电信大厦物业管理方案

电信大厦 物业管理方案

唐山燕云龙景物业管理有限公司

2013年7月23日

目 录

1.公司简介及管理项目 ........................................................................................... 5

1.1公司简介 ...................................................................................................................... 5 1.2管理项目 ...................................................................................................................... 6

2.燕云龙景物业服务的特色亮点 .......................................................................... 7 3.电信大厦项目简介 ............................................................................................... 7

3.1项目概况 ...................................................................................................................... 7 3.2客户群体主要特征 ...................................................................................................... 8 3.3客户需求分析 .............................................................................................................. 8

4.项目整体服务思路 ............................................................................................... 8 5.项目组织架构 .................................................................................................... 10 6.项目岗位设置 .................................................................................................... 11 7.部门岗位人员分布表 ........................................................................................ 12 8.员工培训及管理 ................................................................................................ 12

8.1员工培训 .................................................................................................................... 12

8.1.1培训课程 .......................................................................................................... 13 8.1.2培训职责 .......................................................................................................... 13 8.1.3培训类别 .......................................................................................................... 13

9.员工管理 ............................................................................................................ 13

10.主要管理指标 ................................................................................................. 14 11.常规服务 .......................................................................................................... 15

11.1常规服务之工程 ...................................................................................................... 15 11.2常规服务之秩序维护 .............................................................................................. 16 11.3常规服务之客服 ...................................................................................................... 16 11.4常规服务之清洁及环境卫生 .................................................................................. 17 11.5常规服务之绿化养护 .............................................................................................. 17

12.常规服务保障措施 ......................................................................................... 17

12.1常规服务保障措施之工程篇 .................................................................................. 17

12.1.1工程维保管理 ................................................................................................ 17 12.1.2工程维修管理 ................................................................................................ 18 12.1.3工程巡检管理 ................................................................................................ 21 12.2常规服务保障措施之客服篇 .................................................................................. 24

12.2.1客户报修管理 ................................................................................................ 24 12.2.2客服前台管理 ................................................................................................ 24 12.2.3客服专员巡查 ................................................................................................ 24 … ................................................................................................................................ 24 12.3常规服务保障措施之秩序维护篇 .......................................................................... 24

12.3.1门卫室执勤 .................................................................................................... 24 12.3.2巡逻外勤 ........................................................................................................ 25 12.3.3停车场管理 .................................................................................................... 26 12.4常规服务保障措施之保洁篇 .................................................................................. 28

12.4.1保洁操作规程 ................................................................................................ 28

12.4.2保洁工作标准 ................................................................................................ 29 12.4.3保洁工作检查规程 ........................................................................................ 31 12.5常规服务保障措施之绿化养护篇 .......................................................................... 32

13.特约服务 .......................................................................................................... 34

13.1物业公司直接提供的服务项目 .............................................................................. 34 13.2物业公司提供的有偿服务项目 .............................................................................. 34 13.3物业公司组织代办服务 .......................................................................................... 34 13.4物业有偿服务收费标准 .......................................................................................... 36

14.物业服务费测算 .............................................................................................. 38

14.1工资及福利费测算表 .............................................................................................. 38 14.2办公费测算 .............................................................................................................. 39 14.3公共设施设备维修保养费用测算 .......................................................................... 40 14.4公共部分水电费 ...................................................................................................... 41 14.5绿化管理费测算表 .................................................................................................. 41 14.6清洁卫生费测算表 .................................................................................................. 42 14.7物业管理责任险费用测算 ...................................................................................... 42 14.8大厦物业管理费用支出测算汇总表 ...................................................................... 42

15.物业管理应急措施 ......................................................................................... 43

15.1停电紧急预案 .......................................................................................................... 43 15.2临时停水事故处理预案 .......................................................................................... 44 15.3电梯停电及故障时应急救援方案 .......................................................................... 45 15.4电梯故障（关人）处理预案 .................................................................................. 45 15.5 电梯突然停运或机电故障的应急措施 ................................................................. 46

15.6 发生火警时的应急措施 ......................................................................................... 47

附件一：工程维保立项申请表 ........................................................................... 47 附件二：维保验收报告 ....................................................................................... 48 附件三：客服报修记录 ....................................................................................... 49 结束语 .................................................................................................................... 50

1.公司简介及管理项目

1.1公司简介

唐山燕云龙景物业管理有限公司隶属于河北龙信控股集团公司下属子公司，成立于2007年，是一家中港合资企业，注册资金3041万元人民币，具有中华人民共和国物业管理企业资质（贰级）。

公司位于河北唐山高新技术开发区龙信软件园区，是唐山市为数不多的物业管理服务专业企业，可承接住宅小区、公寓、写字楼、商业、宾场酒楼、大型娱乐场所等物业管理与经营业务。目前成功开发了龙信软件园区、南堡物业住宅小区、高新技术开发区创业中心、唐山师范学院等。公司在机构设置和人员配置上借鉴了成熟物业服务管理企业的成功经验，按照精干高效的原则，合理设置了企业的组织机构，强调编制的科学性、合理性和适用性。

燕云龙景物业将一如既往潜心打造自身品牌,不断提高企业的管理与运作水平,赢得客户的信任与好评,保证企业的持续发展。燕云龙景物业将继续秉承“永远为客户创造价值”的企业宗旨，以“真诚、微笑、贴心”的服务理念，打造“专业、规范、及时、高效”的专业化物业服务团队，建设燕云龙景物业品牌，努力将燕云龙景物业打造成为“唐山一流、河北知名”的物业

服务企业。

核心使命

不断拼搏奋斗，实现崇高的理想与伟大的目标；不断努力创新，推动人类社会科技与文明的进步；不断学习与超越，创造员工、股东、客户与社会的最大价值。

核心价值观

 客户：“永远为客户创造价值”  伙伴：“诚信合作，共赢发展”

 精神：“勤俭敬业、正直守信、团结高效、发展创新、追求卓 越”是龙信的企业精神，而“超越、学习、速度、危机”则是我们的成长支柱。

 动力：“高工资、高福利、高激励、高压力”是员工前进的第 一推动力。

1.2管理项目

管理项目一览表

序号 项目名称 管理面积 （平方米） 50000 1600 管理类型 合同期限 状态 1 2 创业中心 中国电信 综合写字楼 办公楼 一年 三年 合同执行中 合同执行中

