石家庄房地产市场调研报告

2023-03-11 来源：易榕旅网

石家庄市房地产市场调研报告\r

目\r 录\r

石家庄房地产市场调研报告\r ..........................................................................................\r 3\r

一、石家庄房地产市场综述\r ...................................................................................................\r 3\r 1、石家庄城市概况\r ...................................................................................................................\r 3\r 2、石家庄城市规划\r ...................................................................................................................\r 4\r 3、石家庄经济发展\r ...................................................................................................................\r 5\r 4、石家庄消费商圈及商业特征\r ...........................................................................................\r 5\r （1）商业及商圈\r .......................................................................................................................\r 5\r （2）商业布局及地位\r ..............................................................................................................\r 6\r 5、石家庄房地产市场整体特征分析\r ..................................................................................\r 7\r （1）市场放量大，购买力略显不足\r ..................................................................................\r 7\r （2）六大片区遍地开花，楼盘品质节节攀升\r ...............................................................\r 7\r （3）市场不规范，手续不全上市销售现象普遍\r ........................................................\r 14\r （4）售价较为集中，各区产品类型较为雷同，楼盘价格难分高下\r ..................\r 15\r （5）城市配套逐渐完善，房价上涨趋势明显\r ............................................................\r 16\r 6、2013年10月份石家庄房地产市场成交情况\r ........................................................\r 16\r （1）10月房产市场综述\r .....................................................................................................\r 16\r （2）10月土地出让情况\r .....................................................................................................\r 17\r （3）10月石家庄商品房备案情况\r ..................................................................................\r 17\r （4）10月份石家庄住宅备案情况\r ..................................................................................\r 18\r （5）石家庄商品房1～10月备案套数\r ..........................................................................\r 19\r 结\r 论：\r .......................................................................................................................................\r 20\r 二、长安区房地产市场特点\r ................................................................................................\r 22\r 1、长安区概括\r .........................................................................................................................\r 22\r 2、区位优势\r ..............................................................................................................................\r 22\r 3、城市北跨，区域战略提升城市魅力\r ..........................................................................\r 22\r 4、城市运营造就长安价值生活\r ......................................................................................\r 23\r 5、长安区房地产市场分析\r ..................................................................................................\r 24\r （1）长安区房地产开发特点\r .............................................................................................\r 24\r （2）长安区房地产销售价格分析\r ....................................................................................\r 25\r （3）购房客户分析\r ................................................................................................................\r 26\r

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（4）长安区重点个案分析\r ..................................................................................................\r 28\r 结\r 论：\r .......................................................................................................................................\r 34\r 三、本案未来市场竞争分析\r ................................................................................................\r 35\r 1、全国房产市场热点资讯\r ..................................................................................................\r 35\r 2、石家庄房产市场热点资讯\r .............................................................................................\r 36\r 3、本案市场竞争分析\r ...........................................................................................................\r 38\r （1）本案位置特征\r ................................................................................................................\r 38\r （2）本案swot分析\r .............................................................................................................\r 39\r 结\r 论：\r .......................................................................................................................................\r 40\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

石家庄房地产市场调研报告\r

2013年11月\r

一、石家庄房地产市场综述\r

1、石家庄城市概况\r

石家庄市是河北省第一大城市，中国华北地区第三大城市，有“控燕京南门、扼冀晋咽喉、连齐鲁中原”的华北重镇，首都的南大门，位于中国北方经济最发达的地

区——冀中南发达经济区、中国环渤海经济区和京津冀经济发达区域。石家庄东临衡水，南接邢台，西倚山西阳泉，北靠保定。与北京、天津、济南、太原、郑州几近等距相望，1小时高铁交通经济圈已经形成。\r \r \r \r \r 石家庄市区现辖8个行政区，分别是桥东区、桥西区、新华区、长安区、裕华区、井陉矿区、高新技术产业开发区(高新区)和正定新区，此外还建设有1个国家循环经济技术开发区和石家庄国际机

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场空港园经济区，下辖12个县、3个县级市、1个副地级市。总面积20235平方公里(2013年)，市区面积455.81平方公里。全市常住人口1276.37万人(2013年)，石家庄中心城区人口277.68万人。\r

2、石家庄城市规划\r

石家庄市城市总体规划获得国务院批准。国务院要求合理控制城市规模，统筹城乡发展，到2020年，石家庄中心城区城市人口控制在300万人以内，城市建设用地控制在287平方公里以内。根据批复，要逐步把石家庄市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市，在《总体规划》确定的2657平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理；加强城中村和城乡接合部整治和改造。\r

区域新华区桥西区桥东区长安区裕华区高新区 \r

明确了北跨发展策略，确定了“一河两岸三组团”组团式布局结构。“一河”，即滹沱河；“两岸”，指滹沱河南岸的老城区和东部产业区，以及滹沱河北岸的正定

古城和正定新区；“三组团”，则是指围绕在石家庄市周边的鹿泉市、栾城县和藁

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面积（平方公里）

92.11 54.46 43.07 110.24 101.45 70

户籍人口（万人）

48.8 51.69 38.45 42.65 41.69 16.17

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城市。中心城区(不含正定、鹿泉、栾城、藁城)，规划建设用地规模287平方公里，远景中心城区建设用地规模500平方公里(中心城区、正定组团)。2013年6月，石家庄市政府确定了上庄、铜冶、冶河、岗上4个新市镇和良村开发区、化工园区、装备制造基地、信息产业基地、空港工业园5个产业园区共9个重点示范区的新型城镇化建设规划。\r

3、石家庄经济发展\r

\r \r \r \r 河北省经济信息中心发布2013年上半年河北各设区市主要经济指标对比，唐山、石家庄、邯郸的经济指标相对靠前。在被称为拉动经济“三驾马车”的投资、消费和出口方面，石家庄均居河北首位，显示了石家庄城市的重要经济地位。\r

2012年，石家庄市全市生产总值4500.2亿元，规模以上工业增加值1800.2亿元，规模以上工业利税829.8亿元，规模以上工业利润558.6亿元，固定资产投资3673.3亿元，全部财政收入573.2亿元，公共财政预算收入272.3亿元，社会消费品零售总额1894.8亿元，实际利用外资88034万美元，进出口总值129.5亿美元，出口总值73.4亿美元，金融机构月末存款余额7640.7亿元，储蓄存款余额3735.5亿元，金融机构月末贷款余额3995.1亿元，市区居民消费价格指数102.8%。（注：财政收入由财政局提供，进出口数据由石家庄海关提供，存、贷款数

据由人民银行提供，市区居民消费价格指数由石家庄调查队提供）\r

4、石家庄消费商圈及商业特征\r

（1）商业及商圈\r

石家庄云集国际国内各类知名品牌，各类大型商场众多，拥有北国商城、万达广场、祥云国际、苏宁广场、华强广场、乐汇城、勒泰中心、新百广场、银座、

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先天下广场等近百家商企。拥有沃尔玛、家乐福、北国超市等多家大型购物超市，餐饮拥有40多家肯德基、20多家麦当劳、10家必胜客、真功夫等国际国内连锁餐饮品牌。石家庄商业极其发达，是全省商品经济中心，石家庄近已经步入国际化大都市行列。\r

东购商圈（包括解放广场周边及新百广场）\r 北国商圈（包括新天地及东尚、先天下广场及周边）\r 怀特商圈（怀特商城、装饰城、花鸟虫鱼城及周边）\r 金正海悦天地、万象天成商圈（裕华路与中华大街交口附近）\r 石家庄经济中心-‐-‐中山路经济带\r

