武汉房地产项目调研报告

第一部分：武汉房地产市场背景分析 一、武汉城市地位：九省总汇之通衢

武汉市位于江汉平原东部和长江中游，是长江和汉江的交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇，国土面积8467.11平方公里。截止2003年底，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区，户籍总人口781.19万人，武汉对周边区域辐射面广，是华中区域政治、文化、经济、教育、交通中心，享有“九省总汇之通衢”美誉。武汉有着充足的水资源，全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。

二、旅游资源丰富：人文自然资源并举

武汉的旅游资源极其丰富。在市内有位于武昌东郊东湖风景区，是国家重点名胜风景区，总面积88平方公里，是杭州西湖的6倍；有位于风景秀丽的武昌东湖之滨的东湖梅岭，是毛泽东主席除中南海外居住时间最长、次数最多的地方；有位于长江南岸的蛇山黄鹄矶头的黄鹤楼，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；还有晴川阁、铁门关、辛亥革命武昌起义纪念馆、湖北省博物馆、龟山电视塔、 洪山宝塔、龟山三国城、武汉长江大桥等名胜之地。除市区的景点外，还包括了市郊的木兰山风景区、木兰湖风景区盘龙城、石门风景区、道观河风景区、世界宝玉石博览馆、龙泉山风景区、白云洞、九真山、嵩阳山等景点。 近年来，依托于湖泊自然景观的房地产开发项目逐渐增加，其中有临近东湖的东

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湖山庄、东湖林语，南凭西北湖的西北湖公寓，紧靠汤逊湖的宜家〃汤臣等等。这些项目都取得了较好的销售业绩。

三、武汉经济发展：产业发展迅速

科技教育发达，科教综合实力居全国大中城市第3位，工业基础雄厚，是我国六大综合性工业基地之一，现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。以光电子产品制造为主的高新技术产业、汽车和钢材制造业在全国名列前三位。社会商品零售总额居全国副省级城市第2位。

2003年武汉市国民经济稳步增长，全市国民生产总值达到1662.4 亿元，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点,为近5年来最高增幅。

表一：重要年份武汉市国民生产总值(单位：亿元)

年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 生产总值 912．33 1001．89 1085．68 1206．84 1347．80 1492．74 1662．4 第一产业 78．79 75．85 78．54 81．36 85．03 90．44 95．13 第二产业 422．06 449．72 378．39 533．31 594．84 660．46 741．80 第三产业 411．48 476．32 528．75 592．17 667．93 741．84 825．47 人均生产总值（单位：元） 12673 13765 14751 16206 17882 19560 21460

四、收入和购买力：收入水平比较低

1、收入水平分析

2003年，城镇居民人均可支配收入及农村人均纯收入比2002年分别上涨9％和6.1％，其中城镇居民人均可支配收入达到了8525元。而同期深圳城镇居

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民人均可支配收入为25935元，广州15003元，上海为14867元，宁波为14277元，差距明显。

表二：重要年份城镇居民收入及恩格尔系数

恩格尔系数（%） 年份 城镇居民人均可支配收入（元） 农民人均纯收入（元） 城镇 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 5573 5913 6262 6761 7305 7820 8525 2555 2730 2845 2953 3100 3295 3497 49.7 44.5 43.1 38.5 38.1 38.4 54 52.9 52.3 51.1 50.8 48.2 农村

2、收入概况

武汉的最低工资收入标准为400元/月。普通职工收入水平在800-1000元/月，中等收入为1200-1500元/月，效益好的企业员工的收入在2000元/月左右。武汉人均收入较高的单位集中在外企、政府单位、教师等，一般收入在2000元/月，多的在3000元/月以上。还有一些高收入阶层是商业街的私营老板，而下岗职工只有200—300元/月。 武汉人的收入差距较大，中高收入的人群集中在政府、外企、教师和私营老板。但总体而言，居民的收入水平不高。 五、城市规划：新格局初步划定

武汉三镇中，汉口是商业中心，武昌是文教中心，汉阳是工业制造业中心。 根据近期建设规划，武汉将形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈三圈层式，

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及三镇分工协作的新格局。其中，汉口主要利用传统商贸金融优势，提升旧城商业区，重点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。

