2013年度余姚市场研究报告

第一部分 宏观篇

1．2013年市场走势盘点 2．2013年宏观政策盘点 3、宏观市场小结

第二部分 土地篇

1、2013年余姚市土地出让情况回顾 2．2013年余姚市土地成交情况回顾 3．土地市场小结

第三部分 商品房篇

1．2013年整体商品房情况 2．住宅

目 录

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3．别墅 4．商业

第四部分

市场总结及2014年房地产市场形势展望

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开篇序言

新一届政府上台后，延续了此前的限购态势，传言甚嚣的房产税因各方面阻力最终并未落地；受困于国内外经济形势，银行利率并未做调整；11月份在三中全会期间，全国各大城市二套房首付升至7成，看起来亦像是一种跟随表态而已；对于房地产调控并未有实质性加码。

余姚房地产市场在2013年上半年依然延续了此前的回暖态势，刚需和首改纷纷撑起市场主力；但在下半年几个中高端项目入市，销售并未取得良好预期，原因有两点：

一是：受继续限购限贷政策打击，改善型客群显得有心无力，未能从刚需手上接棒； 二是：大量同质化产品导致市场竞争白热化，分流原本有限的客群基础。

因政策及市场并未起决定性变化，2013年市场可以视为2012年延续；但商品房整体供应量上升，后续去化压力依然存在。

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第一部分宏观篇

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一、2013年市场走势盘点

2013年房地产的发展超出了许多所谓预言大师的盖棺定论范畴。

一线城市房价一骑绝尘，房企情绪高涨，抢地潮一浪高过一浪，而三线、四线城市迥然不同，成交低迷，房价徘徊不前，有些地方竟然出现“鬼城”。年初，被称为历史上最严的房地产调控政策出台，但作用似乎是为一线房价上涨加码助力，年底不少城市再次你追我赶，房价调控“严”字当头，一年中，房价调控热两头。

十八大后“城镇化”、“建设美丽中国”成为最热的关联词，这二个最热关键词都离不开房地产行业的贡献，所以房地产行业的发展空间还很大，虽然说像过去快速发展的黄金时代已经过去，但是由于城镇化建设的需要，房地产市场有序健康的发展起码还需二十年的时机。

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（1）房地产开发投资完成情况

2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速提高5个百分点；其中，住宅新开工面积131849万平方米，增长10.0%。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。

（2）商品房销售情况

1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为6312元/平方米和5936元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.1%和8.0%，与1-11月相比，涨

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幅分别收窄0.5和0.4个百分点。与1-10月均价相比分别下跌1.1%和1.2%。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2013年11月，全国100个城市住宅平均价格为10758元/平方米，与10月相比上涨0.68%，涨幅较上

月缩小0.56个百分点，为今年最小涨幅。其中，69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与去年同期相比，100个城市住宅均价上涨10.99%，连续第12个月同比上涨。另外，十大城市平均价格为18748元/平方米，环比上涨1.16%，同比上涨16.56%。

1-11月，全国商品房销售面积为11.1亿平方米，同比增长20.8%，增速较1-10月回落1个百分点，销售额为7.0万亿元，同比增长30.7%，增速比1-11月回落1.6个百分点。其中，住宅销售面积为9.9亿平方米，同比增长21.3%，增速比1-10月回落1个百分点，销售额为5.9万亿元，同比增长31.1%，增速比1-10月回落1.5个百分点；办公楼销售面积同比增长26.6%，销售额同比增长39.5%；商业营业用房销售面积同比增长12.1%，销售额同比增长22.4%。

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二、2013年宏观政策盘点

1.国家政策回顾：

发布时间 文件名称 政策要点 房产税扩大试点方案暂不出台：备受关注的房产税扩大试点时间表或推迟。国家税务总局总会计师汪康在 12 日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税2013.1.14 国税总局 务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。对此，全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，从长远来看，房产税势在必行，但现阶段由于相关税的立法还没完成，的确应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。 2013.1.15 国土部 2013 年 1 月 15 日，国土资源部举行新闻发布会，公布 2012 年全年及第四季度重点城市地价监测成果。数据显示，2012 年第四季度地价环比增幅有所上升，其中，第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了 20 个百分点。 据了解，截至 2012 年 12 月 31 日，全年上报异常交易地块 275 宗，第 8 页 共 37 页