联邦东方明珠（裕华翟营大街与塔北路）\r

现今，石家庄在建的商圈及城市商业综合体有20余个。\r （2）商业布局及地位\r

中山路和中华大街沿线是石家庄传统的商业发达区域。石家庄中轴线的中山路素有北京王府井、上海南京路之称。南三条有“南有北义乌，北有南三条” 之称的南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区，新华集贸中心等均进入全国十大

集贸市场范围，南三条、新华集贸中连续多年跻身于全国十大集贸市场，商品辐射全国20多个省、市、自治区，是华北、东北、西北地区重要的商品集散地。由于石家庄区位及交通所处地位，从而是中国北方极其重要的物流集散基地。\r

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5、石家庄房地产市场整体特征分析\r

（1）市场放量大，购买力略显不足\r

\r \r \r \r 石家庄目前在售楼盘188个，待售93个，供给推盘面积118314180平方米，可提供住房近100万套，根据石家庄城市人口规划，300万主城区人计算，预计需求住房约30万套。可见，外来房屋去化主要依靠外来人口，目前体量加未来待开发体量，待销售面积将超过150000000平方米，购买力显然匮乏，如果每年开发体量控制在20000000平方米以内，销售去划处于理想区间，相反，消化难度加大。

\r \r \r \r 石家庄目前在售及待售项目统计表：\r

在售项目

区域长安区裕华区桥东区桥西区开发区新华区合计 \r

（2）六大片区遍地开花，楼盘品质节节攀升\r

经调查统计，石家庄长安区、裕华区、桥东区、桥西区、新华区、开发区六大片区同时开发，开发数量各有差别，且体量庞大，产品精致。长安区开发体量最大，以住宅为主；桥西区楼盘开发数量最多，主要以住宅、写字楼、公寓为主；桥东区商业、写字楼集中，住宅开发体量基本与桥东区持平；开发区、新华区以

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待售项目

数量（个）

17 14 12 23 5 22

93 面积（m2) 13273744 11111103 2854567 8608586 4580673 5468843 45897516

数量（个）

44 26 25 44 19 30

188

面积（m2) 18756147 11073682 13590875 13829183 6494000 8672777 72416664 \r

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住宅为主，开发量相对较少，但后期潜力较大，土地存量位居前列；裕华区开发也较为活跃，住宅、商业、写字楼各有体现，且注重品质。\r

在新开盘的项目中，产品细节、立面、园林、物业等方面都有很大的提升，产品质量、品质、文化、服务成为竞争的核心要点，尤其以品牌开发商为主导，对产品精细打造，树立项目文化以及高端服务理念，让消费真正体会到，住的舒服，买的满意，服务至上的尊贵感。\r

长安区在售楼盘统计表：\r

项目御江景城紫晶悦城瀚唐御景阁星湖湾上东区紫林湾瑞城天洲沁园锦融尚御名邸西湖一品奥北公元长瑞上城兰亭银佛家园观天下众和嘉苑亚龙湾馨悦小镇国风国赫·澜山

占地面积

92000 1067200 380000 231000 53333 646277 288000 533600 40000 269468 84166 325000 60000 14150 100000 33000 33029 20000 14000 42200 67333

建筑面积 300000 3000000 1300000 700000 230000 507727 400000 1570000 150000 640000 383006 1000000 260000 100000 350000 80000 130000 70000 70000 180000 67333

容积率

2.5 3.25 2.8 2.9 4.3 3.5 2.87 3.4 3.4 2.5 2.8 3 3.5 3.25 3.5 2.7 2.8 3.5 3 3 1.2

均价 5300 6800 7200 6200 6000 7800 待定 8400 5600 6300 6200 8000 6000 6100 5000 4500 6200 5200 4500 5400 12800

住宅

住宅、商业、写字楼住宅住宅住宅

住宅、商业、写字楼住宅、洋房住宅、商业住宅

住宅、回迁楼住宅、商业住宅

住宅、写字楼住宅、商业住宅住宅、商业住宅住宅住宅、商业住宅

住宅、花园洋房

物业类型

位置

和平路与天山大街交汇处建华大街与光华路交叉口北二环与体育大街长安区北二环高营大街19 谈固大街与北二环交口北行800米长安区翟营大街与跃进路长安区石津路和石兆街交长安区中山东路与谈固大

谈固北大街与北二环交口西行100米路南建华北大街与体育北大街交汇处路东体育大街北二环交口西北角建华大街与丰收路交叉口东南角和平路与东二环交口东行1500米路南 [ 谈固北大街与北二环交口西南角中山路白佛客运站南

东二环与北二环交叉口北行100米路东东二环交叉口东行1500米路南

建华北大街和丰收路交口东行300米路南长安区东北二环交叉口东

和平路与东二环交口东行1500米路北长安区体育大街与丰收路

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乐城半岛拉美首郡龙鼎天悦紫晶悦城红街领世郡名门华都金桥水岸璟和嘉园北城国际金街石兆金街嘉和城商铺天元商务大厦北城国际漫谷紫熙东苑保利花园和平时光北城山水国赫红珊湾平和商务大厦东方红豪门府邸尚达家园恒大御景半岛

167000 600000 9760 30000 47000 111332 113390 23345 40000 20000 90000 7000 240120 23333 540000 67200 135000 67333 26667 37352 86710 16026 94500

600000 1200000 43920 100000 200000 380000 290000 70000 120000 30000 272947 32000 1000000 71000 1300000 280000 400000 170000 101380 120000 164511 82323 240000

3 2 4.5 3.3 3 2.5 3.1 3 3 1.5 3 4.5 3.58 3.1 3 3.46 2.9 2.5 4.5 3 1.86 4.1 2.76

8900 4600 6200 15000 8000 10618 7450 8200 15000 13000 23000 8600 12000 5100 7800 8800 6380 7400 6700 5800 11000 6500 7800

住宅住宅住宅、商业商业

住宅、写字楼住宅住宅住宅商业商业商业写字楼住宅、洋房住宅

住宅、综合体住宅住宅、商业住宅

精装公寓、loft 住宅花园洋房住宅、商业住宅（精装）

中山路建华大街东北角长安区体育北大街3号

谈固东街与跃进路交口西行200米光华路与建华大街交叉口东北角裕华路和东二环交口西北角和平路和广安大街交叉口

光华路和华清街交叉口北行150米路东建明中路与谈固东街交口西南角建设大街与丰收路交口东行500米路北和平路与石兆街交口北行400米路西中山东路与谈固西街交汇处北行100米体育大街与跃进路交叉口东北角运河桥下车东行800米

和平东路和谈固东街交口东北角体育北大街与丰收路交口东北角建华北大街与和平东路交口东北处北二环与谈固北大街交叉口西北角体育大街与丰收路交口西行200米路南和平路与建华大街交叉口

北二环与和平东路交叉口东1000米裕华东路与东二环交口东

中山东路与谈固西街交叉口西北角建华大街与北二环交叉口北行500米路东

\r \r \r \r 裕华区在售楼盘统计表：\r

项目国仕山众美城C区尚品居建投十号院远见

中谋壹品公馆

占地面积

600000 70000 230000 103385 118736 7882

建筑面积 1410000 237600 150000 209873 450000 42000

容积率

2.8 2.8 2.5 2 3.1 2.85

均价 9200 7150 5000 9000 8800 7800

住宅住宅住宅住宅住宅高端住宅住宅

物业类型

位置

谈固大街以东，塔北路以南，塔南路以北翟营南大街与方兴路交口南行20米路东翟营大街与南二环交口南行800米路西裕华区东岗路与谈固东街交口

建设大街与槐安路交汇处南行200米路东裕华区仓兴街9号

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国际丽都西美五洲天地泊水湾庄园万国园领域晶彩中心中央悦城怀特翰墨儒林怀特芙蓉郡新天地三期众美欢乐汇京海铭筑新合国际宝翠园领南庄园时光城维多利亚时代富沁园东龙府邸西美第五大道联邦东方明珠