本案位于汉口马场角路、新华西路和新华下路的交汇处，西望西北湖，东靠菱角湖，从城市近期规划的角度看，本案具有很大的发展潜力。汉口是武汉的金融和商贸中心，加强商业服务功能，不但能够吸引大批投资者、外来企业进入，提高汉口的消费力，而且有利于提升本案的价值，加快本案的市场消化速度。

同时，在本区域内，西北湖地区等旧城成片开发也是城市重点规划项目。西北湖是武汉市商贸金融设施最集中的地区，总面积11.25K M²，近期实施项目包括青年路沿线、新华路沿线、香港路沿线、建设大道沿线等4个项目群，预计开发拆迁建筑量300万M²，建设量480 万M²。目前来看，本案周边的项目已经销售殆尽，土地供应量也不是很大，但从长远来看，本案未来的竞争压力还是很有的。

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第二部分：武汉房地产市场现状及价格趋势分析 一、武汉房地产市场分析

武汉市房地产业起步较晚，在2003年年初，房地产市场开始持续升温，整个市场非常火爆，很多住宅在一定时期内都被抢购一空，人们对市场的预测异常乐观。香港路、光谷等地的住房价格普遍抬升了近1000元/ M²。武汉房产热从以下几个方面可以反映出来：

 存量房交易量增长较快

2002年全市存量房成交55622套，面积为524．10万平方米，交易额为62．29亿元，同比增长分别为8％、26％、39％；全市存量住房（不含房改出售公房）成交19820套，面积179．20万，交易额为21．53亿元，同比增长10％、15％、16％。

2003年存量房成交70244套，面积为636．52万平方米，分别比同比上涨26%、29％、交易额为55．61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13．67％，成交面积251．4万平方米，同比增长13．22％。存量交易攀新高。

 开发投资再创新高

2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92%，其中，住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%，占总投资的73.65％；经济适用房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56％；写字楼投资6.45亿元，同比增长4％；商铺投资9.91亿元，同比增长7％。

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图一：历年房地产投资情况表（单位：亿元）2001501005001998年1999年2000年2001年2002年2003年86.791.25101.29115.39169.5132.5投资额

 施、开工面积稳步增长

2003年施工总面积为1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87％，同比增长16.8%；经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89％；写字楼98.04万平方米，同比增长26.5％；商铺138.34万平方米，同比增长5.1％。

2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3％。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8％；经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10.41％；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8％；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2％。

图二：历年房地产施工面积表（万平方米）2003年2002年2001年2000年1999年1998年0500100013431295.271320.231500200025001661.671955.491690.12

 竣工面积略有上升

2003年房地产竣工总面积为682.62万平方米，同比增长7.8％。其中:住宅

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600.24万平方米，同比增长14.8％，占总竣工面积的87.9％；经济适用房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76％；营业房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23％；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95％。

图三：历年房地产竣工面积表（万平方米）682.62633.172002年601.99454.112000年445.21428.941998年0200400600800

 商品房消费需求旺盛

2003年销售面积超过竣工面积。全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07％，其中：住宅销预售面积约占80％，中低档商品房住宅约占住宅销预售面积的50％；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15％。

购房自住约占99.2％，投资型购房仅占0.8％；本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9.5％。

图四：历年房地产销预售情况表（万平方米）648.03759.32835.78514.392000年2001年2002年2003年

 人均居住面积逐步增加

从1992年至2003年，武汉居民人均住房建筑面积从8.9平方米提高到23.9平方米，增加近170％。截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平

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方米（不含空置房），同比增加418.31万平方米；人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年人均建筑面积增长1.76平方米。

2003年房地产发展势头超出了许多人的想象，2004年房地产市场却略显降温趋势，但上涨的势头还是未减，2004年一季度，武汉市商品房竣工面积为31．13万平方米，销售面积达68．97万平方米，土地储备进一步加大，房地产开发到位资金也不断增加，开发、销售面积稳中有升。

二、目前房地产开发主要集中区域分析

1、汉口区

 市中心区块

汉口市中心指的是发展大道、金融一条街——建设大道、解放大道、中山大道、京汉大道所围成的区域。此区域是武汉市商业中心，金融中心，商业气氛浓厚，水路交通发达，配套设施完善，外来企业、投资商大都集中于此。汉口市中心的房价较高，大都在3300元/ M²——5000元/ M²之间，以高层开发为主；档次较高有万豪国际和世纪华庭，中高档的有城市之光、城市星座、金色华府等楼盘。其中，万豪国际均价在6000元/ M²左右，最高价已经达到7000元/ M²以上。  后湖区块

