设部副部长刘志峰昨日在全国物业管理工作会上强调，业主可用多种方式管理物业。 刘志峰说，选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况采用其它方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。本着尊重业主财产权利的原则，《物业管理条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

政府莫断物业管理“家务事”

刘志峰说，政府机关在物业管理中应担任“配角”。物业管理活动中大量的民事关系，应当透过设定规则，由当事人自行调节和透过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。 开发商必须对房屋质量负责

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刘志峰说，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，因此，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

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宝珠花园申请“业主自治”取代物管

本报讯（记者 刘俊卿）自长城花园业主炒掉业委会的消息见报后，深圳物业管理又出新鲜事。宝珠花园业委会敢为天下先，已经向市住宅局及南山区建设局提出“业主自治”申请，市住宅局在收文回执中称，将于25个工作日内作出答复。9月1日，在我国首部物业管理的行政法规《物业管理条例》正式施行之日，位于南山区的宝珠花园业主委员会向南山区建设局提出申请，请求在宝珠花园实行“业主自治”的管理模式。9月2日，该业委会又按程序向市住宅局提出同样申请。

据了解，宝珠花园实行“业主自治”的管理模式，初步方案将不再聘请专业的物业管理公司，而是将小区管理分为几块，分别由专业的公司进行管理。其中小区保安承包给市内具有资质的保安公司，小区卫生清洁承包给市内具有资质的保洁公司，小区绿化承包给市内具有资质的园艺公司，并聘请财务、房管、机电、维修等专业人员对小区进行服务。针对业主们普遍关注的小区财务状况，宝珠花园在申请中称，小区财务将会公开透明，成立宝珠理财小组，分别按每月、每季度、每半年及每年的形式对小区的财务支出、收入状况进行核算审核，并向全体业主公示，此外每年还要聘请审计公司对小区财务进行审计。

据了解，国务院颁布的《物业管理条例》中规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，“一个物业管理区域内由一个物业管理企业实施物业管理”，“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式”。宝珠花园提出“业主自治”的管理模式是否符合上述法律规定，本报将继续跟踪。有业内人士称，无论能否获得批准，宝珠花园提出“业主自治”管理模式，都是深圳市物业管理的一次革命性的行动，必将促进物业管理的发展。

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宝珠花园首扛“自治”大旗

宝珠花园首扛“自治”大旗为全国《物业管理条例》实施以来，深圳小区业主首次向主管部门提出“业主自治”申请深圳市南山区宝珠花园近日正式向南山区建设局物业管理科和市住宅局提交“业主自治”申请，从而成为全国《物业管理条例》实施以来，深圳第一个向主管部门申请“业主自治”的小区。全国《物业管理条例》起草人李钊对此表示，业主自我管理应慎行，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识。自治设想成立理财小组掌管财务该小区业主委员会副主任袁先生告诉记者，近日，小区将要求“自治”的申请以正式公函形式递交给南山区建设局，并将申请提交到市住宅局。袁主任对小区实行“业主自我管理”很有信心，在申请方案里，他们的设想是将保安、清洁、绿化承包给专业的、具有资质的公司，聘请财务、房管、机电、维修人员对小区进行服务，业主委员会还将成立宝珠理财小组，对财务支出、收入进行核算及审核，并向业主公示，每年还将聘请审计公司对小区财务进行审计。 记者在该小区采访时发现，小区业主委员会运作相对比较规范，业主委员会主任是专职的，还有一位专职的执行秘书，另外，业主委员会还聘用了１０余个各种职业背景的人为顾问。业委会有５间办公室，各种资料也比较齐备。执行秘书陈老先生告诉记者说，他曾在香港购房，所在的社区就是采用业主法团自我管理的方式进行管理，因此有一定的经验。

部门回应

将在２５个工作日内答复记者昨日电话采访了南山区建设局，有关人士表示已经接到了宝珠花园的申请报告，但由于未有先例，是否批准还得待市住宅局批准，市住宅局物业监管处负责人则表示，目前材料还没有转过来，暂不能做答复，市住宅局将在２５个工作日内答复。记者获悉，除了宝珠花园已递交申请外，还有多个小区也在积极筹备“自治”。近日，四五家小区业委会负责人还聚集在景洲大厦商讨“自治”和聘请物管公司的事宜。

专家说法

业主维权要考虑成本

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对于业主纷纷要求“业主自治”的风潮，记者昨日电话采访了全国《物业管理条例》起草人、深圳市政公用事业地盘管理公司副经理李钊先生，他认为虽然条例涉及业主自治，但也要求从事物业管理的必须具有法人资格，而业主委员会目前还不具备法人资格。另外，业主自我管理应慎行，从社会化大生产、专业分工的角度来讲，物业公司的管理应该相对完善，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识，譬如想炒掉物业管理公司要先看合同是否到期，否则全体业主要承担违约金。

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打破房产与物管“捆绑销售”模式

——景洲大厦业主想“自治”

长期以来，我市房地产行业一直实行房产与物业管理捆绑销售，硬性搭配。业主还没进门，地产开发商已给业主选配好了物业管理的“婆婆”。记者昨天下 午获悉，继青岛和北京之后，我市也有业主委员会在酝酿实行“自治”管理。从事多年为业主维权工作的景洲大厦业主委员会主任邹家健昨天下午向记者透露，他们与现物管公司的合同即将到期，“在可能的前提下首选自治”的想法得到了大多数业主的认同，“自治”后与原物业管理模式的最大区别在于，业主将掌握“财政大权”和对管理事项的决定选择权。 “自治”：花钱买最好的服务

邹家健告诉记者，“业主自治”不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，分项目直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。“要从过去花钱养物业管理公司转变为现在花钱买最好最满意的服务。”

据悉，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，今后业主缴纳的物业管理费将委托给专门的财务公司、财务专业人员来打理，业主委员会不能像物业管理公司那样从中赢利，物管开销平摊，账目全部公开，每个项目支出、花任何一笔钱都要与业主见面，获得业主大会的通过，业主不会再为一些做假账、乱收费的物管公司买单。另外，业主可以通过聘请物管职业经理人来对全部物业规划管理做总统筹总协调的工作。 “自治”在深圳可不可行？

目前业主自治在深圳究竟可不可行？市住宅局有关人士拒绝回答这个问题，邹家健在向市住宅管理部门咨询时也被告之需要等待国家出台实施细则后，才能确定究竟能不能“自治”、具体如何来操作、怎幺样进行监管等一系列问题。但记者从《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中看到这样的条款：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。”

新闻背景

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国务院6月19日出台的《物业管理条例》将于9月1日在全国正式实施。7月14日，建设部副部长刘志峰在全国物业管理工作会议上指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

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业委会要管自己的家

事件背景：

2003年7月14日，国家建设部刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话中指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

这一观点的提出，无疑对正在探索物管之路的人们提供了新的思路。但业主是否能够实行自治管理，它有几分可行性，怎样才可能实行业主自治，这对物管行业意味着什么，我们来听听各方人士的声音。 小区业主：自治并不是业委会直接管理

深圳市景洲大厦业主邹家健多年以来一直在进行业主维权方面的活动，他认为，“业主自治”不是一种个人或某几个人进行管理的方式，而是由全体业主共同协商，经三分之二业主表决同意才可能实现的。

而且“业主自治”也不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。

邹家健和众业主还就自己聘请保安清洁等专业公司做了一个测算，结果显示其成本比原来要减少很多。所以邹家健认为，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，业主不会再为做假账、乱收费的物管公司买单。 有识之士：自治呼唤物业管理经理人

在如何才能实现业主自治上，邹家健和国扬律师事务所的闻毅律师都建议，可以通过聘请职业经理人来实现业主自治。邹家健还表示，条件成熟的小区，也可由业主委员会聘请本小区有专业能力的业主承担。

闻律师认为，当前物业管理的实现大多都是物管公司以自己的名义聘请专营公司对小区的公共设施进行管理，物业管理企业的行为类似于经纪人。那幺业主也可以借鉴公司聘用经理人对小区进行管理，启用物业管理经理人。

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在操作时，闻律师提出，经理人应该根据与业主签订的委托代理合同来进行管理，业主向委托人支付约定的报酬，经理人可聘请专营公司承担物业管理的专项业务，但是对专营公司的认可须经业主确认，并以业主的名义与专营公司签订合同，合同内容则必须经过业主审核。专营公司从事专项业务所需的费用由业主支付。

除此之外，经理人还应在物业管理中承担协调内外关系、处理专营公司之间的矛盾等义务。业主对经理人的行为所产生的后果承担责任，物业管理成本费用由受益业主按单位面积平均分摊。

在最敏感的财务方面，闻律师认为，业主可自行掌管财务，也可委托会计师事务所理财；各类资金存入指定账户，由指定的政府部门进行监管。这种模式下的物业管理，业主及经理人之间的责、权、利非常分明，业主对物业管理的水平及要求可根据自身的需求及能力的改变而改变。

同时她希望，政府部门应制定物业管理经理人的从业条件或执业资格，经理人应持证上岗。

法律人士：业委会要有“名分”

在讨论这一问题时，律师界人士均指出，由于物业管理条例并未明确业主委员会的法律地位，使业主自治存在一定困难。所以，业主委员会的法律地位亟待确认。邹家健说，深圳要实行“业主自治”，首先应该确定业主委员会的法律地位，按照国家社团登记管理办法，将业主委员会纳入民政登记管理范围，借鉴香港物业自治法团的办法，让业主委员会成为业主民事主体的自治社团，允许业主委员会建立物管公共账户，便于“业主自治”中物管资费的收支保管。 社会人士：业主自治有三处“致命伤”

在采访中，也有一部分业主指出，究竟该怎样实行自治，大家心里没底，广东世纪人律师事务所陈秋芬律师也表示， 物业自我管理应慎行。

1、自治内容 陈律师认为，物业管理还是应以专业化的物业管理为主导。因为实行自我管理除按程序选业委会以外，还应配备专职人员，因为一旦实行自我管理，业主委员会的工作就不止是简单的协调、监督，而是要有专门人员负责相当于一部分物业管理的工作和与业主的大量联系、沟通工作。

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2、财务公开 财务要公开透明，定期向业主公布账目，因为向专业公司的资金划拨的主体变成了业主委员会，这就会对业主委员会成员的素质提出更高的要求，除了热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力外，还要求有廉洁、奉献精神。

3、人员素质 这种管理的优点是，代表业主利益的业主委员会能直接监督专业公司的服务质量，直接对业主服务，弊端在于毕竟绝大多数的业主委员会成员都只能是兼职人员，在时间、精力、专业性程度上不如专业物业管理公司，同时仍然存在着业主与业主委员会之间的沟通、监督的问题，所以物业的自我管理也需要完善的规章、透明的操作、高素质的人员来加以运作。 主管部门：自治有违当前物管法规

业主自治究竟可不可行？记者又和管理部门、深圳市住宅局有关人士进行了沟通，他认为，业主实行自治，撇开物管企业自己聘请专业公司进行管理是目前物管法规所不允许的。深圳市物业管理行业管理办法第三条规定，物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则。所以实施管理的应该是具有物管资质证书的物管企业，业委会不具备法人资格，所以它就不能从事投资活动，没有公共账号，业主就不可能把物业管理费交给业委会由他们管理。

加上物业管理涉及很多的技术工作，需要具备管理能力的专业技术人员，不是请来什么样的人都可以做的，做不好也是对业主的不负责任。

他还表示，究竟该怎样做好物业管理，目前深圳市也在探索，经过考察，目前正在考虑实施物业管理职业经理人制度，要求从事物业管理的人必须经过培训考试，取得专业的认证资格之后，多个经理人就可以组建物业管理公司从事物管活动，这也主要是为了保证和提高物业执业人员的素质。真正搞好深圳的物业管理。

记者随后也对一些物管公司进行了采访，大多物管公司对业主自治表示不可能，也不愿发表言论。

业主自治这种新鲜事物究竟能否推行，本报将继续关注。

相关链接：

国外无“物业公司”一说

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▲近日，山东省青岛市“颐中花园”业主委员会因与物业公司就收费问题达不成一致意见，又对该公司物业管理不满意，宣布要炒掉物业公司，自己管理小区。