12846 67474 200000 9900 24000 57142 36638 5502 113390 550000 153333 133333 6833 26666 58666 103976 3335 106666 123395 59940

47530 202422 1517190 40100 180000 200000 1700000 34000 21000 1650000 300000 500000 25117 50000 242650 370000 4200 330000 700000 460000

3.7 3 0.66 2.46

6 3.5 4.5 4.5 1.45

3 2 3 3.15 1.5 3.25 3.5 1.07 2.5 3 3.7

7100 9000 4000 6990 6800 16000 13990 11600 8200 15000 5500 6000 8600 3000 4600 8500 9990 3388 13000 7000

住宅住宅养老公寓住宅

住宅、公寓写字楼住宅、智能豪宅住宅、底商住宅住宅住宅、商铺住宅

住宅、公寓、写字楼住宅、写字楼住宅

住宅、公寓、商业住宅住宅住宅住宅住宅、公寓

裕华路与谈固南大街交口谈固大街与槐安路交叉口东南角泊水公园东侧

裕华区槐北路与谈固东街塔南路与建通街交叉口西北角槐北路与育才街交叉口西行100米育才街槐安路交口南行100米路西体育大街与东岗路交口北行100米路西谈固南大街与塔北路交叉口西50米路北建华大街与南二环交叉口南行200米路西建华南大街与方兴路交汇处仓丰路与仓兴街交叉口西南角槐安路与谈固大街交叉口西北角裕翔大街与南三环交口南行1000米路西建通街与仓丰路交口南行500米路西富强大街两侧，塔南路以北

青园街347号，东岗路和青园街交口东南谈固大街南延线与308国道交口槐安路与谈固南大街交汇处的东北角翟营大街与塔北路交叉口

\r \r \r \r 桥东区在售项目统计表：\r

项目国际总部花园中基碧域盛邦大都会翰林雅筑都市怡景四期公园城泰丰观湖水岸丽景青鸟中山华府

占地面积

400000 133333 666667 33000 120000 200000 121333 25000 211439

建筑面积 860000 300000 3000000 1500000 364619 1000000 420000 60000 800000

容积率 3.00 2.55 2.5 3 3.5 3.5 3.5 2.8 3.50

均价 4100 6200 9500 5500 5300 11500 7200 5200 11500

物业类型

住宅、公寓住宅、洋房别墅住宅、大型商业住宅住宅

住宅、公寓、写字楼住宅住宅、商业住宅

位置

胜利大街与翠屏路交口西北红星街与赵佗路交口东行500米建设大街与东岗路交口以南

建通街与仓丰路交口南行200米路东北二环与新胜利大街交口东北角建设北大街与和平路交叉口西南角胜利大街与南二环交口西南角红星街与赵佗路交叉口北行100米中山东路与大经街交叉口西南角

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阿尔卡迪亚金正君庭银都之星公馆勒泰中心佳地佳座滨江商务大厦润德商贸城水木大兴财富天下城果天润家园鼎原时代中基国际公馆北部时光华城绿洲二期古运码头二期

152076 28667 9600 124000 17000 2000 750582 33350 35569 13340 60000 60000 173420 116725 230000 53000

860000 114210 35000 624046 60000 12000 1159000 100000 250000 17000 350000 20000 600000 400000 420000 265000

3.48

2.5 3.5 5 3.5 6 1.5 3 5.5 2 4 3.5 3 3.5 3.9 3.2

12700 16000 6600 20000 9600 9400 20000 9700 6000 5600 6200 8200 4500 6000 7800 6500

住宅

住宅、公寓写字楼住宅、暂无写字楼、公寓、商业标准写字楼酒店式公寓住宅底商/社区商铺住宅、写字楼商住楼住宅、公寓、写字楼住宅住宅住宅住宅、商业住宅住宅住宅

和平东路与平安大街交汇口东北角东风路与建设大街交叉口西行50 义西街与石纺路交叉口西南角南临中山路北临正东路中山路与平安大街交叉口北休门街与中山路交口西南角南二环与仓丰路交叉口南侧裕华路与平安大街交口西南角 260医院北行100米路西新火车站出南二环南行2000米吴家庄（工人街与义北路交口平安南大街与汇通路交口南行约300 平安北大街19号