后湖区块开发较早，住宅小区集中，人气足，已形成相当的居住氛围；周边的配套也比较齐全。这个区块的住宅价格在2500元/ M²—3500元/ M²。但是由于填湖造宅的缘故，这里的自然风景遭到了严重的破坏。后湖区块虽然开发较为成熟，但由于缺少高档品质楼盘，住宅价格一直没有大的提升，主要以开发多层

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为主。  金银湖区块

金银湖区块受外来开发商的影响最大，被业内人士成为“武汉之华南版块”，全国地产领头羊万科进军武汉的第一个项目——四季花城就在此区域之内。四季花城定位为高尚社区，均价高于周边楼盘近1000元/ M²还能持续热销；万科凭借自身的品牌优势，吸引了私营企业主、艺术家、教师、医生、律师、金融人士等大批高收入人群、近2000户选择购买。其影响力波及范围广，直接带动了整个武汉房价的上涨。

金银湖区块还包括耀江丽景湾、高尔夫城市花园等规模楼盘，房价在2700元/ M²——3500元/ M²。但是此区块离市区较远，配套设施不齐全，购买基本生活用品十分不便；交通不便利，特别是恋湖家园、黄金海岸、汀香水榭、丽水佳园等楼盘的公交问题一直没有解决好，虽已经开通730、604公交车，但班次较少；道路照明和卫生方面也存在很多问题。

2、武昌区

 南湖区块

南湖拥有优美的自然生态环境，吸引了众多开发商的眼光。目前正在畅销的楼盘有丽岛花园，格林小镇，主要是吸引武昌主城区居民前来购买。其中，丽岛花园已经开发了5、6年，目前起价在2700元/ M²，均价达到了3500元/ M²；其开发的建筑类型多种多样，刚开始为别墅，后开发的有多层、小高层和高层。  东湖区块

东湖是武汉市著名的旅游风景区，现为国家级风景区，由郭郑湖、水果湖、喻家湖、汤湖、牛巢湖五个湖泊组成，自然环境优越，淡水鱼中以武昌鱼最为名

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贵。由于受政府保护东湖政策的影响，本区块开发的楼盘较少，真正靠东湖的项目只有东湖林语，均价在5000元/ M²以上，最高价为6000元/ M²多，是一个多层项目，建筑风格则模仿了杭州绿城的“桂氏系列”小区。  光谷区块

光谷周边配套齐全，市政功能完善，交通便利。四周分布着大量的学校、医院和高新技术产业。政府将光谷规划为以科技新城为基础，光电子产业为核心，同时将武汉的高校逐渐转移至此，因此，本区块不仅有成熟完善的生活配套，而且将形成特有的人文氛围。本区块的房价一般在2500元/ M²—3200元/ M²，主要的目标客户群是大学教师、技术人员和白领阶层。  汤逊湖区块

汤逊湖位于武汉市郊，被誉为是一颗镶嵌在江城城南的明珠。近年来，随着环湖周边开发的兴起，一片片商品房、大学城和科技园在汤逊湖旁边竖起，同时，汤逊湖的自然景观也遭到了一定程度的破坏。本区块主要以开发别墅为主，其中宜家汤臣最为典型，购买的人群中大学教师占了较大部分，其独立别墅达到200万/幢，双联在120万/幢左右。  关山区块

关山区块已经有5、6个高新技术开发区，房价在2500元/ M²—3000元/ ²，主要是针对刚工作的白领阶层。

三、武汉土地供应量分析

武汉市土地储备制度实行的是“行政指导和市场引导相结合”的储备制度。土地储备中心在2003年8月首次采取招标方式出让四块土地，改变了以往钱多

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者得的方式，而是采取综合评分高者得的方式。

2001年，武汉市土地储备中心共收购土地2169亩，供应储备土地面积为1337亩，全市城区土地使用权出让面积为3140亩；2002年武汉市中心城区共出让土地5651亩；2003年武汉市土地储备中心城区出让土地共6670.35亩；2004年计划供应土地8000亩，其中，“旧城改造”的老城区地块约4000亩，包括永清街、积玉桥、中北路、汉正街、丁字桥、武泰闸等地。

