开发区土地集约利用研究——以江苏省为例

JOURNALOFNANJINGUNIVERSITY

2006年1月Jan.,2006

(NATURALSCIENCES)

南京大学学报(自然科学)

基于层次分析的城市开发区土地集约利用研究

)))以江苏省为例

*

翟文侠,黄贤金

1**1

,张 强,钟太洋,马其芳

211

(1.南京大学城市与资源学系,南京,210093;2.中国科学院南京地理与湖泊研究所,南京,210008)

摘 要: 开发区土地集约利用程度是城市开发区存在和发展的基础,直接关系到区域土地可持续利用.根据土地报酬递减规律和土地投入产出的特点,在分析开发区土地集约利用内涵基础上选取了21个指标,按照层次分析方法分为3个层次,分别确定各层次指标的权重,以江苏省18个典型城市开发区调查数据为例,对开发区土地集约利用进行评价.结果表明:开发区土地集约利用水平可分为五个等级:Ⅰ级区,主要包括苏州吴中经济开发区、苏州中新工业园区、无锡新区、江阴经济开发区;Ⅱ级区,主要包括苏州市相城区;󰀁级区,主要包括太仓市经济开发区、太仓市港口开发区、无锡市宜兴县诸桥工业区、扬州经济技术开发区、扬州宝应县安宜民营工业园;Ⅳ级区,主要包括苏州市高新区、昆山经济开发区、无锡市宜兴县环保科技工业园、如东经济开发区、赣榆经济开发区、宿迁经济开发区;V级区,主要包括新沂经济开发区、东台城北新区.开发区土地集约利用水平在区域上,苏南地区水平高于苏中和苏北地区,而苏中地区高于苏北地区.在上述的分析结论的基础上,提出改善开发区土地集约利用程度的相关建议.

关键词: 开发区,土地集约利用,层次分析法,江苏省中图分类号: P964

LandIntensiveUseinCityDevelopmentZonesBasedonAnalytic

HierarchyProcess:ACaseStudyofJiangsuProvince

ZhaiWen-Xia,HuangXian-Jin,ZhangQiang,ZhongTai-Yang,MaQi-Fang

(1.DepartmentofUrbanandResourceSciences,NanjingUniversity,Nanjing,2l0093,China;2.NanjingInstituteofGeographyandLimnology,ChineseAcademyofSciences,Nanjing,210008,China)

Abstract:

Itisofimportanttheoreticandpracticalsignificancetoanalyzetheleveloflandintensiveuseinthecity

landusewiththe

1

1

2

1

1

developmentzones.Landintensiveuseincludesfouraspects:landintensiveuseofdifferenttypes,

optimizedconstruction,superiorsynthesizingbenefitsoflanduse,excellentrealizationoflanduseintheregion.Basedonmethodsofanalytichierarchyprocess(AHP)andtakingdevelopingdistrictsof18citiesinJiangsuProvinceasexamples,twenty-oneindexesarechosentoanalyzetheleveloflandintensiveuse,includinglandinput,

landoutput,

landuse

constructionandsustainablelanduse.Fourgradesystemsoflandinputandoutputindexesoflandintensiveusearesetup.ThereareevidentdisparitiesinlanduseintensivityofdevelopingdistrictsinJiangsuProvinceandtheeconomicbenefitsof

基金项目:国家自然科学基金(70373029,70373060),国家软科学研究计划(2005DGS3B027),江苏省哲学社会科学研究/十五0规划基金(04WWB009),江苏省国土资源厅/土地利用总体规划修编专题研究0

收稿日期:2005-01-04 ** 通讯联系人,E-mai:lzhaiwenxianew@126.com*

第1期翟文侠等:城市开发区土地集约

#97#

landoutputdisplayanobvioustrendinlandintensiveuse.Thelevelsoflandintensiveusearedividedintofivegrades:superintensive(thelandsupplyisinshortage),intensive(thelandsupplyisinanequilibriumstate),lessintensive(thelandsupplyisequilibriuminacertainperiod),notintensive(thelandsupplyisequilibriuminacertainperiod),andlowerintensive(therearesomeidleland).Generallyspeaking,landintensiveuseisdifferentinJiangsuProvince.Levelsoflandintensiveuseofcitydevelopingdistrictsinthesouthpartareevidentlyhigherthaninotherregions.Basedontheaboveanalysis,somerelatedsuggestionsabouthowtoincreasetheleveloflandintensiveuseareproposed.Keywords: developingdistrict,landintensiveuse,hierarchy,JiangsuProvince

