房东如何处理提前收房子的违约金问题

房产开发商逾期交房时，房东可以按合同约定收取违约金。如果合同明确规定了违约金数额，则购房人应按合同要求支付。若合同未规定赔偿金且当地有公布的租金标准，可参考该标准确定违约金数额。若约定的违约金过高，可根据超过损失30%的标准适当减少。若合同未约定违约金数额或损失赔偿方法，可参照有关主管部门公布的租金标准确定。购房人可要求解除合同或索赔，但需满足合同约定或法律规定的条件。

法律分析

如果房产开发商未能按照合同约定时间交房,房东可以按照合同中的规定收取违约金。当购房人和开发商所签订的商品房买卖合同中已经明确了违约金的数额时,购房人可以依据合同中的约定要求赔偿违约金。如果合同中没有规定赔偿金,并且使用房屋期间有关主管部门或房地产评估机构已经公布或评定同地段同类房屋租金标准,那么就可以按照这个标准来确定违约金的数额。

一、违约金过高指的是什么？

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，此时，由法官根据实际情况酌情减少违约金数额。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该约定，若购房者和开发商签订的商品房预售合同没有对开发商逾期交房的违约责任具体约定，在开发商逾期交楼的情况下，购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。

二、逾期交房责任包含哪些

一旦发生“逾期交房”，通常可以向开发商要求解约或索赔。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。索赔的话，前提条件是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。如果没有约定怎么办?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

结语

本文介绍了商品房买卖合同中关于违约金的相关规定。如果房产开发商未能按照合同约定时间交房,房东可以按照合同中的规定收取违约金。当购房人和开发商所签订的商品房买卖合同中已经明确了违约金的数额时,购房人可以依据合同中的约定要求赔偿违约金。如果合同中没有规定赔偿金,并且使用房屋期间有关主管部门或房地产评估机构已经公布或评定同地段同类房屋租金标准,那么就可以按照这个标准来确定违约金的数额。另外,文章还介绍了逾期交房责任包含哪些,以及如何确定违约金数额。

法律依据

《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施）第585条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。

《中华人民共和国民法典》第585条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。