省胸科医院北行200米路西东柳路西市公安局西邻东三教大街

胜利大街与铁院北路东行150米路南

\r \r \r 桥西区在售项目统计表：\r

项目

占地面积

建筑面积

容积率

均价

物业类型

位置

良城国际2期 60000 250000 3.1 5650 住宅南二环与石铜路交

华普城 320940 799140 2.49 4800 住宅新华路车管所西行

海龙湾 99949 260000 3.1 5400 住宅、商铺红旗南大街与学院

康桥郡 240000 600000 3 5600 住宅、商业南二环与石铜路交

晟地丽江 125580 270000 2.15 4700 住宅石铜路与南三环交叉口西南角

联邦祥云国际 1200600 4500000 3.25 9100 住宅中华南大街与南二环交叉口南行200米即到

西部枫景傲城 124729 400000 3.5 6500 住宅育新路与城角街交口西行100米路南

海棠湾 66700 233450 3.5 8000 住宅友谊南大街和新石北路交口西行100米路北

卓达上院 40620 100000 2.79 6300 住宅西二环与新石北路交口

新世纪1号 66000 170000 2.12 4500 住宅桥西宫北路红旗大街交口东南角

庄辰丽景苑 5700 22391 3.2 4600 住宅工农路与苑东街交口西行三百米路南苑西小区南

天冠城 44090 123402 2.22 2900 住宅红旗大街与南三环交叉口南行1000米

世纪公馆

5000 40961 5.25 6300 住宅、公寓裕华路与时光街交口东南角

\r 11\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

燕都紫阁

44689

180000

3.5

8000

住宅

新石中路与城角街交叉口东南角358号

燕西台 20778 64000 2.3 7200 住宅南二环与汇文街交叉口（河北女子职业技术学院西邻）

纯棉时代 70000 260000 3.25 7200 住宅新石中路与石铜路交汇处路北

启城 13500 100000 7.4 8000 住宅、写字楼、公寓中华南大街212号

望公府 24428 52873 1.16 22000 别墅、联排别墅桥西新石中路165号（

苏园 43331 77711 1.57 6400 住宅石铜路432号

西引利 12743 40397 3.17 7400 住宅红旗大街与新石中路交口西行80米路南

金正缔景城 205000 660000 3.9 13800 住宅、综合住宅裕华西路、中华大街、工农路、维明南大街围合区域

安联青年城商铺 90000 270000 3 7650 住宅底商/社区商铺红旗南大街与永壁北街口西行500米

乐橙商务广场 17000 130000 7 7500 住宅、公寓槐安路与西二环交口西行100米路南

爱尚街海乐汇 11500 23000 2 26500 商业街商铺友谊大街裕华路至建国路

柏悦国际 5700 20000 3.5 15000 酒店写字楼中华南大街与新石南路交口东行50米路南

蓝山印象小区 15486 52458 2.5 8500 住宅西二环与振岗路交叉口西行100米路南

鑫界王府 190000 510000 1.1 9388 别墅时光街和新石中路、新石北路交口

西美花街 43728 250000 3.3 7000 住宅红旗大街与汇丰路交叉口

金正海悦国际 15200 76000 5 15750 标准写字楼裕华路与中华大街交叉口西南角海悦国际写字楼一层

格调春天 31148 101232 3.25 9200 住宅新石南路88号（维明大街与新石南路交叉口）

柠檬小镇 10272 43000 2.5 3500 住宅红旗大街南三环交口南行1000米路西

百盛郁金香 30015 79168 2.8 5000 住宅桥西中山西路北国超市西兴店西行500米

中山凯旋门 57333 200000 3.5 4600 住宅中山西路与兴华街交叉口南行200米

金水湾 10000 30000 2 3500 住宅红旗大街与南三环交口南行1500米路西

新世纪花园 66000 170000 2.12 4500 住宅红旗大街与宫北路交叉口东南角

良城逸园 66700 170000 1.6 3650 住宅新华西路与长兴街交口北行150米

广美国际 8000 36000 4.5 5500 酒店写字楼、公寓桥西新石南路与维明大街交叉口东南角

时光园 94243 189000 2.85 5850 住宅时光街工农路东南角

香堤小郡2季 33350 100000 3 4400 住宅红旗南大街南头东行200米路东

竹境 32025 700000 2.6 5900 住宅新华西路与长兴街交口西南角

丰河苑二期 20000 100000 1.5 4700 住宅红旗大街与南二环交口南行1500米路西

华域城 103030 340000 3.3 6500 住宅、公寓、商业工农路与南长街交叉口西南角

金世界 254127 1000000 3 8300 住宅、写字楼、商铺自强路与南小街交叉口（金谷大厦对面）

韵泽苑 7000 35000 2.5 10000 住宅中山西路与苑东街交汇处

12\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

\r \r \r 开发区在售楼盘统计表：\r

项目

占地面积

建筑面积

容积率

均价

物业类型

位置

第一街区 413335 1200000 3 6350 住宅学苑路以南珠海大道以西东二环以东

同祥城 466900 1400000 3 6700 住宅、商业中山东路（黄河大道）与祁连街交口北行200米

天地荣域 89000 200000 3 5600 住宅天山大街与学苑路交口东行300米路南

雍雅锦江 70000 240000 2.78 6500 住宅天山大街和学苑路交叉口的东北角

想象国际 336000 1000000 3 7280 住宅珠峰大街与湘江道交口

弘达明尚 67000 200000 3 6500 住宅东二环与槐安路交叉口东行1千米路南（水榭花都西南）

绿朗时光 133333 400000 2.5 5300 住宅南二环东沿线与天山大街西南角

珠峰国际花园三期 266800 500000 2 6800 住宅、商铺珠峰大街与湘江道交口南行100米路西

旭东花园 43333 100000 2.3 3750 住宅太行大街与段高路交口西行1000米路北

和合美家 120000 140000 2 5500 住宅学苑路与天山大街交口

荣御府 25600 120000 2.8 6300 住宅槐安路与天山大街交叉口东北角

方大科技园三期 24000 120000 5 5300 标准写字楼高新区天山大街266号

天玺同祥墅 40000 14000 0.8 27000 别墅中山东路（黄河大道）与祁连街交口北行200米

紫睿天和 41000 170000 2.8 6480 住宅槐安东路与东二环交口东行1000米路北

花香漫城 65532 240000 2.5 7100 住宅、公寓心海假日东临（珠峰大街和淮河道交叉口东南角）

心海湾二期 56400 30000 1.88 4050 住宅岗丘路，石炼宾馆斜对面

盛景八方 57362 180000 3.2 4100 住宅太行大街与石炼路交叉口东行500米

石门福地 80040 200000 2.5 6500 住宅天山大街与学苑路交口东行380米路南

美树湾 30000 40000 2.9 4880 住宅天山大街与学苑路交汇处东行300米路南

\r \r \r \r 新华区在售楼盘统计表：\r

项目

占地面积

建筑面积

容积率

均价

物业类型

位置

汇君城 425000 1000000 2.4 6200 住宅西三庄大街与警安路交口西行300米

雍和慢城 330000 1200000 3.22 8900 住宅、公寓、商业水上公园西600米浩林公园东300米

燕都紫庭 42000 139800 2.54 7300 住宅赵佗路与红星街交叉口西行100米

北郡帕提欧 338169 1000000 3 6700 住宅中华北大街与赵凌路交口西北角

北城公馆 26666 50000 2.9 4195 住宅红星街与北二环交口北行500米路西

安远玺园 8666 18500 3 7200 住宅西三庄街天翼路交口西行100米

丽都河畔 86332 370000 2.99 7300 住宅友谊北大街与古城西路交叉口

\r 13\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

北郡景城

338169

1350000

6000

住宅

中华北大街与赵陵路交叉口西北

上城上林苑 13333 104000 3.19 7000 住宅北二环与西三庄大街交叉口西行200米

美景天地 26668 30000 1.2 4008 住宅、多层洋房友谊大街东，南水北调南，西营村北

苏宁生活广场 11666 129088 8 16000 写字楼中山西路77号火车站广场北侧

岳泰明珠 75000 150000 2 4600 住宅大郭镇岳村（虚云禅寺对过）

万信缘溪豪庭 25000 47000 2 12000 住宅新华区北城路35号

乾门 18748 103482 5.5 6300 商住公寓、公寓新华中华大街与二环交叉口北行200米

金恒基鹿城 32674 227077 4.5 13000 写字楼、商铺新华路与中华大街西北角、二中对过

格澜商务 13200 66000 5 6600 写字楼西三庄大街与北二环交口西南角

联盟MAX 10000 30190 2 8600 写字楼联盟路与农机街交口西北角

水印莱茵 60000 200000 2.2 5000 住宅和平路与植物园街交口北行500米路东

天丽花园 80000 135000 1.74 4200 住宅中华北大街与翠屏路交口南行300米

华林国际 51136 180000 3.52 8900 住宅中华北大街与柏林路交叉口东北角

克拉公馆二期 120000 28000 2.5 6000 住宅、公寓新华区中华北大街182号

易水龙脉 266667 400000 1.5 5600 住宅 107国道与滨水路交叉口西行1500米

星河御城 400200 520000 3.2 6900 住宅中华北大街与北二环交口西行200米

碧水春天 21107 100000 2.7 4700 住宅、商业中华北大街与赵佗路交叉口北行50米路东

东焦民巷 553333 250000 3.5 8500 住宅维明大街与永泰街交口东北角

北宁湾 13333 100000 3.5 3750 住宅友谊大街与北二环交汇处北行1500米路东

金筑香水岸 66666 200000 2.3 4500 住宅、花园洋房石清路与杜北大街交叉口

鑫龙湾 16700 50000 2.9 3800 住宅红星街与古城西路交叉口

柏林怡园 146740 494640 3.5 5300 住宅新华联盟路与红星街交叉口西行100米路

（3）市场不规范，手续不全上市销售现象普遍\r

\r \r \r 石家庄多数房地产项目“无证驾驶”\r 规则乱程序殇，由于政府鼓励城中村改造，相当一部分开发商在一级开发还未完成的情况下，直接过渡到二级开发，先以城中村改造为由，对项目先进行建设销售，后补手续。这样，对于完全按规定程序进行销售的项目有很大的影响。此现象虽然进行严格整顿，但目前市场在售项目依然依然存在类似现象，销售不正当竞争，导致市场混乱，影响消费者购房