从近两年的楼市热点看，武汉住宅建设的热点主要集中在汉口、武昌和汉阳的城乡接合部，像金银湖、后湖、南湖、徐东路、雄楚大街沿线等。2001年100多亿的房地产投资中，除了主城区占40％外，其余60%集中在这“三区五片”。 房地产开发商把目光都投向武汉的郊区和东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区，一方面是由于前些年武汉人买房价格是首要条件，在2002年7月1日前，武汉市郊区土地协议出让约为10万元／亩至30万元／亩，价格很低，并且武汉郊区拥有丰富的土地资源，因此吸引了大批开发商在武汉市郊区圈地。另一方面市中心城区除地价高外，还面临拆迁和体量小等问题，得不到开发商的关注。 今后武汉实行的是控制郊区和开发区的土地，加大旧城改造力度、盘活存量土地的政策。土地政策和城市开发方向的调整，继续开发郊区大盘的可能性越来越小，开发商“杀回”中心城区的趋势越来越明显。 （附件一：2004年武汉市土地出让情况）

四、房地产价格走势分析

1、各区块房价分析

 江岸区

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2003年四季度该区域住宅平均价格为2622.49元／平方米，比三季度上涨了74.67元／平方米，全年上涨172元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2820.63元／平方米，比2003年四季度上涨了198.14元／平方米，涨幅为7.56％。  江汉区

2003年四季度均价为2754.10元／平方米，比三季度上涨51.58元／平方米，全年上涨136元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2909.55元／平方米，比2003年四季度上涨了155.45元／平方米，涨幅为5.64％。

老城区高层项目增多，如万豪国际、世纪华庭、城市之光等，价格均在3500元／平方米以上。  硚口区

2003年四季度均价为2061.57元／平方米，较三季度上涨了80.26元／平方米，全年上涨63元／平方米。销售集中在银河小区、城市之光等一批相对高价盘，促使本季度价格大幅上涨。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2196.74元／平方米，比2003年四季度上涨了135.16元／平方米，涨幅为6.6％。  东西湖区

2003年四季度均价为2089.45元／平方米，较三季度上涨了41.92元／平方米，全年上涨155元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2124.12元／平方米，比2003年四季度上涨了34.67元／平方米。

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 汉阳区

2003年四季度均价为2215.59元／平方米，较三季度上涨了72.79元／平方米，全年上涨135元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2286.84元／平方米，比2003年四季度上涨了71.25元／平方米，涨幅为5.3％。

沌口版块仍是激活点，除金色港湾、南国明珠等依然销售稳健外，大盘集团又有新成员加入——总建面积达到50万平方米的东风〃阳光城正准备推出第二期，一期均价为1650元／平方米。  武昌区

2003年四季度均价为2690.15元／平方米，较三季度上涨了120.28元／平方米，全年上涨340元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2860.18元／平方米，比2003年四季度上涨了170.03元／平方米。

中南路、中山路一带的小户型、小高层是市场主力，特别是其小高层，2500元／平方米的均价，受到市场认可。  洪山区

2003年四季度均价为2573.71元／平方米，较三季度上涨了113.81元／平方米，全年上涨248元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2680.84元／平方米，比2003年四季度上涨了107.13元／平方米，涨幅为4.16％。

金地〃太阳城、江南家园、金谷〃明珠园、保利花园、万科城市花园、阳光海岸等大盘正式进入市场，使得洪山区楼市百花齐放，价格实现了一次大跳跃。

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 青山区

2003年四季度均价为1928.07元／平方米，较三季度上涨了101.53元／平方米，全年上涨101元／平方米。

2004年一季度该区住宅物业平均价格为2028.57元／平方米，比2003年四季度上涨了100.5元／平方米，涨幅为5.21％。

『总评』：

本案属于江汉区，江汉区的房价受高层项目的影响较大，从2004一季度住宅物业平均价格来看，此区块名列第一，涨幅为5.64％。相对来说，本案在品质和价格都具备一定的上扬空间。

2、趋势分析

2003年底武汉商品房房价为2366元/平方米。从以上各区块的价格走势可以看出，2004年武汉住宅市场平均价格进一步上升。据武房指数表明，2004年一季度武汉住宅市场平均价格为2488.43元/平方米,商品房单价比上季度上涨121.54元，涨幅为5.1％。按此趋势2004年末涨幅将超过20％，房价将很快逼近3000元/平方米的一个关键点。