开发区土地集约利用程度直接关系到区域土地可持续利用,与区域的社会经济发展密切相关.开发区作为城市规模扩展和社会经济发展的重要组成部分,其土地资源开发利用程度

[1~3]

是评价开发区存在和发展的基础.开发区土地资源的高效利用对带动城市社会经济发展目标的实现具有重要关系,研究开发区土地集约利用对于土地资源的可持续利用、区域社会经济发展、城市化进程具有重要的理论和现实

[4~8]

意义.开发区在带来区域经济社会发展的同时,也存在巨量的土地浪费、资金沉淀及繁多的社会、生态问题.如何实现开发区土地资源集约利用,关系到开发区土地利用扩展程度和方式,影响到区域土地市场变化.同时,对于城市规划的发展方向和格局也有较大影响.

2002年,江苏省开发区财政总收入为2734952万元,占全省财政总收入的10.47%,地均财政收入为每平方公里6359.76万元;实际到帐外资为690447万美元,占全省实际利用外资的33.29%,地均到帐外资为1605.54万美元/每平方公里,而全省地均实际利用外资为10.13万美元/每平方公里.

江苏省人多地少,土地后备资源不足,2003

2

年全省人均占有耕地仅0.065hm,为全国人均占有耕地的2/3.全省有26个县(市、区)的人均耕地面积低于联合国粮食组织确定的0.05hm的食品安全警戒线.在土地资源相对短缺的情况下,开发区土地利用规模需要进行控制.

本文对江苏省典型城市开发区土地利用的集约程度评价,为开发区的整顿提供决策依据,进而推进全省乃至全国城市开发区土地资源可2

[9,10]

持续利用和城市扩展规模研究,并提供借鉴和参考.

1 土地集约利用的内涵

土地集约利用其含义是指土地投入产出的关系,即以土地最少的投入获得最高的产出,包括以下3种含义:(1)土地地块集约利用:是指区域某一土地利用类型的地块集约化利用;(2)土地类型集约利用:是指区域同一土地利用类型土地集约化利用;(3)区域土地集约利用.主要是根据有限土地资源自然属性(土地经济、生态、适用性)和社会属性(市场供求关系、城市发展需求、社会经济发展需求等)对土地资源利用的优化配置.各种土地类型集约高效地利用的同时,在区域土地利用合理性结构条件下实现区域的土地的最大产出和土地利用效益,达到区域土地利用集约利用.

由于开发区土地利用的特殊性,按照土地报酬递减规律,其集约利用的实现存在一个缓慢增长)))快速增长)))缓慢增长的过程,同时随着集约程度的提高,其经济、社会和生态效益的实现需要不断调整和提高,通常开发前期是以经济效益为优先目标,最终才能实现多元综合效益.通过土地集约利用评价可以确定开发区土地利用的所处的阶段,就可以制定合理的土地供求政策、完善土地利用措施等.

2 评价指标体系和方法

根据土地报酬递减的规律,以及开发区土地投入产出的特点,选取与开发区发展阶段密切相关的指标,更多的考虑土地利用结构、投入域产出等相关指标.开发区土地集约利用评价#98#

南京大学学报(自然科学) 第42卷

指标见表1.土地投入方面,主要包括土地投入及其投入方式,以及其他资金、人力和物力投

入;在土地产出方面,包括经济、社会各方面.