3 国华人寿 唐山龙信工业园区 唐 山 师范学院 唐山市路南684.5 办公楼 三年 合同执行中 4 20000 工业园区 长期 合同执行中 5 65000 高校园区 一年 合同到期 6 区委会议中心 唐山南堡滨3000 办公楼 按月执行 合同到期 7 海花园住宅小区 165800 住宅小区 长期 合同执行中 8 9 路达铁运 滨海冶金 中国工商银行唐山分行 中银证券 河北理工轻工学院 市博物馆 333 340 办公楼 办公楼 三年 三年 合同执行中 合同执行中 10 16个网点 分行储蓄所 一年 合同执行中 11 3000 唐山分公司 一年 合同执行中 12 12000 高校 一年 合同执行中 13 30000 展场 一年 合同执行中 2.燕云龙景物业服务的特色亮点

亮点之一——服务无干扰

所谓“服务无干扰”是指在日常物业服务工作时确保不会对客户办公

产生影响。如：

保洁将在客户上班前就提前将楼宇公共部位的清洁卫生服务做好，并做到定时巡视检查；定期的大理石翻新、打蜡、晶面处理均在客户下班时间进行；绿化养护过程中的剪草工作我们将安排在客户不上班的情况下进行，如周末、下午6点以后或上午8点之前进行。

诸如此类在客户看不到服务者的情况下却能享受高品质服务。

亮点之二——首问责任制、一站式服务

在日常的物业管理服务中，物业管理处全体员工均提倡“首问负责制”的服务职责。其服务宗旨就是当客户需要帮助时，找到我物业服务中心的任何一位服务人员，均可以得到一个满意的答复。该员工会热情地做好落实和反馈工作，直至该项服务完成为止。

3.电信大厦项目简介

3.1项目概况

位于唐山市高新区卫国路与庆南道交叉口东南角，总建筑面积24134.74平方米，总占地面积2044.75平方米，容积率3.2，绿化率30%，车位数量地上80个，地下78个。

3.2客户群体主要特征

该项目业态属总部办公型写字楼物业，拥有独立产权，客户群体为电

信公司员工，年龄区间多为25-50岁。客户工作稳定，收入较高，生活品质处于中高档水平，对周边配套及物业服务水平有较高要求。

3.3客户需求分析

分析根据项目特点，业主服务需求是安全性、舒适性、专业化和个性物业服务。

4.项目整体服务思路

针对电信大厦项目特点，以电信大厦项目的目标客户群定位、以物业的地理位置、工作环境、市场影响力、以目标客户群的需求层次等因素确定；以快捷、高效、周到、实现“客户无小事、全心全意为客户”的服务理念贯彻始终，并根据所提供的项目图纸初步分析确定了该区域今后物业管理工作将面临的难点和重点，确立了我们的整体构想和管理策划思路，概括为：“一种模式、三个重点、六大措施”。

一种模式—“设立客户服务前台、全程跟进客户问题处理”。

“设立客户服务前台，全程跟进客户问题处理”就是物业设置统一的服务前台并对客户公开物业统一的服务电话，客户可以通过电话或到客服前台现场办理相关事宜，统一收集客户需求，并与物业各部门将迅速联动，高效处理客户问题，并全程跟进，直至客户问题得到解决和客户满意。

我们将通过吸收和借鉴行业高标准的服务理念和科学、严格、规范的管理手段和操作，借以全面提升物业管理服务质量，满足客户不断变化的服务需求。

三个重点

 重点之一：智能化设施的运行、维护和开发

智能化设施提升了客户的工作环境水平，与此同时，也将给物业管理带来新的挑战，它将导致管理观念、管理机构、管理方式的根本变化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面。我们在理论学习、现场参观、实地演示的基础上，将制定科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备养护与维修计划，以保证智能化设施的有效运作。

 重点之二：确保因管理原因造成的治安事件为零

电信大厦项目周边地区治安状况复杂，治安状况的好坏是客户衡量物业安全管理的关键之一，所以我们将根据电信大厦智能化安防的条件，结合我公司在其他项目取得的安防经验，从实际情况出发，在充分发挥技防设施作用的基础上，强化人防网络的严密。常规期治安管理以严密的人防措施辅助先进治安设备发挥更大功能，人防技防并重全面防范。杜绝因管理原因而造成电信大厦内的治安事件发生。

 重点之三：保证客户问题处理率95%以上，满意率100% 根据总部办公型写字楼物业服务的特点，完善物业各种常规服务和有

偿服务，详细记录客户反映的问题和要求，并高效率的给予解决，全程跟进客户问题的处理，直到问题得到解决、客户满意为止。

六大措施

 措施之一：智能化管理上做到“三个到位”

在充分研究智能化体系的基础上制定运行维护方案。在具体操作上我们强调“三个到位”。一是对客户操作培训到位。客户能否使用智能设施是降低管理难度、提高管理效率的关键。为此，我们将编制《电信大厦客户手册》。二是专业技术人员培训到位。三是维护保养、确保设备正常运转到位。使客户的工作环境更加安全、便利和舒适。

 措施之二：治安管理上，运用现代科技手段，“三防” 相结 合，确保安全。

结合电信大厦安防智能化设计，“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。由监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、白天宽松与夜间严密相结合。以技防作为有效手段，运用电信大厦装备的智能化保安设施如闭路电视、红外探头、门禁等，结合监控中心的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。