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第三部分：武汉房地产市场特征分析

一、 建筑类型分析

 多层

作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应的主体，这一点在

城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层开发为主。

 小高层

目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到郊区，除了在市中心之外，小高层也出现在离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖的“丽水佳园”，其一期推出的八层带电梯的小高层，在户型设计上有所创新，市场反响良好。

 高层

目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星〃城市花园、万豪国际、城市之光、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的高尚住宅形象，使高层物业的现状有所改观。2003年，武汉市开盘的高层项目有数十个, 纯高层推出的数量和面积位居当年新推楼盘总数的第二位（多层第一）。高层住宅的迅速崛起与中心城区的旧城改造、“新城市主义”的兴起息息相关。

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 别墅

江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。宜家〃汤臣、F〃天下、水蓝郡等楼盘都取得了良好的市场效果。

二、特征分析

1、发展潜力足

一是武汉的房价起点低，上升空间大；二是地理位置优越，属于九省通衢的商业中心；三是最近一年武汉的房地产市场发展势头较猛，大的开发商如新世界、万科、万达等都已进入武汉市场；四是本地房价也处于迅速上升之中。但武汉商业发展的繁荣程度、区域中心城市地位及发展前景与目前的房价、档次不相适应，与发展较快的沿海城市相比，武汉房地产的上升空间更大。

2、房产品差异化

目前武汉房产品差异化趋势已经越来越明显。主题概念突出、差异化程度较高的楼盘容易得到市场的认可，容易达到迅速回笼资金、宣传公司品牌的目的，如万豪国际和城市星座。而一些主题定位不明确，或者定位模糊的楼盘，遭到了市场的排斥，如万松名门，虽然与万豪国际处于同一地段，开盘时间比较早，销售速度却远远落后于万豪国际，至今还有很多住房未销售。

3、住宅品牌化

房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时，品牌形象效应越来越受开发公司的青睐。福星惠誉房地产开发公司是武汉一家土生土长的房开公司，开发的楼盘之所以能够得到市场的认可，主要原因是福星已经树立良好的品牌形象，取得消费者的认同。而万科、金

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地也是因为有较好的品牌和口碑获得了较好的销售效益。

4、外地企业看好武汉房地产市场

2003年，有62家外地企业来武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元。外地来投资的企业中，有一批是全国知名品牌企业，如深圳金地、上海复地、保利集团、大华集团等，这些外地企业的到来，进一步加快了市场调整组合的进程，推动了市场的发展，为房地产行业注入了新的理念、带来了新的活力，同时也加剧了武汉市房地产市场的竞争。

5、投资性消费初现端倪

随着消费市场的发展，商品房价格的不断上扬，武汉市房地产的投资价值正逐步显现。从温州购房团的“热情”消费，到以汉飞青年城、鹏程时代为代表的小户型项目的俏销等现象，都说明了越来越多的人在武汉房地产市场进行投资置业，房市继股市之后成为市民新的投资渠道之一。投资性消费也是市场消费的一种形式，在一定程度上对活跃武汉房地产市场起着积极的作用。

6、住宅销售价格稳步上扬

由于受建材价格的上涨和住宅建设科技含量的提高等因素的影响，使住宅建筑成本逐年提高，使武汉市住宅价格保持上扬趋势，增幅在12％左右，略高于今年9％的全市人均可支配收入的增幅，与年均12%的经济发展速度是基本相适应。随着国民经济的持续发展，住房消费市场更加活跃，武汉市商品住宅价格将在一个较长的时期内继续保持上扬的趋势。

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第四部分：武汉商业地产调查分析

一、武汉主要商业街调查

 中部最大的小商品集散地——汉正街

历史悠久：汉正街是一个具有530多年历史的水陆商埠，历史上曾有过\"