表1 开发区土地集约利用评价的指标体系

Table1

Indexesoflandintensiveuseincitydevelopmentzones

指标含义

产业用地建筑面积/建设用地面积生产性用地/开发区建设用地总面积

选取苏南为1、苏北为2、苏南为3进行区域定量化指标,并进行自然对数化处理

房地产开发用地/开发区建设用地总面积开发区年度开工项目与年度批准项目数土地闲置面积/开发区总面积多层厂房面积/厂房总面积开发区土地总面积

建设用地供应量/批准用地总量开发区工业用地出让地价年度增长率

开发区用地单位面积上所累计投入的固定资产价值年度增长率

开发区产业职工/开发区土地面积开发区产业用地单位面积上所创造的利税年度增长率

开发区工业用地单位面积上所创造的产值年度增长率

开发区年度产业用地产值/所在城市年度产业用地产值

指标体系

产业用地

土地利用结构(C)

结构(C1)土地

建筑物容积率(C1)产业设施密集度(C2)

开发区区域发展的协调度(C3)房地产开发比重(C4)项目开工率(C5)

开利用

土地闲置率(C6)发

效率区

多层厂房比重(C7)土(C2)

地

开发区总面积规模(I1)集

土地约

土地供应率(I2)利投入

用投入工业地价程度(I3)

I1评

价程度资金、地价增长系数(I4)指(I)单位用地固定资产投资额(I5)

劳力标

完成投资增长系数(I6)U

投入

地均吸纳劳动力人数(I7)I2

地均利税(O1)

土地

利税增长系数(O2)

产出

地均工业产值(O3)

效率

工业产值增长系数(O4)

(O)

土地比较收益(O5)

总体上将城市开发区土地集约利用评价指标体系分为3个层次,即:土地利用结构(C)、投入程度(I)、土地产出效率(O).

(1)土地利用结构(C)包括2个次一级指标C~C,投入程度(I)包括2个次一级指标12

I~I,土地产出效率(O)包括5个次一级指标O1~O5,土地可持续利用指标(S)包括一个次一级指标S1.

(2)土地利用结构(C~C)包括7个次一级指标C1~C8,投入程度(I~I)包括7个次一级指标I1~I7.

通过层次分析方法(AnalyticHierarchyProcess,简称AHP)分析开发区土地利用的集

1

2

1

2

1

2

约水平,通过把一个复杂问题分解成各个组成

要素,并按这些要素的支配关系组成递级层次结构,通过两两比较的方法确定层次中诸因素的相对重要性,然后综合决策者的判断,确定决策方案相对重要性的总的排序.AHP是一种定性与定量相结合、将人的主观判断用数量形式表达和处理的方法,该方法可以对典型调查开发区的土地集约利用水平进行分析.按照层次分析法的原理,可以将开发区土地集约利用划分为3个层次如图1所示.其中:第一层次:U-C~O层;第二层次:C-C层、I-I层和O-O1~5层;第三层次C-C1~4层、C-C5~7层、I-I1~4层、I-I5~7层.

1

1

1

1

1、2

1、2

第1期翟文侠等:城市开发区土地集约

#99#

图1 开发区土地集约利用的层次划分

Fig.1 Structureofsequencemodeloflandintensiveuseevaluationofdevelopingdistricts

考虑到开发区土地利用各要素存在相关关

系,各指标之间存在相互影响的关系,在确定评价要素权重时,不能割裂开要素之间的相互影响作用,在多指标综合评价中,一个指标对多指标体系中其它所有指标影响的大小,是衡量该指标相对重要程度的尺度之一,如果对其它指标影响较大

表2 开发区土地集约利用指标相互影响尺度定义Table2 indexes

影响尺度 定 义指标指标权重

0要素间无影响C0.27282有较少影响I0.36364有一般影响O0.36366有较多影响

CI=0.0057,CR=0.0063<0.1

8有很大影响1,3,5,7介于上述两个相邻影响尺度中间值

Definitionofinterinfluencescalebetween

3 评价结果

首先利用专家评价法构建判断矩阵,以评价目的开发区土地集约利用水平为评价标准,

确定第一层次U-C~O层的权重(Wi)分别为0.26、.037、.037,检验结果为CI=0.0059,CR=0.0066<0.1.同样的可以确定第二层次

1、21、2

C-C层权重分别为0.56、0.44、I-I层权重分别为0.56、0.44、O-O1~5层的权重分别为0.1579、0.1579、0.2632、0.2632、0.1579,检验结果为CI=0.00001,CR=0.000089<0.1.第三层次C-C1~7层的权重分别为0.1579、0.2632、0.1579、0.1053、0.0526、0.1579、0.1053,检验结果为CI=0.0000389,CR=0.0000295<0.1.第三层次I-I1~7层的权重分别为0.2273、0.1364、0.1364、0.0909、0.1818、0.1818、0.0455,CI=0.0000389,CR=0.0000295<0.1检验结果.可以看出,以上各层次指标权重确定均通过检验.

