中国房地产金融2012年度报告

中国房地产金融2012年度报告

□　　中国房地产业协会金融专业委员会

（接上期）（2）股权融资

1、首次公开发行（IPO）

1月12日，开世中国控股有限公司在香港证券交易所主板上市，股票代码“01281.HK”，发行股票1.5亿股，每股发行价0.9港元，共募集资金1.35亿港元。开世中国控股有限公司2011年1月在开曼群岛注册成门窗有限公司、大连市开世土石方工程有限公司。

四季度由于QE3的影响，房企境外融资窗口期打开。11月23日，旭辉集团股份有限公司正式在港交所挂牌上市，共发行12.55亿股，其中10%公开发售获超购19%，集资净额15.3亿港元。11月29日，新城控股正式在港交所挂牌，共发行14.18亿股，以每股招股价1.45港元计算，筹集资金20.56亿港元。本次旭辉和新城上市总募集资金为30亿左右，较2009年上市的龙湖、恒大、金隅等企业的募资规模有明显的缩减，反映出房地产调控下企业的策略调整，弱化短期上市对资本补充的功能，转而强调建立长久的融资平台，对接国际资本市场。

2、增发募集现金

2月29日，碧桂园通过配股集资21.9亿港元。绿城中国6月份引入九龙仓作为战略投资者，通过向九龙仓配股及发行永久次级可赎回证券，为绿城带来了51亿港元现金收入。配股完成后，九龙仓持有绿城中国24.6%的股权，成为其第二大股东。7月18日，中建国际以先旧后新方式，按每股7.57港元向独立第6

三方配售3亿股股份，所得款项用作集团一般营运资金及资本开支。9月19日，龙湖地产宣布以全面包销基准价11.88港元的价格，先旧后新的方式配股融资约4亿美元。

3、增发收购资产

5月14日，万科对外公告称，投10.79亿港元收购在港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份，也表示考虑B股转换H股的可行性。9月下旬，金地宣布将以全资子公司辉煌商务作为购买方，以总价约16.54亿港元购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.74万股，成为其最大单一股东。（3）债券融资

随着推进保障房建设的政策不断落地，城投债发行数量和规模明显上升。二季度开始，面对经济下行压力不断加大，从中央到地方政府都开始积极调整政策方向，把“稳增长”放到突出位置，地方城市基础设施、交通、保障房等项目上马速度加快。但在紧控平台贷的情况下，银行贷款对地方政策微调无法形成支撑，银行间市场形成重要的代替渠道。据统计数据显示，全年内地共发行与房地产相关债券55只，发行金额达617.5亿元，较上年的16只、219亿元出现了大幅上升。从统计情况可以看到，中期票据活跃，主要原因在于其利率低于银行同期贷款优惠利率，同时具有发行机制灵活、信息透明、发行成本和发行风险低等特点。此外，从8月开始，交易商协会开始允许非金融企业发行资产支持票据。

立，旗下控股大连市开世地产有限公司、莱恩（天津）至7月16日万科完成对南联地产的收购。同时，万科

中国房地产金融・焦　点　透　视图表16：房地产境内债券融资情况统计

金额 时 间 房 企 方 式 年 限 利 率(亿元)1月19日2月12日2月16日3月20日3月22日3月26日3月27日4月11日4月12日4月20日4月24日4月25日5月8日5月8日5月17日5月18日5月22日5月25日5月29日5月30日6月8日6月11日6月12日7月2日7月10日7月11日8月8日中关村发展集团华侨城中国金茂（集团）上海上实（集团）怀化城建北京保障房建投河北建投交通北京住总海安城建吉安城建温州安居房开重庆地产（集团）徐州新盛建设镇江交通投资建设上海地产（集团）上海张江（集团）中国建筑朝阳建设首开集团苏州工业园区地产管理有限公司常州武进城建江阴城建海恒投资天津津南城建仪征城建河北迁安兴源水务南京公用控股(集团)私募债私募中期票据一般短期融资券一般短期融资券一般企业债非公开定向融资工具企业债非公开定向融资工具企业债企业债企业债公司债企业债企业债公司债公司债私募中期票据企业债公司债企业债公司债企业债公司债企业债企业债公司债券资产支持票据531165102+1677767553779607.510106014121516125015182873016165.75%---------8%5.2%6.0%6%8.35%7.8%7.65%7.35%7.48%7.29%6.12%5.6%5.4%7.3%5.95% 7 20 5.79%677776511491215816102221.8221.2126.22%7.2%7.3%6.95%7.78%6.45%5.85%5.30%5.50%5.70%4.88%5.25%5.35%6.76%8月8日宁波城建投资控股资产支持票据2618月8日上海浦东路桥建设资产支持票据238月14日天津生态城公司债77

