出卖人承担房屋实物交付的责任吗?

租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任。不动产物权因登记、动产物权因而交付产生物权的转移和变动。因此，就不动产物权而言，其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然，如房屋仍由出卖人使用或居住，则涉及房屋腾空交付等问题，出卖人不如期交付亦需承担违约责任，但对租赁期间房屋而言，则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用，出卖人办理不动产变更登记后，买受人法定承继了出租人主体地位，此时房屋仍由承租人使用，买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务，无需也无法完成实物交付，出卖人协助买受人完成房屋登记手续，即履行完毕买卖合同的义务，不再承担进行房屋实物交付的责任。

一、房屋质量有瑕疵业主如何维权

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

2、房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

3、第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

4、第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

5、交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

二、商品房存在质量问题怎样处理

商品房存在质量问题的处理方法具体如下：

一、对于出卖人交付不合格房屋的：

1、实际履行：买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。

2、解除合同：在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。

3、违约金及损害赔偿：出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

4、违约侵权责任：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求承担侵权责任。

二、对于交付使用的房屋存在质量问题的：

1、交付使用的房屋存在质量问题的：在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

2、因房屋质量严重影响正常居住使用的：这种情形买受人可请求解除合同和赔偿损失。