位于北京大兴的“金华园”小区业主委员会也在一次招投标中对一家物业公司投了否决票后，提出要自己管理小区。

“颐中花园”业主委员会负责人单女士认为，物业公司只是一个中介服务部门，业主在处理小区事务时可以找社会上的专业服务公司来办。

北京“金华园”小区业主委员会副主任雍女士认为，在外国，如美国、加拿大是不存在物业公司这一行当的。他们是业主委员会（业主会）面向绿化公司、保洁公司、保安公司。这样，服务质量有保证又减少了中间环节，降低了成本。北京上地的“西里”小区也正在尝试使业主委员会和居委会合二为一。 物业管理有两种模式

▲中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端：

业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。

业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结底是应由业主自己来实现的。 深圳住宅区物管条例有此规定

▲《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四条规定，住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。

【专家视点】

物权价值由业主来实现

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端

最近见到一种说法：物业管理服务应该是房屋价值不可分割的一部分，业主在购买期房的同时，也就等于购买了你的物业服务。把物业服务的这种标准，把这种质量在售房的时候一并销售。乍一看来，似乎很新鲜。但略加推敲，就产

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生了疑问。因为物业管理服务不可能成为房屋价值不可分割的一部分。物业管理服务也无法随房子一道卖。

其一，业主在购买房子时，不一定要同时购买你的物业服务。业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。

其二，物业管理不是固着在物业上的，即不是物业的固有属性。物业管理水平不是由物业自身决定的，而且不是固定不变的。物业管理水平会随着各种因素，包括业主的经济水平、生活要求和物业管理企业的服务水平的变化而变化。因而，不能将物业管理服务看作是“房屋价值不可分割的一部分”。

其三，物权价值是需要由业主自己来实现的。诚然，对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。

但是从法理上说，业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结蒂是应由业主自己来实现的。 其四，开发公司承诺的物业管理水平和责任，严格说是无效的。因为今后物业管理服务的责任人是物业管理公司，而不是开发公司。

确定什幺样的物业管理水平和委托给哪一家物业管理公司，是由业主并通过物业管理合同决定的，而不是由开发公司决定的。所谓物业管理先期介入，实际上只是“试用”性质，以后聘用哪一家物业管理公司，根据服务的优劣，也可能是会发生变化的。

如果说开发公司向业主推荐一家好的物业管理公司和一种物业管理服务水平，这也是可以的。但最终还是需要由业主来认定。

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业主自治法律关系的内容

业主自治法律关系的内容是指自治主体享有和承担的由法律法规和业主公约确定的权利 和义务。业主自治的权利和义务可以分为业主个体自治的权利义务和业主团体自治的权利义务两类。下面分别阐述之。 一、业主个体自治的权利和义务

业主个体自治是指业主对复有物业中归业主独有专属部分的自主支配和管理活动。业主 个体自治权利义务是基于物业单分独有权所享有的权利和依法负担的义务。

在物业复有法律关系中，业主个体既是复有权人，又是归其独有专属部分物业的独有权 人(专属权人)。作为独有权人，业主个体自治的权利表现为两种：一是所有权行使的自治权 利；二是相邻权行使的自治权利。复有关系中的独有权人的权利与一般所有权人的权利相比，除在处分权能方面被物业复有法律赋予了一定的特别限制要求外，并无其他大的差异。除 法律另有限制外，享有复有权的业主对其独有专属部分，可以依自己意愿自由使用、收益、处分，并排除他人(包括其他复有权人)的干涉，以实现其居住、营业及其他目的，也可以将 其出租(转移占有)以收取租金(收益)或于其上设定抵押权等负担，并能对他人之干涉凭据物业请求权予以排除。复有物业是不动产相邻关系纵横交织的物业，各个业主都依法享有相邻 权，如可以在必要时行使相邻权而请求临时或较长期使用相邻业主独有专属部分物业，即使相邻业主已将其专属部分出租或出借给他人，亦能向承租人或借用人等行使相邻使用权。如 一楼房主有权利用二楼地板修缮自己漏水的天花板，当然，由此给相邻人造成损害的，按无过错责任原则应负恢复原状或支付赔偿金的义务。

享有复有权的业主个体作为独有权人承担的义务，包括一般物业所有人依法所应负担的 相同义务，另外还有下列几项主要义务：

1.不得违反复有权人集体的共同利益。物业复有权人集体的共同利益，类似社会公共利益、诚实信用、公平正义等原则，属于内涵弹性很大的抽象性法律概念，因而判断独有权人 行为是否违反共同利益的标准颇难具体化，应就各个具体事件具体酌量，并依社会一般观念加以判定。亦即应就独有权人行为本身的必要性、行为人所受的利益以及给予其他复有权人 造成不利程度等各种情事作通

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盘考评。不少学者将对建筑物之不当毁损行为、对建筑物的不当使用行为列为违反业主集体共同利益的行为。我们认为这些行为虽然损害了广义的业主集 体共同利益，但所列举的这些行为具体事例大部分应划入法律法规明文具体单列的禁为义务范围，而不该纳入抽象性极强的狭义“共同利益”范围。根据业主集体事务的分类所涉及的 共同利益范围，可以将狭义的业主集体“共同利益”具体分为业主集体人权利益、业主集体物权利益和业主集体文化利益三种。凡是独有权人以及物业使用人的行为侵犯了业主集体的 人权，损害了业主集体所有(或业委会掌管)的复有合属物业及其他形式的财产，触犯了业主集体文化的文明禁忌，就可认定为属于违反共同利益的行为。例如，在纯居住公寓开办色情 应召店的行为，不仅仅是一般的对建筑物的不当使用，有碍居家安宁的行为，也是依中国法律和中国业主集体对待色情的文化态度明确属于被禁忌的不文明行为，因而对该行为可援用 违反业主集体共同利益条款予以禁止。

2.按照独有专属部分物业的本业(固有)用途和使用目的进行使用。独有专属部分的物业在建设(实体)和围括(空间)时，就已依城市规划法则、土地管理法则和村镇规划法则以及建 筑法则确定了其特定用途，独有权人必须按照既定的居住、营业或其他特定用途使用其专属部分，而不能未经规划和建筑主管部门批准就擅自改变原定用途。擅自改变物业用途的行为 是法律已经明文禁止的行为。 3.维护复有建筑安全和外观，不得妨碍建筑物的正常使用和不当毁损建筑物。复有物业业主其于自身利益考虑，有权对其专属部分进行修缮和必要的改良。但在行使或放弃这一权 利时，必须依法承担不得破坏整个建筑物的安全和外观的义务，不得对承重结构、外墙等涉及公共安全和建筑物整体风貌作变更性修缮，也不得随意变更通过其专属部分的电线、水管 、煤气管而致超过规定负荷允许量。维修自有物业既是业主的权利，也是不可任意放弃的权利。若业主专属部分物业的破损状达到有破坏整个建筑物安全或美学性外观的危险程度时， 业主就负有不容推卸的维修义务，应当独自出资修缮其专属部分。否则，可以依法强制其履行修缮义务。

4.不得以对独有专属部分的不当使用行为而妨害其他物业复有权人的安宁、安全及健康卫生环境。例如，居住公寓的业主不得将超重物、肮脏恶臭物、易燃易爆危险品等搬入存储 于自己独有专属部分，不得在居室制造过度发散的噪音

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惊扰四邻的休息，不得饲养有危害或侵扰他人的动物等。若复有权人或专属部分占用人违反本项义务，经请求仍不停，相邻人复 有物业管理人或业委会可以请求法院作出必要的处置。

5.容忍相邻人便利性使用和复有物业管理人必要性使用自己独有专属部分。其他复有权人(相邻人)因维护、修缮其独有专属部分或设置管线，以及物业管理人或业委会因维护、修 缮、合法检查共用部分或设置管线，必须进入或使用某业主独有专属部分时，该业主无正当理由不得拒绝。

6.不得将独有专属部分与复有物业共用部分的复有权及基地使用权分离处分。由于复有物业的独有专属部分和复有合属部分具有客观上不可分离的一体性，因此，各国关于复有物 业的法律都把独有权和复有权(包括基地权)的命运结为一体，规定二者不得分离让与或出租。如德国《住宅所有权法》第6条、第12条规定，日本《建筑物区分所有法》第15条第2项规 定，奥地利《住宅所有权法》第7条第1项规定。中国台湾地区《公寓大厦管理条例》第4条第2款也规定：专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其基地所有权或地上权 应有部分分离而为移转成设定负担。

7.其他法令或法规约定的义务事项。此外，复有权的继受人应继受原复有权人依有关法律法规和业主自治管理规约所规定的一切权利和义务。 二、业主团体自治的权利和义务

业主团体自治的权利和义务，又可进一步划分为四种：业主个体作为复有权人所享有的 权利和承担的义务；业主个体作为业主自治团体成员的权利和义务；业主会议的权利和义务；自治管理代表机构业委会的权利和义务。关于业主会议、业委会等自治管理代表机构的权 利和义务留在本章第4节中叙述。 (一)业主个体作为复有权人所享有的权利和承担的义务 享有复有权的业主对复有合属部分物业的权利主要有四项：

1.实际属主权。此为业主个体层面的复有权人作为合属物业的属主所当然拥有的一项最重要的权利。所有权的项权中，唯有属主权能不会与所有权相分离，它使业主在复有合属物 业名义上归业主集体所有的情形下仍能最高辖领、最终控制、最大维护复有合属物业，仍可以依自己意愿在转让自己独有专属部分物业的同时转复有合属物业中属于自己的应有份额， 并且在有人侵害复有合属部分

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物业时，可以为业主集体共同利益，请求排除侵害和保全复有合属物业财产。中外学者大多忽略了复有权人的属主权，在中国物业管理立法中应对此作出 相应规定。

2.使用权。此为各个复有权人作为平等的复有合属部分物业的所有权共持人(共有人、集体所有人)之一项基本权利。但复有权人在行使使用权时除受法律限制外，还要受使用方 法和规约的限制。对复有合属的共用物业之使用方法，可分为共同使用(如对电梯、走廊等共用物的使用)和轮流使用(如对公用电话、公共厕所的抽水马桶的使用)两种。业主集体可 用管理规约规定用法。各位复有权人和独有专属部分物业的占用人应依共用部分的本来用途、设置目的与通常的使用方法使用共用部分，但另有约定且不违反有关法律规定和业主集体 共同利益的从其约定。

3.收益权。各复有权人享有按其共有的应有部分比例，对复有建筑物的共用部分及其基地使用收益的权利。但另有约定，从其约定。对复有合属部分物业所生的孳息和其他利益， 如出租共用空地，允许在外壁屋顶悬挂广告牌、专用停车位约定等所收取的费用，各复有权人可依对复有合属部分所分持比例分享收益。但在物业管理实务中，这类收益一般是经管理 规约约定纳入物业维修基金或业主集体事务经费，不分配给业主个体。

4.维持权，又称单纯的维护、修缮、改良权。单纯的修缮改良是与变更性的修缮改良相对而言的，是指花费不太多、不影响物业复有合属部分之固有性质、用途的而有益物业保值 增值的修缮改良行为。有些国家对于业主个体对共用部分行使单纯的修缮改良权时，规定了须获得由复有权人及表决权各四分之三以上的多数表示同意始可为之的前提要件，如日本《 建筑物区分所有法》第17条第1项和德国《住宅所有权法》第22条的规定。我们认为没有必要做如此程序上的严格规定。物业管理立法应鼓励业主们关心和自费从事共用部分的维持事 务，相应只作出业主行使维持权的，应向业委会申报备案制或向其他复有权人通告制和异议会审制的规定。建议在中国《物业管理条例》立法中以专条规定：复有物业的业主和使用权 人，对复有物业的共用部分有维持的权利。其在作出自费对共用部分进行单纯的修缮、非变更性的改良行为三日前，应向所属业委会申报备案，或者以适当方式向其他全体复有权人通 告，业委会接到申报后亦应以适当