十里帆墙依市立，万家灯火彻宵明\"的商贸繁荣景观，是明末的四大名镇之一。1979年，汉正街率先恢复小商品市场，发展个体私营经济，被誉为\"对内搞活的曲范\"。

规 模：目前已有2.56平方公里，拥有10个专业区域，52个室内市场

和15条街巷，个体户达1.3万多户,日人流量达16万人次。

经营类型：经营品种由单一经营的小百货，发展到服装、副食、家电、

鞋类、塑料、文化用品等10个专业大类的10万多个品种。

辐射范围：辐射河南、河北、山西、山东、陕西、四川、贵州、湖南、

湖北、江西、安徽、重庆等11省1市。年销售额在120亿元以上。

商铺面积：大部分在20—30 M²之间。

商铺价格：20 M²的商铺租金在6—8万元/年不等。

『总评』：

汉正街的规模较大，但建筑物比较旧，内部杂乱，档次低，人们一般不会到这里购买商品。汉正街只是充当了小商品批发市场的功能。

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 步行商业街——江汉街

经营业态：主要以服装、餐饮为主，档次高低差别比较明显，有的衣服

可以买到上百元，有的只买几十元。品牌经营店也不在少数。

商铺面积：一个店面大约在20—40 M²。

商铺租金：一个20 M²左右的店面，租金为12000元/月。

『总评』：

江汉街是汉口唯一的步行商业街，两边是殖民时期的建筑物，被誉为“万国建筑博物馆”，是人们购物、休闲、娱乐的主要场所，类似于杭州的延安路。

 商业一条街——中山大道

经营业态：主要经营通讯、服饰类为主，同时经营一些零售食品店为两

边的居民服务。

商铺面积：在30—40 M²之间。

商铺租金：在中山大道上的租金视地段的不同而有较大的不同，高的则

到8000元/ 月，低的只有3000—4000元/ 月。

『总评』：

中山大道的沿街铺有地砖，是以住宅的底层商铺所组成的一条商业街。这条大道路面较宽，影响人气的聚集，形成不了浓厚的商业气氛。但中山大道沿街商铺较长，在人们的心目中有一定的分量。

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从以上的分析来看，汉口真正能够聚集人气、吸引人们购物消费的商业街是江汉的步行街；汉正街虽然大有名气，但引不起人们的消费兴趣；中山大道又聚集不了太多的人气，消费力不足。

同时汉口还有两家比较大的百货商场，即武广和新世界。武广相当于杭州的解百，人气比较旺，是中高档消费，离本案所在区域有一定的距离。新世界是香港新世界集团建造的高档消费场所，商品价格少则几百元，高则几千元，类似于杭州大厦，由于这里的价格比较昂贵，人气不是很足。

二、项目商业机会点分析

项目所在区域，包括西北湖高尚住宅社区以及香港路居住区，已经形成了一个比较浓厚的居住氛围，但是商业水平还远远没有跟上，旁边的新华路和发展大道虽有较多商铺，多数经营是装饰店、旅店和酒店，能够让人们休闲娱乐的场所极为少数。

另一方面，新世界也在本区域范围之内，但经营的是高档的消费品，尽管会吸引部分高收入者，一般的居民很少会到那里购物，即使会去也不是经常性的。 再者，市政府规划将菱角湖改造成一个文化广场，本案处在广场和西北湖高尚住宅区的连结点，地理位置相当优越。

而且，本小区的近邻：新世纪都市花园、富豪公寓、城市之光，已经聚集了一定规模的人气。这些小区或是缺少商铺，或是没有对商铺进行合理的规划，缺少人们休闲娱乐的场所。

本区域内的商业存在着诸多的机会点，但同时也要看到，本区域的商业氛围还没有形成，本案的体量又小，面临的挑战很大。

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第五部分：项目竞争楼盘分析

一、竞争楼盘概况

本案位于汉口市中心的马场角路地段，占地面积小，容积率高。因此，我们选择了新世纪〃都市花园、城市之光、金色华府等6个相类似的周边竞争楼盘进行比较。该区域总开发用地面积达到500亩左右，总开发规模近110万平方米。 各楼盘基本情况见附件二。

二、竞争楼盘对比分析

1、开发商实力对比

几个竞争楼盘的开发商在武汉都具有一定的实力，其中武汉福星惠誉房地产开发公司是武汉市房地产开发的老牌企业和领头羊，硚口城建开发公司在当地拥有土地储备的优势。武汉东方万豪地产有限公司是后起之秀，其开发的楼盘万豪国际是目前武汉最高档的住宅之一。