中国房地产金融・2013・第5期金额 时 间 房 企 方 式 年限 利 率(亿元)8月16日重庆地产集团企业债7428月24日天津房地产信托集团资产支持证券5318月31日9月6日9月10日9月11日9月11日9月11日9月25日9月25日10月10日10月11日10月16日10月19日10月22日10月23日10月24日10月26日10月29日10月30日11月6日11月7日11月12日11月13日11月27日青海国有资产投资管理淮安开发控股株洲高科金隅股份金隅股份建发股份江阴城建福州城建上海嘉定工业区开发（集团）农工商房地产（集团）金丰建设外滩投资开发（集团）金融街投资无锡新区经济发展集团公司云南城投黑牡丹（集团）国奥投资发展太仓恒通贵阳公共住宅建设投资有限公司江苏吴中江阴城投海恒投资上海临港经济发展（集团）保障房私募债公司债中期票据短融、中期票据短期融资券中期票据非公开定向融资工具企业债公司债公司债中小企业私募债非公开定向融资工具公司债中期票据企业债中期票据公司债公司债公司债短期融资券非公开定向融资工具中期票据中期票据57721316653375636771355504.43.64.643.4501210307671010813212191159410162109107.35%7.74%6.25%8.23%6.75%5.75%6.28%7.2%7.5%------5.10%5.98%6.2%-6.5%6.25%-7.25%6.29%8%6.02%5.18%6.1%7.15%5.49%６．８９％—7.89％7.45%6.70%---6.7%------SHIBOR+0.5%-1.5%---5.18%5.8%-6.3%6.92% 11月26日 南京城建 企业债 --- 2311月29日12月3日12月10日12月19日中关村自主创新示范区北京市保障性住房建设投资中心上海临港经济发展（集团）诸暨城建建设债券非公开定向融资工具公司债公司债5377523716资料来源：高通智库8

中国房地产金融・焦　点　透　视房地产企业积极利用境外融资平台进行债券融资。全年房企境外借债约合600亿元人民币，同比增

推出后，仅10月和11月上半月，内地房企向境外融资总额达31.2亿美元，折合成人民币约为194亿

长10.23%。在美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）元。

图表17：房企境外债券融资情况统计

金额 时 间 房 企 方 式 年限 利 率(亿元)2月15日2月23日3月6日3月14日3月16日4月5日4月11日4月12日6月4日6月15日6月18日6月26日7月19日7月23日7月25日8月7日8月23日9月3日9月11日9月13日9月14日10月9日10月12日10月10日10月10月10月10月中国海外华润置地雅居乐雅居乐合景泰富龙湖地产中国海外建业地产SOHO中国远洋地产恒隆地产华润置地金地中骏置业方兴地产华润置地富力地产万达路劲基建佳兆业万达融创龙湖世茂华南城中信泰富禹州地产方兴地产美元债券港元贷款港元贷款美元优先票据美元优先票据港元银团贷款港元俱乐部贷款新加坡元优先票据美元贷款美元银团贷款美元上市票据港元贷款人民币无抵押优先债券定期贷款美元定期贷款港元银团贷款美元优先票据美元双边贷款美元优先担保票据美元优先票据短期融资券美元优先票据美元优先票据美元银团贷款美元优先票据美元中期票据美元优先票据美元担保票据美元优先票据美元优先票据美元优先票据美元中期票据美元中期票据美元长期票据美元长期票据11月22日11月23日永泰地产首创置业新元中期票据中期有担保债券5---1.5553343310333334---55---573510555105551020103533.857424.3761.756.266.26551242342.384.93.52.54.54471.25252.55641.2523.5731.7204.875%------9.875%13.25%------10.75%------4.936%---9.15%---------10.875%---9.88%12.88%---12.50%6.875%5.00%13.50%7.13%11.75%4.70%5.75%7.13%13.875%11.5%7.125%3.95%5.35%4.25%7.6%11月1日 SOHO中国11月8日11月14日11月14日11月15日奥园地产中骏置业金地集团中海地产资料来源：高通智库