14\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

心理。经调查，长安区较为严重，目前在市场上推售的无证产品有：安联新青年广、星河盛世、永邦天汇、博雅盛世、印象桃园、冀中江南、龙溪城等项目，推盘面积约1000多万平方米。\r

（4）售价较为集中，各区产品类型较为雷同，楼盘价格难分高下\r \r \r \r \r 经过调查，目前石家庄整体住宅销售均价在7000元左右，个别高端楼盘均价突破8000元，根据每个区域售价情况可以看出，除传统老城区（桥东区、桥西区）外，其它区所有产品类型、售价，基本相似，这也意味着产品形式太过雷同，差异化难以凸显。\r

\r \r \r \r 石家庄各区销售价格统计表：\r

区域长安区裕华区桥东区桥西区开发区新华区

住宅（元／m2) 洋房（元／m2) 公寓（元／m2) 商铺（元／m2) 写字楼（元／m2) 4500～7500 5000～8000 6000～10000 5500～7000 5000～7000 5000～7000

10000～12000

0～0 0～0 0～0 7000～8000 5000～6000

6500～7500 6000～7000 7000～9000 7500～9000

0～0 6500～8000

8000～15000 13000～15000 15000～20000 13000～20000 7000～10000 8000～13000

7500～8000 6000～8000 9000～12000 13000～15000 5000～7000 6000～8000

\r 15\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

（5）城市配套逐渐完善，房价上涨趋势明显\r \r \r \r 随着大型商圈的形成，城市配套逐渐完善，石家庄的房价涨幅明显。经调查，2013年11月份石家庄整体房价同比涨幅为2%，成交均价接近8000元／平方米。\r

\r \r \r 2013年10月份70大中城市房

价仍以上涨为主，相比较而言，一线城市房价环比涨幅有所收敛，而以石家庄、太原、扬州为代表的二三线城市开始领涨。\r

\r \r \r 2013年10月石家庄商品住房备案总数为3191套，占10月份商品房(住宅、商业服务、办公和其他)总成交量4235套的75.35%。环比9月住宅成交套数3639套，下降了12.31%。同比上看，2013年10月份商品住房成交套数3191套，相比2012年10月的3202套下降了0.34%。\r \r

6、2013年10月份石家庄房地产市场成交情况\r

（1）10月房产市场综述\r

今年10月石家庄的成交备案套数有所下降。商品房共成交4235套，环比

16\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

下降10.4%，成交面积365853㎡，环比下降14.9%。其中住宅、商业服务都出现了不同程度的下降，值得关注的是商业服务用房成交面积数据，环比下降63.5%，拉低了本月总量。通过调查，石家庄目前商业地产发展迅速，并在一定程度上或将出现过剩的趋势，这也是导致商业成交不规律的原因，在零零总总的商业投资面前，置业投资者对未来市场发展并不明朗。\r

\r \r \r \r 根据调查数据显示，石家庄10月房屋均价为6420元/平米，环比上涨2.39%。在严查的大环境下，供不应求是房屋价格上涨的主要原因，加上目前五证齐全在售楼盘普遍集中在二环及以内区域，中高档楼盘大量充斥，房屋价格相对较高，也快速的拉高本月房屋均价。\r （2）10月土地出让情况\r

编号

土地位置

土地面积（m2)

土地用途

容积率

出让年限（年）

成交价（万元）

2013-035 南二环南，建通街东 10979.1 住宅 3.5 70 6700

2013-036 塔南路南，放射东路 58332.47 商住 3.5 70/40 47600

2013-037 民生路南，四中路北 13083.4 商服 3.5 40 17200

2013-038 南二环南，胜利大街东 201216.82 商服 5.0 40 174500

2013-039 南二环南，胜利大街东 78803.88 商住 3.5 70/40 57200

（3）10月石家庄商品房备案情况\r

\r \r \r \r 2013年10月份，石家庄商品房共成交4235套，环比下降10.4%，成交面积365853㎡，环比下降14.9%。10月成交的4235套商品房中，住宅成交3191套，环比下降12.3%，成交面积304664㎡，环比下降11.7%；商业服务成交213套，环比下降30.8%，成交面积15751㎡，环比下降63.5%；其它成交831套，环比上涨7%，成交面积45438㎡，环比上涨7.6%。\r

\r 17\r

\r 石家庄市房地产市场调研报告\r 2013年10月石家庄商品房备案套数分布表 350000\r 300000\r 250000\r 200000\r 150000\r 100000\r 50000\r 0\r 304664\r 45438\r 15751\r 住宅商业其它 \r \r 2013年10月石家庄商品房备案面积分布图商业 4%\r 其它 13%\r 住宅 83%\r \r （4）10月份石家庄住宅备案情况\r \r \r \r \r 10月份，石家庄市住宅共成交3191套，其中60㎡以下面积段备案164套，成交面积6972㎡；60-‐80㎡面积段住宅成交1209套，成交面积85811㎡；80-‐100㎡面积段住宅成交580套，成交面积51168㎡；100-‐120㎡面积段住宅成交894套，成交面积96075㎡；120-‐150㎡面积段住宅成交177套，成交面积23250㎡；150㎡以上面积段住宅成交167套，成交面积4138㎡。\r \r 18\r \r 石家庄市房地产市场调研报告\r 10月份石家庄住宅备案套数分布图 120000\r 100000\r 80000\r 60000\r 40000\r 20000\r 0\r 60㎡以下 60-‐80㎡\r 80-‐100㎡\r 100-‐120㎡\r 120-‐150㎡\r 150㎡以上 6972\r 51168\r 23250\r 4138\r 96075\r 85811\r \r \r 10月份石家庄住宅备案面积分布图 60㎡以下 120-‐150㎡\r 150㎡以上 3%\r 9%\r 1%\r 60-‐80㎡\r 32%\r 100-‐120㎡\r 36%\r 80-‐100㎡\r 19%\r \r \r （5）石家庄商品房1～10月备案套数\r \r \r \r \r 从前1～10月数据来看，除2月份春季成交最低外，整个市场虽起起伏伏，但差距不大。\r \r 19\r \r 石家庄市房地产市场调研报告\r 石家庄商品房月备案套数 6000\r 5018\r 5000\r 4000\r 3000\r 2000\r 1000\r 0\r 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 3565\r 4628\r 4087\r 3713\r 3298\r 4119\r 4727\r 4235\r 1514\r \r \r 结\r 论：\r 1、石家庄城市战略定位较高，既是距首都北京最近的省会城市，又是京津冀都市圈的第三大城市，独特的地理位置决定了南北商流、物流、人流集散中心城市的地位。同时还处于环渤海湾与山西能源基地的中间地带，是山西煤炭资源流向全国乃至世界各地的枢纽和重要通道。\r 2、石家庄城市空间格局已经形成“一城三区三组团”布局，“一城”即中心城，包括现状主城区以及正定古城及其高速公路以东地区，是城市公共服务职能的聚集地区和未来城市发展建设的核心区。“三区”即中心城内由滹沱河和京珠高速绿带分隔的三个建设区，包括老城区、滨河新区和东部新区。老城区重点\r 20\r \r

石家庄市房地产市场调研报告\r

发展金融商贸、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环境建设；滨河新区位于滹沱河以北，重点发展行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务职能；东部新区位于京珠高速公路以东，滹沱河以南，重点发展高新技术产业、生物医药及研发中心。“三组团”即鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。石家庄将跨滹沱河向北发展新城区，石家庄城市重点向北发展。\r