按照二级评价要素的得分标准,可用合成权重乘以总分而得到,合成权重的计算公式是:

W

(k)i

1

1

的因素得到较快发展,就可以牵动其它指标得到相应的提高,从而促进整体的循环.因此建立影响权数矩阵,其就是衡量各指标相互影响大小的一种权数,并从一个侧面反映评价体系中各指标的相对重要程度,以开发区土地集约评价的一级层次分析指标之间的相互影响(表2).可以看出所选取的评价指标要素之间相互影响较小,选取的指标具有合理性.

=

EPW

j=1

ij

n

(k-1)i

(1)

为了验证开发区土地集约利用的具体分值标准,选取综合指数评价方法进行评价.通过确定指标标准值,通过指标实际值与之相比,实现#100#

南京大学学报(自然科学) 第42卷

指标值的无量纲化,计算开发区土地集约利用综合指数(公式1),进行土地集约利用评价.土地集约利用综合指数的计算公式:

K=(B1#S1+B2#S2+

,+Bn#Sn)

其中:

Si=

0[B[1,

|ti-Ai|

|ti+Ai|

1/2

求得各开发区土地集约利用潜力综合指数.江苏省开发区土地利用集约评价主要采用典型开发区调查的获得开发区土地投入产出的数据,分别从苏南、苏中和苏北地区,考虑到开发区级别、类型,以及在顾及沿江、沿线(东陇海线)、沿岸的区位因素的影响,选取处于不同发展阶段的典型城市开发区作为实例,选取苏南开发区10个,苏中开发区3个,苏北开发区5个.通过层次分析方法的计算,可以得出江苏省开发区的集约利用水平的区域差异和土地集约利用的水平,开发区土地集约利用的分值分布情况如图2所示.

@100(2)

E

B=1(第i项的指标权重)

Si表示某一指标偏离合理值的程度;适宜值Ai可取该项的全国(全省、区域)平均值;ti为实际值;B按照层次分析法确定其大小,据此

1~18分别代表苏州吴中经济开发区、苏州市相城区、苏州中新工业园区、苏州市高新区、无锡新区、昆山经济开发区、太仓市经济开发区、太仓市港口开发区、无锡市宜兴县诸桥工业区、无锡市宜兴县环保科技工业园、扬州经济技术开发区、如东经济开发区、扬州宝应县安宜民营工业园、新沂经济开发区、赣榆经济开发区、东台城北新区、宿迁经济开发区、江阴经济开发区

图2 江苏省开发区集约利用程度区域分布示意图

Fig.2

ScoresoflandintensiveuseofdevelopingdistrictsinJiangsuProvince

从总体上看土地集约利用水平,苏南地区优于苏中、苏北地区,苏中地区优于苏北地区.排名较前的主要以苏南开发区为主,5名依次为:苏州中新工业园区、江阴经济开发区、苏州吴中经济开发区、昆山经济开发区、无锡新区,主要以苏南开发区为主;其次为扬州经济技术开发区、太仓港口开发区、苏州相城区、无锡宜

兴环保科技工业园、扬州宝应县安宜民营工业园、太仓经济开发区、苏州高新技术开发区、如

东经济开发区、无锡宜兴县诸桥工业园、要以苏中、苏南为主;排名较后的是宿迁经济开发区、赣榆经济开发区、新沂经济开发区、东台城北新区.

第1期翟文侠等:城市开发区土地集约

#101#

4 土地集约利用等级划分

总体上看,开发区土地集约利用水平苏南高于苏北、苏中地区,苏中地区高于苏北地区,同时区域内部开发区土地利用水平也存在差异,如苏南地区既有高集约用地开发区,也存在部分土地利用水平相对较低的开发区,表现了区域内土地集约利用差异一些问题.按照开发区土地集约利用的评价分值,参照相关土地集约利用研究,将区域开发区土地集约利用划分为5个等级(见表3).