 措施之三：客户服务上采用多层级沟通、多种方式处理的方 法确保问题得到解决、客户满意。

为避免产生客户投诉，我们将在接到客户信息的第一时间，安排相关

人员跟进问题的处理，复杂问题我们将多层级、采用多种方式与客户沟通协商，争取得到客户的认可，达到客户满意。

 措施之四：精心养护小区园林绿化，实施垃圾分类收集，加 强小区环境文化建设和环保建设

针对电信大厦楼宇布局和特点，全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作：

第一，开展“树木领养”、“拥有一片家园”等序列活动，加强对社区内环保意识的灌输，使每个客户都自觉热爱区域内的环境；

第二，垃圾分类收集，建立回收系统；

第三，开展环境社区文化建设，维护小区的各种自然景观和人文景观，通过科学的管理使电信大厦项目成为一个绿色环保小区。

 措施之五：根据小区道路规划实施人性化、规范化的车辆停 放管理模式，创造小区良好的休闲空间。

电信大厦项目是一个高档次、复合型办公区，客户车辆拥有率高，车位数量可能不能完全满足客户的需求，在今后的物业服务中，无疑会加大了管理难度，同时，由于车位不足引发的业户之间的纠纷将成为管理中的难点问题，所以，我们将针对此问题编制车辆停放管理规定，明确并细化相关问题的处理方法及应急处理方案。

 措施之六：充分借鉴其他项目的成功经验，开展体现区域特 点和满足业户需求的文化活动。

我们将在环境文化、行业文化、制度文化、精神文化等方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的办公文化建设，发挥区域内文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。

5.项目组织架构

工程部 物业项目 客服部 秩序维护部 环境部 6.项目岗位设置

项目经理 工程部主管 客服部主管 秩序维护部主管 环境部主管 环境领班 综合维修工 强弱工 工程技工 电梯工 客服专员 安全领班 消防领班 秩序维护员 消防安全员 保洁员 绿化工

7.部门岗位人员分布表

部门岗位人员分布表

部门 管理处 岗位 项目经理 工程主管 综合维修工 工程部 工程技工 弱电技工 电梯维修工 客服部 客服主管 客服专员 秩序维护主管 安全领班 秩序维护部 秩序维护员 消防领班 消防安全员 环境主管 环境部 环境领班 保洁员 绿化工 总计 人数（个） 1 1 2 4 1 1 1 2 1 2 11 1 2 1 1 10 2 44 14 17 3 9 小计（个） 1

备注：1.秩序维护、工程实行全天候24小时倒班；

2.保洁员保证周六日也上班，保证园区整洁卫生。

8.员工培训及管理

8.1员工培训

公司及管理处在每年年底编制下年度培训计划，包括月度、季度、年度培训计划和资金预算。

8.1.1培训课程

公司、部门级重要培训课程均需进行培训效果评估，由各部门培训负责人负责该项工作。每次授课完毕，学员必须填写《培训签到表》、《培训效果反馈评估表》，记录应真实、详尽,培训负责人应及时对培训效果加以分析、总结经验，吸取教训。

8.1.2培训职责

部门培训负责人须结合培训计划、培训实施情况及各次课程的评估等相关内容，负责编写本部门季度培训总结。于下季度首月5日前上报到至人力资源部培训负责人处。人力资源部培训负责人须于下季度首月10日前完成公司级季度培训总结的编写。

部门培训负责人负责编写部门本年度培训工作总结，经部门经理、总经理核准后，须于每年12月20日前上报至人力资源部培训负责人处，人

力资源部培训负责人根据各部门上交的年度培训工作总结,负责编写公司年度培训工作总结，报人力资源部经理、总经理审批。

8.1.3培训类别

入职引导 新职员培训 在职培训 升职培训 特殊工作人员培训 外派培训

9.员工管理

公司在员工的招聘、录用、任免、考勤、奖惩及绩效考核等方面分别 制定了相关的管理制度，建立规范化的绩效考核制度；关爱员工， 对骨干 人员进行职业生涯发展规划；为职员提供系统的培训，充分发展其素质技 能。

公司使每位员工在燕云龙景尽可能地享受朝气、健康、丰富的人生。以不知疲倦的工作热情和训练有素的职业化团队，温暖、吸引、成就我们的员工！

10.主要管理指标

序 号 1 指标名称 房屋完好率 管理指标 98% 100% 管理目标实施措施 实行巡视制度，确保房屋完好，无新违章搭建及损坏公共设施现象。 接到维修通知，正常情况30分钟内到达现场，及时完成或约定维修具体时间。 按照规定收取，如需要时会同客户协商调整，不擅自提高收费。 落实责任人进行养护，实行巡查制度，并由各级管理人员监督执行，发现问题立即修复，以实现小区公共绿化绿地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象。 落实责任人每天保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并监督执行，以确保区域内环境整洁，空气清新，设施完好。 建立报修机制，落实责任人进行维修养护，由维修工程师监督执行，以确保道路完好、畅通。 同上 落实责任人进行检查和疏通清洁，管理人员监督执行。 制定并施行正常报修程序和日常维修制度，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。 落实责任人进行周期养护，以确保设施完好，美观整洁。 落实责任人，管理人员监督执行，以确保设施完好，美观整洁。 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理2 维修及时率 返修率 小于1% 3 管理费收缴率 100% 4 绿化完好率 95% 5 6 7 8 日常清洁率 道路完好率 窨井完好率 排水管线、明暗沟完好率 路灯完好率 停车场、自行车棚完好率 公共文体设施、休闲设施及小区景观完好率 消防设施设备 98% 98% 98% 98% 9 98% 10 98% 11 12 98% 98%

完好率 人员监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。 完善对分承包方的保养检查监督制度，设专人13 电梯运行率 99% 投诉率与保养单位对口联系并实施监督确保电梯的正常运行使用。 按制度规定，做好各项工作，同时加强与客户的沟通，定期举行客户恳谈会，了解客户的愿望和要求，发生投诉事件，及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。 对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。 在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足业户的需要，加强沟通，以提高客户对物业管理工作的满意程度。 秩序维护员经培训考核后方能上岗，并每周训练两小时，以保障秩序维护队伍的素质和状14 业户有效投诉率及处理率 入户维修回访率 业户对物业服务满意率 2% 处理率100% 16 100% 17 95% 18 小区内治安重大案件发生率 0 .1% 以态；落实秩序维护岗位职责，明确责任，实行下 24小时巡视制度，以确保小区的秩序正常。建立逐级检查制度，由秩序维护主管定期不定时巡查，确保秩序维护员按规范操作。 与管理者签定消防安全责任书，同时在日常工作中，落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理人员监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。定期举行消防因管理责任造19 成的火灾发生率 0 知识讲座，以丰富多彩的形式进行消防知识的传播，如：在园区液晶显示屏上、在公共宣传栏内张贴有关消防知识的宣传画、入户发放消防知识传单、以发送短信形式宣传消防知识、与客户互动举行消防演习、组织客户观看幻灯片、举办社区消防知识竞赛、成立社区义务消防队等； 20 管理人员培训合格率 100% 管理人员上岗前接受入职培训及管理制度培训，知道各项管理流程、指标及应对措施。