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方式及时向全体复有权人通告，并征求异议。若无实质性异议，任其为之；若有实质性异议提出，则应由业委会或复有物业管理人依规定程序召集临 时业主会议审议实质性异，并作出采纳或驳回的决议，以书面形式将决议内容通知异议提出人和自费维修改良申报人。

享有复有权的业主对复有合属部分的义务主要有五项：

1.按共用部分的本来用途使用共用部分。该义务规范要求各复有权人以及物业使用人必须依共用部分的种类、性质、位置、构造、颜色和规约规定的共用部分之用途或使用目的而使用共用部分。如共用走廊、通道是用于通行的，因而不得在它上面堆放杂物妨碍通行。

2.不得作出擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的及设置广告物等类似行为。复有建筑物的法定共用部分是重要共用部分，不仅关系整个复有建筑物的安全，而且也涉及建筑 物美学上的美观，因此不能放任各复有权人变更和利用行为，应有严格的约束规制。中国台湾地区《公寓大厦管理条例》第8条规定：“公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空 避难室，非依法令规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似之行为。住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请各该主管机关依第39条第1项第2款处以罚金后，该住户应于一个月内回复原状。未回复原状，由主管机关回复原状，其费用由该住户负担。”建议中国物业管理条例也

明文作出这 方面的规定。

3.分担共同费用和负担的义务，关于此项重要义务将在本书第九章第3节中作出论析。

4.维护与保存共用部分。

5.不得分离处分和请求分割共用部分，物业的复有合属部分是独有专属部分成立和存在的不可缺少的部分，物业复有制下的业主对复有合属部分的共有权不同于一般共有权，要受业主集体所有的制约，因而各复有权人不得将其分持的共有份额与专属部分独有权分离处分，并且不得请求分割共有物。如果允许各复有权人分离处分或请求分割，则会使物业复有法 律关系不复存在。 (二)复有物业的独有权人和复有权人违反义务的法律责任

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复有物业的独有权人和复有权人违反其义务的行为，主要有下列几种： (1)对独有专属部分和复有合属部分的不当使用行为；(2)对独有专属部分和复有合属部分的不当修缮和改良行为；(3)违反业主集体共同利益的行为；(4)非法处分(分离处分或请 求分割)复有合属部分的分持份额的行为；(5)违反法定容忍义务的行为；(6)拒不分担共同费用和负担的行为；(7)违反法定或管理规约规定的其他义务的行为。

复有物业的独有权人和复有权人违反其义务的各种行为所应承担的法律责任，是依法给 予的惩戒性法律报应，并且都是按无过错责任原则来追究其法律责任。

根据独有权人和复有权人实施的违反义务行为的危害程度不同，其应承担的责任形式亦 不相同。归纳起来主要有以下几种：

(1)停止侵害，排除妨碍。这是适用范围最广的一种责任形式。(2)损害赔偿或便利补偿。(3)清偿债务。这是指对拒不分担共同负担和费用的复有权人施加的责任形式。(4)禁止使 用独有专属部分物业。依停止侵害、排除妨碍的方法，仍不能阻止某业主违反义务的行为时，其他复有权人全体或业委会可依特别决议制，决定依法提出诉讼请求，申请法院发出在相 当期间内禁止该业主使用其专属独有部分的禁止令。(5)强制劳动教养或强制解除义务违反人的物业复有关系。在依前述(1)～(4)项方法仍难发生禁止之效果时，其他复有权人全体或 业委会可经特别决议制式，向劳教主管机关提出劳教申请；对经劳教仍不悔改的业主，则可经特别决议制式，向法院起诉请求确认业主会议特别决议的合法有效性，依法强制出让或拍 卖违反义务的业主的物业独有权和复有权(包括基地利用权)，强制解除其物业复有关系。(6 )法定的行政处罚和规约约定的纪律制裁。 (三)业主个体作为业主自治团体成员的权利和义务

由于复有物业在构造上和使用上及独有权与复有权的归属具有不可分割的相互结合关系 ，从而使复有物业的各业主间事实上形成一种社会生活共同体和产生共同利益关系。各业主的自由意志和各持产权独立对抗，往往会相互矛盾冲突而引发纠纷，不利复有物业的维护和 业主们共同利益的维持。为有效组控复有物业产生的复杂的社会关系，调和各业主的个别意志矛盾关系，持续保全和增进业主们的共同利益，维护社会安居秩序，法律支持和引导业主 们组建非营利

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性的公益管理组织，实行业主团体自治制度，各业主享有平等的业主自治团体成员权。

业主自治团体成员权，亦称物业复有人的成员权，是指复有建筑物的各业主基于专属部 分与合属部分、独有权与共有权不可分离的集合关系而依法组成业主自治管理团体，作为该团体的一个成员按照法律和自治规章所享有的权利及为实现权利而连带的相应义务。成员权 实质是业主自治团体的运作机能。 业主自治团体成员权具有四个主要特征：(1)它是以物业复有关系为前提，与复有权不可分离。若无物业复有关系的客观存在，则无组建业主自治团体的必要，成员权也不能产生 。成员权虽具有独立性但又不可与复有权相分离，业主一旦失去复有权，则其享有的成员权也就当然丧失，成员权也不能单独成为让与的客体。(2)它是以业主自治管理团体为基础，与自治团体共存亡。成员权不同于基于财产共有与独有复合而形成的物业复有权，这是一种独立的组织性权利，与业主自治团体的组建相伴而生，且在该团体存续期间一直存在。由于 只要复有建筑物存在，各复有人之间的自治团体关系原则上就会存续，成员权自然也与复有关系共始终，因此有学者将“永续性”也单列为成员权的一个特征。(3)它是以运作物业复 有权人集体的共同事务为核心，谋求业主集体利益与业主个体利益协调共增。业主团体自治制度的建立，目的主要在于以特定的业主集体之共同管理意志约束个别业主之任意和平衡业 主集体利益、业主个体利益增进或实现的利益秩序关系，使各个业主对全体物业复有权人的共同事务在享有运作权利的同时也承担和履行相应的管理义务。(4)它是以法律法规、业主 团体自治规章和物业管理规约为行使权利依据和保障。

业主自治团体成员权的内容包括物业复有权人(业主)作为自治管理成员所享有的权利和所承担的义务两个方面。

业主成员权的权利内容主要有：(1)集会权，即业主按规定请求召集举行本管理团体的业主会议或业委会会议的权利。集会权可分为三种：一是依法请求召开第一次业主大会或业 主代表大会，或临时业主大会，以便正式组建成员权依托的业主自治管理团体。二是依法请求业委会召集举行业主会议。三是依业主团体自治规章请求业委会主任召开业委会会议。(2 )表决权。指业主参加业主会议，就会议讨论的自治事项包括订定自治规章和物业管理规约按规定享有、行使的投

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票决策权。(3)表意权。指业主就所在业主自治团体的工作、业主会 议讨论事项和聘任的物业管理人执行业主团体委托的事务工作状况，自由发表意见和提出建议的权利。(4)择管权。指业主参与选举和聘任罢免本自治体事务代表管理人以及

自治事务 的管理方式择定的权利。(5)监督权。指业主对所在自治团体的自治事务执行人，所聘任的物业管理人的执行业主团体委托事务行为实施监督的权利。这里所谓监督权主要包括不当行 为和违法行为的批评权利、指正权利、弹劾权利、检举权利和日常询查权利。(6)权益维护权。主要指业主为增进和维护业主个体合法权益及业主集体合法权益而依法享有的合法的收 益权、投拆权和控告权。其投拆权和控告权通常是对侵权损利行为制止无效情形下，才由业主个人或业主集体依法行使，向行政主管机关提出投拆或向法院提起诉讼，请求依法处理或 裁判。(7)知情权。指业主有权查阅业委会章程、业主会议记录和复有物业管理财务会计报告，有权要求业委会和物业管理企业依照规定的期限定期公布物业管理收支账

目，对业委会 的工作提出质询。(8)调查申请权。指经五分之一以上业主提议，业主会议可以任命调查员调查本自治团体的设立和管理情况，如果业主会议拒绝这样的提议安排，这部分业主可以申 请法院指定特别调查员。为保障业主知情权和权益维护权的充分实现，建议物业管理法规中对调查申请制度作出明文规定。

依权利义务相一致法理原则，业主作为自治管理团体的成员在享有成员权利的同时，也应承担下列主要义务：(1)自觉遵守和执行自治管理规约和业主会议、业委会的合法决定；( 2)全面履行物业管理的法规和合同规定的相关义务；(3)积极配合和接受所在自治团体的管理代表人和物业受托管理人的管理；(4)主动参与和支持所在自治团体的公共事务活动；(5) 依约定及时交付合理分摊的自治团体活动经费和业主集体合属物业管理、维修等费用。

业主自治团体成员权的取得方式可分为法定性原始取得(即业主在组建业主自治团体时就作为自治团体的法定创始成员而取得成员权)和转移性继受取得(即新业主通过取代原业主 进入业主自治团体而取得成员权)两种方式。成员权原始取得的法定性，表现为即使某业主未参加其所属业主自治团体的创建会议，

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只要该业主自治团体合法成立，则该业主自然依法 就取得了该团体的成员权，无需其表示是否愿意享有成员权之意思。业主成员权的消灭取决于业主自治团体的解散，而业主自治团体的解散通常是基于复有物业的毁损或灭失而又不重 建或修复该复有物业的事实。

业主自治团体成员权具有组织职权性质，不可任意放弃和滥用。业主团体自治规章中，应当对成员权的权利、义务内容作出尽可能详细的规定，并应注意针对业主任意放弃和滥用成员权而造成本业主团体公共利益损害的行为作出相应的组织制裁性规定，以维护自治团体 的组织运行秩序。中国现行的国家和地方物业管理法规、规章中欠缺关于业主自治团体成员权的系统规定，建议立法予以补充完善，并在法定成员权的同时，明文允许业主自治团体可 以对其成员的恶意行使成员权的行为和无正当理由长期放弃成员权的行为作出组织纪律处分。

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百万款额无声\"消失\" 业委会要公布收支账目

数名业主对业委会所管的维修基金开支产生怀疑，继而对簿公堂。日前，“都市庭院”的8名业主联名状告业主委员会一案，浦东法院作出一审判决，“看账风波”趋于平息，但问题仍留尾巴。“都市庭院”业委会是在2001 年3月经业主选举成立的。成立后，业委会从开发商处接管了一笔148万元的维修款。但时间不长，在多数业主不知情的情况下，这笔维修款已经所剩无几了。有部分业主反映：去年业委会动用了其中的7万元发奖；如今又要动用10万元发“重大贡献奖”。消息一出，业主们纷纷要求业委会公布维修款的账目和发票原件。

嗣后，业委会公布了部分维修基金的账目。但业主们并不认可，要求公布账目原始发票。由于双方意见相去甚远，去年9月，8名业主联名将业委会推上了被告席。要求法院判令业委会公布2001 年3月至2002 年10月间维修基金的开支账目和发票原件，并公布开发商移交的架空层车库和房屋的数量，以及车库和房屋的出租情况等。 法院审理认为：8名业主有权关心和监督业委会，维护自己的合法权益。因此支持原告要求公布维修基金收支账目的诉讼请求。但法院同时表明：业主对账目有异议，按有关规定，只能要求业委会提供发票原件进行核对。对于小区架空层、底层车库和房屋数量、位置清单及其出租情况，法院则认为：原、被告并未签订相关的协议明确彼此间的权利义务，因此不予支持。

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148万维修基金引信任危机 业主业委会打官司

近日，都市庭院小区的8位业主联名将业委会告上了法庭，这起官司源于一场“查账风波”。经业主选举，都市庭院业主委员会成立于2001 年3月。业委会曾代表小区维权并获胜，从开发商处获得148万元补偿款作为小区的维修基金。正是这笔巨款，成了这场信任危机的导火索。