3、石家庄2012石家庄GDP位居全国前30位，排名第28位，GDP为4000亿，西安，福州分列29，30位，2012年石家庄GDP全省第二\r 唐山排名全省第一。可见，石家庄经济运行平稳，在京津冀经济圈快速带动下，石家庄的经济地位将更为凸显，将成为华北区经济发展最活跃的城市之一。\r

4、石家庄城市内部商圈有东购商圈、北国商圈、怀特商圈、万象天成商圈、联邦东方明珠等，辐射力较大，各具特色，这也便形成了城市人居职能的明确分布，也对消费目标有了明确的指引。地产开发在这些商圈的互动下，将更加活跃，市场竞争力更强。\r

5、房地产市场运行平稳，2013年11月份销售均价：长安区7972 元/平方米，桥西区8173 元/平方，桥东区8429 元/平方米，裕华区8503 元/平方米，新华区8503元/平方米，开发区7343 元/平方米。产品主要以住宅为主，洋房、别墅放量较少，写字楼、公寓市场活跃度不高，随着城市功能加强、城市配套成熟、交通网络完善等，石家庄房地产市场将稳中有升，并吸纳大量的外来人口前来置业。 \r

\r 21\r

石家庄市房地产市场调研报告\r

二、长安区房地产市场特点\r

1、长安区概括\r

\r \r \r \r 长安区位于石家庄市东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，其中农业人口10.97万人。全区辖共3个镇8个街道办事处33个自然村落，60个社区居委会。长安区区位优势十分明显，位于老城区向新城区发展过渡带上的长安区，体育大街、建华大街、太行大街等主干道和环城水系，将长安区与正定新区紧密连接，内有石德铁路，京深，京石，京太，石黄高速公路纵横交错交通十分便利，此外市委、市人大、市政府、市政协四大机关单位位于该区，是省会的政治中心。\r

2、区位优势

\r \r \r \r 长安区作为省会的CBD所属区域，拥有城市最完善的商业配套：北国商圈，先天下购物中心，天客隆购物广场，建华百货，保龙仓超市，中心线广安商业街，文化广场欢乐城，开元环球中心，益家国际，融通财经大厦等都构成了其他区域无法比拟的成熟商业氛围。\r

3、城市北跨，区域战略提升城市魅力

空间的跨越式发展——通过北跨建新区，实现规模化扩张和结构调整是石家庄发展的战略选择。2009年底，省会规划建设委员会第六次全体会议提出石家庄要按照500万人口城市框架谋划城市发展，并一致通过石家庄市新区规划，选择使用滹沱河北岸优质空间，以新产业、新形象导引城市跨越式发展，打造正定新区。长安区有三个镇恰恰处于主城区、正定新区、东部产业新区的接合部，可

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石家庄市房地产市场调研报告\r

利用土地5万亩左右，可以说，北跨为长安区发展提供了广阔的空间。随着石家庄“北跨”发展战略的实施，正定新区的建设使长安区处于石家庄由南向北发展的过渡带上，体育大街、建华大街、太行大街等几条主干道和环城水系将长安区和正定新区紧密连接起来，为长安区经济发展创造了有利条件。

4、城市运营造就长安价值生活

长安区实施“一城四区两中心”的经济战略：

“一城”即石家庄国际贸易城。在京珠高速以东、石津灌渠以北、石黄高速以南、东杜庄以西区域，将建设五金建材、皮革草皮服装、百货食品市场，建设会展中心、高档酒店、写字楼、高档社区等，着力打造省会东北部集总部经济、商品贸易、客货集散和国际货运等为一体的，配套设施完善、服务功能齐全的新型城市综合体。

“四区”即：广安中央商务区，依托省会文化广场的文化氛围和广安大街独特的商业气息，以广安街为主线，在和平路以南、范西路以北、青园街以东、育才街以西区域，结合棉四生活区、石家庄饭店区域的拆迁改造，大力吸引大的企业总部，打造集知识服务型、金融服务型、公共服务型为主的总部经济聚集区。长安汽车贸易园区，在建华大街以东，北二环路两侧区域，在发展壮大河北汽车贸易园区和北方国际汽配基地的基础上加快建设高营国际汽车贸易博览园，着力打造集汽车交易、维修、配件、汽车美容养护及汽车文化为一体的汽车贸易聚集地。滹沱旅游产业园区，利用滹沱河、态平和水洗改造和东垣古城文化产业建设的有利时机，突出滹沱河南岸娱乐、休闲和东垣古城历史文化特色，着力打造历史文化与自然风光交相辉映，集采摘观光、休闲娱乐、文化健身等为一体的

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石家庄市房地产市场调研报告\r

现代旅游产业园区。长安现代商业区，在和平路两侧区域，充分利用辖区大中型企业搬迁、城中村改造，努力打造现代高端商业区。

“两中心”即：长安家居博览中心，在太行大街沿线，建设北方较大规模的集家具会展、仓储、装配、包装等功能齐全、设施完善、覆盖面广的家居用品集散地。东三环物流中心，充分利用东三环附近土地成本低、交通便利的区位优势，建设一个集仓储、运输、货物配送等为一体的综合性现代物流中心。

5、长安区房地产市场分析

（1）长安区房地产开发特点\r

长安区既是石家庄市政治、文化、商务经济中心，又是与滹太新区、正定新区的重要连接区域，有配套齐全的老城部分，也有空间较大的新城区域；同时，东北板块位于正定新区、老城区、东部产业区的交汇点，是整个“品字形”区域的核心，使得长安区的价值凸显，成为近几年发展较快的区域，也是城市升值潜力最大的城市之区之一。\r

长安区在售房地产项目44个，推盘总量18756147平方米；待售楼盘17个，待售总量13273744；其中：在售住宅项目35个，面积共计14232093平方米；在售写字楼、商业项目9个，面积共计4524054平方米。未来待推的17个项目，主要以住宅为主，辅以沿街商业。

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\r 石家庄市房地产市场调研报告\r 石家庄在售楼盘面积分布图 20000000\r 15000000\r 10000000\r 5000000\r 0\r 长安区裕华区桥东区桥西区开发区新华区石家庄在售楼盘数量分布图新华区 16%\r 开发区 10%\r 桥西区 23%\r 桥东区 13%\r 裕华区 14%\r 长安区 24%\r \r \r （2）长安区房地产销售价格分析\r 长安区目前已集结了众多本地以及国内知名房企，这些地产大鳄的相继进军，使长安区成为品牌房企最集中的区域之一。“随着政府即将北迁，新城规划建设的实质推进，长安区的优势将会进一步放大，综合配套会更加成熟。长安区住宅销售价格7000元左右，洋房12000元左右，个别五证不全项目销售价格在4000～4500元／平方米。具有代表性的项目有：瀚唐、瑞城、奥北公元、国赫·澜山、乐城半岛、紫晶悦城、保利花园、豪门府邸、恒大御景半岛。\r \r 25\r \r 石家庄市房地产市场调研报告\r 长安区2013年1～11月房价走势图 8000\r 7800\r 7600\r 7400\r 7200\r 7000\r 6800\r 6600\r 6400\r 6200\r 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 \r \r 石家庄区域房价分布图 8600\r 8400\r 8200\r 8000\r 7800\r 7600\r 7400\r 7200\r 7000\r 6800\r 6600\r 长安区桥西区桥东区裕华区新华区开发区 \r （3）购房客户分析\r \r \r \r \r 长安区购房客户主要以长安区及裕华区北部、桥东区东部客群为主，购房主要以改善现有居住条件为主要购房目的的中等收入人群，同时，辅以整个市区以及附近县城购房人群。随着石家庄城市地位的提升，外来人口逐渐涌入，以河北各城市为辐射范围的客户逐渐增多，保定、邯郸、衡水、沧州客户成为外来购房置业重点购买客群。\r \r 26\r \r