11.常规服务

11.1常规服务之工程

对所有的公共设备设施进行周期性的维修保养（分短、中、长期）； 预防性的维护计划； 节能计划；

每年对公共设施进行油漆翻新； 每季度清掏化粪池1次； 每年清洗水平位置排污管线一次；

11.2常规服务之秩序维护

24小时公共秩序维护； 固定岗位值守； 非固定岗位巡视； 中控室全天候监控；

联合工程部提供装修跟踪服务；

免费提供便民用具（雨伞、行李车、打气筒、应急灯）； 代叫出租车 ；

定期对消防设备设施进行检查； 联合工程部对烟雾探头进行年检；

联合客户服务部进行每半年一次的消防演习（社区业户参与其中）。

11.3常规服务之客服

接待业户报修服务；

代订鲜花、饮用水、报刊杂志等其它代订业务； 便民小推车服务； 提供天气预报； 失物招领服务；

钥匙托管（需要签署钥匙托管协议）；

留言服务（电话留言、访客留言、特约提醒服务等）； 为业户提供生活、出行、购物、娱乐等相关信息的咨询服务。

11.4常规服务之清洁及环境卫生

电梯厅、楼道、电梯轿厢每天清洁； 周期性对大堂地面进行维护、翻新；

每日依次用消毒剂对大门扶手、电梯按钮等经常接触的地方进行

消毒；

每天收集生活垃圾两次；

每年两次对楼宇外立面进行清洗（根据外立面设计最终确定）； 每年四次对公共区域的消杀工作；

设立流动清洁岗位对园区进行清洁、保洁，保证公共区域的环境 卫生；

联合客服部对住户提供有偿服务；

对垃圾进行分类、分流（塑料/塑料瓶、铁/铝罐、纸张、旧电池）, 经常举办环保宣传活动，提高环保意识。

11.5常规服务之绿化养护

根据电信大厦植物配备及规格，我们执行一级绿化养护标准。 浇水--根据天气季节变化，雨水缺少季节，淋水量要求不低于该种类该 规格的蒸腾量，使含水量保持在足够水平；在操作中尽量使用喷灌设备，能达到观赏效果；

修剪--做到植物修剪及时，保持浇高的整形修剪率，同时根据业户要求 做特殊修剪，生长量达到该种类、该规格的平均年生长量；

施肥--肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤；做到有 机肥和无机肥、酸性肥和碱性肥结合使用，保证植物的中性生理作用； 病虫害防治。

12.常规服务保障措施

12.1常规服务保障措施之工程篇

12.1.1工程维保管理

工程部须对商业物业管辖范围内的重要设备、设施根据设备的购入时间、参保日期、参保项目及金额、维保记录、设备所属部门及使用状态、折旧计提等情况建立维保手册，明确设备维保的维保周期、项目、要求及维保责任人等情况。

 维保立项

工程部根据维保手册对有保养需求的设备在进行维保前，提交《工程维保立项申请表》（附件一），明确设备名称、维保项目、原因、维保时间、实施主体、费用预算及维保方案等内容，并由工程主管审核签字确认。

 立项的审批

《工程维保立项申请表》经工程主管签字确认后，交物业处经理、总经理审批。

 组织实施

（一）根据获批后的《工程维保立项申请表》的相关内容，工程部维保人员能够独立完成的维保项目，由工程主管自行组织安排维保人员按照相关安全操作规程和维保方案，进行维保操作，不准非维保操作人员进行

维保操作。

（二）根据获批后的《工程维保立项申请表》的相关内容，工程部维保人员不能独立完成、技术水平要求较高，需采用外包形式，且由外包方提供实施方案、措施、管理等的维保项目。设施类维保按《燕云龙景工程建设管理细则》相关规定执行。

 维保验收

（一）维保工作完成后，工程主管会同专业技术人员及相关工程人员进行质量查验，对维保项目的运转、操作情况进行综合验收。维保验收工作完成后，工程部出具《维保验收报告》（附件二）。

（二）外包工程必须依照合同规定，由工程主管组织相关人员进行验收，并做技术测试。维保验收工作完成后，工程部出具《维保验收报告》。

 监督、检查

（一）工程主管监督维保工作从立项到验收的全过程，对于维保范围、技术操作、维保效果不符合公司规定的维保行为，及时予以规正。 （二）物业处经理、总经理按照岗位职责和操作规程，依据公司相关规定与工作安排，定期亲自或指派专人赴维保现场指导、检查工作进程，督查全面维保工作的开展是否合乎公司管理规定。

12.1.2工程维修管理

 报修

（一） 工程部巡检人员巡检过程中，发现需要维修的设备、设施后，

及时告知客服员设备设施位置、报修内容、损坏程度等相关信息，由客服员在《客服报修记录》（附件三）上做详细记录。

（二）业主或其它人员来访或致电提出设备、设施维修需求时，客服员须在《客服报修记录》上登记设备设施位置、报修时间、报修内容、损坏程度等信息。

 派修

客服员根据《客服报修记录》反映的维修需求，及时与工程主管取得联系，详细告知设备设施位置、维修内容等信息，工程主管根据维修任务及工作安排向相关维修人员派修。

 勘查分析

维修人员接到派修任务后，及时赶赴现场进行周密地勘查分析，对设备、设施进行检查、测试，确定设备、设施损坏程度、维修需求及有无维修能力等。

 实施维修

维修人员勘查分析后，根据现场勘查情况确定维修等级及实施主体，一般包括以下几种维修类别：

（一）内部简单维修

对于工程部维修人员有能力独立完成的工艺简单的维修项目，维修人员填制《设备、设施维修单》（附件四），实施维修时须持单维修。内部维修人员严格按照设备、设施的相关安全操作规程进行维修操作，不准非维