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较去年的 609 宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012 年上报异常交易地块平均溢价率比 2011 年的均值降低了30个百分点。 国务院总理温家宝 20 日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议确定了以下政策措施： （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购国务院出台楼市调控五项政策措施 房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 （四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。 （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。 国务院发布新“国六条”：《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，通知中提出：充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要2013.3.1 国务院新“国六条” 密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。 2013.3.30 国务院 国务院办公厅日前发布了关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，要求明年 6 月底前出台不动产登记条例、建立以公民身份号码为基础的公民统一社会信用代码制度、出台并实施信息网络实名登记制度。 住房城乡建设部网站 9 日发布的通知强调，努力增加保障性住房有效供应。通知表示，要加快落实年度建设任务。2013 年全国城镇保障性安居工程建设任务2013.4.10 住建部强调 是基本建成 470 万套、新开工 630 万套。各省（区、市）住房城乡建设（住房保障）部门要会同有关部门，督促市、县尽快将确定的年度建设任务落实到具体项目，抓紧开展立项选址、征收补偿、勘察设计、施工手续办理等前期工作。加快完善城镇保障性安居工程项目库，及时录入 2013 年度新开工、基本建成项目。 2013.5.14 国土部 据国土资源部网站消息，针对近期个别地方相继发生的暴力征地事件，5 月 13 日，国土资源部办公厅下发《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定。 国务院批准发改委《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)。发改委有关负责人就 2013 年深化经济体制改革重点工作意见答记者问。 2013.5.25 发改委文件指出 《意见》确定今年要在行政体制、财税金融、投融资等领域加大改革力度。包括形成资源税费和矿产资源有偿使用制度改革方案，稳步推出利率汇率市场化改革措施，逐步扩大存贷款利率浮动范围，提出人民币资本可兑换的操作方案。形成铁路投融资体制改革方案，引导社会资本投资既有干线铁路。加快推荐城乡居民大病保险，健全保障房分配制度，推进公租房廉租房并轨。围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，研究新型城镇化中长期发展规划。分类推进户籍制度2013.2.21 第 9 页 共 37 页

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改革，完善相关公共服务及社会保障制度。 6 月 3 日，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)，这是该《办法》从 1999 年 12 月实施后，12 年来首次修订。本次2013.6.5 国土资源部 修订提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。《办法》将在 7 月 1 日起实施。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 来自国土资源部的消息显示，针对国土资源部和财政部近期出台的《矿山地质环境恢复治理专项资金管理办法》、《国家级地质遗迹保护专项资金管理办法》，以2013.6.17 国土部 及对《矿产资源节约与综合利用专项资金管理办法》的修订，国土部财务司负责人近日指出，国土部将探索改革重大专项资金管理，并进行放权。 7 月 5 日，国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，进一步明晰了近期的金融政策。此前，6 月 19 日，李克强主持召开2013.7.5 国务院 国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。 接连政策出台传达出一个清晰调控思路：调控不因经济放缓转向，货币仍将继续稳健政策，调结构扩消费仍是主流。值得关注的是，两次都提及支持首套自住房的需求，这或许意味着，楼市对经济的影响仍然无法割除，短期内既无法继续加深对楼市的调控，当然为长远考虑，即使经济下行压力再大亦不会为拉动经济再次放松楼市调控。 7 月 10 日，中国政府网挂出了《国务院办公厅关于印发当前政府信息公开重点工作安排的通知》，通知指，政府信息公开是推进依法行政、打造“阳光政府”、2013.7.10 国务院 提升政府公信力的重要举措，故当前要重点推进保障性住房、征地拆迁等 9 个方面的政府信息公开。 要求推进公开的 9 个方面政府信息分别是，行政审批信息、财政预算决算和“三公”经费、保障性住房信息、食品药品安全信息、环境保护信息、安全生产信息、价格和收费信息、征地拆迁信息、以教育为重点的公共企事业单位信息。 国土资源部下属机构 8 月 5 日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。 2013.8.5 国土部 这种背景下，高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会进一步推高房价上涨预期。国土部数据显示，今年上半年异常交易地块数量环比、同比增加明显，截至 2013 年 6 月 30 日，二季度上报异常交易地块 115 宗，较上一季度增加 36 宗，增幅为 50.6%，与去年同期的 50 宗相比，数量大幅上涨。 2013.8.15 财政部专家 8 月 15 日，财政部财政科学研究所所长贾康在参加“2013 博鳌房地产论坛”时表示，房产税扩大试点范围势在必行，但是不能针对所有住房进行普遍征收，而应该将“首套房”等基本住房群体排除在外。 8 月 28 日，发改委和财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时，发改委主任徐绍史的报告中有这么一句话：下半年需要重点抓好的工作，五是继续大力2013.8.28 房产税 推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围。在随后，财政部部长楼继伟所做的报告中，也有一句差不多一模一样的话。从这两个关键经济部门一把手的表态中，房产税试点今年下半年将扩围。 几乎与此同时，近期多个城市不同程度上对房地产政策进行了微调。分析这些政策微调城市，可以发现它们有很多共性，楼市却表现不尽如人意，地方政府在土地财政和楼市税费收入方面面临较大压力。 2013.9.4 住建部 8 月 29 日在京召开的绿色屋面系统技术主题论坛获悉，新修订的绿色建筑评价标准包含建筑屋面和防水的内容，中国建筑防水协会也就此向标准编制委员会提交了相关建议。 根据规定，2015 年后，我国所有的保障性住房和公共建筑都要达到绿色建筑标准。业内专家预计，未来 10 年里，绿色建筑面积会超过 10 第 10 页 共 37 页