据小区业主们反映，这148万元到底花在了哪里，他们事先毫不知情。“等到阿拉晓得，这笔钞票已经被伊拉用得差不多了。”7万元水票的“平均奖”，还准备发总额10多万元的“重大贡献奖”„„种种举动引起了众多业主的不理解，认为业委会有“猫腻”。

为此，业委会委托有关单位就维修基金的使用项目进行了工程价格审计，并将审计结果予以公布。但业主们认为业委会应当公布相应的发票原件，并将审计内容没有涉及到的维修基金使用情况及相应的银行对账单公诸于众。面对业主们的诘问，业委会却坚持认为审计报告已经足够说明问题。双方各执一词，僵持不下。在交涉无果的情况下，都市庭院的8名业主将一纸诉状递到了浦东新区法院。 在法庭上，业委会显得十分委屈，认为自己是在为广大业主谋利益，也公布了维修基金的收支情况、各项费用的出处以及财务审计报告，并表示如果业主要求重新公布，愿意在法庭的主持下公布有关维修基金账目，若业主对账目有异议，可以到业委会核对发票原件。然而，8名原告坚持要求法院以判决的形式判令业委会在小区内公布相关账目、清单及文件。法院的调解最终徒劳无功。 经过审理，法院认为都市庭院业委会是由广大业主选举产生的业主自治管理组织，理应严格按协议及有关规定使用好维修基金，而8名原告作为业主，有权利和义务关心、监督业主委员会，从而更好地维护自身的合法权益。因此对于原告要求业委会在小区内公布2001 年3月2日至2002 年10月31日的维修基金收支情况及业主委员会活动经费的维修基金账目的诉讼请求，法院予以了支持。法院同时明确，若原告对维修基金账目有异议，根据有关规定，只能要求业委会提供相关发票原件及费用清单进行核对。

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带头拖欠管理费 四名“业委”被人告

物管公司：业委会成员欠费2.2万

2003年9月9日，深圳市建设物业管理公司向南山区人民法院提起诉讼，状告其所管理的宝珠花园4位业委会成员长期拖欠管理费的违约行为，请求法院判令4人归还拖欠的物业管理费、本体维修基金、水电费以及滞纳金2.2万元。南山区人民法院已依法受理，将择日开庭审理。

据建设物业管理公司有关负责人介绍，宝珠花园于2002年元月产生业主委员会，其中4名成员自2002年开始至今共拖欠物业管理费、水电费、本体维修基金14530元。这位负责人说，该小区的物业管理费和本体维修基金收费标准是根据《物业管理合同》、《深圳市物业管理收费标准》、《深圳市房屋本体维修基金指导标准》制定的，也是经过了小区全体业主认可的。由于该小区的水电费收缴方式为物管公司先向供水、供电部门垫付业主实际发生的水电费，然后分别向业主收取，但部分业委会成员却一直拖欠。

该小区管理处一位负责人告诉记者，由于业委会部分成员拖欠管理费和水电费，在小区内造成极不好的影响，也给小区的收费带来了巨大的阻力，部分业主也开始拖欠管理费用。目前，小区部分业主拖欠管理费、本体维修基金、水电费约66万多元，已严重影响了物业管理工作的正常运作。 主管部门：欠费业主不能进业委会

宝珠花园业委会部分成员长期拖欠物业管理费的行为在业主中引起了强烈的反响。部分业主向南山区建设局投诉，南山区建设局对此十分重视，即向市住宅局请示汇报。市住宅局于7月4日复函称：根据《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，业主要按规定交纳物业管理费，这是法律规定业主必须履行的一项义务。物业管理费是取之于业主、用之于业主的一项服务费用，不交纳物业管理费，不仅违反了物业管理法规，而且也损害了本物业管理区域内其他业主的合法权益。业主委员会是代表本物业管理区域内全体业主物业权益的群众性监督组织，其委员由业主大会在业主中选举产生。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第十四条规定，“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任”。因此，业主委员会委员应模范遵守物业管理政策法规。

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复函指出，根据《深圳市业主委员会规则》第二十二条“业主委员会委员或执行秘书不遵守物业管理政策法规和业委会章程、决议、制度，经教育拒不改正或造成严重不良影响的，由业委会会议决定或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认。”的规定，对于不交纳物业管理费的业主，不宜作为业委会委员候选人，已当选或担任业委会委员的，可由区主管部门要求业委会会议决定或直接责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认。 业主:要重选业委会

9月8日，许多业主自发组织起来开会，打出“业主维权，反对业霸”的口号，强烈要求罢免本届业委会成员，选举新的业委会。

业主王先生说，深圳市《业主管理委员会规则》规定，业委会应当教育并督促业主按时交纳管理服务费。可业委会少数委员不仅不履行这些职责，反而带头不交纳管理费和其它各种费用，还同按时交纳了物业管理费的业主一样，长期享受着物业管理服务，试想，如果都像他们这样，物业公司能进行正常的管理和服务吗？这不是明摆着在侵害广大业主们的利益吗？这样的人绝对不能再留在业委会里了。

业主李先生说，业委会部分成员不交管理费，可业委会花起钱来却大手大脚，2002年，业委会装修办公室，购买办公设备及办公开支多达7万多元，今年1至7月报销的办公费为4663元，加上每月近400元的办公室电话费、水电费等支出，实际已达8000元左右。根据深圳市物业管理法规规定，小区内每户每年承担业委会办公费用5至8元，宝珠花园共有1116户，业委会每年的办公费不能超过9000元。可业委会却随意加重业主们的负担，用业主的钱购置高档办公用品，讲排场摆阔气。

业主卓先生说，业委会经常违法违规，公开摆摊设点，对外出租广告位，私收费用打白条，有据可查的就达8000元之多，所收的钱既不公示又不到账，支出去向不明，对此，有的业主早有举报，业委会至今没有明确说法，这违背了物业管理条例中业委会不得从事任何经营活动的规定。

业主们向记者表示，他们将通过合法的途径和程序，罢免现任业委会成员，选举新一届业委会。

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深圳长城花园六百业主成功罢免业委会

不满小区管理现状，长城花园业主联名向福田区建设局物管科提出提前换届选举前不久，长城花园600多业主开了一场非同寻常的业主大会，这场大会唯一议题——要求提前换届选举。

在召开这场大会之前的6月16日，小区业主曾联名要求召开业主大会，但业主委员会未予理睬。上月10日，260多名业主联名向福田区建设局物业管理科提出请求：要求提前举行换届选举。从本月16日开始，小区业主开始进行提前投票，进行换届选举，到本月18日，投票结束。为了保证这次大会的权威性，长城花园的业主代表特意请来了深圳市福田区建设局的相关官员，他们将在现场监督投票的公正性。 【导火索】

小区外车辆占用停车位

“满园子都是狗也没人管！”“一个小区有7个发廊，而且都是白天关门半夜干活！”“外地小车都停到了小区，而我们自己却没地方停车！”„„晚上7时50分，在业主大会开始前，许多业主都围在一块数落业主委员会的种种不是。 据业主代表谢女士称，这场罢免会议召开其实是有个导火索：长城花园的停车位一直都十分紧张，原因就是小区外车辆一直占用停车位，占用了业主车位。为此，许多业主一直要求业主委员会向物管公司提议清理停车场，但是业委会不采取行动，而是提出要铲除小区绿化带扩建停车场。小区２００多名业主表示强烈反对，认为此举损害业主权益，破坏小区环境，但是业委会不予理睬。“鉴于业委会的这种不恰当做法，再加上他们以前许多事情的处理上，都没能代表业主利益，所以才导致我们要将其罢免。” 【投票结果】

6133票同意382票反对

在大会门口上方，张贴着特意为选举制作的大幅彩色海报，上面写着：我爱我家，我来投票！据了解，这种海报已经贴满了小区的各个通道。

前天晚上7时55分，有业主代表带回最新消息：业主委员会的人不会参加晚上的业主大会！稍早几分钟，深圳市福田区建设局的两名工作人员进入会场，近百业主代表、当地居委会、小区物业物管公司也分别派人参加会议，还有许多

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业主纷纷趴在窗口旁听。晚上8时许，大红的投票箱被众人抬入会场，业主代表大会正式开始，在区建设局官员的现场监督下，投票箱的3把小锁由业主代表、小区物业物管公司同时打开，箱内堆满了选票。

区建设局官员首先宣布：本次投票采取按平方米数计票法，每10平方米代表一张选票，每户按照居家面积确定投票额的多少。与会代表在清点了箱内投票后宣布：小区内超过半数业主参加了投票，本次投票有效。晚上9时许，在经过近一小时的唱票后，统计出来的票数为：同意换届选举的有6133票，反对的有382票。

【确认结果】

建设局人员认为结果有效

投票、唱票到这个时候都十分顺利，但是当福田区建设局工作人员称要先对投票进行审核，然后改日再予以确认时，会场数十名业主代表立刻表示强烈反对，认为这样可能会出现黑箱作业，要求立刻公布结果，宣布投票有效，但是这边官员坚持要对投票的有效性进行确认。双方僵持半个多小时也无法达成一致。晚上10时许，区建设局工作人员才确认称，表决结果有效。

至此，一场业主罢免业主委员会的选举告一段落，长城花园的业主委员会的命运将在今后的一两个月内有分晓，业主代表称，下一步将由各方代表（业主代表、居委会代表和物业管理公司）成立筹委会，安排新一届业主委员会的“全民”投票选举事宜。 ■业主建议

首要任务是建立有效监督机制

但就在唱票过程中，会场后面一名姓张的业主低声提出自己的看法：如果新选出来的业委会又是这样，难道我们业主又要再召集起来开罢免大会？我认为首要任务就是要建立有效的监督机制和激励机制，让委员能有效地和有压力地开展工作，同时我们业主们也应该相应地给他们一些经济补助，我认为这样才是改变目前局面的良策，旁边数名业主也纷纷表示赞同这种看法。有业主表示，新的业主委员会成立后，将首先对小区的物业管理公司进行评估，并提出具体要求，如果物业管理公司不能达到业主要求，他们将进一步罢免物业管理公司。

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深圳龙岗区滢水山庄罢免业委会

从8月20日至今闹得沸沸扬扬的滢水山庄业主罢免现任业主委员会风波，目前已有新进展。8月27日，20多名业主代表已经将罢免签名书送往宝安区住宅局和市住宅局物业管理处，要求现任业委会停止一切活动，封存小区的资料和公章。

据业主向记者反映，从8月19日开始，滢水山庄连续几天召开业主大会，已经有765名业主签名要求罢免小区现任业主委员会，占全小区业主的67%。8月27日，该联名罢免书被送往市区两级住宅管理部门后，引起了极大关注。两级主管部门的负责人表示，将于近日给业主们一个答复。

与此同时，现任业委会也仍然在加紧工作，8月28日晚，他们向外界透露，滢水山庄业主盼望了3年之久的饮用水问题即将获得解决，业委会已和相关单位签订了接入管道合同。

昨日上午，记者采访了宝安区住宅局办公室的谢主任，他表示确实已经收到

了滢水山庄的联名罢免书，目前他们正着手和龙华镇政府协商如何妥善解决目前存在的矛盾。

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业主委员会是否具有的诉讼主体资格？

据媒体报道：2002年10月，深圳景州大厦业主委员会向法院起诉发展商，希望以法律途径解决小区的电梯问题。但法院认为，业主委员会不具备诉讼主体资格，不能作为原告提起民事诉讼，因此不予立案。业主委员会遂召集业主大会，推选了5名业主作为诉讼代表，以业主个人名义起诉。今年5月中旬，法院召见业主诉讼代表，提出“以小业主个人名义追讨小区公共利益不妥”，建议5名业主诉讼代表撤诉，再以业主委员会的名义另行起诉。业主代表撤诉后，景洲业主委员会于6月份第二次向法院提起诉讼，却在8月初又接到法院“不予立案”的民事裁定书，民事裁定书称“业主委员会未能提供证据证明其是依法登记成立的合法组织，因此其不能成为适合的民事诉讼主体”。