石家庄市房地产市场调研报告\r

\r \r \r \r 从购房客群年龄来看，年青化客户占据重要比例：\r

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\r \r \r 从购房职业来看，客户所在行业较分散，政府机关、医疗、教育和制造业相对较多：\r

\r \r \r 石家庄本地人成为主要的咨询客户，他们大多在长安区和桥东区办公和居住。\r

\r \r

\r \r \r \r 自住是主要购房目的，买房时主要看重位置、价格交通和配套等。\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

\r \r \r 需求以100平米的两居或三居为主，对价格的承受力在5千左右。\r

（4）长安区重点个案分析\r

\r \r \r \r 长安区在售及待售楼盘共计61个，其中最有代表性的楼盘有：瀚唐、瑞城、奥北公元、国赫·澜山、乐城半岛、紫晶悦城、保利花园、豪门府邸、恒大御景半岛，此类楼盘注重整体形象、产品品质、园林绿化、开发文化、物业服务等，由于品质楼盘较多，以下只对重点个案进行分析，具体如下：\r \r

1）保利花园：基本信息：项目名称：保利花园

项目地址：石家庄市长安区体育北大街与丰收路交口东北角

开发商：河北保利地产开发有限公司占地面积：320000平方米建筑面积：1270000平方米

物业类型：住宅，写字楼，商业街大型

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石家庄市房地产市场调研报告\r

购物中心城市综合体建筑风格：法式均价：7800元／平方米

主力户型：110～120平方米三居项目特点：\r

普通住宅，建筑综合体，公园地产,教育社区,品牌地产,观景居所。项目总建设用地面积约32万㎡\r ，总建筑面积约127万㎡，产品类型涵盖住宅、写字楼、商业街、大型购物中心，并配建两所国际双语幼儿园、一所小学、高档体育会所，环境优美、配套完善，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。\r \r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

2）湾国赫·澜山：基本信息：

项目名称：国赫红珊湾

项目地址：体育大街与丰收路交汇处开发商：盈通房地产物业类型：住宅花园洋房占地面积：67367平方米建筑面积：170000平方米绿化率：50% 容积率：2.5

建筑风格：托斯卡纳风格均价：13000元／平方米主力户型：140～240平方米四局项目特点：\r

国赫澜山是国赫控股集团洋房作品巅峰之作，项目雄踞体育大街与丰收路交叉口西行200米路南，位于城市中轴线上，汇聚城央大境繁华，枕靠规划中的万亩生态公园，是在城市上游，一个有着浓郁欧洲风情兼具城市感、纯正的高端高品质低密度假级花园洋房社区。打造得极具托斯卡纳情怀的高端居住产品，1.2的罕见超低容积率，五重园林盛景，3000㎡浩瀚湖景，小桥、曲径、溪谷、瀑布…… 下沉式庭院、地下私家会所，健身娱乐、品茗观书、会友闲谈，真正凌驾于别墅之上的生活奢享。

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石家庄市房地产市场调研报告\r

3）奥北公园：基本信息：项目名称：奥北公园

项目地址：建华北大街丰收路交口开发商：石家庄荣泰房地产开发公司物业类别：住宅

占地面积：1067200平方米建筑面积：2600000平方米绿化率：30% 容积率：2.5

建筑风格：欧式建筑风格均价：暂无

主力户型：113～130平方米三居项目特点：\r

是一座以健康为主题，具有欧洲古典建筑风格（ART DECO建筑风格）的高品质人文社区，是香港恒丰集团深耕河北省省会十年来的第五大实力巨作。奥北公元首倡“奢华健康”复合地产模式，以最具实用价值的健康、运动生活综合配套体系为基础，以多种可持续享有的独特养生生活理念为蓝本，汇集国际顶级生命学建筑设计团队力量，为追求健康丰盛人生、

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石家庄市房地产市场调研报告\r

高雅奢华体验的成功人士打造省会首席奢华健康生活体，开创第三代养生豪宅的典范之作。

4）恒大御景半岛：基本信息：

项目名称：恒大御景半岛

项目地址：建华大街与北二环交叉口开发商：石家庄地益嘉房地产开发有限公司物业类别：住宅占地面积：94500平方米建筑面积：240000平方米绿化率：30% 容积率：2.76

建筑风格：欧式建筑风格均价：7800元／平方米

主力户型： 97㎡两居，113～137㎡三居项目特点：\r

恒大御景半岛打造全能配套，配备双语幼儿园、贵族小学，紧邻建设中的市13中和省重点15中,拥有近2.5万㎡全能运动中心及运动场馆，设有室内恒温游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、健身大厅等运动配套，约5200㎡五星级豪华会所，近30万㎡风情商业街，便捷生活，目设有4000㎡休闲广场，1500㎡森林广场，200㎡儿童乐园设有游戏架、跷跷板等玩乐设施；16个羽毛球场，

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石家庄市房地产市场调研报告\r

让活力尽情释放；300㎡运动场所设有多种健身器械。

5）瀚唐：基本信息项目名称：瀚唐

项目地址：北二环与体育大街交口北开发商：河北宇辰房地产开发有限公司物业类别：住宅

占地面积：380000平方米建筑面积：1300000平方米绿化率：45% 容积率：2.8

建筑风格：中式建筑风格均价：7500元／平方米

主力户型： 124～133㎡三居项目特点：\r

整个项目被3000亩湿地公园—东垣文化公园环抱，滹沱河、石津干渠、太平河三水环绕，如同身处天然氧吧，适宜居住；本项目的建筑，采用了汉唐风格与现代文化的融合建筑形式，汉唐风格建筑是大量应用中国古典元素的设计艺术风格，总体气势恢弘、壮丽华贵，也为瀚唐奠定了提升石家庄文化积淀、整合城市文化溯源不可替代的助推作用。总建筑面积130万平方米，是以大型文化生态住区为基础的城市综合建筑群，社区规划建筑有高层、花园洋房以及四合院等多种住宅形态。项目在保护古城遗址的基础上进行适度开发，通过保护、开发、利用，将有助于改善城市形象。 \r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

结\r 论：\r

1、长安区位于老城区向新城区发展过渡带上的长安区，体育大街、建华大街、太行大街等主干道纵横全区，拥有城市最完善的商业配套，如：北国商圈，先天下购物中心，天客隆购物广场，建华百货等，此外市委、市人大、市政府、市政协四大机关单位位于该区，是省会的政治中心。\r

2、一城四区两中心，空间的跨越式发展——通过北跨建新区，实现规模化扩张和结构调整是石家庄发展的战略选择。长安区有三个镇恰恰处于主城区、正定新区、东部产业新区的接合部，为长安区经济发展创造了有利条件。\r

3、住宅平均房价7000元／平方米左右，高端楼盘均价7500～7800元／平方米，区域楼盘放量为石家庄之首，体量庞大，数量较多，楼盘竞争较为激烈。根据调查，在售楼盘一期全部封盘，多数都处于二期待开盘状态，可见销售去化较为理想。\r