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亿平方米/年。客观环境的需求，加上趋于成熟的技术，绿色屋面系统具有施展拳脚的广阔市场，起到为绿色建筑“加分”的作用。 2013.9.16 住建部副部长 9 月 15 日，住房和城乡建设部副部长仇保兴在第四届中国（天津滨海）国际生态城市论坛暨博览会上表示，现在城市规划理念严格遵照功能分区，造成城市千城一面，不利于解决交通拥堵等大城市病。未来生态城市规划应把居住、工业、就业、生态、公园系统混合在一起，把“共生”作为核心理念。 国土资源部的通知指出，国务院发布的《国务院关于取消和下放一批行政审批项目等事项的决定》涉及国家发展改革委下放 12 类企业投资项目的核准权限，2013.10.15 国土资源部 取消 13 类企业投资项目的核准事项，调整管理方式为备案。对《决定》下放核准权限的 12 类项目，按照建设项目用地预审“同级审查”的原则，由省级或相应的地方国土资源主管部门办理。国土资源部要求，进一步做好零星分散建设项目用地预审工作，应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。 就在市场对“十八届三中全会后楼市调控的行政手段将被长效机制替代”的判断渐渐认可的时候，北京市住建委出台的以“自住型商品房”政策为核心的“京2013.10.27 三中全会 七条”无疑给各方泼了冷水。“现在来看，十八届三中全会将给楼市调控定下调子，”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示，“但预计在一段时间之内，行政手段与长效机制还将并存。” 事实上，新一届政府就任以来，在多个领域强调了市场化、规范化的思路，这与以往的调控路径不同。但是，业内人士分析，即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用。 国家发改委有关负责人表示近年来,各级地方政府积极推进物流园区规划和建设,但由于缺乏统一规划和管理,一些市场和物流企业以物流园区的名义圈占土地,行“物流园区”之名,搞“商业地产”之实,与物流园区的发展宗旨背道而驰。中国快递物流咨询网首席顾问徐勇表示，归根结底是物流园区建设缺乏规划。《全国2013.11.10 国家发改委 物流园区发展规划》提出,到 2015 年,基本建立物流园区建设及管理的有关制度,初步建成一批布局合理、运营规范、具有一定经济社会效益的示范园区。规划还将物流园区布局城市分为三级,确定北京等 29 个城市为一级物流园区布局城市；石家庄等 70 个城市为二级物流园区布局城市；三级物流园区布局城市则由各省区自行确定。 住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场2013.11.12 三中全会 化。从现实操作层面来说，房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失，上述接近住建部的人士介绍，目前来看，个人住房信息系统尚未完善，就已建的个人信息系统来看，也存在很多不足，“首先，这里面不含家庭背景，只有个人信息，不是家庭信息；另外，除了住房以外，还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。” 建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱2013.11.23 国土部和住建部 了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。对监管不力、失职渎职的,要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神,正确引导舆论,向社会警示购买“小产权房”的风险,切实维护人民群众合法权益。 2013.12.15 国税总局 财政部、国家税务总局 13 日对外发布棚户区改造有关税收政策，其中包括对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，以及个人首次购买90 平方米以下改造安置住房，按 1％的税率计征契税。两部门发布的《关于棚户区改造有关税收政策的通知》明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造第 11 页 共 37 页

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安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。两部门明确，通知自 2013 年 7 月 4 日起执行。2013 年 7 月 4 日至文到之日的已经征税款，按有关规定予以退税。

1.宁波地方政策回顾：

发布时间 文件名称 《宁波市成品住宅装修2013.1.7 工程质量分户验收管理规定（试行）》 政策要点 宁波新规：交房后有问题建设单位为第一责任人。《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》于今年 1 月 1 日起开始试行。对于成品房的装修，采用“先建样板房，验收成功之后才可以样板房为标准施工”的监管办法，严格检测装修材料和室内环境，明确建设单位为成品住宅装修工程质量的第一责任人，对成品住宅房装修实行一户一验，验收结果还要交到业主手中。 2013 年伊始，甬城各家银行对首套房贷的态度有所改变。有 8 家银行在基准利率上最低能打到八五折，5 家银行实行基准利率上打九折。目前已经有工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、宁波银行、邮政储蓄银行、恒丰银行、汇丰银行８家中、外资银行能实现首贷基准利率八五折的优惠利率政策。 2011 年 2 月 20 日，甬版“国八条”正式落地，在重申国家要求的基础上，结合宁波实际，对控制房价、加强住房保障、落实地方政府责任、引导合理的住房消费等方面做了进一步的拓展。规定个人将购买不足 5 年的住房转手交易的，全额征收营业税。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 市长刘奇主持召开市政府第 22 次常务会议，审议并原则通过《关于加快推进宁波国家高新区“一区多园”建设的实施意见》。我市将以宁波国家高新区为核心，2013.2.28 宁波将加快推进国家高新区\"一区多园\"建设 以各专业园为载体，推动高新区与县（市）区、功能区之间实现资源共享、优势互补、信息互通、产业互动，不断优化区域产业结构，进而促进全市战略性新兴产业和高新技术产业的集群化、规模化、高端化发展。根据《意见》，我市将明确“一区多园”空间布局和产业领域，建立准入退出机制，创新开发建设与管理模式，实施一系列政策举措。 为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17 号，以下简称“国务院通知”），深化房地产宏观调控工作，促进房2013.4.1 宁波市人民政府办 公厅 地产市场平稳健康发展，结合宁波实际，现就有关问题通知如下，请贯彻执行。1、明确年度住房价格控制目标；2、继续严格执行住房限购政策；3、加强房地产税收和信贷管理；4、加快普通商品住房和保障性安居工程建设；5、强化房地产市场监管。 2013.1.16 宁波首套房贷利率松动 2013.2.21 甬版国八条落地两周年政策推进一览 第 12 页 共 37 页