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中国房地产金融・2013・第5期2012年四季度出现的境外债券融资高峰是多方面因素综合作用的结果。首先，QE3的推出加快了境外资本向亚洲新兴市场的流动。伴随着房地产市场的回暖，优质房地产企业的业绩稳步提升，增强了投资者信心。同时，“稳增长”政策减弱了投资者对于房地产政策的担忧。拥有境外融资平台的房地产企业，在房地产信贷受限的情况下，补充资本改善资金面的需求较强。总体而言，整体环境的改善，促成了2012年年末的境外债券融资集中的现象。（4）房地产信托

银监会继续加强房地产信托风险管理，严格落实房地产信托事前报备制度。各信托公司加大相关风险的防控力度。虽然房地产信托规模在过去的几年中出现了快速增长，但对整个行业的资金链影响依然有限。2012年开发商新增资金96538 亿元，其中房地产信托只有3163亿元，信托占比3.3%。(表18)

2012年房地产市场显著的结构特征是：一线城市房地产市场复苏的势头较二线城市强。进入一线城市的房企实力较强，获得资金的渠道相对较广，这部分企业即便在二、三线城市布局，对信托资金的依赖程度不大。房地产信托的风险多集中在二、三线城市的中小房企项目上，中融信托的青岛项目即是一个缩影。

1、房地产信托融资规模

据信托业协会公布的数据显示，2012年全年投向房地产领域的资金信托余额为6881亿元，与上年持平。全年累计新增房地产信托项目金额3163.2亿元，其中集合信托1496.5亿元，占比47.3%；单一信托1666.7亿，占比52.7%。(表19)

截至四季度末，投向房地产领域的资金信托余额在资金信托中的占比为9.85%，自2011年第三季度17.24%的高点回落7.39个百分点。从占比的快速下

图表18：信托资金投资格局

信托资金投资领域基础产业房地产工商企业金融其他合计成立规模（亿元）2163.751641.051234.51156.791319.957516.05占比（%）28.7921.8316.4215.3917.57100成立规模（亿元）98769975897710724493占比（%）21.9715.5716.8621.7523.85100平均规模（亿元）2.192.351.631.181.231.67平均期限（年）1.811.911.522.231.891.87平均预期年收益率（%）9.2510.159.198.058.219.17资料来源：高通智库

图表 19：房地产信托贷款变化

时间2011年1季度末2011年2季度末2011年3季度末2011年4季度末2012年1季度末2012年2季度末2012年3季度末2012年4季度末房地产信托余额（亿元）48686052679868826867675167656881整体信托中占比15.58%16.91%17.24%14.83%13.46%12.81%11.34%9.85%资料来源：中国信托业协会10

中国房地产金融・焦　点　透　视降可以看出房地产信托的风险正在逐渐释放。不过房地产信托余额仍然处于历史高位，而2013年将迎来兑付顶峰，因此对于房地产信托仍然要保持高度警惕。

2、房地产信托收益和期限

2012 年房地产信托收益率稳中趋降，从下半年开始房地产信托的平均预期收益率跌破10%。房地产信托收益率下降，一方面是由于货币政策放松，资金利率下降，一年期Shibor（上海银行间同业拆放利率）下降近1个百分点，开发商的资金压力有所减缓；另一方面是楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪有所好转，开发商融资风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。

