房屋租赁纠纷调解是否有效

深圳市罗湖区房屋租赁管理局通过调解处理房屋租赁纠纷,维护了当事人的合法权益,降低了政府及法院的工作压力,实现了良好的效果。在2002年,共调解了91起房屋租赁纠纷,其中出租人与承租人通过调解达成解除合同协议,出租人赔偿承租人损失;转租人与出租人通过调解建立了新的租赁关系。某市场20多名承租人拒绝支付租金,引发纠纷,经过调解后矛盾得到圆满解决。房屋租赁管理部门希望立法能够明确出租人的责任,以保护承租

法律分析

房屋租赁管理部门负责解决房屋租赁纠纷。深圳市罗湖区房屋租赁管理局一直高度重视这项工作，并制定了相关工作规范。在调解过程中，严格遵守有关法律法规，尊重双方意愿，耐心细致地开展工作。2002年，共调解房屋租赁纠纷91起，这对很好地履行管理职责，取得了良好的效果，发挥了巨大的作用。调解工作使双方有机会真诚地交换意见、协商，有利于双方缓和矛盾、减少分歧、化解纠纷，减轻政府和人民法院的工作压力，有利于宣传有关法律法规。比如，某有限公司的一处楼盘一楼已全部出租，二楼已空置多时。2002年，一家公司想把二楼的整层都租出去，但提议在一楼建一个门面。为了租用二楼，一家有限公司提议与一楼的私人租客解除合同。如发生纠纷，租赁处向出租人解释，经调解，出租人无权单方解除合同，双方达成解除合同协议，出租人赔偿承租人损失。一家有限公司能租到二楼几百平方米的房子，房子已经空置了很长时间。例如，2002年6月，一个小组终止了一家商店的租赁合同，因为承租人拖欠租金。由于该店已被转租，转租者认为自己不需要搬走，于是发生纠纷。经调解，转租人对转租有了正确认识，在增加租金的条件下，与出租人建立了新的租赁关系。2000年，由于承租人误解了指导租金，某市场20多名承租人以实际租金高于指导租金为由，拒绝向某批出租人支付租金，引发纠纷。经过及时组织和调解，说明了指导租金的性质和作用。最终，双方矛盾得到圆满解决，租赁关系保持稳定。经过调解，出租人可以尽快收回房屋，防止损失进一步扩大，并尽快建立新的租赁关系。例如，a公司将200多平方米的写字楼租金交给了投资公司B，到1997年，该公司已欠下100多万元，而承租人则将出租房屋锁起来，在另一个地方租了一间写字楼。出租人与多方联系后，既不交租金，也不退房。出租人出版报纸终止合同。出租人提出申请后，房屋租赁部门开门查看出租房屋内的房产并收回房屋这些见证材料成为法院认定事实和判决的重要依据。财产清单是出租人返还承租人财产的依据。例如，一个花园的主人把房子租给了一个商人。2002年，承租人连续几个月未交租金，无法联系。出租人将情况上报租赁管理部门处理。租赁管理部人员向业主解释相关法律法规，并提出处理意见。出租人登报解除合同，要求收回房屋后，租赁管理部门向出租人发出通知，房屋所有人表示，如果没有管理部门的见证，房屋就不会收回出租。监督见证行为不仅使出租人能够尽快收回房屋，防止损失的进一步扩大，尽快建立新的租赁关系，而且保护了承租人的财产利益，因为承租人事后很难证明租赁房屋中有什么样的财产。立法能否明确出租人的责任？在本次关于房屋租赁法律问题的专访中，深圳市罗湖区房屋租赁管理局副局长杨*凤希望通过媒体呼吁：对于非法租赁的后果，能否通过立法明确出租人的责任？杨凤峰副局长告诉记者，在深圳，拥有房屋出租的单位和个人，涵盖了所有的领域和阶层。房屋租赁税调整以来，在证券、期货等资本市场并不十分繁荣的情况下，房屋租赁成为深圳不少家庭的首选。越来越多的企业，包括一些上市公司，以房屋租赁为主营业务，其物业租赁收入占营业收入的70%。在一些乡镇，房屋租赁收入已成为其财政收入的主要来源。由于承租人作为房屋租赁行为的主体，具有较强的流动性和隐蔽性，因此也对其行使社会保障、税收、计划生育等其他政府管理职能提出了相应的要求。目前，针对出租房案例的深入研究解决方案还很少。

法律依据

全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例(1990-02-24) 第二十二条 租赁经营合同双方发生纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁。租赁经营合同任何一方对仲裁机关的仲裁决定不服的，可以在接到仲裁决定书之日起10日内向上一级仲裁机关申请复议。上一级仲裁机关作出的决定，即为终局裁决。逾期未申请复议，发生法律效力的仲裁决定，即为终局裁决。

租赁经营合同任何一方可以根据租赁经营合同规定直接向人民法院起诉。

租赁经营合同未规定纠纷处理办法，但当事人在合同订立后或发生纠纷时达成申请工商行政管理机关仲裁的书面协议的，由工商行政管理机关依法受理该仲裁案件。

当事人一方在规定期限内不执行已经发生法律效力的调解书、裁决书的，另一方可以申请人民法院强制执行。

最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020-12-29) 第十五条 本解释自2014年3月1日起施行。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》（法发〔1996〕19号）同时废止。

本解释施行后尚未终审的融资租赁合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020-12-29) 第八条 租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：

（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；

（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；

（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。

承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。