修操作人员进行维修操作。

（二）内部重大维修

对于工程部维修人员能够独立完成的重大维修，维修人员制定详细的《维修方案》（附件五），明确应急措施及技术方案等，工程主管严格审核维修措施与实施方案，确认可行并签字后，方可允许维修人员实施维修。

（三）内部应急抢修

因突发事故危及设备、设施运行安全，可能给设备、设施及周边人员、财产造成损失的，需要工程主管及维修人员接到报修后第一时间赶赴现场，实施应急措施，并及时组织抢修。待险情排除后补齐《设备、设施维修单》或《维修方案》等维修手续。

（四）委外维修

1、委外维修是指工程维修人员无法自行完成的工艺复杂、技术水平要求较高，需采用外包形式，且维修实施方案、措施、管理等均由外包方提供的维修项目。

2、根据设备、设施损坏程度及技术难度，工程部维修人员无法自行完成维修的，按《燕云龙景工程建设管理细则》相关规定执行。

 维修结束

单次维修工作结束后，维修人员根据实际发生的费用情况、备品备件使用情况及维修结果，填制完整《设备、设施维修单》，并要求客户签署意见后，交客服部作为回访依据。

 维修验收

（一）设备、设施维修完成后，工程主管会同专业技术人员及相关工程人员进行质量查验，对设备、设施的运转、操作情况进行综合验收。维修验收工作完成后，工程部出具《维修验收报告》（附件六）。

（二）外包工程必须依照合同规定，由工程主管组织相关人员进行验收，并做技术测试。维修验收工作完成后，工程部出具《维修验收报告》。

 客服回访

维修验收结束后，客服部根据《设备、设施维修单》记录的相关信息，对客户进行回访，征询客户意见，并签字确认。

12.1.3工程巡检管理

 工程巡检管理规定 （一）巡检频次

工程主管根据设备、设施特点，物业管理规定，确定不同设备、设施所需的巡检频次，建立《设备、设施巡检频次清单》，并随设备、设施的增减情况进行更新。

（二）巡检区域确定

工程主管对于物业管理范围内的设备、设施进行归纳汇总，根据物业管理相关要求，明确辖区内所有需要列为巡检范畴的设备、设施，建立《设备、设施清单台账》（附件七），详细记录设备编号、名称、安装地点、验收日期等相关信息。

（三）巡检责任人

工程主管和巡检人员对设备、设施巡检工作负全面巡检责任，巡检人员对于单次巡检工作的完成情况负责，工程主管对全面巡检工作的完成情况负责。

（四）巡检标识

工程部以《设备、设施清单台账》为依据，制作相应的《巡检标识卡》（附件八），置于设备、设施醒目位置。

（五）巡检日志

工程部巡检人员每次巡检均须在相应的《巡检日志》（附件九）上做好巡查情况登记和结果记录。

 工程巡检管理流程 （一）巡检例会

每日巡检工作正式开展前，由工程主管组织巡检人员开例会，部署当日巡检工作安排和特殊情况事宜。

（二）巡检实施

例会结束后，工程部巡检人员根据工作安排，按既定的巡检时间、路线对辖区的设备、设施等进行巡视检查，并认真填写《巡检日志》和《巡检标识卡》。巡检人员外出巡检时，须随身配带对讲机，随时与工程主管保持联系。

（三）异常情况处理

巡检过程中发现的异常情况，采取相应的处理措施：

（1）巡检人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

（2）发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，设备运行状态指示灯有损坏，安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备元件在完好状态下运行。

（3）发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄漏等且不能迅速排除的，必须立即报告工程主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

（4）发现设施存在脱落、破损、位移或不在正常使用状态等且不能迅速解决的，应做好必要防护措施并及时上报工程主管进行维修。

（四）资料汇总

（1）巡检人员巡检无异常或异常情况妥善处理完毕，登记、整理《巡检日志》并签字确认后，方可视为当次巡检任务完成。

（2）《巡检日志》由巡检人员月终统一整理汇集后，报工程主管，工程主管核查无误后，交档案管理员收存备查。

 工程巡检监督与检查 （一）定期巡检监督

工程主管根据设备的重要程度、故障多少情况和有无特殊安全要求等，每周对工程部巡检人员的日常巡检工作进行监督，对于不符合公司巡检规定的行为和结果，予以指导和督促。

（二）定期巡检检查

（1）工程主管充分掌握设备、设施各点的劣化状态、生产环节和公共系统中的单一重要设备，每周着重加强检查，以便做好维修准备工作，保证工作正常运转。

（2）工程主管每月对巡检人员递交的《巡检日志》进行检查，核实其真实性，并及时整理、发现巡检工作的实际问题，进行妥善处理。

（3）工程主管完成定期巡检检查后，填写《设备/设施检查记录》（附件十），并签字确认。

（三）不定期巡检监督与检查

物业处经理和公司总经理可根据实际工作安排，不定期地对工程部的巡检情况和结果进行监督和抽查，发现问题追查原因，及时处理，保证物业工作顺利开始。

 工程巡检的责任绩效

（一）工程巡检相关工作安排列入工程主管和具体巡检人员的绩效考核范围：

（1）巡检人员当月未按规定巡检达2次以上的，扣除其当月绩效；

（2）工程主管对巡检人员工作质量进行检查，当月如发现2次以上未达到巡检要求的，扣除巡检人员当月绩效，并视情节给予相应处罚；

（3）因巡检工作不到位导致巡检事故的，追究巡检人员责任，并追究工程主管的相应管理责任，根据事故处理规定视情节给予相应处罚。

（二）工程巡检的考核内容主要涉及工程主管和巡检人员巡检任务的完成情况（包括巡检频次和区域是否按规定执行等），异常情况处理的及时性，保证生产工作正常运转的能力等。

（三）巡检工作未按时、按量完成、未及时发现设备的事故隐患或发生重大巡检事故的，如属工程巡检人员失职的，应扣除当事人绩效成绩，并追究其相关责任。

12.2常规服务保障措施之客服篇

客户服务本着“以客户为关注焦点”的服务原则，体现“以诚为本，以客为尊”的服务宗旨，以客户服务内容为核心，将对客服务系统地分为客户触点服务、后台支持服务。为业主提供全方位、更周到、更人性化的服务；保证管理的敏捷、精确和高效，来满足客户的需求，从而提升管理的能力和水平，进一步提升客户的满意度。