景洲业主委员会的这一案例集中地反映了当前物业管理法律关系中的一个尖锐问题：业主委员会有没有诉讼主体资格？究竟应该由谁来对外代表全体业主的共同利益？

《民事诉讼法》第49条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主委员会既不是公民，在目前情况下也普遍不是法人，要具有民事诉讼主体资格，只能研究其是否属于“其他组织”。

最高法院司在民诉法的司法解释中对于“其他组织”的解释是“民事诉讼法第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，并详细列举了9类这样的组织：包括合伙组织等8类具体组织和第9款包底条款“符合本条规定条件的其他组织”。按照这一司法解释，一个不具备法人资格的组织当且仅当符合：合法成立、有一定的组织机构以及有一定的财产这三项条件时，属于民诉法规定的“其他组织”，具有民事诉讼的主体资格。以下逐一考查业主委员会是否符合这三项条件：

条件一、合法成立。

地方条例、部门规章以及即将实施的《物业管理条例》均明确规定了业主委员会的成立程序和成立方式，按照这些法定的程序与方式成立的业主委员会，显然不能说它们不是合法成立的。

条件二、有一定的组织机构。

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按照相关法规，业主委员会有自己的章程和议事规则，设有主任以及执行秘书等机构，符合具有一定的组织机构的要求。

条件三、有一定的财产。

按照与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》规定，业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。因此业主委员会具有筹集、管理和使用经费的能力与资格，符合有一定的财产的要求。

以上考查得出的初步结论是：业主委员会符合民诉法第49条规定的其他组织的要求，应当有进行民事诉讼的主体资格。为进一步考证这一观点，以下就司法实践中经常出现的否定业主委员会民事诉讼主体资格的几种观点进行分析：

观点一、登记论。

“登记论”的一个主要观点认为，未经登记的就不是合法组织，业主委员会仅仅只在有关政府部门备案，未经登记，因此不是合法成立的组织。景洲业主委员会一案的法官即持此观点，以业主委员会不是“依法登记成立的合法组织”为由否定了其诉讼主体资格。但这一观点却并不符合民诉法第49条的司法解释的规定。因为司法解释对其他组织的要求只是“合法成立”，而非“依法登记成立”。无端增加的“登记”二字，使得按照法定程序与方式合法成立的业主委员会，顿时变成了不符合“登记成立”要求的非法组织。“登记论”的这种理解是对民诉法规定的篡改与违背，也是对我国有关组织机构组织法的误解。

事实上，在我国众多类型的组织机构中，需要经登记程序才能成立的仅仅只是一部分，如社团法人与企业法人等。另有一部分法人组织和非法人组织则无须登记即可合法成立。例如，总工会与行业工会依《工会法》直接成立而无须登记，具有法人资格；居民委员会是依照《城市居民委员会组织法》成立的群众自治组织，依该组织法成立即可，也无须其他任何登记程序，为非法人组织。成立业主委员会的法律依据是《物业管理条例》，其效力级别为行政法规，与社团登记条例及企业法人登记条例等法规处于平等地位，并无从属关系。依《物业管理条例》的程序与方式成立的业主委员会即为“合法成立”。“登记论”的错误在于将常见的社团法人与企业法人等法规中“登记成立”的条件想当然地扩展为所有组织的成立要件，因惯性思维而导致了错误。

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“登记论”的另一部分观点是：业主委员会只有在进一步登记为社团法人后才能具有诉讼主体资格。这一观点除了因对“其他组织”的判断错误而不能成立之外，还有其他问题。新的《物业管理条例》用大量篇幅规定了业主大会和业主委员会的成立和运作，但并未采用社团法人模式进行操作。从学理上分析，也许香港的业主立案法团的社团法人模式更有其优势，但事实是我国法律已经选择了另外的模式。如果在依照《物业管理条例》成立业主大会和业主委员会后，再将其进一步登记为社团法人，在法律将上存有诸多障碍，例如法定权利能否移交，重合的组织机构如何运作等等。因此，如果说在《物业管理条例》颁布之前，对于业主委员会是否需要进行社团法人登记这一问题还可以进行一些理论探讨的话，那么在条例颁布之后，放弃这一观点，承认业主委员会可以以其他组织身份参与民事诉讼应当是司法机关的必然选择，因为司法机关无权立法。

观点二、无财产论。

“无财产论”的主要观点是业主委员会无可供支配的财产，一旦败诉，无法承担赔偿责任，既然不能承担诉讼后果，就不能赋予它诉讼主体资格。这一观点不能成立的理由如下：

首先，如前文所述，物业管理法规规定，业主委员会的经费由全体业主承担，并且业主委员会有权筹集、管理和使用这些经费，因此业主委员会显然拥有一定的财产，符合民诉法“有一定的财产”的要求。

其次，业主委员会的财产普遍超出一些法人机构的最低注册资金水平。根据《社团法人登记管理条例》经登记成立一个社团法人，其注册资金最低可至3万人民币，对于超出这一财产规模的赔偿责任，这一社团法人也无法予以承担；公司法人对于超出其资产的赔偿责任也无法承担。但社团法人与公司法人的诉讼权利均并不因此受到限制。就实际状况而言，深圳地区任何一个小区的业主委员会的总经费可能都高于社团法人的最低注册资金3万人民币的水平，即使以偿债能力确立诉讼主体资格，只有3万元财产的社团法人们都具有诉讼主体资格，财产超过他们业主委员会为何不能有诉讼主体资格呢？

再次，业主委员会的行为能力是受到限制的，仅限于对内对外的物业管理事务，并无资格参与一般商业经营活动，引发债务的事项相对较少。业主委员会的越权行为及违法行为的后果有委员会成员个人承担。业主委员会因合法行为导致

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赔偿责任的以其经费承担，当其经费不足以承担责任时，由于业主委员会不具备法人资格，则由其授权机关业主大会的成员——全体业主进一步承担责任，这一点与合伙企业的债务承担方式是一致的。因此业主委员会对于诉讼责任的承担能力与其行为能力是相匹配的，在事实上远强于许多社团与公司法人。因此，称业主委员会无财产是与事实和法律不符的；以财产的多少来否定业主委员会的诉讼 主体资格也并无法律依据，并且即使依照这一标准，业主委员会也不应当被剥夺诉讼资格；法律普遍对于非法人组织如分支机构、合伙企业等无具体财产标准要求，但这并不妨害这些组织的诉讼主体资格。因此以无财产、少财产、或承担民事责任的能力高低为由剥夺业主委员会诉讼主体资格的观点都是不能成立的。 涉及物业小区全体业主公共利益的事务是实际存在的，不可能由单个的业主单独处分，必须通过业主大会和业主委员会这一制度来形成、表达和维护全体业主的公共利益。这一点是《物业管理条例》等物业管理法规的核心价值基础。如果没有通过法律手段维护全体业主公共利益的司法制度，《物业管理条例》为此所建构的一整套制度安排就将变为废纸一堆。例如、物业服务合同的二方当事人是物业管理企业和业主委员会，如果业主委员会没有民事诉讼主体资格，则它既不能起诉也不能被起诉，双方在物业服务合同中的一切权利义务都无法获得保障。又如，开发建设单位在移交住宅时，应当向业主委员会移交众多资料与公用设施专用基金，如业主委员会不能对开发建设单位提起诉讼，则建设单位对这些义务的履行将无人约束。一句法学格言精辟地将此表述为“没有救济的权利不是权利”。

综上所述，业主委员会是符合民诉法要求的“其他组织”，有权以自己的名

义参与民事诉讼，代表和维护全体业主的公共利益。而且不仅在民事诉讼上是这样，在行政关系中也是如此，业主委员会也有权按照行政诉讼法中“其他组织”的身份进行行政诉讼，其道理是一致的。

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深圳法院法官观点：

\"业主委员会\"不能作为民事诉讼主体参加诉

随着我国房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度改革的不断深化，物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中城市。1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确要求\"加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制\"。业主委员会就是在此条件下产生的新生事物。 业主与业主委员会。这里所讲的业主是指物业的所有权人。我国法律没有明确界定何为\"物业\"。参考香港地区的说法，物业是指单元性的房地产，包括单元性的地产或是单元性的建筑物。《广东省物业管理条例》所称的物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。鉴于内地土地属国家所有，房屋所有权人只有土地的使用权，可以说业主是各类房屋及其附属物所有权人，包括自然人业主和非自然人业主。 业主委员会是物业管理区域内全体业主组成业主大会选举产生的，是业主大会的执行机构，对业主大会负责并报告工作。业主对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务。在此基础上，业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力。在共同使用物业的过程，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一些矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为。业主委员会就是全体业主为实现共有物业管理权的自治管理组织，经业主大会的授权，业主委员会可以代表全体业主行使物业管理权，选聘物业管理公司并与其订立变更、解除委托管理合同，监督物业管理公司在本住宅区内的物业管理工作，其地位和作用是其他组织所不能代替的。 业主委员会的法律主体资格。业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但是由于我国目前没有一部完整、系统的物业管理法规，导致业主委员

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会的社会地位不明确，实践中认识不一。现阶段的业主委员会大多既不是到民政部门登记的社会团体，又不是经工商管理部门批准领取营业执照的经济组织，更不是行政任命的政府机构，这个在房地产行政主管部门指导下成立的组织没有报批，没有发证，而有的仅仅是\"把业主委员会的名单报所在地物业管理行政部门备案\"（广东条例第十二条）。对此，实践中对业主委员会的诉讼地位问题存在很大的争议，上海市有的法院认为凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会可作为原告提起诉讼。我们则有不同意见。

我国民事诉讼主体是自然人、法人和法律规定的其他组织。业主委员会显然不是自然人。现阶段的业主委员会不能从事与物业管理无关的经营活动，也不是我国民事诉讼法第49规定的\"其他经济组织\"。作为法院，在受理以业主委员会为主体的诉讼案件中应着重审查业主委员会是否依法登记成为社会团体。目前，绝大多数业主委员会未登记为社团法人，因为依据地方性物业管理条例规定产生的业主委员会，只需要向所在地房地产管理部门备案即可，没有严格的批准程序和条件，其只是群众自治组织，尚不具备民事法律上的人格条件。然而，地方性物业管理条例的规定，并没有作出限制业主委员会依法获得社团法人登记的规定。根据国务院《社会团体登记管理条例》的规定，社会团体应当具备法人条件，成立社会团体应当到相关民政部门登记。因此，只要业主委员会符合《社会团体登记管理条例》的规定，依法应当成为社会团体，可以以其自己的名义参加民事诉讼，成为民事诉讼主体。但没有到民政部门登记取得社团法人资格的业主委员会，不符合民事诉讼法第49条的规定，不具有民事诉讼主体资格。

应当指出的是，业主委员会在物业管理法律关系中的地位越来越重要，其合法有效的参与民事诉讼活动，是维护广大业主权益的要求，也是诉讼经济、减少诉累的有效手段。在现有法律不健全的情形下，我们不宜完全否定业主委员会的民事诉讼主体资格，但也不能一概认可。审查业主委员会是否依法到民政部门登记，取得社团法人资格才是关键。这样的判例有：我市一花园住宅小区业主委员会起诉物业管理公司侵权案，业主委员会认为物业管理公司非法占用并改建属于全体业主所有的架空层物业，要求物业管理公司赔偿。经我院审查认为，该小区业主委员会没有按照《社会团体登记管理条例》的规定登记成立，不是适格的原 告，裁定驳回起诉。

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业主委员会在物业管理法律关系中存在的突出问题 物业管理法律关系是指物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。物业管理法律关系的主体包括业主、使用人、物业管理公司、业主委员会、房屋行政管理部门等。地方性物业管理法一般规定经业主大会批准，业主委员会有权选聘物业管理公司并与之签订物业管理合同，但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约如欠费不交，物业管理公司是追究业主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？首先从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。这就形成了一个悖论，物业公司由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义签了合同却又对各个业主不具有约束力。这一悖论事实上对业主委员会签订合同的合法性、有效性构成了挑战，业主的权益得不到充分保障，也为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。这是物业管理立法对单个业主、全体业主与业主委员会的关系规定不明确造成的，也是业主委员会民事主体地位不明确造成的。

