房地产法试题课程代码：00169
一、单项选择题（本大题共26小题，每小题1分，共26分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.下列物权中，属于用益物权的是（ A ）A.经营权 B.抵押权C.质权 D.留置权
2.下列房地产交易中，属于一级市场的是（ A ）A.土地使用权的出让 B.土地出让后的转让C.土地出让后的经营 D.房屋的租赁
3.下列房地产关系中，具有行政管理性质的是基于土地和房屋的（ C ）
A.转让关系 B.抵押关系C.征用关系 D.租赁关系
4.地方权限范围内的征用土地批准权由（ B ）
A.中央人民政府行使 B.省一级人民政府行使C.市一级人民政府行使 D.县一级人民政府行使5.新增建设用地的土地有偿使用费是（ C ）A.50%上缴中央财政，50%留给有关地方政府B.40%上缴中央财政，60%留给有关地方政府C.30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府D.20%上缴中央财政，80%留给有关地方政府6.国有土地的范围不包括（ B ）A.国家依法征用的土地
B.国家长期借用的农村集体土地
C.农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.农村中已经依法征购为国有的土地
7.下列几种国有企业保留划拨用地的方式中，期限不超过5年的是（ B ）
A.两个以上国有企业兼并后仍为国有企业的
B.继续作为城市基础设施用地，原土地用途不变的C.国有企业改组成为国有独资公司的
D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业
8.土地利用年度计划管理的重点是（ A ）
A.实行建设用地总量控制 B.防止土地滥用C.保障建设用地的合理使用 D.切实保护耕地
9.下列关于乡（镇）建设用地的说法中，错误的是（ C ）A.乡（镇）企业用地的审批权在县级以上地方人民政府
B.村办公共设施和公益事业占用本村集体所有土地的，土地所有权不变C.在农村村民宅基地建房后又出租的，可以再申请宅基地D.集体土地使用权既可使用也可抵押
10.下列关于土地复垦的叙述中，不合法的是（ C ）A.实行谁破坏谁复垦的原则
B.可以由企业和个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦
C.复垦后的集体土地不能恢复原用途的，由集体承包给个人耕种
D.企业承包复垦国有土地的，复垦后的土地使用权和收益分配，按承包合同约定的期限和条件确定
11.法律上认为，根据房屋的性能和用途对房屋进行利用，这种权利称为（ A ）
A.使用权 B.占有权C.收益权 D.处分权
12.土地物权变动时，其法定的成立要件是（ D ）A.转让人与受让人订立变更物权的协议B.双方到工商局备案C.双方到公证处办理公证
D.双方到土地管理部门办理登记
13.城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是（ B ）A.3个月 B.6个月C.1年 D.2年
14.土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使（ C ）
A.土地使用权 B.土地收益权C.土地处分权 D.土地抵押权
15.租金实行政府定价的廉租住房一般提供给（ D ）A.高收入家庭 B.中收入家庭C.低收入家庭 D.最低收入家庭
16.采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的（ A ）A.原建筑面积 B.原结构面积
C.原使用面积 D.原有效面积
17.下列关于房地产开发的说法，错误的是（ C ）A.房地产必须是国有土地
B.农村集体土地不能直接用于房地产开发
C.农村集体土地可以由镇、村决定用于房地产开发
D.农村集体土地须由国家征用转为国有土地后才能进行房地产开发18.国家对房地产价格评估人员的资格实行（ C ）A.考核制度 B.任命制度C.认证制度 D.遴选制度
19.房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须（ B ）
A.同时转让 B.同时抵押C.先抵押 D.后抵押
20.以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ B ）
A.20%以上 B.25%以上C.30%以上 D.50%以上
21.业主委托物业管理公司对其物业进行管理的物业是物业的共有部分和（ C ）
A.物业 B.所有事务C.共同事务 D.房屋
22.在处理涉外房地产关系时，在法律适用上有特殊性。这时适用的法律是指（ C ）
A.程序法 B.冲突规范C.实体法 D.习惯法
23.城镇土地使用税的计税依据是纳税人（ C ）A.占用的土地价值 B.购买土地的价值C.实际占用的土地面积 D.使用的土地价值24.民事性质的房地产纠纷不包括（ D ）A.公民之间相邻关系纠纷B.公民与法人之间房产纠纷C.法人与其他组织之间房产纠纷
D.农民认为行政机关违法废止承包经营合同纠纷
25.个人与单位之间土地所有权和使用权争议，最低可由（ D ）A.省级人民政府处理 B.市级人民政府处理C.县级人民政府处理 D.乡级人民政府处理
26.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是（ B ）A.行政罚款 B.行政处罚C.行政诉讼 D.行政赔偿
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
27.依照法律规定，下列土地使用权禁止转让的有（ A、B、C、E ）A.以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的B.司法机关和行政机关依法裁定查封的C.依法收回土地使用权的
D.共有土地使用权，未经其他共有人口头同意的E.权属有争议的
28.我国私房继承应当具备的条件有（ A、C、D ）
A.必须有被继承人死亡的事实 B.必须在被继承人和继承人之间有亲属关系
C.被继承人留有合法的遗产——房屋 D.必须有继承人E.被继承人须留有遗嘱
29.设立房产地开发企业，必须具备的条件有（ A、C、D、E ）A.有自己的名称和组织机构 B.有自己的法定代表人C.有固定的经营场所 D.有符合国务院规定的注册资本E.有足够的专业技术人员
30.在处理涉外房地产关系时应当遵守的原则包括（ A、B ）A.维护国家主权 B.平等互利C.等价交换 D.诚实信用E.分级管理
31.违反房地产法律法规的主体有（ A、B、C、D、E ）
A.与房地产事项相关的公民 B.与房地产事项相关的法人C.房地产行政主管部门 D.与房地产事项相关的其他组织E.其他违法主体
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）32.基本农田
指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