2008～2012年，房地产信托平均期限基本是在1.6 年至 2.2年之间波动。2012 年9月房地产信托平均期限为1.99年，处于正常的波动区间。

3、房地产信托资金投资方式

从房地产信托的投资方式来看，2012年贷款占比大幅增加，股权投资、组合运用占比大幅减少。全年贷款占比从22.2%增加到41.7%，增加19.5个百分点；股权投资占比从 38.1%降低到 19.3%，减少18.８个百分点；组合运用占比从 12%降低到3%，减少9个百分点。（图表20）

资料来源：用益信托工作室4、房地产信托产品发展趋势

房地产信托在经历了2012年的过快增长后，在政策和市场的双重压力下逐渐回归理性。从目前来看，房地产信托规模已经回到正常的范围，但占比逐渐下

图表20：房地产信托投资方式

股权投资33%

权益投资25%

贷款39%

1%

四季度，在房地产信托的各种投资方式中，贷款类成立了193亿元，占比39%，占比有所下降，不过仍然是占比最大的投资方式。

图表21：房地产信托投资方式分布

其他投资

组合运用2%

贷款 股权投资 权益投资 组合运用 其他投资

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

2Q20022Q20032Q20032Q20042Q20042Q20052Q20052Q20062Q20062Q20072Q20072Q2002Q820082Q20092Q20092Q20102Q20102Q20112Q20112Q20122Q2012资料来源：用益信托工作室

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中国房地产金融・2013・第5期降，短期内的发展趋势的不确定性较大。但在我国发展新型城镇化的大背景下，未来房地产行业依然拥有广阔的发展前景。房地产市场的发展离不开融资方式的创新，房地产信托可抓住这一重大机遇，开拓市场份额，推动房地产业和信托业持续稳步发展。（5）房地产私募基金

房地产调控以来，房地产私募基金迎来了难得的发展机遇。银行信贷对房地产行业收紧，迫使企业积极拓宽融资渠道，房地产基金由于受监管程度低，募集与投资方式灵活，受到行业的青睐。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量41支，募集规模163.75亿元。2011年新募基金数67支，总募集规模712.316亿元。2012年共计94只私募房地产投资基金完成募集，基金数量创出新高。

1、募集与规模

最新数据显示，2012年共有94只可投资于大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较上年有较大涨幅，但募集金额相比上年仅有微幅提升。

图表22：房地产私募基金募集情况变化

40030020010002008 2009 2010 2011 2012募集基金规模 募集数量10080604020028%

55%

外资GP 独立品牌内资GP房地产商关联GP 金融机构关联GP

27%

52%

8%

13%

亿元人民币的小型基金占1/4；基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%;超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的11%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。

2、房地产私募基金管理机构类型

目前国内房地产私募基金管理机构中，以独立品牌内资GP为主流，数量约占整个市场的52%，管理资金量占整个市场的55%。外资GP以美元基金为主，但还是有少量外资机构如铁狮门、普凯等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的13%，管理资金量占整个市场的5%。同时，与开发商关联的GP目前占据市场约三成的份额。金融机构关联GP数量占市场的8%，管理资金量占市场的12%。

图表24：机构数量（按管理机构类型）

图表25：管理资金规模（按管理机构类型）

12%

5%

图表23：基金规模分布情况

11%

15%

23%

24%

外资GP 独立品牌内资GP房地产商关联GP 金融机构关联GP

27%

资料来源：高通智库

3、房地产私募基金投资对象与投资方式住宅类地产是目前国内大多数房地产私募基金的投资对象，有近半数的机构及管理资金关注于住宅类地产的投融资业务;而综合性的住宅-商业综合体投资也日益成为房地产私募投资策略中的一环，有1/３、1/4的管理资金关注于结合了商业性质的城市综合体开发; 有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地

小于1亿 1亿-3亿 3亿-5亿5亿-10亿 10亿

资料来源：高通智库

　　从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金；规模小于112

中国房地产金融・焦　点　透　视产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等细分产品。

图表26：机构数量（按投资方向）

2%

20%

45%

33%

7%

股权 债权 夹层 债券＋股权

38%

41%

14%

图表29：管理资金规模（按投资方式）

资料来源：高通智库

4、房地产私募基金收益和期限

住宅 综合体 商业 其他

虽然市场上的大多数房地产私募基金由于设立时间尚短，还没有体现出最终业绩，但是已有部分基金实现退出。有调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7%～9%左右。大多数股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%～50%区间内。而债权类投资项