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按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布房地产调控细则和价格调控目标。随着各地政策的不断出台，宁波市昨天也发2013.4.2 宁波财政局 布了宁波版“国五条”细则。宁波个人住房信息系统范围囊括 11 个县市区，内容涵盖住宅及非住宅等信息。但录入的信息主要为现收的过户数据，“因为有一些历史的数据，统计起来不是很方便，所以还有待进一步的加强。” 根据目标，除省级美丽乡村先进县建设外，我市将每年创建市级幸福美丽新家园建设先进乡镇 12 个以上、创建全面小康村 40 个以上，至 2017年累计培育2013.5.29 宁波市委农办 市级幸福美丽新家园建设先进镇(乡、街道)70 个以上、全面小康村 200 个以上、中心村 125 个以上、特色村 150 个以上，10%以上农户培育成为幸福美丽新家园庭院清洁户，培育市级幸福美丽新家园建设精品线(区块)40 条(块)以上、精品村 50 个以上，从整体上、根本上提升农村生态环境质量和农村居民生活质量，着力促进农村经济社会的全面发展。 2013.7.23 宁波 宁波市近日发出通知，要求建立健全土地出让重大事项决策协商制度。各地在出让市级储备土地及经市政府批准由其他机构进行一级开发封闭运作的土地前，必须就出让土地的规划条件和出让价格征得市级土地储备或一级开发主体的同意，并共同商定土地出让时序。 从 8 月起，我市把 31 项国土资源审批权限下放到各县（市）区，放权事项集中在用地预审、供应、竣工复核验收等领域，覆盖土地保障批前、批中和批后所有环节。“短短一个月，窗口共受理 22 项具体业务，涉及划拨补办出让、土地使用权拍卖核准等，平均办结时限两天，均比过去缩短。”市国土资源局海曙分局2013.8.31 宁波 工作人员说。除规划、计划外，市级国土资源管理权限全部下放给县（市）区政府和开发区（园区）管委会，一方面降低审批层级，减少审批环节，另一方面，通过流程优化，缩短审批时间，加快土地供给速度。经过梳理，此次共确定下放事项 31 项，占审批事项总数的四分之三。其中,原需市政府审批的 5 项、市国土资源局审批的 26 项。 次“简政放权”后，除市级建设项目用地预审、土地登记、市区基准地价调整、市区年度国有建设用地供应计划审核审批、采矿权设置方案审核等 9 项外，其2013.10.24 宁波国土 余权限全部下放到县区级国土资源部门———像闲置土地的查处、房地产项目用地的供应及竣工复核验收等，今后都由县区级国土部门负责。审批事项标准化，公开、规范审批事项办理要求、流程和时限等，让行政审批管理具体化，更具操作性。此外，还减少了审批的自由空间，更减少了权力寻租的可能性，便于公众监督。 12 月 3 日下午，全市推进农村土地流转工作现场会在北仑召开。市委副书记、代市长卢子跃在会上强调，要认真贯彻落实十八届三中全会精神，把农村土地流2013.12.4 宁波农地 转作为构建新型农业经营体系、加快现代农业发展的有力保障，作为提高农民收入、增强农业竞争力的有效途径，作为推进城乡一体化发展的重要举措，切实加强领导，增强工作合力，推动农村土地流转工作保持全省领先水平。市委常委、北仑区委书记陈利幸，市政府秘书长王建社出席会议。北仑、慈溪、象山三个县（市）区政府负责人作了交流发言。会前，与会人员考察参观了小港街道土地流转服务中心、新棉村土地流转情况和北仑现代农业园区。

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三、宏观篇小结：

2013年，中国经济形势错综复杂，稳中求进、改革创新是核心要求;2013年，“稳增长”压力不减，全年实现“7.5%”目标胜券在握;2013年，资金盘活存量，消费犹抱琵琶，“两轮驱动”克难攻坚;2013年，中国共产党第十八届三中全会部署15个方面的改革。2013年，贷款利率全面放开，上海自贸区设立，金融改革提速;2013年，《关于进一步深化新股发行体制改革的指导意见》发布实施;2013年，证监会再掀监管风暴，“顶格处罚”成惯常做法;2013年，史上最严厉房地产调控措施出台，一线城市房价一骑绝尘；2013年，4G牌照发放;2013年，客厅互联网大战上演。