在这里，香港物业管理法律关系中有关业主立案法团的规定，值得借鉴。在香港，依据大厦公契而成立的业主委员会是非法人组织，没有诉权，代表全体业主与物业公司沟通，对管理服务提出批评和建议。根据香港《建筑物业管理条例》的规定，经政府注册批准成立的业主立案法团，是代表全体业主物业管理权益的法人社团，能够独立行使民事权利，承担民事义务，有单独的诉讼权利。因此，有必要在今后的物业管理立法中，进一步完善业主委员会制度，从而明确业主委员会的民事主体地位。

综上所述，现阶段，凡业主委员会未依法办理登记手续成为社会团体法人的，

不具有民事诉讼主体资格，不能以其自己的名义参加诉讼。

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星河雅居业主委员会谈如何处理与物业管理处

之间的关系有理 有利 有节

资料链接：星河雅居小区位于福田区新洲村。占地面积6100.5平方米，总建筑面积54419.38平方米，其中住宅面积42684.49平方米，商业群楼面积4995平方米，会所1100平方米，地下车库5429平方米，共有车位115个。小区总绿化面积2100平方米，绿化覆盖率34%。星河雅居大厦曾在2001年6月份荣获“区优秀大厦”、2001年11月份荣获“市优秀大厦”、2001年10月荣获“安全文明小区”的荣誉称号、2002年11月份荣获“市安全文明标兵小区”称号。 业主委员会与管理处之间的关系是一门大学问，在物业管理行业普遍遭遇“诚信危机”的关键时刻，这门学问越发显得重要。在一个晴朗的下午，星河雅居业主委员会副主任黄绍彬接受本刊记者的采访，他以星河雅居为例，向记者讲述了自己的一些看法。 全体业主利益最重要

星河雅居业主委员会成立于2001年8月18日，业主委员会与管理处签订物业管理合同是在2002年8月18日。“合同草案是由我们业主委员会拟订的，从业委会成立的时候算起，到2002年7月底开始，我们用了近一年时间来讨论合同文本是否能最大限度代表我们业主的利益。”黄绍彬是一位律师，主攻方向就是合同法，所以在草拟合同的过程中他提供了许多专业知识。2002年8月18日，星河雅居业主委员会与物业管理公司正式签订物业管理合同。据了解，2002年8月1日，管理处与业主委员会在合同草案方面已经达成了共识，根据法定程序，合同草案被张贴于电梯口，以供广大业主审核。15天内只有两位业主到管理处询问有关合同的事情，据管理处主任谌羲介绍，这两位业主也只是询问了一些很简单的问题，并没有对合同的内容提出质疑。谌主任认为广大业主比较相信业主委员会成员才如此放心地将自己的事情交给他们办。可以看出，业主委员会在行使自己的职责的时候毫不含糊。“我们先后开过无数次会议，有时候针对一个字眼我们要讨论几个小时，在合同条款上，我们做到了锱铢必较。”黄绍彬认为，业主委员会代表广大业主的利益，应该尽心尽职地办好每一件业主交办的事情。“虽然我们没有任何报酬，但是我们认为这样的工作跟一般的工作不一样，因为我们也是业主的一份子。”

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“业主想要得到的无非是用最低廉的价格买到最好的服务，我们业主委员会应该着眼于全体业主的长远利益，而不是只顾及眼前的蝇头小利。”星河雅居自2000年底入伙以来，物业管理处一直处于亏损状态，据小区管理处2001年底公布的数字，管理处2001年平均每月亏损6余万元。“虽然目前管理处还能正常运作，但是长期亏损下去肯定不是办法，长期亏损可能导致小区管理费的提高，所以我们业主委员会应该看得远一些，提出一些对管理处有用的开源节流的办法。”黄绍彬认为业主委员会应该先于业主考虑小区的长远利益。在业主委员会的建议下，小区管理处采取了许多行之有效的办法来减少开支，降低成本。比如小区设计的时候地下车库的照明灯太多，在不影响车库照明的情况下，管理处相应地减少了车库照明用灯的数量；另外还有将电梯内6个照明灯减少到3个，将楼道照明灯的固定开关改为感应开关，同时用节能灯代替白炽路灯。这些措施的实施，有效地降低了小区的用电量，减少了管理费用的开支。管理处主任谌羲认为，如果管理处为减少开支而主动将小区内部分配套设施减少的话，业主肯定有意见，但是如果是业主委员会主动想到并提出来的话，管理处的工作就不会被小区业主误会。谌主任说经过推行这些行之有效的方法，2002年每月平均亏损减少至3万元。预计2003年将基本实现收支平衡。 合约关系是关键

业主委员会与物业公司之间关系处理得好还是坏最重要的因素还是看物业管理公司的态度，相对来说，业主和代表业主利益的业主委员会处于一个比较被动的地位。黄绍彬认为星河雅居的业主委员会之所以和管理处的关系处理得很好很重要的原因就是管理处能自动自觉地按照双方合同来履行自己的义务：“我们小区的业主委员会成员相对来说比较忙，平时没有太多的时间和小区的业主沟通，了解业主对物业公司的不满，虽然设有专门的信箱但是还是很间接的，但是我感觉到我们小区的业主对管理处的工作非常支持，这主要是因为管理处认真负责地将自己份内的事情做好，比如将楼梯照明灯的固定开关换成感应开关需要一笔资金，如果管理处不负责任的话就不会在本身亏损的情况下出这笔钱。”星河雅居管理处在许多问题上体现出了管理处应该有的诚信和大度。据黄绍彬介绍，业主委员会成立以后，管理处主动买来政府部门出台的法规文件给业委会成员作参考。黄绍彬说业委会成员学习了相关的法律文件后对业主委员会如何开展工作

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及物业管理公司应该履行哪些方面的义务等知识有了比较全面的认识。看完这些文件后，业主委员会成员就有关问题向管理处及管理公司负责人提出过质疑，管理处及管理公司非常正面地回答了他们提出的疑问，同时按时自动自觉地将公司的财务收支情况公布给业主委员会及业主，并派财务人员耐心细致地为业主委员会成员讲解有关开支的来龙去脉。正是在物业公司公开财政收支情况下，业主委员会才知道管理处一直处于亏损状况，从而提出许多有利于管理处减少开支的建议。

平视的角度最好

有人认为，物业公司与开发商同属于一个集团会给物业管理带来很多不利因素，如业主先入为主地认为物业公司必然会和地产商站在一边，其实这种观点不一定正确，黄绍彬就认为星河雅居的业主委员会与物业管理处之间的关系之所以融洽是因为小区的业主对开发商也就是星河地产的印象非常好，进而对其属下星河物业相当满意。看来这种先入为主的观念给星河雅居管理处带来的是非常好的效果。“我带朋友来买房并不只是看中了地产商给出的优惠政策，地产商开发的楼盘让我住得满意是我带朋友来买房的最重要的因素。” 星河地产曾经鼓励老业主带新业主来买房，并用免一年物业管理费作为奖励措施。黄绍彬介绍说星河地产负责人非常重视自己小区的物业管理，“星河雅居业主委员会成立的时候，星河地产的负责人也到场了，另外在业主委员会与物业管理公司商议物业管理合同的过程中，地产公司的负责人也亲自参与，并与业委会成员一起讨论到深夜。”黄绍彬说地产商对物业公司的支持有很多种表现，但是最终的一点都是最大限度地帮助物业公司管理好每一个小区。

据了解，星河地产、星河物业与施工单位签订了一个“三方协议”。协议有效地保证了业主利益，同时协议也为物业管理公司维护好与业主之间关系铺好了路子。这也是开发商对物业管理的支持。协议规定，小区房屋出现工程质量问题，如果施工单位不能及时进行维修的话，小区管理处有权利请另外的维修公司进行维修，修缮后的费用根据协议由施工单位出；如果施工单位重复修两次同一项工程仍没有修好的话，根据协议管理处也可以另请维修人员，费用也是从保修款里扣除。采访过程中记者了解到星河雅居业主委员会的执行秘书就是雅居物业管理处主任谌羲，这个现象引起了记者的注意。一般情况下，业主委员会和物业管理

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处之间不会存在交集，但是星河雅居业主委员会在全体委员一致同意的情况下聘请自己小区管理处主任业主委员会执行秘书。“因为我们这些委员平时比较忙，很多次会议都是下班以后开的，当时我们曾考虑是否在内部选出一名执行秘书，但是发现不太现实，后来经过讨论，大家一致同意聘请管理处主任当我们的执行秘书，这样的话，我们每一次会议都是业主委员会与管理处的会议；同时我们开会的内容执行秘书能够清晰无误的知道，有利于业主委员会和管理处之间的沟通；管理处主任又是会议结果的执行者，这样大大提高了工作效率。”黄绍彬说执行秘书并没有发言权，但是业主委员会每次会议他必须参加，同时做好会议记录，并督促各项工作的进展。

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物管公司不能停水电催缴物业费

物业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司则采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。

物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。

而实际工作中，物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费，物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且，物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为业主不缴物业管理费，物业管理公司停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。即使是小业主也大多往往对此表示认同。

事实上，小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辩原则，如果用水用电人不履行缴水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人。

物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辩权。在物业管理合同中，双方即使约定在业主欠费情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即为无效。

物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的是缴水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电业务所对应的只是缴水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。

物业管理有其特殊性，其服务针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辩权拒绝提供物业管理服务。这样，势必侵犯其他业主的利益。

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当然，物业管理公司依法依约收取物业管理费的权利，也是绝不能被侵犯的。只不过，物业管理公司应当采取合法而正当的程序行使，比如与当事人协商，向法院起诉，或者依双方合同中订有的仲裁条款申请仲裁。

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物业管理公司为什么不能以停水停电催缴物业管理费？

物业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司则采取停水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。本文仅举一例加以探讨。 一、停水停电引致诉讼

1998年3月3日，消费者张露与瑞京隆房地产开发有限公司签订《房地产买卖合同（预售）》，合同约定，张露购买瑞京隆公司兴建的京隆苑29栋6D号房。1999年3月4日，张露办理入伙手续，入住京隆苑，同时，张露与瑞京隆公司签订《京隆苑管理公约》，合同第八条规定“物业管理单位有权对无故不交各项应交费用的业主和使用人，限期缴交并按规定收取滞纳金，逾期仍不缴交的可按住宅区业主公约和市政府有关规定催缴，若催缴无效的可采取其他强制性措施，如停水、停电或向法院起诉等。”2001年1月，深圳市普乐康物业管理有限公司开始经营京隆苑住宅小区的物业管理。

2001年初，张露以瑞京隆公司未能按期办理房地产证及房屋面积、楼层配套设施不符合合同约定为由向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求判令瑞京隆公司支付违约金并予赔偿。福田区人民法院判决瑞京隆公司支付有关违约金和赔偿。但由于瑞京隆公司一直未予履行判决，张露遂于2000年7月开始拒交物业管理费。

2001年1月，普乐康公司入驻京隆苑后多次催促张露缴付管理费，但张露一直拒缴。2001年12月4日起至2002年1月25日止，为迫使张露缴清所拖欠的物业管理费，普乐康公司共切断张露所住房屋29栋6D房水电若干次，共计切断水电天数为39天。

此后，张露以普乐康公司侵犯其财产权为由，诉至深圳市福田区人民法院，要求赔偿停水停电期间因其所有房屋无法入住的租金损失。福田区法院最后以同地段的租金标准判决普乐康公司支付租金损失。

二、物业管理公司不能以停水停电催缴物业管理费的法理思辨

物业管理公司在物业管理合同上主要享有的权利是收取物业管理费，其主要的义务在于提供合同约定的物业管理包括保安服务、清洁服务等。

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而实际工作中，物业管理公司往往基于委托而向业主代收水费和电费，物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。而且，物业管理合同也往往订有停水停电条款。因此物业管理公司普遍认为“业主不缴交物业管理费，物业管理公司停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并无不妥。即使是小业主也大多往往对此表示认同。”