图表27：管理资金规模（按投资对象）

8%

20%

46%

26%

目的回报率约在15%左右。

50%以上30%-50%20%-30%住宅 综合体 商业 其他

15%-20%10%-15%小于10%资料来源：高通智库

目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及以两种方式相混合的方式进行投资。目前以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

图表28：机构数量（按投资方式）

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%资料来源：高通智库

当前，绝大部分(近90%)房地产私募基金都属于机会型策略，也即更多地通过参与到房地产开发过程来的高额收益。房地产私募基金策略类型集中与当前国内房地产市场成熟程度、基金管理机构能力和经验，以及投资人投资利益驱动心态等因素密切相关。

图表31：2012年房地产私募基金策略类型

的机构数量占37%，管理资金量占到了总管理资金量（而不是持有和增值过程当中）以获取行业成长所带

37%

24%

9%

2%

33%

6%

股权 债权 夹层 债券＋股权

89%

机会型 增值型 核心型

资料来源：高通智库

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中国房地产金融・2013・第5期但同时也需要看到，即便在机会型策略为主的情形下，债权投资的广泛存在使得房地产私募基金的主要收益模式还是债权性的优先收益为主，劣后性的股权投资收益为辅。基金的风险收益情况需要以投资方式进行区分。

房地产私募基金的基础仍然是住宅类地产，部分房地产基金已经开始尝试结合住宅和商业地产性质的城市综合体。商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、酒店地产等其他专业基金类型虽也有出现，但是在市场中不具有典型地位。

5、房地产私募基金发展趋势

当前房地产私募基金市场存在着如下一些特征与发展趋势：

投资策略均为机会导向，从而决定了债权型投资方式的主导地位。未来，机构投资人将会成为房地产私募基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟，基金投资期限延长，股权类投资将主导行业格局。

第二，目前，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。基金的独立性较弱，在项目过程当中更多成为开发商的融资渠道。未来，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。且随着投资人资产配置思想的成熟，独立运作不存在利益输送关系的独立基金品牌更能获得机构投资人的青睐。

第三，当前的市场机构以债权投资和住宅类投资为主，市场分化趋势并不明显，各基金之间风险偏好集中且存在普遍性高风险特征。未来市场投资策略将向多元化发展，机会型、增值型、核心增益型和核心型形成稳定市场份额，股权投资、债权投资和夹层投资逐渐专业化，住宅地产、商业地产、工业地产等各种主题突出，形成更为丰富的多元化市场格局，满足投资人资产配置的需求。

受市场环境影响，当前房地产基金的退出方式主要以项目方回购或者散售为主，投资的不确定性和收益水平受到较大影响。未来，金融市场的发展势必惠及房地产基金的退出方式选择，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。市场化的退14

出手段有利于形成房地产基金行业的整体优劣排名和专业化格局。（6）民间资本

2012年，民间资本投资房地产出现了新的形式与变化。据高和《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，2012年民间资本投资房地产特点主要呈现三个方面的特点：

第一，民间资本对房地产的支持作用减弱。造成这一效应减弱的原因来自于三个方面：首先，由于今年以来煤炭行业不景气和实体企业状况不佳，民间资本规模相对缩减，难以抽出新的资金注入到房地产行业。其二，受限购政策和房价上涨趋缓影响，目前住房投机投资行为已得到有效遏制，住宅的力再投入限购城市的住房市场。第三，目前房地产企业自筹资金资金增速放缓，从2011年的28%下降到2012年上半年的10.3%。而自筹资金中除企业自有资金外，主要是房地产开发企业直接融资部分。自筹资金增速下降说明直接向房地产开发的资金减少，房企直接融资难度加剧。

