重庆市地票交易中的收益分配问题研究

重庆市地票交易中的收益分配问题研究

地票交易中的收益分配是农村集体建设用地流转中的核心问题，只有建立合理的收益分配机制，才能达到规范地票交易市场和促进农村经济发展的目的。重庆的地票交易模式尚处于初期阶段，还没有形成科学、有序的收益分配机制，因此，重庆市地票交易中的收益分配问题研究具有重要的现实意义。本文阐述了重庆地票交易中收益的形成、收益分配的现状，分析了地票交易收益分配制度中存在的问题及其原因，并提出了完善收益分配制度的改进建议。

Key words：Land Ticket System；Income；Allocation Percentage；Party of Allocation

1.地票交易中的收益形成

1.1地票交易的內涵

所谓地票是指包括农村宅基地及其附属设施用地，乡镇企业用地，农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地经过复垦并经土地主管部门严格验收后产生的用地指标，以票据的形式通过土地交易所在全市范围内公开拍卖。根据《重庆市地票管理暂行规定》，农村建设用地依法复垦为耕地后而腾出的建设用地指标，必须预留不少于总规模的20%用于保障复垦项目所在区域的集体建设用地，剩下的部分方可作为向市国土资源行政主管部门核发“地票”的面积。

地票交易是一种实现城乡建设用地挂钩指标的市场配置途径和方式。所谓的“交易过程”是将复垦、整理项目产生的建设用地指标，拿到重庆市农村土地交易所打包组合，成为地票。

地票形成、地票交易过程如下图1和图2所示：

1.2地票交易收益形成

地票收益是在地票交易的过程实现的。如上图2所示，全市各个区县在复垦过程中产生的建设用地指标，在重庆农村土地交易所打包组合，成为“地票”。同时，政府制定地票基准交易价格，进行公开交易，开发商通过竞标买入地票，获得选择符合城乡规划和土地规划的意向耕地地块。然后，政府运用其征地权，将开发商所选耕地征转为城镇建设用地，随后对该建设用地实行招、拍、挂，实现指标落地，即地票落地。此时，交易结束，收益形成。如果该开发者在指标落地时竞标失败，地票就会按原价转给竞标成功者。

2.地票收益分配现状

2.1重庆地票交易运行现状

重庆市作为统筹城乡综合配套改革试验区在土地流转方面做了积极的探索和制度创新。2008年12月4日，重庆市率先在全国成立了农村土地交易所，并举行了首场地票交易会。至2010年年末，土交所共举行地票交易会17场，交易地票125宗，29715亩，成交金额达36.06亿元。前十二次交易情况见下表1所示。由表中数据可知，重庆地票的交易规模和交易单价呈不断增长趋势。

2.2地票收益的分配主体

地票收益的分配主体即农村集体建设用地使用权转移与交易过程中参与收益分配的主体，主要包括：

（1）土地权利人即土地转出者——农民家庭或集体经济组织；

（2）土地需求者即土地转入者——房地产开发商含政府土地储备公司及厂业园区等用地单位；

（3）土地管理者——地方政府。

2.3不同收益主体的收益分配

根据2008年开始实施的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，第二十一条分配权益保障规定，不同类型的农村集体建设用地，交易收益的分配比例和格局有所不同。收益分配如表2所示。

由表2可知，宅基地以外的集体建设用地指标交易收益统统归集体经济组织所有，所以收益分配过程中的各利益土体之间的分配格局的研究，主要是宅基地使用权交易的收益分配情况的研究。

由于《重庆农村土地交易所管理暂行办法》中没有明确规定各利益主体之间的分配比例关系，所以收益的分配带有很强的主观性。当前，重庆市宅基地使用权地票交易收益分配多采用简单的比例分配方式。江北区政府与农民集体之间的收益分配比例为2：8，其中农民与集体之间的分配比例为7：3；江津区政府与农民的收益分配比例为6：4。荣昌县结合农民和农民集体的权益来进行土地收益分配，进行了集体建设用地土地级别划分，政府与农民集体的流转收益分配比例为5：5。