12.2.1客户报修管理 12.2.2客服前台管理

12.2.3客服专员巡查 …

12.3常规服务保障措施之秩序维护篇

12.3.1门卫室执勤

 来客登记 （一）主动询问

门卫保安对来客要主动询问，详细问清来客身份、去向、事由等情况。 （二）来访登记

凡来访客人都要进行登记，门卫保安要将来客身份、事由、时间等情况记录在《来客登记表》备查；公司员工非工作时间进入园区也要登记，写清时间、事由后，才能放行。

（三）情况核实

门卫保安要对来访客人登记的情况进行认真核实，对经过核实与登记情况不符的客人不准入门。

 出门管理 （一）出门通道

出门分为机动车、自行车和行人三个通道，工作时间开人行通道，非工作时间自行车通道和人行通道同时开放，机动车通道根据实际情况随时

开放。

（二）出门手续

出门人员要严格遵守门卫制度，来客和外来货车出门都要履行出门手续；来客出门要有接待部门人员在接待卡上签字方能出门；外来货车出门要经门卫保安检查后才能放行。

（三） 出门检查

出门人员未经公司同意不准将公司财物、资料等带出，门卫保安如发现有可疑人员，要对其进行盘查，如查出私带公司财物、资料，要当即收缴上交公司；货运车辆出门时，保安人员要认真进行检查，待检验一切合于规定后方可放行。

12.3.2巡逻外勤

 巡逻管理 （一）巡逻准备

担任巡逻任务的保安员要着工作装，携带对讲机，夜间巡逻应携带照明用具，备有保安巡逻勤务登记表。

（二）巡逻签到

保安员每次巡逻前和巡逻结束都须在保安巡逻勤务登记表上签到。 （三）巡逻时间 （1）白天

早7点30分至下午17点30分，每个小时巡逻一次。

（2）夜间

下午17点30分至次日早8 点30分，每个小时巡逻一次。 （3）特殊要求的时间段

重大节日和重要会议期间，按特殊巡逻要求执行。 （四）巡逻实施

（1）保安员须严格按照公司规定的时间和次数进行巡逻，注意防火防盗，注意有无漏水、漏电，园区环境，车辆管理和其他异常情况。

（2）巡逻范围包括整个园区，不指定巡逻路线，但不得留“死角”、“偏角”。

（3）巡逻中思想保持高度集中，通过“看、听、闻、问”，针对可疑情况作细致的分析检查，发现问题及时解决并向保安队长报告，同时将相关情况记录在保安巡逻勤务登记表上备查。

（4）巡逻中注意园区内各种设备是否完好，巡防重点为：消防设备、配电室、中心机房、空调机等部位。

（5）巡逻中接到对讲机提示，要及时赶到相应位置，妥善处理情况。 （6）巡逻中发现道路、草坪、楼道有垃圾时应及时捡掉或通知保洁人员清扫，保持园区环境干净整洁。

（7）巡逻中要注意车辆是否有乱停乱放现象，如果发现要及时处理，以保证车辆停放整齐，行驶畅通无阻。

（8）夜间巡逻时，注意巡视门窗、灯、水、电、空调是否关闭；要提

高警惕，及时发现异常情况，及时加以处置，即要确保公共安全，又要保护自身安全。

（9）巡逻中不得与业主和公司员工闲谈，不得影响业主和公司员工正常工作。

12.3.3停车场管理

（一）车辆出入场引导 （1）车辆入场引导

切车辆进入停车场都要按照规定的线路进入，停车场保安要主动引导车辆安全驶入停车空位；驾驶员要自觉执行停车场规定，不准随意乱停车辆。

（2）车辆出场引导

车辆出场时，车场保安要主动引导车辆出行，使车辆安全驶出停车场。 （二）车辆停放管理

（1）车场保安要认真履行工作职责，按时上岗执勤，坚守工作岗位，保持良好警姿和精神状态，积极维护车场秩序。

（2）车场保安要合理划分停车位，画出明显停车标志、车辆出入口指示标志和禁止停车标志，做到车位规整、指示标志清楚，为车辆停车创造良好条件。

（3）凡进入停车场的车辆都要严格管理，按照指定车位停放，不准在车辆行驶的线路和门前等禁止停车的地方乱停乱放。

（4）对在停车场内乱停乱放的车辆，车场保安要及时进行制止，对不听制止的，要向物业处经理汇报，物业处经理制止仍不听的，将该车辆驱逐停车场。

（三）车辆安全管理

（1）凡进入停车场的车辆都要缓慢行驶，即使车场内行人和车辆较少时，也不可快速行驶，以免发生事故。

（2）停车场保安有权要求对进入停车场的车辆减速行驶，对速度过快的车辆要及时加以制止，确保车辆和人身安全。

（3）车场保安要认真做好安全防盗工作，保持高度警惕，时刻观察车场情况，严防车辆被盗。

12.4常规服务保障措施之保洁篇

12.4.1保洁操作规程

（一）大堂保洁的操作程序

（1）每天上午和下午上班前对大堂进行彻底清洁、推油，定期上蜡、抛光。

（2）日常保洁要求每天对地面进行清扫，大堂内的玻璃、墙面、台面、椅子、沙发等，要经常保持光亮、干净。

（3）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后，再予以补做；要重点拖擦客人进出频繁和容易脏污的区域，