历史上最严的“国五条”出台，20%差额征税政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标的措施，对一线、二线城市的项目销售带来的杀伤力在市场中并不给力。原因在哪？社科院有关专家认为，一方面，在刚性需求推动下，二手房价格将在原有价位上税负加成，直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

2013年，市场并非万里江上一片红，分化明显。一线、二线城市房价暴涨，三线、四线城市平稳。

主要原因是：一线、二线城市供需存在矛盾，聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都出现了短缺；炒房客对这些城市厚爱有加，“房姐”、“房妹”不断涌现；恐慌者着急上火入市，为房价上涨增砖添瓦。

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第二部分土地篇

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一、2013年余姚市土地出让情况回顾：

1、土地出让量：

2013年余姚市全年共出让商品房土地26宗，共计65.25万㎡，其中住宅用地约56.87万㎡，比2012年的约119.74万㎡商品房土地，同比下降约45.51%。2013年供求比相对平衡。2013年与2012年相比供求有所下降，原因为2013年国家调控和各地政策均有出台来限制地王的产生，避免开发商恶性囤地，一家独大，而抬高房价。

（单位：万㎡）

时间 土地成交量

01月 15.14 02月 0 03月 0 04月 3.24 05月 1.51 06月 0 07月 4.95 08月 1.10 09月 20.72 10月 7.27 11月 1.69 12月 9.61 2、土地成交区域分布：

从成交区域分布来看，余姚城南部分是今年余姚市土地市场的成交霸主， 成交25.9万方，占余姚全市整体成交量的40%，主要拿地企业以绿城房地产集团有限公司、余姚绿润投资有限公司、浙江舜泉置业有限公司和宁波梨洲置业有限公司为主。城东部分成交比例与去年相比成交量大幅下降，周边乡镇成交比例倒是有所上升。周边乡镇主要是泗门镇，总成交15.9万方，在余姚排名第二，主要有宁波滕头谢家路置业有限公司拿地7.2万方，余姚余慈置业有限公司拿地4.6万方；其他，如黄家埠镇和牟山镇主要是浙江兆通置业有限公司分别拿地4.3万方和5.6万方。

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3、2013年余姚土地成交价格：

从土地成交金额来看，2013年土地成交65.25万㎡，土地成交总价达27.58亿元。

2010年余姚地价达到颠峰，同年12月份国土资源部多项新举措抑制土地价格过快上涨。2011-2013年土地成交总金额逐步增长，且楼面价基本保持平稳。结合13年整年商品房成交情况再放眼整个余姚市场土地成交来看，市场需要一段消化期，未来楼市发展供过于求。

附：2010-2013各年度土地成交量与成交均价汇总表 时间 2011年1-12月 2012年1-12月 2013年1-12月 成交量 118.17万㎡ 119.74万㎡ 65.25万㎡ 成交均价 2909元/㎡ 3103元/㎡ 4227元/㎡ 成交总金额 34.37亿元 37.16亿元 27.58亿元 成交量环比增降幅度 --- +1.33% -45.51%

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4、 2013年重点地块分析：

城南板块：主力供应为绿城房地产集团有限公司和余姚绿润投资有限公司联合以4253元/平米楼板价成交的世南西路北侧、三凤路东侧地块，总建筑面积逾37万㎡。

泗门镇板块：主力供应为宁波滕头谢家路置业有限公司的开发项目，建筑面积约10万㎡，成交楼板价为：696元/㎡。

黄家埠镇板块：主力供应为浙江兆通置业有限公司和宁波安栋房地产开发有限公司的开发项目，建筑面积分别为：6.8万㎡和3.5万㎡。 牟山镇板块：主力供应为浙江兆通置业有限公司开发的项目，建筑面积约9.2万㎡，成交楼板价约为：545元/㎡。

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5、土地篇小结：

2013年余姚商品房整体土地供应量为65.25万㎡，同比下降45.51%。土地性质方面，住宅性质用地供求比重均有所下滑，而商业、商住以及办公性质用地供求则有一定程度的比例上涨。土地成交区域方面来看，土地成交主力为城南世南西路附近地块，且成交主要集中在余姚绿城房地产开发有限公司一家。总的来说，2013年土地市场突显几大特征：

1）土地溢价情况并不明显，这将带来很大新房供应，进一步拉开市场供求比。 2）品牌开发商越来越多，品牌竞争性越来越强，土地市场供应和成交爆发增长。 3）大部分开发商选择安全性路线，对开发利润期望不会过高。

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第三部分商品房篇

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一、2013年整体商品房情况（含住宅、别墅、商业、公寓、写字楼）

