1、房地产市场理论 I
．1、房地产市场的内涵
房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。这样就使土地这个生产要素成为财产。
地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。
由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交换形式、多级或多层次的地产市场体系。
随着市场经济的发展，
房地
产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，
从而形成一个完整的
房地产市场结构体系成部分。 1
0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组
．2、房地产市场的特点
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规
律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特点，概括如下：
第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供求规律。
第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。由于参与房地产交易的人相对较少，
往往不熟悉其交易的过程，
同时，而且
房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务，房地产交易才能顺畅进行。
因此，房地产中介机构作为房地产交易的
一种?润滑剂？，已成为房地产业不可缺少的组成部分。
第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。
第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能力差。
第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。
第六、
房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象
是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法律咨询费、业的价格评估费、买卖合约、按揭费、契税、印花税和其他交易费用等。
第七、房地产市场是一种区域性市场。首先，除少数投资者外〃多数人购买商品房的首要选择是要求位于自己所居住的城市，这就决定了房地产市场是以当地居民和在当地就业的外来人员为主要对象；其次，一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、开放程
地产或物
度、城市规划、城市化程度、外来人口等有密切的联系；另外，不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯，人们对商品房的要求也有所不同。
1．3、房地产市场的运行机制和管理体制1．3．1、房地产市场的运行机制
房地产市场是房地产交易关系的总和，要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个元素：
a、房地产交易主体，即从事房地
c、房地产
产交易的当事人；b、房地产交易客体一土地或物业；交易的媒介——货币。
在房地产投资、开发和流通过程中，上述这些元素的相互联系和相互作用的集合，形成房地产市场的运行机制。 (1)
、动力机制。房地产开发企业从事房地产开发经营的直接
目标是追求利润最大化，动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内部联系。 (2)
、供求机制。房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而
房地产市场供求之间的对立运动及相互制约的关系，又是通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。 A
、房地产供求之间的数量关系，
即房地产数量供求之间的变化，
它是供求对立运动的最基本的表现形式。 B
、房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房
地产商品供求数量的构成及其比例关系。
C、房地产供求的时空关系。一是指时间限制。由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间里只能供给一定数量
的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制。由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。
供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与价格、竞争等机制有着密切关系，它们相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配臵的基础性作用
@。
a表示了这一理论
市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图的基本含义。其
X轴代表产品数量，其
Y轴代表产品价格，DD表
P即为
示需求曲线，ss表示供给曲线，两曲线交汇点所对应的价格均衡价格。
土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。
由于土地空间
位臵的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图
a就是供给曲线
ss为一垂直X轴的直线，
而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定条件下决定土地价格如图
b所示。在一个城市和地区内，由
DIDI．，其结果造
可以相
于人口和经济的发展，需求曲线叻可以向上平移到成土地价格的总体上升。
但是由于各种土地的用途可以改变，
互转换，如工业用地可以转为商业用地等，来说，供给也是可以变化的。
因此，就某种用途的土地
另外，由于政府管制和垄断，土地的供
S2S2，则价格变小：
给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为
如果土地供给量减少即为S1Sl，则价格升高。如图c所示。(3)、价
房若价格
导
格机制。价格机制主要是通过价格涨落来影响房地产的供求关系。地产商品的价值是价格形式的基础，
价格围绕价值上下波动。
高与价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。这时价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系重新达到平衡。
对消费者来说，由
于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡。
相反，若价格低于价值，投资者就会
导致房地产供给减少，形成供给
对房地产业减少投资或投资者减少，
小于需求的局面。这时价格又会上升，投资者相应上升，投资者相应增加，直至供求关系达到平衡。