第二，民间资本仍高度关注房地产，主要以机会型投资为主。

面对目前我国投资渠道狭窄的外围环境没有实质性改善，已开放投资领域的收益与风险特性组合不能满足民间资本的投资需求。中长期看，我国仍处在城镇化快速发展的阶段，特大和大城市住房供需结构紧张的局势在短期内不会改变。因此，房地产投资仍是实现资产保值增值较安全的投资方式。

但由于住宅限购和限贷等政策调控，房价总体趋稳，无大涨大跌的风险，加之资金成本上升，使得投机投资的资金趋于谨慎观望。从目前的趋势看，即便2013年货币政策放松，房地产信贷收紧的可能性依然很大。在这种背景之下，民间资本投资房地产必然更加谨慎。从投资区域与投资对象上，都会偏向机会型。

第三，资金链断裂导致民间资本改变投资策略，部分投资从从短期套利变成长期保值性投资。

从鄂尔多斯和温州的案例中可以看到，实业、银行信贷、民间高利贷、房地产投资已经形成了交错复杂的资金链条，并在此基础上形成资金循环。许多高利贷的最后一环都是房地产，房价下行使得大量民间

首先，现阶段房地产基金的LP主要以散户为主，去投资化基本实现，新增民间资本没有条件也没有动

中国房地产金融・焦　点　透　视资本短期内难以实现，被固化在所投资房地产项目上。

但随着我国房地产市场正在走向常态化，投机性需求会被逐步挤出。民间资本对房地产的投资将趋于理性，从短期炒房变为长期保值性投资。7 保障房建设与融资情况（1）保障房建设情况

根据安排，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。2012年国民经济和社会发展统计公报数据显示，2012全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房601万套。投资超过1.１万亿元。2013年城镇保障性安居工程建设的任务是：基本建成470万套，新开工630万套。未来一段时期内我国将继续加强保障房建设力度。

2012年，中央要求加大保障房建设资金支持，提前完成保障房建设目标，加大分配和退出信息公开力度，确保公开透明。1月份，温家宝总理要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。6月份，住房城乡建设部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。此外，住房城乡建设部在3月份和11月份分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。

（2）保障房资金融资渠道

住房城乡建设部、央行、财政部等多部委出台政策解决保障房资金难题。1月份，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5月份，住房城乡建设部称：中央对与保障性安居工程的补助力度只增不减。同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程。6月份，住房城乡建设部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障房建设。

1、保障房信贷

随着保障性住房建设的全面推进和加速，保障房

信贷支持力度继续加大。2012年，保障性住房开发贷款余额5711 亿元，同比增长46.6%，全年增加1796公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至9 月末，第一批29 个试点城市已审批贷款419亿元，占贷款总额度502 亿元的83.5%，按工程进度发放贷款314 亿元，支持了101个保障房项目。

2、保障房债券

保障房通过发行债券募集资金在2012年得到了进一步发展。1-5月份，发改委审批了500亿左右的企业债用于支持保障房建设。1-8月份末共发行保障房私募债127.3亿元。根据规划，北京市保障房私募债的总发行量为500亿。青海省国有资产管理有限公司于8月31日发行了50亿元保障房私募债。8月份，首只保障房资产支持票据“天津市房地产信托集团第一期资产支持票据”通过中国银行间市场交易商协会核准成功发行。9月份，发改委鼓励各地在企业债发行中积极稳妥开展金融产品创新，探索在保障房建设领域开展项目收益债试点。

3、其他

2012年信托和保险资金继续进入保障房领域，上半年，共发行41款保障房信托产品，规模共计90亿左右。上半年，平安资产管理公司发起保障房债权投资计划，募集金额40亿元，投资期限5年，主要用于南京燕子矶新城公共租赁房项目建设，预期净收益率7.6%。7月11日，全国社保基金签约投资无锡保障房10亿元信托贷款项目，专项用于支持无锡市锡山东庭及广石路北侧等两个地块的保障房项目建设，至此，全国社保基金已先后通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元。