并增加拖擦次数。

（4）遇下雪或下雨天，要在大堂进出口处放置踏垫，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

（二）公共区域保洁操作程序 （1）楼梯及楼道保洁的操作程序

①用拖把把楼梯擦干净，若拖把拖不到，要用揩布擦干净。

②将栏杆从上到下擦干净；挡杆或玻璃挡面，做到无灰尘、水迹、手印。

③要及时将楼梯、楼道四周的墙面及消防器材上的灰尘掸净。 ④要保持每个楼面的楼梯进出口处干净、整洁。 （2）卫生间的操作程序

①先用清洁剂清洗小便池，并喷上除臭剂。 ②按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。 ③墙面要用清洁剂清洁并配备好洗手液。 ④地面要用拖把拖干，保持地面干燥、干净。 ⑤检查皂液器、烘手器等设备的完好情况。 ⑥喷洒适量的空气清新剂，保持卫生间内空气清新。 ⑦检查是否有遗漏处，不要遗忘清洁工具。 （三）会议厅、洽谈室保洁的操作程序 （1）按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。

（2）依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。

（3）擦拭茶几、桌子，清理烟缸、纸篓，用吸尘器吸去沙发上的灰尘。 （4）用吸尘器进行地面、地毯吸尘。 （5）喷洒适量的空气清香剂。

（6）检查有没有遗漏处，收拾清洁工具，并关好门。 （四）停车场保洁的操作程序

（1）每天上午、下午上班前彻底清扫停车场的抛弃物及垃圾，上班时间每半小时巡视一次，并随时清捡抛弃物。

（2）将停车棚内的立柱清擦干净，并查看地面有无破损。 （3）清擦停车场各标志牌的灰尘，并查看有无损坏情况。

（4）经常查看停车场的场地情况，防止在停车场上堆放物品及垃圾。 （五）玻璃及不锈钢保洁的操作程序

（1）工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、水桶等。

（2）用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器按45度从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用揩布把四周及地下的水迹擦干。

（3）如遇玻璃表面较脏，则在进行第二步操作前，先用水涂在玻璃上，用刀片轻轻地刮去表面污垢。

（4）不锈钢应用绒布擦，并用不锈钢光亮剂定期上光。

（5）爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。

12.4.2保洁工作标准

（一）大堂工作标准

（1）保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无抛弃物。 （2）大堂内的其它部位，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、插座等，保持光亮、整洁。

（3）玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。 （4）大堂内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、痰迹。 （二）公共区域工作标准

（1）地面保持清洁、光亮，无污迹、水迹、脚印。 （2）走道四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。 （3）烟灰缸保持清洁，无污痕，烟蒂不得超过6个。 （4）茶水间保持清洁、整齐，注意安全用电，防止烫伤。

（5）垃圾箱放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上；四周无散积垃圾，无异味。

（6）墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积灰。 （7）安全扶栏、楼道保持清洁，无污物、垃圾；扶杆上保持光亮，无积灰。

（8）保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁地面干净、整洁。 （9）室外场地的地面，做到无垃圾、灰尘、烟蒂、纸屑，使人感到宽

广、舒畅。

（三）卫生间工作标准

（1）卫生洁具做到清洁，无水迹、头发、异味。 （2）墙面洁净，四角无蛛网，地面无脚印、杂物。 （3）镜子保持明净，无灰尘、污痕、手印、水迹。 （4）卫生用品保证齐全，无破损。

（5）金属器具保持光亮，无浮灰、水迹、锈斑。 （6）保持卫生间内空气清新、无臭味。 （四）会议厅、洽谈室工作标准

（1）保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。

（2）保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、浮灰、破损、蛛网。 （3）保持地面、地毯整洁、完好，无垃圾、污渍、破洞。 （4）保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。 （5）保持室内灯具清洁、完好、无破损。

（6）保持室内空调出风口干净、整洁、无积灰、霉斑。 （7）室内各种艺术装饰挂件挂放端正，清洁无损。 （8）定时喷洒空气清香剂，保持室内的空气清新。 （五）停车场工作标准

（1）保持停车场车辆出入畅通，无堆积垃圾及物品。 （2）保持地面无灰尘、无垃圾。

（3）保持停车场各标志牌洁净并无损坏现象。 （六）玻璃及不锈钢工作标准

（1）玻璃无灰尘、水迹，保持干净、光亮。 （2）玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。 （3）不锈钢无灰尘、水迹、污迹、手印。

12.4.3保洁工作检查规程

（一）检查内容

（1）硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上蜡是否光亮；地毯是否清洁，有无污点和霉坏；踢脚板墙角线、地脚线等地方有无积尘、杂物、污渍；广场砖、道路、停车场地面是否干净；绿化带、草坪、花坛内是否有烟头、杂物；各种标志牌、庭院灯是否干净、光亮。

（2）墙面大理石、瓷片、砖是否干净、明亮、无污迹。

（3）玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、楼梯道玻璃是否洁净透亮。

（4）金属制品，如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹。

（5）天花板、光管、指示牌、光管盘、灯罩等设施是否干净无尘，无蜘蛛网。

（6）大厅、楼梯、通道、电梯轿厢、显示屏、梯厅是否干净无尘，轿厢是否干净无杂物、污渍。

（7）卫生间皂盒、干手器、厕兜水箱等设施是否干净、无损坏、洗手间内有无异味，便器、洗手盆、尿斗有无水锈，台面干净无水迹，厕纸是否齐全。

（8）检查开水间、门边柜、茶渣柜是否干净无异味。

（9）大堂烟缸、废纸及垃圾桶内的其它赃物是否按规定及时清除，防滑红地毯是否干净、清洁，接待台、保安室等设施是否干净无杂物。

（10）垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落地的垃圾是否清扫及时，是否每周将垃圾桶内外清洗一次。

12.5常规服务保障措施之绿化养护篇

按合同案例制度的要求摆放花木，保证花木质量，根据需要进行除虫工作；对生长异常花木，保证在48小时内更换。

定期更换摆放同等价值花木并及时更换无观赏价值的花木，保证花木具有观赏价值。

养护人员每日为花木做日常的养护工作，养护人员应做到：及时浇水、施肥、病虫害防治，清除残花败叶，保证花木清洁卫生、长势良好，对有病虫害的植物及时更新修剪更换，并遵守贵方的规章制度。