（1）2013年全年商品房总体成交统计：

项目类型 普通住宅 别墅 商务楼 商铺 总计

成交套数 4941 282 247 1176 6646 成交面积 55.38万㎡ 8.48万㎡ 3.22万㎡ 10.96万㎡ 78.04万㎡ 成交金额 532417.19 173778.07 29534.19 206809.65 942539.10 成交均价 9614 20498 9160 18876 12078 平均套面积 112.08 300.63 130.54 93.17 117.42 第 21 页 共 37 页

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（2）2013年余姚商品房各月成交/增量统计：

月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 成交套数 922 272 516 510 610 632 498 667 495 314 602 630 成交面积 102325.23 36062.22 55590.85 61147.02 69544.74 70594.95 56638.19 84292.96 56727.58 36760.06 72293.70 80365.59 成交金额 146810.83 51206.04 66269.29 70559.31 76362.38 83028.07 69909.63 96445.60 65968.40 42903.63 84287.88 94794.92 成交均价 14347 14199 11921 11539 10980 11761 12343 11442 11629 11671 11659 11795 平均套面积 110.98 132.58 107.73 119.90 114.01 111.70 113.73 126.38 114.60 117.07 120.09 127.56 新增体量 52281.94 0 22936.62 273083.8 44774.65 180264.9 108198.7 24383.71 171588.89 137916.71 92541.76 127077.88 新增套数 180 0 225 2151 451 1820 983 147 1177 641 901 1104 总计

6668 782343.09 948545.98 12124 117.33 1235049.56 9780 第 22 页 共 37 页

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从 2008-2013 年存量走势上看，经过了由高到低，再回升的阶段。在 2013 年商品房存量面积达到了 215.68 万方，相比于 2012 年增加了 0.25 万方，略有上涨。从 2013 年各物业类型成交套数比例看，住宅成交套数排名首位，占整体商品房套数的 74%；商铺其次，占整体商品房的 18%。商排第三，占整体商品房的 4%；别墅占整体商品房的 4%。

从成交情况来看，2013年1月成交量占全年之首售出922套，2月迎来销售淡季仅售272套，金九银十已不再如往昔般火热，黄金销售时期已后推至十一月。

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二、住宅

1）余姚市供销走势：

2013 年余姚市住宅供应量达 84.04 万方（含存量），较去年少了 49.96万方，减少约37.28%；而从销售量来看，2013 年余姚市场共计去化住宅产品55.38万方，较去年有些许降低，减少了 8.62 万方；总体而言，市场压力依然存在，销售压力依然艰巨。

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2）成交量分析：

2013年余姚普通住宅各月成交统计 01 398套 4.43万㎡

02 201套 03 368套 04 431 套 05 529套 06 512 套 07 353套 08 564套 09 392 套 10 236 套 11 474套 12 483套 总计 4941套 2.27万㎡ 3.91万㎡ 4.51万㎡ 5.97万㎡ 5.55万㎡ 3.54万㎡ 7.06万㎡ 4.58万㎡ 2.70万㎡ 5.64万㎡ 5.22万㎡ 55.38万㎡

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住宅市场成交量分析：

2013年1-12月余姚普通住宅新增供应量84.04万平米，加上2012年的存量约为110万平米。相比于2012年，普通住宅的总体供应量上减少近50万平米，同比下降了约37.28%。2013年成交量相比于去年同步减少了8.62万平米，同比降幅超过13.47%。整体供应量比去年少，而且国家宏观调控的影响下的住宅成交量也是受到了不同程度的抑制。2012年，在“调结构、稳物价”的大背景下，房地产调控在 2013年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化，房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳。

从上表中可以明显看出，2013年余姚全市的整体成交量比之上一年略有下降，共成交4941套，相比于2012年减少747套，同下降13.13%。

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3）价格分析：

2013年余姚普通住宅各月成交均价统计（单位：元/㎡） 01 10816

02 9787 03 9053 04 8253 05 9102 06 9430 07 8849 08 10306 09 10527 10 9886 11 9895 12 9235

普通住宅市场成交价格分析：

2013 年余姚市住宅成交均价为 9614 元/平米，同比去年下降了 347 元/平米，上涨幅度不明显。自 2011 年“国八条“政策出台后，余姚市住宅价格开始逐步回落，房价渐渐回归理性。而由于 2013 年住宅成交量，除了主城区所占的65%，其余主要集中在朗霞街道（10%）、泗门镇（6%）、低塘街道（5%）等余姚周边乡镇房价洼地，拉低了整体成交均价，实质上成交价格下滑幅度非常有限。

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4）住宅部分小结：

2013 年余姚房地产市场延续了 2012 年以来的稳定走势，经历了 2012 年“以价换量”等操作策略，在 2013 年市场价格基本上维持在一个平衡点上，起伏较小。虽然依旧伴随着限购限贷政策的执行，但在刚需/首改为代表的房产需求主力拉动下，期房市场的成交量与 2012 年相当。虽然这与余姚的各家开发商在价格预期上较为符合市场，定价合理有直接关系，但从另一个角度讲，客户依然有较强的需求欲望。