4、购房客户多以本区域为主，同时，由于政府北迁，相当部分公务员成为消化主力。在楼盘大量放出后，未来客户必将以外部客户为主。\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

5、品牌楼盘云集，知名地产陆续进驻，如恒大、保利、国赫、国瑞等，在品牌楼盘引领下，长安区成为投资热点区域，并且地处上风上水，成为投资、置业首选之地。\r

三、本案未来市场竞争分析\r

1、全国房产市场热点资讯\r

（1）住房公积金闹钱荒\r 部分城市现挤提风潮\r

\r \r \r \r 由于全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。 \r

（2）中国前三季度卖地收入超2万亿，同比增加近70%\r

\r \r \r \r 中国指数研究院公布的数据显示，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地(包括住宅用地及含住宅的综合性用地)总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值。（3）银行按揭款放贷收紧\r

近日，据媒体报道，广州、北京、南京、深圳等多个城市多家银行纷纷取消首套房贷款利率优惠，重回基准利率。同时，部分银行的房贷额度也有收缩，甚至暂停受理二手房贷款业务，即使受理，有些银行放贷时间明显拉长。\r （4）中国社科院：加快推行房产税\r 提高个税起征点\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

\r \r \r \r 中国社科院指出，要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向，报告建议加快在全国推行房产税，逐步提高个人所得税起征点。\r \r

（5）统计局：前三季度全国房地产开发投资61120亿元\r

\r \r \r \r 根据国家统计局前三季度公布数据，全国房地产开发投资61120亿元，同比增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比上半年回落0.6个百分点；其中住宅投资增长19.5%，增速比上半年回落1.3个百分点。房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%；其中住宅新开工面积增长6.4%。全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%。全国商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%。\r （6）不动产将统一登记\r

11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；要推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。\r

2、石家庄房产市场热点资讯\r

（1）石家庄年底前将再分配保障房\r

从市住房局获悉，今年第二批公共保障房分配后，年底前还将分配一批。据住房局提供的数据显示，截至目前，石家庄市住房保障家庭共18051户，其中低收入家庭15833户，中等偏下收入家庭、新就业职工及外来务工人员共2218户。市区累计分配公共保障房达16377套，其他保障户享受租赁补贴。\r \r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

（2）石家庄9月二手房均价近8000元/平方米\r

\r \r \r \r 数据显示，2013年9月石家庄二手住宅挂牌均价为7977元/平方米，环比8月上涨1.37%，每平米上涨108元，涨幅大于上一个月份0.81个百分点。与去年同期相比，2013年9月石家庄二手住宅挂牌价格同比上涨11.80%。从市内各行政区价格走势来看，石家庄市9月各行政区二手住宅挂牌价格“全线上涨“，涨幅明显。从房价数据看，9月裕华区和桥东区并列石家庄二手住宅挂牌价格最高的区域，新华区紧随其后。\r \r

（3）1-‐8月河北省CPI涨幅依然沿海居首\r

\r \r \r \r 日前，河北省经济信息中心发布对河北省宏观经济指标的最新一期监测月报，月报显示，1-‐8月，河北省依然是沿海省份中物价涨幅最高的一个省份。\r 1-‐8月，河北省居民消费价格同比上涨3.0%，比1-‐7月下降0.1个百分点。工业生产者出厂价格和购进价格同比分别下降4.5%和3.2%。与华北地区及周边省份比较，河北省累计居民消费价格指数低于北京、内蒙古，与山西持平，高于河南和天津。\r \r （4）石家庄市地铁控制中心选址高新区\r

\r \r \r \r 石市地铁工程目前基本实现了1、3号线一期主体工程全部进场的总目标。按照地铁控制中心(OCC)与一期工程同期实施、同步投用的目标，将控制中心选址在高新区长江大道和秦岭大街交叉口西北角的19号地块。目前已与高新区管委会及原产权单位达成了一致意见并签署了转让协议，已开始平整地块。\r （5）房价居高不下，河北近八成居民表示“难以接受”\r

\r \r \r 中国人民银行石家庄中心支行一项针对1000为储户的问卷调查显示，2013年3季度，河北居民房价满意指数为11.15%，比上季度减少4.3个百分点。由于

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石家庄市房地产市场调研报告\r

当前房价水平居高不下，78.6%居民认为“高，难以接受”，比上季增加7.9个百分点；另有20.5%的居民认为“可以接受”。\r （6）9月石家庄房价环比涨0.9%\r

\r \r \r \r 国家统计局发布2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中泸州涨幅最高，为1.9%。河北三个入统的样本城市，除了唐山平稳运行，石家庄、秦皇岛分别环比上涨0.9%、0.8%。\r \r \r

3、本案市场竞争分析\r

（1）本案位置特征\r

本案东靠东二环，西接京珠高速，北依石津路，南临和平东路。用地约150亩，目前还未拆迁，现有建筑物为厂房和仓库。\r

Ø 本案现状图：\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

Ø 本案区位图：\r

（2）本案swot分析\r

Ø Strengths（优势）\r

① 地处长安区核心发展带，发展潜力较大；\r ② 周边配套全面，生活便利；\r ③ 紧靠东二环，路网发达，出行方便，\r

④ 周边高端项目较多，对项目预期做出良好的引导\r Ø Weaknesses（劣势） ① 项目还未拆迁，未定因素很多\r

② 项目周边城市形象一般，高端感还需引导\r ③ 项目周边自然环境一般，项目缺少支撑\r

④ 项目距离城市配套距离较远，如大型购物、娱乐、消费等\r

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石家庄市房地产市场调研报告\r

Ø Opportunities（机会）

① 高铁经济带动，石家庄城市升值潜力较大\r

② 长安区将是省会的政治中心，项目将迎来更大的发展契机\r ③ 长安区与主城区有着一定的价格落差，即价格有增长空间优势\r ④ 长安区大盘、名盘云集，对区域发展有较大的引导\r Ø Threats（威胁）

① 长安区项目放量较大，竞争较为激烈\r ② 本案周边竞争项目较多，客户瓜分严重\r \r

③ 小产权项目泛滥，对项目预期售价会有一定的冲击\r ④ 长安区客户资源稀缺，销售范围需要扩大\r \r

结\r 论：\r

通过以上重点楼盘项目的介绍可以看出，长安区新楼盘集中在丰收路板块和建华大街板块，呈现出各种楼盘百花齐放的局面。

在对石家庄市长安区房地产项目的调查中发现在住宅项目中多为旧城改造项目，其中不乏庞大项目，从开发商来看既有全国大型房企开发楼盘，也有本地实力房企开发项目；从物业类型来看，既有大型城市综合体，也有住宅及商业项目；从建筑形态来看，既有高层小高层也有花园洋房。

从户型配比来看主要针对刚需型人群及改善性群体，从价格走势分析个楼盘项目都有不同程度上的增长，成交价格在7000元/㎡左右，大部分购房者所能承受的总房款价格在50～80万元以内，比例占70%以上，说明在石家庄房地产市

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石家庄市房地产市场调研报告\r

场中青年刚需性房产消费占据主导地位。

从长安区的发展前景来看，随着石家庄市退二进三政策的不断落实，各大重污染工业推出长安区，长安区环境污染问题将得到改善。城市北跨，大力发展正定新区，位于老城区于新城区过渡带上的长安区在连带效应的带动下也将受到政府的大力支持。各大势力开发商纷纷进驻长安区也将给长安区的发展带来较大的推动作用。 \r

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北京泽宇房地产经纪有限公司\r

2013年11月23日\r

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