事实上，小区业主供水供电合同的相对人应当是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。也就是说，用水用电人享有要求供水供电的权利，而供水供电人则享有收取水费电费的权利。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有拒绝供水供电的义务即停水停电的权利。享有停水停电之权利人为供水供电人（当然，也许从国防、公共利益等角度出发，有关政府部门也可能享有停水停电权）。

物业管理公司不属于小区内的供水供电人，其不享有停水停电权。停水停电权是供水供电企业的一项重要的合同履行抗辨权。在物业管理合同中，双方即使约定在业主欠费情况下，赋予物业管理公司以停水停电权，这显然侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款。依法理，这种条款一般应经得第三人即供水供电人同意。否则，即为无效。

物业管理公司之所以收取水费、电费，这种“收费权”只是受供水供电人委托。由于供水供电义务所对应的是“缴交”水费电费义务。此时，即使供水供电人授权物业管理公司以停水停电作为收缴管理费手段，由于供水供电业务所对应的只是缴交水费电费的义务，同样也不能以停水停电催缴物业管理费。 因此，法院一审判决普乐康公司赔偿因其停水停电给张露所造成的损失。这无疑将引起采取停水停电措施催交管理费的物业管理公司的高度关注。 三、物业管理公司应正当行使权利

物业管理有其特殊性，其服务针对全体业主而不能分割，在单个业主不履行缴交管理费义务时，物业管理公司不能依合同履行抗辨权拒绝提供物业管理服务。这样，势必侵犯其他业主的利益。

当然，物业管理公司依法依约收取物业管理费的权利，也是绝不能被侵犯的。只不过，物业管理公司应当采取合法而正当的程序行使，比如与当事人协商，向

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法院起诉，或者依双方合同中订有的仲裁条款申请仲裁。据悉，物业管理公司已委聘律师向有管辖权的法院追讨物业管理费。

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物业管理收费不透明的危害及解决办法

物业管理作为一个新兴的行业，是广大人民群众生活的需要。为了更好地适应广大用户需求，物业管理在发展中需要不断完善与提高。特别是对那些长期“想解决又难解决，多方解决又没从根本上解决”的问题，要下真功夫解决。这其中物业公司长期存在的建管不分、承诺难兑现、收费不透明、业主委员会不民主选举等，就是值得重视并亟待解决的问题。本文就上述问题，谈如下一些粗浅认识。 1．建管不分的危害及解决办法

所谓建管不分，指的是开发商自办物业公司，接管自己建的楼盘，物业公司成为开发公司自己下的“蛋”。哈尔滨市第一批物业公司多是开发商自建自设的，此后几乎成了“约定俗成”的行规。

开发商自建自设物业公司对自己有诸多好处，却直接损害了用户的利益。我们分析开发商得益与用户受害，主要表现在以下几方面：一是开发商自建自设物业公司，有利于安排自己公司人员。由于这些人员许多是非专业人员，所以开发商设置的许多物业公司资质差，人员素质低，管理不到位，用户意见大；二是开发商在建房期间并不组建物业公司，待房子建成后，再组建物业公司，安排公司人员。物业公司没能在建房期间提前介入，物业公司人员对工程质量及事故隐患不掌握，结果大量的工程后遗症给百姓留下住房难心事；三是由于物业公司是开发商设置的，因此物业公司对开发商缺少有力的制约，物业管理的费用随意占用，百姓住房难心事放任不管，用户苦不堪言；四是物业公司管理人员有特殊的“优越感”，总认为是管自己家的房子，自己是“当家人”，对自己的定位有误，态度蛮横，不热心服务；五是业主有权决定聘用哪家物业公司，开发商自己安排设置物业公司，直接侵犯了广大业主的合法权益。

解决开发商自办物业公司的问题，已是当前物业管理市场的当务之急。尽管政府管理部门屡次加大清查力度，仍是屡禁不止。要从根本上解决这个问题，一是应尽快立法，具体详细地从政策上进行规范；二是政府管理部门要结合房地产市场整顿，进一步加大力度，认真搞好整顿工作；三是采取各种形式，大力抓好宣传工作，使广大用户明白这种物业公司的危害性，维护自己的合法权益。 2．承诺难兑现的危害及解决办法

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开发商向用户售房，要从多方面对自己的商品做出承诺。在开发商做出的各项承诺中，物业管理无论如何是其中一项很重要的承诺。但是用户迁入新居之后，开发商所做的承诺往往很难兑现。这些难以兑现的承诺不仅包括工程质量上的问题，还包括物业管理服务质量上的问题，从工程质量上来看，如：水、电、气不通，下水堵塞；塑钢窗质量差，缺边少角、封闭不严、配件不全；天棚裂纹、墙壁长毛、地面水泥标号差等，给用户造成众多的难心事。物业公司无作为，不深入用户，不征求用户意见，不把用户疾苦挂在心上，态度蛮横，不热心为用户排忧解难。特别是有些开发商自建自办的物业公司，无作为的问题更甚。 承诺难兑现之所以成为顽疾，主要是因为建与管不分。要想真正向用户兑现承诺，开发商就要为物业公司创造提前介入的良好条件，使开发公司与物业公司都能真正了解承诺的内容与要求，特别是要有实现这些承诺的得力措施。为此首先要立法，要给物业公司提前介入从政策上做出明确规定。物业公司提前介入掌握工程质量情况，及时发现事故隐患，为建设单位与施工单位当好参谋，起到“软监理”的作用。建管不分、承诺内容不清、建管交接手续不完备，承诺势必难以实现。建设单位任务是建设，物业公司的任务是管理。物业公司早期介入，可以做到承前启后，使二者不脱节，二者均收益，共同努力完成对用户的承诺。 3．物业管理收费不透明的危害及解决办法

目前物业管理企业是微利运营，许多企业的经济效益不理想。从哈尔滨市来看，就有90％左右的物业公司没有盈利。在这种情况下，物业公司按政府法定指导价收费，难以满足用户多方面的需求。为此需要办一些急事，有时多收一点费用也是应该的，这毕竟是取之于民，用之于民。不过决不能随意滥收费，就是应该多收的费用，也要让广大用户明了。如果物业公司经常多收费，甚至肆意滥收费，收费缺少透明度，企业就会丧失信誉，致使业主们意见越来越大，最后就有被业主们换掉的危险。

物业公司收费缺少透明度，很重要的一个原因是缺少必要的监督。这其中最有效的监督就是业主委员会。物业公司必要的收费提交业主委员会讨论，由业主委员会把关，这样就有了群众基础，也有了透明度。还要通过立法把物业收费的法定指导价与市场协商价结合起来，这样有利于搞活企业，增加效益。物业企业

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就可以根据有些用户的合理需求，随时提供必要的服务。这种协商指导价格随时议定、高低不一，突破了法定指导价格，也更有利于广大用户的需求。 4．业主委员会不民主选举的危害及解决办法

业主委员会是在物业管理活动中，代表并维护业主合法权益，负有民事责任的群众自治组织，也是物业管理市场的买方主体。业主委员会的组建是否规范，将直接影响物业管理的健康发展。由于业主委员会没能民主选举，不仅难以代表广大业主的意愿，而且不能充分发挥监督、审议、配合、协调、宣传等方面的作用。能否争创优秀小区，配合物业公司做好工作，充分发挥业主的自治作用，都与业主委员会是否规范、是否发挥作用有关。说到底，与业主委员会是否能做到民主选举有关。

要想做到民主选举业主委员会，必须要制定相应的法规。哈尔滨市房管局曾于2001年3月13日，下发了《哈尔滨市物业管理住宅小区（大厦）建立业主委员会的有关规定》。但是作为相应的配套政策“业主委员会选举规定”却至今没有出台，加之民主选举的实际操作难度较大，这也是多数小区业主委员会不民主选举的主要原因。为此应该完善法制，搞好培训，抓好典型，宣传到位，才能解决好这个问题。

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地产开发商没有任何权力和道义对物业管理进行越权安排，也没有任何法规条例的支持

“业权都卖了” 好！

据了解，不少物业管理企业从地产开发商手中委托接管楼盘后，由于地产开发商的种种遗留问题没解决，如物业产权不明晰、配套设施不齐全、房屋存在质量问题等，业主都会迁怒于物业管理企业，从而给物业管理企业造成极为不利的被动局面，大大增加物业管理与服务的难度。

任志强的卖“业权”《方案》中称将对如地面停车、会所、人防以及锅炉房、变电室等等的所有权与使用权归属业主。无论从理论上还是道义上，确实应该把这些设施设备的所有权与使用权都归属于业主。目前的现实是不少开发商将诸如地面停车、会所、人防等公共配套设施、设备及其产生的利益大部分归为己有。如某物业管理企业在某小区代业主经营管理社区内的公共配套设施、设备时，地产商要拿走６０％的利润，这对该小区广大业主来讲损失不小，而夹在中间为难的是物业管理企业。

综观物业管理行业，由于政府对其微利行业的定位，从全国综合来看，物业管理费标准偏低，很多物业管理企业连保本微利都难做到，而亏本经营的物业管理项目及物业管理企业却很多。事实上，如地面停车、会所、人防包括电梯、顶楼广告的收益，正弥补了物业管理经费的不足，而在物业管理费仍由政府定价的现实情况下，物业管理企业绝不能涨价。如果这些收益不能归业主，并用于冲抵物业管理费，那么物业管理必然会因这些收入的失去雪上加霜而更加难以为继。 为什么物业管理行业的不少企业至今仍然处于亏损经营状态呢？除了物业管理费标准偏低这一大因素外，另一大重要原因就是如地面停车、会所、人防包括电梯、顶楼广告的收益等等，本可以用于冲抵物业管理费从而弥补物业管理经费的不足，但被一些缺乏诚信的地产开发商装进了自己的口袋。

值得思考的是，《方案》有很多条款很多内容涉及物业管理，如《方案》中有一款称可采用佣金制制约物业公司等。专家认为，任志强为代表的华远公司做的事已经超出地产商的权利与义务范围，准确地说是跨行业包办了物业管理！这源于过去“地产开发领导物业管理”、“地产商是老子，物管企业是儿子”观念。事实上，采取何种物业管理模式，如一体化的物业管理模式、分项委托的物业管理模式（对治安、机电、卫生、绿化、交通车辆等分别委托专业公司），以及佣

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金制甚而业主自治等等，应该由全体业主自行选择。从行业分界的角度看，严格说地产开发与物业管理是两个不同的独立的行业。地产开发商没有任何权力和道义对物业管理进行越权安排，特别是也没有任何法规条例的支持。地产开发商对物业只有前期入伙时的临时代业主向社会公开选择专业物业管理企业的权利及义务，而这些权利义务在物业管理法规中已有明确的规定。开发商只有也必须承担物业因建筑开发质量欠缺，所发生的售后维修服务的责任和义务，准确地说，其与物业管理没有任何联系。

必须引起物业管理深思的是，任志强作为地产商确实有权也可以把业权“都

卖了”。但任志强作为地产商，却是无权也不可以插手属于业主权益的物业管理，这与地产开发商没有任何关系。可以看出，任志强的做法还是没跳出“物业管理这‘肥水’（相对地产开发是名副其实的瘦水）不流外人田”的观念（地产开发商与物业管理企业是父子关系的情况目前依然很普遍）。深究任志强的做法，很大程度源于落后物业的自己开发自已管理观念，这正是近年来被广大业主、物管行业及社会所诟病的。

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物业管理专家和律师解答你最关心的问题

即将实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》备受深圳市民的关注。从今天起，本报将根据群众关心的热点问题，采访物业管理专家、学者和律师，请他们比照9月1日实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》的条款内容，给予详细解读。

解读一:拒交管理费的业主能进业委会吗？

问：某小区要进行业主委员会的选举了，有两位业主连续多个月拒交管理费，这两人却要求周围邻居们推选他们成为业委会委员候选人。请问，按照条例规定，这两位业主是否有资格担任业委会委员候选人？

答：在9月1日实施的《业主大会规程》第21条规定，业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间等。

《物业管理条例》第二章也明确规定：业主在物业管理活动中要履行六项义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。