33. 房屋共有
指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。各共有人因为房屋共有
而形成的权利、义务关系，称房屋共有关系。
34. 房屋预售
亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行 为，房屋预售又称“卖楼花”。
35. 契税
是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
36. 房地产纠纷
指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
四、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）37.房地产法的调整对象是什么？（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房地产管理关系；（5）城市物业管理关系。
38. 如何确定建筑物区分所有权的共有部分？
建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法一共有部分和约定
共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为 共有部分。
39. 我国现行土地使用制度主要有哪些特点？
（1） 国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。
（2） 土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法国有、使用、收益和一定处分的权利土地使用者成为权 利主体。
（3） 国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。（4） 建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
40. 房地产纠纷的产生主要有哪些原因？（1） 历史上遗留的问题引起的纠纷；
（2） 因供求失调或价格波动等引起的利益矛盾；（3） 合同不当或违反合同引起纠纷；
（4） 当事人违反房地产管理法规的行为引起的纠纷。
41. 哪些违反基本农田保护条例规定的行为应依法从重给予处罚？（1） 未经批准或者采取欺骗手段获得批准，非法占用基本农田的；（2） 超过批准数量，非法占用基本农田的；（3） 非法批准占用基本农田的；
（4） 买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
五、论述题（本大题共1小题，8分）42.试论物业管理公司的法律地位。
（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。
（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。
（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。
六、案例题（本大题共2小题，每小题8分，共16分）
43.2002年8月16日，某市土地管理局通过拍卖方式，与某房地产开发公司签订了一份国有土地使用权出让合同。根据合同约定：该幅土地面积为20 000平方米，用于安居工程住房开发。土地出让金为2 000万元，预付定金400万元，其余出让金在2002年12月31日之前交付。该公司取得土地后，于当年10月开始对该幅土地进行开发，修建商品房。2002年11月，该公司向某市土地管理局支付了1 000万元，其余600万元直至2003年5月，虽经土地管理局多次催交，该公司均以各种理由拒付。
问：（1）该公司有哪些违法行为？为什么？
（2）该市城市规划部门对该合同的履行有无权利？为什么？ （3）该市土地管理局对本案有哪些民事权利和行政权利？
（1） ①擅自改变土地用途（或使用条件）。根据法律规定，受让人如需改变出让合同中的土地使用条件，应征得出让
方的同意，并报城市规划部门批准，重新签订出让合同、调整出让金。②不及时交付出让金。合同依法订立便具
有法律约束力，故不得无故拖欠付款。
（2） 有权利。土地使用条件是由城市规划部门根据城市规划确定的，故对该公司擅自改变土地用途的行为，城市规划 部门有权审批。
（3）在民事权利上，对不及时交付出让金的行为可以向法院起诉，要求解除合同和请求给付违约赔偿（或违约金）。在行政权利上，对不按照批准的用途使用国有土地的，可以责令交还土地，处以罚款。
44.1995年2月，某市钢铁公司向某银行申请贷款1 000万元，用于对该公司原有设备的更新改造，银行同意提供贷款。签订贷款合同之前，银行要求公司提供足够的抵押物，钢铁公司于是提供了一块公司准备用于盖职工宿舍的土地进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的手续，但是银行和公司都没有对这块土地的价值进行评估。钢铁公司在获得贷款后，着手进行了设备的更新改造工作。在取得贷款的一年多时间里，钢铁公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，存放新采购的设备，其间还将一部分土地租给邻近的某公司临时存放货物。银行对此并未提出异议。后钢铁公司在更新设备过程中由于经营遇到困难，按期还贷的计划无法实现。银行看到按期收回贷款已无可能，于是要求拍卖钢铁公司抵押的土地，以抵偿贷款。钢铁公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，钢铁公司无权将其抵押，并要求现在收回。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求钢铁公司将土地抵押期间所得的收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：（1）钢铁公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？
（2）银行能否对该土地抵押期间的收益主张权利？为什么？（3）本案应如何处理？
（1） 可以抵押；《房地产管理法》中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”本案中，钢铁公司对
于作为抵押物的土地虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得了土地使用权。在履行了相应的抵押手续 后，可以将该土地进行抵押。
（2） 银行不能对该土地抵押期间的收益主张权利。钢铁公司在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权 要求获得收益。
（3）本案中的贷款合同和抵押合同均有效。银行可行使抵押权将土地
拍变或变卖以抵偿贷款本息。
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