房屋买卖逾期付款的法律风险

买卖合同中关于逾期付款的条款可能存在矛盾，可能导致合同失效或违约责任难以主张。在约定先交房后付款情况下，买方未完全履行交房义务可能成为拖欠付款的抗辩理由。如果一方接受逾期付款，则可能被认为放弃了追究违约责任的权利。如果法院认定买方有合理理由逾期付款，卖方拒绝接收将构成违约。逾期付款的利息计算可参照中国人民银行的相关规定。因此，在解除合同前应慎重考虑充分的理由和证据。

法律分析

1、存在争议的条款到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罚款500元，以此类推。该条款关于逾期付款的法律后果系合同失效还是继续履行，并按每日500元支付罚款的约定相互矛盾。该约定可能会被法院认定无效。买方逾期15日未付清应付房款的，作悔约处理，本合同即告解除，买方所交定金，卖方不予退回，已付购房款卖方在七日内退回买方；另赔偿卖方2万元违约金。该条款约定的实际是逾期付款导致合同解除时的违约责任，如逾期付款，合同又未被认定解除，违约责任实际上并不能依此款主张，出现漏洞。

2、相关法律风险提示在约定先交房后付款情况下，交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由，故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。在一方逾期付款，另一方接受的，则可能认为是对逾期付款违约责任的放弃。在不接受时，若被法院认定买方逾期有合理理由，相反，卖方拒绝接收构成违约。故，以对方违约并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和证据。

3、买卖合同逾期付款利息怎么算买卖合同解释（2012年7月1日起施行）第二十四条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）第三条：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％－50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％－100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

结语

根据以上条款的内容，合同中关于逾期付款的法律后果存在一定的矛盾和漏洞。在签订房屋买卖合同时，双方应尽量明确约定买方的付款义务与卖方的交房义务，并慎重考虑解除合同的理由和证据。此外，根据相关法律规定，如果合同没有约定逾期付款违约金或计算方法，可参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算逾期付款损失。在处理买卖合同逾期付款时，应遵守相应的法律规定，以确保合同的有效履行。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。