解读二:业主对物业公司有意见怎么反映？

问：福田区某小区业委会委员李先生投诉说，他所在的小区有这么几个业主常常鼓动少数业主跟物业公司闹对立，一些人还跑到物业公司，砸了办公用品，打伤了物业管理人员。请问，这些业主的做法是否合法？业主对物业公司管理有意见，该通过何种方式来反映，寻求解决？

答：显然不合法。暂且不说这几位业主闹事可能会触犯法律外，根据新条例的规定，业主在行使对物业管理企业履行服务合同监督权时，如有意见，可以通过向业主委员会提议召开业主大会会议的方式，或就物业管理的有关事项提出建议的办法来寻求解决。而不能像该小区的少数业主那样，通过不理智的行为解决问题。

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根据新法规，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业主委员会是业主大会的执行机构。业主对物业管理者有意见，可以当面向物业管理公司负责人或业主委员会反映，业主委员会也有责任将业主的意见向物业管理单位反映，并督促其整改。如果业主想炒掉物业管理单位，另聘他人，也必须通过业主委员会召集业主大会会议决定。而业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会会议规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 显然，少数业主针对物业公司的做法是不对的。

解读三:一个小区能否成立多个业委会？

问：一座封闭的小区内有多栋多层、小高层和高层组成，住宅区里的公共设施为全体居民共享。现在，部分业主提出，可否按多层、小高层和高层楼宇的类型，分别成立自己的业主委员会，以便更好地代表本类型居民的意见。 答：按照《物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。像这家住宅区，本身是一个封闭管理的小区，住宅区里的设施又为全体业主所共用，这将视同为一个物业管理区域，成立一个业主大会。 根据条例规定，业委会有5项职责：具体召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责等。

但如果多个业委会存在于一个业主大会下，势必造成一个小区的多个执行机构各行其事，甚至架空业主大会，影响到整个小区的物业管理和共用设施的使用，也必然影响到小区业主的利益。

解读四:组织业主大会的责任在物业公司吗？

问：某小区一直没有召开过业主大会，请问首次业主大会召开的时间有没有界定，如果一直没有召开过，小区的物业管理公司是否要承担责任？

答：新条例中没有明确规定业主大会的召开时间，组织业主大会的责任也不在物业管理公司，业主大会一般是在建设单位和主管部门的发动、组织下成立的，

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新条例第二章中明确规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

解读五:小区的停车位可以出让吗？

问：某小区有剩余的地下停车位空置着，如果出让停车位既可以不浪费资源，又可以取得一部分收入，但一部分业主却坚决不同意，请问小区的停车位可以出让吗？

答：新条例中关于买卖车位的法律还没有提及，而按特区的《房地产转让》条例，如果在房地产买卖合同中，有明确约定车场的产权属于发展商，那么车场的所有权就不属于全体业主，而且在这里所谓的出让合同，也只是一个长期租赁协议，没办法做房地产的产权登记。如果发展商没在合同中约定，那么停车场属于全体业主，至于取得的收入分配，新条例明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

解读六:物业用房可以挪用为健身娱乐房吗？

问：某小区物业管理公司占用的房子比例很大，该小区的业主认为其中的一部分房子可用来作业主健身娱乐房，请问物业管理的用房比例是多少？该小区业主的想法有误区吗？

答：新条例第三章明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。而用房比例的多少，一般都是由该公司和发展商自行协商解决的问题，业主不得干涉；关于小区业主想把物业用房挪用为健身娱乐房的问题，第五章中也明确规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

解读七:物业公司没有签合同可以收管理费吗？

问：业主委员会不与物业公司签订管理合同，而又不炒物业公司，物业公司向业主收取管理费遇到一定困难，请问该怎么处理？

答：上述情况新条例没有详细提及，但根据新条例第四章，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。如果合同没有及时签

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订，只要物业公司服务和管理了，与业主存在事实上的法律关系，就可以收取管理费。

解读八:住户拖欠水电费物业公司可否停水电？

问：某小区的水电费都是由物业公司代收代缴，住户拖欠水电费和管理费，而小区还没办理抄表到户，请问物业公司可否采取停水电的措施催缴？ 答：不可以，物业公司和小区业主是代收代付的关系，不是水电供应在法律关系中的主体，物业公司无论什么原因停电停水，都属于侵权行为。

解读九:哪些人没有资质证书从事物业管理会被罚款？

问：根据新条例，未取得资质证书从事物业管理活动的，会被处5万元以上到20万元以下的罚款，请问是指所有员工都需取得物业管理职业资格证书吗？ 答：上述问题新条例还没有详细规定，还要看建设部出台配套的关于资质管理的规定，根据新条例第四章，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

解读十:业主在空白授权书上签名是否有效？

问：某小区的业主委员会成员拿着空白授权书，挨家挨户上门签名，假设签名的人数超过半数，请问这样的授权是否有效？

答：这样的授权还是有效的，业主的书面授权和表决在确保真实的前提下，就都是有效的；空白的授权书只是意味着业主把他的权利完全交给业主委员会行使，在真正行使时还是需要填满授权内容的，否则也没有法律效力，故业主有签名时应认真做考虑。

问：我们与业委会签订的物业管理合同已经期满，没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行着管理，这种行为有效吗？

答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但

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应提前3个月通知对方。

问：小区没有成立业主委员会，业主因物业管理费收取与物业公司发生争议，怎么办？

答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。摘自高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（简称“23条”）

问：没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？

答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成熟以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。

问：因物业管理企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？

答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关帐务帐册，移交业主共有的房屋、场地和其他财产的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。

问：业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？

答：业主委员会仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委

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员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。摘自《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》

问：业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权？

答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。

如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。

问：业主行使抗辩权不成立或部分成立的，滞纳金该如何确定？

答：依本《解答》第１５条第２款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。

滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。

物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。

问：物业管理服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？

答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第２３６条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前３个月通知对方。

问：如果物业管理企业在履行对物业管理服务合同中，与业主行使权利发生

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冲突，并产生纠纷，应该如何处理？

答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。

当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。

如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。

问：涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？

答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。

问：业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？

答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。

业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。

问：业主违反住宅使用公约和物业管理服务合同的，如何确定诉讼主体？ 答：确定业主具有违反住宅使用公约行为的，在业主委员会成立以前，相关业主可以作为原告提起诉讼。在业主委员会成立以后，应由业主委员会作为原告提起诉讼。

业主违反物业管理服务合同，或业主与物业管理企业就其他物业服务所作的约定，或者实施了妨碍物业管理企业履行约定服务内容行为的，物业管理企业可以对其提起诉讼。

律师：我是某小区的物业管理公司的员工。前些日子，我发现小区内的业主

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进行装修时，将房屋承重墙上原有的门窗尺寸擅自扩大了。我再三制止，该业主仍我行我素，不听规劝。请问，我们该怎么办？

市民：今年5月1日实施的《住宅室内装饰装修管理办法》规定了几种室内装修禁止的行为，其中就包括禁止擅自扩大房屋承重墙上原有的门窗尺寸。从你来信所反映的情况来看，我认为，你们公司可以采取如下措施：第一、立即制止该违章装修行为，若该业主拒不改正或者已造成门窗尺寸擅自扩大的事实，应当及时报告有关部门依法处理。

第二、如果该业主在装修前曾与你们公司签订过《住宅室内装饰装修管理协议》，或者该业主与你们公司签订的《居住物业管理协议》中有关于室内装修的规定，你们公司可以直接以自己的名义向法院起诉，追究该业主的违约责任。

第三、如果该业主委托的装修公司在装修前曾与你们公司签署过《住宅室内装饰装修管理协议》，你们公司可以根据该协议直接要求装修公司停止违章装修行为。装修公司拒不改正或者已造成门窗尺寸擅自扩大事实的，你们公司可以直接向法院起诉装修公司，追究其违约责任。

当然，就此种禁止的装修行为，你们公司还应当告知相邻业主，由相邻业主追究该业主违章装修的责任。在此过程中，你们公司有协助调查取证的义务。

解读十一：小区会所归谁所有

问：我们小区有一个会所，最近物业公司把它给了社会上的人承包经营，并且对外营业。很多业主不满意，认为会所该归全体业主所有，但是物业公司说，会所归开发商所有。请问，会所该归开发商所有还是归业主所有

答：所谓小区会所，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。沪房地资（2003 ）

230 号《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》，对会所的权属、经营、收益分配等一系列问题作出了明确规定。

会所所有权的归属，由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。

会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等

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宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定，广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。

房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。

摘自《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》

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聚焦物业管理五大热点问题 业主维权不能胡搅蛮缠

——市住宅局物业监管处有关负责人就市民关心的问题释难答疑

昨天的物业管理热线，集中反映了市民关心的五大焦点问题。市住宅局物业监管处雷昭新副处长、陈军军科长就这五大焦点问题，接受了记者的采访。

热点一：业主如何正确维权？

昨天上午，一些群众反映了某些住宅区的业主在维权时，采取拒交管理费，威胁谩骂业主委员会成员，砸物业管理设施，撕扯保安员衣服等行为。 深圳市住宅局物业监管处副处长雷昭新说，依法维护业主的合法权益是应该获得支持的，但是如果业主以上述方式维权则是错误的，甚至是违法的。管理费基本用于为全体业主服务和小区管理上，不全归物业管理公司所有。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第六章第三十九条规定，管理费的基本开支包括：住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税 费；住宅区必要的社区文化活动费用等。

这样看来，如业主拖欠管理费，实际上是损害了其他业主的权益，这对物业管理单位和交费业主来说是很不公平的，等于是别人掏钱你来享受。 谩骂、围攻业主委员会成员、撕扯保安员衣服等就更不该。无论业主委员会成员还是保安员，其人身权利都受到法律保护。而砸物业管理设施，毁坏公物，更属违法。

热点二：成立业委会如何避免矛盾？

目前，深圳许多小区正在进行业委会的选举或换届。这令接听热线的同志非常振奋。他们普遍认为，这是件好事，反映了物业管理相关法规越发深入人心，广大业主维护合法权益的自觉性提高了。但应当提醒业主、物业管理公司和开发商的是，在业委会选举过程中，有几个地方容易产生矛盾，引发投诉：开发商是否积极配合、业委会筹备组人选推荐是否公平、候选人是否具有代表性、分期开发小区的业委会选举如何操作；选票真实性等。选举业主委员会成员是个比较敏

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感的大事，相关部门一定要谨慎依法操作，在选举中要充分尊重广大业主的权利，杜绝黑箱操作。

热点三：业主能否实现自治？

有些业主提出，炒掉物管，业委会可以聘请物业管理职业经理人，然后将小区的清洁、治安管理外包给专业公司，从而实现业主自治。

市住宅局物业监管处陈军军科长说，无论是全国《物业管理条例》，还是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，都指的是业主聘请有资质的物业管理公司管理才叫物业管理。而目前国家还不允许物业管理职业经理人独立执业，深圳从业人员通过考评取得资格证书，也是指这个人在物业管理行业拥有了上岗资格，不是其可在外面独立承揽物业管理业务的资格。深圳的物管条例中讲的是业主自治与物业管理公司管理相结合，这里的业主自治指的是业主拥有处置小区大事的决定权，而不是指小区可以归业主自己管理了。

热点四：物业管理费需要审计？

据了解，国家建设部正在起草《物业服务收费管理办法》，其中规定，每年年初，物业公司都要编制包括人工费、办公费、福利费、设备折旧、小区清洁、公共设施如电梯、地下管网维护、保安费等服务费用预算；还要将一年的收支情况向广大业主汇报。业主有权聘请会计事务所进行审计，当然审计费用也将打入一年的预算中。这样既保证了物业管理公司不亏本经营，又确保了物业管理费用用在了全体业主身上。

热点五：如何做好约定防止纠纷？

不管是物业公司还是业主，都必须认真对待六个约定，

第一个是业主约定：内容必须涉及物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项；

第二个约定为业主大会议事规则：应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定； 第三个约定是建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；

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第四个约定是物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；

第五个约定是物业服务收费约定：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；

第六个约定是物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

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