2、项目定位对比

上述楼盘的主题定位都较为明确，城市星座的主题定位于自由、时尚的生活，是一座单身公寓，针对的是追求现代生活的成功人士。万豪国际定位于五星级湖景豪宅，高档次，目标客户群是高收入阶层。在档次上，除万豪国际定位在豪宅外，其余都定位在中高档住宅。

3、物业类型对比

各个楼盘以小高层、高层为主，占地面积小。最大的属新世纪都市花园，占

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地81亩，因其开发较早，以多层建筑为主，目前正在推出第三期——沁园春。

4、建筑规划对比

 围合式

福星城市花园采用围合式设计，有利于小区的安全性，与嘈杂的外界相隔离，使小区内部环境达到相对独立的效果。但其采光通风不佳，为许多业主、客户所抱怨。  错开式

城市之光共由四幢小高层组成，每幢分三个或者四个单元，每个单元建筑与相邻的单元建筑错开布局，这种布局增加了建筑外形的流线感，而且有利于住宅的通风采光。但城市之光间距小，显得十分局促。  板式

万豪国际首次引入板式建筑，得到了武汉人的极大关注。因其地块为扁长形，四幢高层连为一体，增加了许多气势，吸引了很多人的眼球。

5、景观对比

在几个楼盘当中，景观最佳的是万豪国际，旁边就是西北湖，这也是其能成为豪宅的最大因素。其他几个楼盘都是人工建造的景观，设计较好的是福星城市花园。

6、建筑风格对比

主要以简约现代主义风格为主，建筑外立面主要由黄、红、蓝三种颜色组成，给人的感觉是太浮，太飘，不稳重。同时在武汉建筑风格的跟风现象比较严重，一般都遵循如下规则：

某种建筑风格流行→开发商竞相模仿→这种风格被淘汰→另种建筑风格流行

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7、外立面对比

万豪国际：

新世纪都市花园二期：

城市之光：

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天下〃城市星座：

福星城市花园：

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福星〃金色华府：

8、户型对比

就整个武汉而言，大部分楼盘的户型设计不是很合理，不能满足人们对居家生活的要求，具体表现有：  户型大

武汉50％以上商品房的每套住房面积超过120平方米，而90平方米以下的房型则少之又少。 据一次住房调查，武汉市53.6％的购房需求者倾向三室二厅，37.6％的需求者则中意二室二厅。  设计不合理

其一，功能分区不合理，很多户型的卧室绕厅走，公共活动区和私密区没有 - 25 - 浙江名屋咨询

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很好的划分，也影响到客厅的通风和采光，严重干扰了人们的日常休息、娱乐；

其二，卧室门往往朝向客厅，影响了人们在公共活动区的休闲和谈话，有些户型的卫生间门和厨房的门甚至相对；其三，客厅往往朝北，采光不足。  花样多

现在，几乎所有的楼盘中都有跃层或者错层，有些楼盘甚至出现了三错层设计，增加了户型的面积，抬高了总价，超过了人们的消费水平，得不到市场的认可。

本案周边的楼盘除了万豪国际定位在豪宅，户型面积在150—300 M²，其他的户型已朝中小户型方面发展，一般在80—140 M²，其中，城市星座的户型面积在40—120 M²之间。主力户型以三室二厅和四室二厅为主。

9、价格对比

本区域的住宅价格属于武汉较高的水平，万豪国际创造了武汉房价的两个最：一是均价最高，达到6000元/ M²，二是销售速度最快。金色华府的最高价也超过5000元/M²。其余楼盘均价都在3500元/ M²左右，价格范围在3000—4000元/ M²之间。

10、配套对比

都有设置会所、花园、停车场、保安系统、水电、煤气、有线电视、宽带入户等基本的生活配套。金色华府首创武汉泛会所概念。

11、商铺对比

一般在底层设置商铺，价格在8000元/M²以上，其中城市星座达到了1.5万/M²。

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『总结』：

本案不具备万豪国际的自然湖景，不具有打造豪宅的条件，论品牌知名度和美誉度，也相对比不上福星惠誉房地产开发公司。因此，本案只有走差异化的道路，才能在激烈的竞争中脱颖而出。但目前中高档楼盘相对密集，如何在这一部分中脱颖而出，需要在项目中做更多附加的东西，在注重产品品质的同时要赋予住宅灵性和个性。

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