8 促进房地产业和房地产金融健康发展的建议（1）稳定房地产相关政策

相对于房地产市场快速发展而言，我国的房地产金融市场体系、监管体系、调控体系还需进一步完善。短期来看，在国家坚持房地产调控不放松的大背景下，应尽快制定长期的、可持续的，以满足自住需求为主、抑制投机投资需求的政策制度。加大保障房建设力度。加快制定稳定房地产市场的相关金融政策。长期来看，应建立长效机制，逐渐由市场化调节方式替代短期调控。政策面应结合我国金融体制改革的内

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未来房地产仍是民间资本投资的一个重要领域。亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%。利用住房

中国房地产金融・2013・第5期在诉求，鼓励房地产金融领域不断创新。应考虑在符合国情的前提下，积极推动房地产资产证券化拓宽保障房融资渠道，解决保障房建设资金问题。（2）促进房地产金融创新

随着我国房地产市场化程度越来越高，房地产企业融资的手段和方式迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面。应积极推动多元化的房地产金融发展，协调房地产各方面资金来源的结构和比重，分散行业风险。发展多元化房地产金融，客观上要求推进多层次金融市场的发展。制度上要加快推进利率市场化进程，改变长久以来以银行为金融资源配置主体的格局，促进银行业务创新，让众多中小房企可以通过竞争的方式，获得银行信贷资金支持。应逐步健全和完善房地产金融相关法律法规，为房地产融资体系的建立和发展提供良好的环境与政策支持。应充分发挥市场配置资源的功能，加强对信托、私募基金和其他创新融资工具、融资渠道的合法合规性审核，减少对市场不必要的行政干预。

（3）强化房地产金融风险防范

近年来房地产企业由于受宏观调控影响，银根收紧，企业融资压力增大，同时行业发展过快，也导致了行业金融风险加大。因此，如何解决房地产企业融资问题、防范金融风险、促进房地产业的健康稳定发展，亟待解决。化解当前的房地产金融风险应从整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立着手，探索新型有效的市场融资渠道，实现多元化的融资。也应建立一套标准化的房地产融资征信体系。目前，各家银行都建立了自己的风险评估机构，信托以企业资质和“四证”俱全为条件标准，房地产基金的条件要求则相对灵活。这样一种多种评估体系，不利于房地产金融市场的发展，因此，需要建立起一套标准化、对各房地产金融机构适用的征信体系，直到房地产融资行为。

（4）支持房地产金融机构发展

与发达国家相比，我国房地产金融机构发育相对

〔本文编辑：王士荣〕

不够完善，政策性住房金融支持作用有限。在美国的住房金融机构体系中，有商业银行、保险公司等商业房金融机构，有联邦政策性住房金融机构，呈现多元化结构特征。反观我国的情况，除了商业银行和信托投资公司，其他专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构较少。政策性住房金融设计虽有住房公积金制度，但存在覆盖面不广和资金利用率低等问题。独立、有效的房地产金融市场中介服务体系不健全。资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱。未来，应大力扶持房地产金融机构发展，充分发挥各机构所属专长，避免出现恶性竞争和市场混乱。应借鉴发达国家的成熟经验，建立多元化参与主体的房地产金融体系，促进房地产业和金融业的健康平稳发展。

（5）加强房地产企业金融能力建设

面对房地产调控政策影响的持续和深入，房地产企业的转型与创新发展问题，不容忽视，刻不容缓。特别是在调控政策的影响下，房地产企业面临的资金压力越来越大。因此，房地产企业的金融能力建设应提上企业经营管理的重要核心地位。房地产企业应改变以往传统的融资模式，积极探索并建设能够符合自身发展要求的多元化的融资体系。房地产企业应加强制定系统、全面、可行的金融体系的战略规划，拓宽融资渠道，利用多种方式，包括加强资本运作、引进战略合作伙伴等方式，充实金融血液，并建立富有战斗力的金融团队，打造企业良好金融形象，促进企业做强做大。同时，企业也要树立正确的风险观念，建立风险防范机制，防范企业融资风险。

（REITs）的发展，如发展保障房REITs等金融产品，性住房金融机构，有储蓄和贷款协会的互助合作性住

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