同时，消费者会增加房地产消费，
使
房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。
在房地产市场中存在出售和出租两种经营方式，所以房地产价格包括出售价格和出租价格，这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。
另外，价格机制还反映着市场主体之间的物质经济利益关系，也就是通过价格的涨落，实现经济收入的分配和再分配，从而直接影响市场主体的经济利益
@。
房地产价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中、凝集在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，也就影响着房地产市场的供求情况。
房地产价格是房地产价值的货币表现，体现房价与地价的有机统一，而土地价格也是房地产价格的重要组成部分。地价理论是在市场价格理论的基础上发展起来的，现代西方经济学派主要从三方面考查地价问题。
①、土地收益方面考查，认为决定地价高低的根本原因在于该土地所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。用公式表示。
V：(1H)／r 式中j V一地价
R一预期总收益，指在正常的管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益
C—预期总成本，它包括各种税收、运营成本、建筑物折旧等 R-资本化还原率，与一般通行利率、投资风险有关
②、从土地供求方面考察，认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。
⑨、从城市成长过程和趋势以及区位空间结构等方面考察地价问题。 (4)
、竞争机制。在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目
为了达到这一目的，在房地产交易主买者与买者、卖者与买者之间的激烈竞
竞争机制是房地产(经济地理观)
的是为了获得最大限度的利润，体之间势必产生卖者与卖者、
争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。
供求关系、价格高低、利润高低之问相互制约相互协调的内在联系，
其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，格机制的功能得以充分发挥。优配臵和生产要素的优化组合。
使供求机制和价实现资源的最
竞争的结果是优胜劣汰，
房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争
是竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，
力争在市场中实现自身的
价值。非价格竞争主要包括技术、质量、宣传、服务等形式竞争，是价格竞争的一种辅助手段，
其目的主要是争夺购买者，
在购买者中间
树立良好的形象，取得消费者的信任，以扩大市场占有瘁．排斥其他竞争者④。
由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达到完全竞争和取得完整的信号，而市场信号又是房地产商品投入市场和其生产要素已经开始流通后才形成的，这就难免造成房地产市场发展的盲目和混乱，需要政府对房地产市场加以适当的管理。 1
．3．2、房地产市场的管理体制
房地产市场管理是指政府主管部门根据房地产市场的客观规律，运用法律、行政和经济的手段，对市场主体、价格、合同、税收等方面进行计划、组织、协调、指挥和控制的全过程。
它是国家整个市场
管理的重要组成部分，在不断满足人们的生活方式和生产方面的房屋需求，以及实现国民经济计划和保证城市经济建设顺利进行中起着重大作用。
(1)、房地产市场管理的目标。
第一，为企业创造良好的市场
群境，主体，
促进房地产市场机制的正常运行，规范社会主义房地产市场
建立和理顺房地产市场价格体系，促进房地产市场动力机制、帝场
传导机制、市场约束机制等正常运行；平、公开竞争提供良好的外部环境，
第二，为房地产企业公正、公防止垄断、非公平竞争、不正当
第三，保证房地产市
竞争，为各类房地产企业提供大体平衡的条件；场内部结构和供求基本平衡，
就是保证房产供给与国民经济发展水平
是房屋消费保持在一个合理的水平
各类型和各方面的关系，
使房
相协调，正确引导房屋需求结构，
上，并调节好房地产市场内部各层次、地产市场的整体效应充分发挥。
(2)、房地产市场管理体制。
我国现行的房地产市场管理体制是
在原有的房地
根据我国政治、经济、文化和房地产市场的发展状况，产管理机构的基础上逐步建立起来的。
主要分为房产管理和土地管理
两大部分。按照统一领导，分级管理的原则，国家、地方省(区)市县都设立了相应的房地产市场管理机构，场实施系统管理。
(3)、房地产市场管理的手段。
第一，法律手段，就是指房地产在各自权限范围内对房地产市
市场中各方面经济关系的制度和原则，由国家按一定程序，以法律、法令、条例和规章的形式固定下来，确允许、禁止、合法和非合法的内容，
对房地产市场实施强制管理。使进入房地产市场活动的各方
一方面是建立
明
都必须遵守。房地产市场管理的法律手段包括两方面：和健全房地产市场管理的法规和管理条例；
另一方面是切实贯彻和执
行房地产市场管理的法规和管理条例并监督执行。第二，行政手段，就是房地产行政管理部门依靠国家的行政强制力，
通过行政管理条理
第
和规章制度、政府政策和宏观指导等形式来进行房地产市场管理。
三，经济手段，就是指在房地产市场中，发挥同价值形式有关的价格、成本、利润、信贷、利息、税收等经济杠杆的作用，其杠杆交点就是价格体系。 1
．4，研究广州房地产市场的意义改革开放二十多年来，
广州市房地产市场得到了持续、
健康、稳人们的
定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，居住条件和环境有了较大的提高。
但是，由于政府对房地产市场宏观
调控不够，加上市场还不够完善、不够成熟，广州房地产市场还存在许多急待解决的问题，对广州市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。 (1)
、有利于政府对房地产市场的宏观管理
存在的问题、发展前景及对策作深入的
为政府在运用法律、行政、
更好地为
保证
对广州房地产市场现状、
研究，有利于把握房地产市场运行的规律，
经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，企业仓Ⅱ造良好的市场环境，房地产市场健康发展。 (2)
、为房地产企业的决策提供帮助
促进房地产市场机制的正常运行，
对广州市房地产市场进行深入的分析和研究，熟悉房地产市场的动
力机制、供求机制、价格机制、竞争机制，才能深入了解广州房地产市场机制和运行特点，为房地产企业的决策提供参考。产市场现状的深入研究，清买方市场下的竞争格局、
对广州市房地
认
有助于企业把握目前房地产市场的大势，竞争态势和特点，根据房地产需求的特点
和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品的特点，让自己开
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