从余姚的住宅市场结构来看，2013 年的房地产市场，依然呈现出平峰市场条件下（平峰市场条件：介于房地产政策市场的大热和冰期的常规市场周期）表现态势，各个板块以其传统的板块价值认知，界定着项目的档次和消化人群。

从市场格局来看，城东片区有君悦国际、卢浮花园、世纪豪庭、东城名苑、舜大和园和华润置地等高端个盘成交活跃，领衔余姚普通住宅市场的价格标杆地位；城西片区以姚江上上城、金色兰庭等楼盘树立区域标杆，下半年龙鼎商业广场等楼盘入市，进一步丰富了城西区块的置业选择；城南片区以金地澜悦、姚江公馆和保利乔登国际等楼盘成交为主力，但因新楼盘跟进少，有部分改善型客源渐渐转移至城东、城西和城北；城北片区以浅水湾、时代广场和金盛玉苑为成交主力；周边乡镇则以朗霞街道、泗门镇、低塘街道、马渚镇为成交主力区域，而且一年来诸楼盘也是各有收获。

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三、别墅

2013年余姚别墅市场各月成交统计 月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 成交套数 26 12 9 39 18 27 17 21 14 18 46 35 成交面积 11481.72 6251.20 2690.42 11713.57 5592.13 6847.03 4897.77 6335.10 4092.34 4792.18 7550.64 12533.91 成交金额 23292.08 12715.20 5620.36 25503.05 10882.53 12172.74 10367.88 12452.38 7068.78 10704.75 16477.05 26521.28 成交均价 20286 20340 20890 21772 19460 17778 21169 19656 17273 22338 21822 21160 平均套面积 441.60 520.93 298.94 300.35 310.67 253.59 288.10 301.67 292.31 266.23 164.14 358.11 总计 282 84778.01 173778.07 20498 300.63 第 29 页 共 37 页

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别墅市场分析：

2013年余姚别墅全年销售总计282套（较去年上涨约27%），折合8.48万平米，总销17.38亿元，成交均价在2.05万/㎡左右。除了四月、十一月和十二月，2013年余姚别墅销售相对比较稳定，月均去化基本维持在18套左右。四月主要是城北区块众安旗下的翡翠珑湾和悦龙湾发力共出24套，十一月和十二月却是牟山璟月湾成交活跃共去化49套，也有翡翠珑湾的不小功劳。

2013 年余姚别墅成交套均面积变化统计：城北区块别墅套均主力约为 284 ㎡，其中城东区块和城中心套均面积达到 345 ㎡左右，城西片区别墅套均面积为 230 ㎡，梁弄镇别墅套均面积为 180 ㎡； 2013 年余姚别墅成交套均价格统计：余姚城中心的太守名府的别墅套均价最高，其余则由城北、城东和牟山镇等楼盘的别墅领衔；通过 2012 年余姚别墅市场均价数据统计，发现除去城中心的太守名府别墅均价最高外，城北片区的悦龙湾、翡翠珑湾和金盛玉苑别墅以约2.4万/㎡的均价领先于余姚主城其他片区，周边乡镇则有牟山镇的璟月湾和牟山湖佩拉小城等别墅项目以1.96万/㎡的均价独领风骚，属余姚溢价较高的别墅楼盘。

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别墅部分总结

2013 年余姚别墅市场总体供应量为 8.40 万，总体供应有所下降；去化8.48万㎡，整体销售额约为17.38亿元，相比于2012年的成交额而言，仅有略微上涨，基本持平。市场逐渐呈现以价换量趋势，其中年度平均价格 2013 年为 20498 元/㎡，较 2012 年下降 7.35%；年度成交量 2013 年为 8.48 万㎡，较 2012 年增长 7.64%； 从区域分析来看，2012 年余姚各片区成交主要以城北片区、牟山镇和梁弄镇为主，2013 年各片区成交情况也基本没有大变化，城西片区和城东片区的别墅项目成交也是表现平平。

全年里，余姚别墅市场，在主城区还是城北风头更盛，主要是众安旗下的翡翠珑湾和悦龙湾齐齐发力；周边乡镇则要归功于牟山镇的别墅项目群，诸如牟山璟月湾、牟山湖佩拉小城，价格不低，却是成交不赖，在别墅市场整体低迷的形势下，实属难得，值得考究借鉴。

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四、商业（含写字楼、公寓及商铺）

1）写字楼（含商业公寓）成交统计：

月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 成交套数 7 2 4 6 4 20 14 33 49 33 36 39 成交面积 988.39 473.81 720.75 395.82 540.78 3196.50 1357.96 2698.82 4052.76 2693.41 5118.29 10005.41 成交金额 1297.82 616.57 912.09 276.72 667.83 5046.55 861.41 1960.06 3334.99 2026.99 5917.60 6615.56 成交均价 13131 13013 12655 6991 12349 15788 6343 7263 8229 7526 11562 6612 平均套面积 141.20 236.91 180.19 65.97 135.20 159.83 97.00 81.78 82.71 81.62 142.17 256.55 总计