[11,12]

Ⅰ级区,主要包括苏州吴中经济开发区、苏州中新工业园区、无锡新区、江阴经济开发区.

Ⅱ级区,主要包括苏州市相城区.

󰀁级区,主要包括太仓市经济开发区、太仓市港口开发区、无锡市宜兴县诸桥工业区、扬州经济技术开发区、扬州宝应县安宜民营工业园.Ⅳ级区,主要包括苏州市高新区、昆山经济开发区、无锡市宜兴县环保科技工业园、如东经济开发区、赣榆经济开发区、宿迁经济开发区.Ⅴ级区,主要包括新沂经济开发区、东台城北新区.

表3 开发区土地集约利用评价等级

Table3 Degreesoflandintensiveuseofdevelopingdistricts

评价等级ⅠⅡ󰀁ⅣⅤ

总分值标准

>10090~10070~8960~69<60

等级含义

土地集约利用超过要求,土地供不应求土地集约利用达到要求,土地供需平衡土地集约利用基本达到要求,土地资源潜力未充分发挥

土地集约利用未达到要求,土地利用方式较为粗放

土地集约利用未达到要求,土地利用粗放

相关措施

适当扩展土地规模,集约指标转换为扩展指标

维持开发区土地规模

维持项目用地,开发区总体规模适当减少或维持稳定

核减项目用地,减小开发区土地规模,适当进行区域土地指标转移

核减项目用地,减小开发区土地规模,适当进行区域土地指标转移

5 结论与讨论

开发区土地集约利用是一个受多因素综合作用的发展过程,在不同的区域和时间内其土地集约利用程度是不同的.不同的因素对土地集约利用的影响程度是不同的,同时各指标之间也存在相互作用.因此,层次分析方法可以有效的解决上述问题,可以确定开发区土地集约利用的水平,并可以进行开发区土地集约利用的分类.由于所选取的适宜值与区域有一定关系,因此开发区土地集约利用程度是在区域基础上的相对值,该值取决于所要评价的区域,如省级、国家级范围.该方法可以有效的解决区域、区际范围内土地集约的空间性差异对比问题,还可以明确开发区土地集约程度的改进方向.

文中选用的指标较多地顾及土地结构、投入和产出,这些指标域开发区的发展阶段密切相关,较为侧重于经济指标,对于生态、环境指标放在次要地位.随着卡发时间的延长,生态、环境因素的权重就会增大,对于开发区土地利用的可持续发展具有重要意义.因此,本研究存在一定的局限性,今后的研究拟对于反映土地可持续利用的生态环境指标予以侧重,结合绿色GDP的相关研究成果,可以从开发区绿地覆盖率和三废排放达标情况方面进行研究.

从江苏省城市开发区土地集约利用分析结果来看,开发区土地集约利用水平较高的区域主要集中分布在苏南和苏中地区,苏北地区开发区土地集约利用水平相对较低,开发区土地集约利用的区域发展不平衡,土地供求的区域差异较为显著,区域内部和区际之间的土地市场无序和不良竞争依然存在,限制了开发区土地集约利用的程度.开发区土地集约利用的综合效益不明显,不同的开发区各有的生态、经济和社会效益优势.依据江苏省城市开发区土地#102#

南京大学学报(自然科学) 第42卷

集约利用的分析结果,提高土地集约利用水平需要注重以下问题:

(1)区位优势很大程度上影响了开发区土地集约利用的实现,开发区土地规模要与区域社会经济发展水平和吸引外资能力协调.

(2)区位因素作用下形成的区域内部、区际之间的土地市场无序、不良竞争依然存在,土地资产投入回收率较低,形成资产流失.要统一土地市场管理,加强政府宏观调控.

(3)开发区土地利用的梯度转移,通过统一化的土地市场管理,加强政府宏观调控.不集约土地利用区域土地扩展严格限制,可将苏北、苏中土地利用指标向集约程度较高的苏南开发区转移.

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