花木养护人员必须着工装，佩工号上岗，不得大声喧哗，动作快捷，避免影响贵司的日常公务，并尽量减少移洒，工作结束后做好清洁工作。

养护人员必须按照“一知、二看、三剪、四拿、五处理”的程序进行。

员工定期体检，并持有健康证上岗。

绿植套缸，托盘，花架及工具进行定期进行消毒。 绿植土壤调配防虫，防菌措施，以免传播细菌。 植物运输车辆定期消毒。

电信大厦外部绿化平面图

 草坪

我司结合地理位置和唐山气候等特点，对生长点低位、有坚韧叶鞘的多重保护、直立、宜形成草坪状的覆盖层，以及有较强的繁殖力和适应性。例如：

坪用型高羊茅：野狼 草地早熟禾：巴林（Balin）

 花坛

我司根据花卉摆放特点以及花卉实地生长的需要设计花坛摆放方案，以呈现项目之风采！

  乔灌木

云杉 雪松 女贞

 大楼内绿色植物租摆

非洲茉莉 散尾葵 百合竹

我公司将根据多年管理经验及电信大厦绿化苗木清单，编制绿化养护方案。

13.特约服务

针对电信大厦项目的实际情况物业公司拟将提供以下特约服务内容

13.1物业公司直接提供的服务项目

聚会统筹设计服务

配备急救箱、急救药品 鲜花养植术讲座及花木定期诊治

代收订报刊、特快专递、送邮件上门

13.2物业公司提供的有偿服务项目

打字、传真、复印等商

会议场地提供及会议现场服务 雨伞外借服务

临时代为保管小件物品

安装抽油烟机 入室清洁服务 提供钟点工及其他家政

清洁地毯、地板打蜡及其他清洁服务 提供接站、送站服务

提供特殊活动礼节服务 临时照顾小孩 送餐服务其它代购服务

13.3物业公司组织代办服务

代办电话开户代交话费 代订牛奶 代订车、船、飞机票

洗车、保养、换机油、换3滤 租售鲜花、盆景

代收代缴各项能源费 安排健康检查

13.4物业有偿服务收费标准

物业有偿服务收费标准

类序维修项目 更换白炽灯 更换日光灯、节能灯、石英灯灯头、圆形和异形灯罩、日光灯镇流器 更换启辉器 更换石英灯变压器 更换空气开关（单极） 更换单相漏电开关 更换三相空气开关 更换跷板（指甲）开关 更换灯插座 安装日光灯，安装或更换吸顶灯（单支，不含线路和开关） 单位 盏 支 只 个 个 个 个 只 只 套 维修材料 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 人工费（单位：元） 2 3米以上5 5 3米以上10 免费 3米高以上5 10 3米高以上20 10 10 15 10 10 20 3米以上50 50-100 3米高以上200 按实际情况定价 普通故障 50 别 号 1 2 3 4 5 电器类维修服务 6 7 8 9 10 11 安装吊灯（不含线路、开关） 套 12 电气线路常规检查、维修 13 电气线路短路检查、维修 次 次

14 插座电线加长或电线套管加长 15 排风扇拆、装、清洗、加油 16 安装、维修电子门铃（不含线路） 17 清洗空调室内尘网 19 拆卸热水器 20 插座和灯具改位（明装） 21 维修饮水机 项 台 个 块 台 位 台 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 5元/米 40 30 15 50 30 20 按照维修价的22 检查、维修电话线路（20米内） 次 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 15%收取服务费 23 更换各类电话电视插座、插头 45 更换室内外窗玻璃 46 维修、更换柜门支架、上下导轨、滑轮 位 平方 个 15 10 20 10 10 10 20 20 20 47 维修、更换柜门窗把手、拉手 48 维修、更换柜门合页 49 维修、更换门、窗插销 50 安装、维修、更换门铃 51 更换合金窗滑轮 52 换合金窗窗扇胶条 个 个 次 个 个 扇 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购

53 安装挂画（镜框）等 54 安装窗帘、拉帘 55 安装、更换盛物支架 58 59 60 代送物品、送客人到市区、车站、机场 代买食品、鲜花、药品、日常用品、维修材料 代印名片、冲洗照片、收发传真、上网、打字、打印、复印 个 米 个 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 按成本价计收或自购 30（大型另计） 30 15-20 61 代寄邮件、信件、包裹 62 代到市区把客人需要的物品取回来 63 64 代修理眼镜、鞋子、皮箱、手表、开锁 代请保姆、保镖、游泳教练、私人秘书 按实际情况定价 65 代交电视、电讯和其他各类费用 66 房屋代管、代租、装修 67 备注 代订车、票类、旅游、报纸、会场、酒店、餐厅

14.物业服务费测算

14.1工资及福利费测算表

序号 项目 测算依据 3500元/人/1 管理处主任 月 2000元/人/2 客服主管 月 1800元/人/3 客服专员 月 2500元/人/4 工程主管 月 2000元/人/5 综合维修工 月 2000元/人/6 工程技工 月 2000元/人/7 弱电工 月 1800元/人/8 电梯工 月 2200元/人/9 秩序维护主管 月 计算式 月支出（元） 备注 3500元 3500元 2000元 2000元 1800元/人/月×2人 3600元 2500元 2500元 2000元/人/月×2人 2000元/人/月×4人 4000元 8000元 2000元 2000元 1800元 1800元 2200元 2200元

10 11 12 13 保安领班 消防领班 保安员 环境主管 2000元/人/月 2000元/月 1800元/人 2000元 在唐山市最低工资标准的基础上上调40元每月，即1400元/人/月 2000元/月×2 2000元 1800元/人×13人 2000元 4000元 2000元 23400元 2000元 1400元/人/月×8人 14 保洁员 11200元 15 绿化工 1600元/人/月 —— 1600元/人/月×2 1+2+……+15 3200元 61000元 15 工资总额 16 社会保险 按每人月工资的10% 按人月工资6100元 17 计提福利费 —— 工资及福利费合计 的5% 3050元 18 备注说明： 70150元 14.2办公费测算

序号 1 项目 通迅费 测算依据 1、电话4计算式 1．4×300=1200月支出（元） 1250元 备注