2）商铺成交统计：

247 32242.70 29534.19 9160 130.54 第 32 页 共 37 页

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月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 成交套数 491 51 135 34 53 71 110 49 40 27 45 70 成交面积 45558.67 5890.25 13051.64 3957.02 3422.41 4880.99 14753.85 4630.40 2753.96 2227.61 2897.71 5538.32 成交金额 74309.88 13735.68 24313.88 7576.53 9479.43 13244.49 27063.53 9242.96 7178.85 3432.70 4279.20 12952.52 成交均价 16311 23319 18629 19147 27698 27135 18343 19961 26067 15410 14768 23387 平均套面积 92.79 115.50 96.68 116.38 64.57 68.75 134.13 94.50 68.85 82.50 64.39 79.12 总计

1176 109562.83 206809.65 18876 93.17

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3）商务楼市场分析：

2013 年余姚市共成交商务楼 247 套，相较 2012 年的 474 套，大幅下降 47.89%，成交均价为 9160 元/㎡，相较 2012 年的 11547元/㎡，同比下降约 20.67%； 自 2010 年宁波出台公寓“限酒令”以来，公寓市场出现了较大的波动，成交量价均受到较大影响，再加上周边乡镇如泗门镇和低塘街道等亦推出了价格较低的公寓项目和写字楼项目，因而拉低了余姚整体的商务楼市场价格。而受到住宅市场的波及，人们对公寓的价格认同依旧低迷，从而导致众多公寓都在当前市场背景下选择降价跑量，但也还是难以比肩2012年的成绩。

从成交区域看，位于姚北新城核心的低塘街道的城市格调家园项目是余姚成交主力，该项目与全球顶级酒店品牌温德姆旗下戴斯酒店合作，以复式公寓为主，均价在7000元/㎡，通过余姚政府“十二五”规划中低塘的发展前景等吸引投资客，从今年7月份开盘至今已销121套，占比26.30%；而其余成交则主要在余姚主城区，如位于城西的万达广场的写字楼项目、君豪中心的酒店式公寓、龙鼎商业广场的酒店公寓，还有城南、城北和城东的少量成交；除此之外，就是泗门镇的皇龙国际花园项目，其写字楼产品均价仅为4515元/㎡，也有41套的成交。

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4）商铺市场分析：

2010 年至 2013 年，商业市场供应量呈波浪式波动，至 2013 年供应 23.19 万方；成交量来看，较2012年有较大幅度上升，至2013 年成交量 10.96万方，相比 2012 年上扬 25.69%，2.24 万方；供应结构上看，2013 年底商类商业供应占比 10%，为供应次主力，而集中式商业供应占比90%，为供应主力。

2010-2013 年商业市场均呈供过于求的局面：供应方面，城市框架拉开，新城建设步伐加快，各类综合体集中爆发，商业供应量逐年增加；成交方面，成交量基本呈现逐年缩水之势，后市令人堪忧。而成交之所以如此低迷，究其原因，一方面整体市场受调控政策影响较大，直接打压住宅市场的投资性需求，导致投资者购房信心严重下滑，另一方面，近年外贸经济不景气，这也直接影响到投资者的资金收紧。到2015 年，随着住宅市场稳定，经济的逐渐回升，商业市场预计将会有所起色。

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第四部分 市场总结及2014年房地产市场形势展望

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2013 年为新一届政府上台第一年，房地产基本政策延续不变；余姚房地产市场总体上亦在平稳中度过。

从土地市场来看，市场暂时回收，虽有全国一线大鳄如绿城、金地、保利、万达等纷至沓来，也有本土房企如兆通置业、余慈置业、滕头谢家路置业等跟进，但余姚土地供应及成交数据同比分别下降 45.51%及 38.45%；

从二级市场来看，住宅供销重点区域虽然仍以城东、城南等余姚主城区块为主，周边乡镇则以朗霞街道领衔，泗门镇和低塘街道居于其后；别墅市场在 2013 年迎来了小幅回暖走势，城北悦龙湾、翡翠珑湾和牟山璟月湾等别墅形势较好；2013 年公寓市场受市场环境及大体量供应挤压之下，各盘普遍成交不大理想，相比2012年成交大幅下降；在城建快速发展大背景之下，商业及写字楼市场依旧过量供应，消化完全需要时间沉淀；商铺则较2012年有较大幅度增长，主要还是由于有全国知名房企万达的强势入驻，还有姚北新城裘皮城的崛起。

总体来看，2014 年余姚房地产市场仍将维持在一个比较平稳的状态；从商品房成交情况来看，在政策的压力以及银行信贷收紧的形势下，市场已然出现小幅回收，以价换量，预计房价会有小幅下降；个别区域将迎来较为激烈的市场竞争。

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