物业消防安全管理存在的问题及思考

关键词：物业管理：消防安全；问题：患考　摘要笔者通过分析当前物业消防安全管理存在的问题，提出了加强物　＠陈琨（１　９７７一ｊ．男．江西南昌市人．在读工　程硕士，江西省公安消防总队防火监督部技术处　工程师，研究方向：消防安全监督管理．火灾事　故调查　舒慧齄Ｌ１９８３　），女．江西南昌市人．大学．　江西省丰城市消防大队助理工程师．研究方向：　消防安全监督管理、　业消防安全管理的措施　中囤分娄号：Ｆ２９３　３０　文献标识码　＾　文章编号：１６７卜８０８９　２００７）０１—００５６一Ｏ２　物、　ｌ静　．越晰物　ｋ竹　、Ｉｋ对地｝　ｆ，释类住宅物　救他物、Ｉ　胁曩　钳￣－ＬＩＪ－ｔ・产　［－Ｉ　Ｉ＂Ｊ人精　肝纠纷ｆ　小列解　决．州　．机咒埘刚黼增多的物、ｌ　竹　窠什也　敝乏法ｆ＃　依　难以及时钾决．例绷ｉ｝ｆｊ胁世施蹬斋钠’　维护责仔小　｝　确、维护Ⅲ２用小落实．艇　Ｉ－火火　抖ｊ阱世击８１成为火吠　的殉葬　．火灾贞任和蜡偿责任等部难以ｌ　晰　，、１ｋ膻蛙眦套Ｊ！ｌ｛Ｊ　Ｊ　Ｊ｛Ｊ　施、｜殳蔷秆１绿化、Ｉ】　１　、变通、潴　唆　消胁　境等统　进　维护悟缮、档渝等管理服务　活柚　确雠竹邪　城　业卜幢物、Ｊ　他川凡『ｌ｛ｌ　【ｆｆＴ　产　安仑地物、Ｉｋ僻　的理　ｊ砸　本内存和Ｉ　Ｌ作．ｔｉｆＪ消防＿立个时　命州　。安全骨　・ＩＩ所ｔ｝Ｉ旧地位＿刊分齄　趄藕－＂之　ｌｈ｝　ｌ１前一　房地产开发建　ｊ物　竹理上　重　似Ｈ　ｉ讨我ｌ　Ｉ　Ｉｎ々物、ｌｋ消防发个惯　ｊ　还仃　荇　多－ｕｉ待　解　ｎ｛ＪＩ　题，　此婴妣　步｛口进物，ｔｋ消∞宜伞竹　．必　０　存订　柠脱　现琢．未从物、Ｉｋ的一　产：、流通　ｆｆｌｉ髓Ｉ＿ｌ｛Ｊ　，、过　…垃来漩Ｉｌ、施ｌ　峪督．．这种建０ｌ川、进　；！】｛　快进拉健全物业竹州ｎ睦务体制耳¨运作埘伍体系，形　成　目前蓬勃发胜册　地Ｊ　绛济和仆宅商．　化、礼会化　棚ｊ占　纳新　物　骨　横．ｒ　脱　ｎ勺啦象．造成物、　『投入使川ｆｕ潲　址　ｑＩ建筑ｊ『ｊ阱　安全分ｌ　、分ｆ柏、　套．州卜先犬隐地ｌ　纰－，物，Ｉｋｆｆ！］防嵌仝竹　涉殷到消Ｉ坊设施维护等有　台　，消　改施吐簿小齐令小　一、当前物业消防安全管理存在的问题　彤背州和物、　ｊ刊ｒ＿｝１常消阱竹邶等　彤箭州．　今没　物　竹麒竹。为城ｍ…　鹳‘胖中　个厦蛆旧堆　倚蛳　体系．ｎ段【　－　轻晚，婴走向成熟们社会化、々、ｌ　阿准确弹定物业舒　！竹：匀食业仃为．以歧应　１　行的消　防宜　杼坪ｎ０　Ｊ　作范嘲和内存　第ｌ『；１ｊ．消　安　将弹绛衍涉投消防歧施｜殳符维护一　Ｊ　【¨ｌ常消防安伞竹蜱贽．镐　理　赞　要求ｒｌ两个　道：　发商挺　Ｉ的‘定ｌ七例的物、　瞥士蟹维修资金和Ｉ　Ｉ　管　公　化、似　七秣Ｉ绛什化的物、ｆ　∞’理，坯仃汁彩Ｍ题戗褂探　素　消防‘　仝骨州作为物、　荷　特ｎ多崾侍解决的叫　阿叱．物　杵　址建　靶约之【　的　啊商务行　ｆ６ｌ暧　１．怍，日ｆｉ仃　司向、Ｉ　１　ｊ＝ｊｌｉ物　ｋ他刖　收取的物、　计州　赞ｎＩ这　．ｊ　ｈｌ　为．它涉技许够　、眦丰¨广泛的经ｆ　舒理内存　ＪＳ竹返Ⅱ　“１仃ｒ　最例　范物　ｋ骨雕的法枷、政饿．ｆＩＩ蚍　旧　浊　、政毓刘物、　亍『ｉ＿ｌ坍曩伞　理的法律地似、符坶贵　“、什　０Ｈ维　鲐１５１｝．　成池律贞　术作叫船『１｛ｊ舰圯．　以下州趔：一址　发商提供的物ｑｋ管　Ｉ｛维修资金没ｆ『　定１　竹排Ｉ　Ｊｊ　懈提刚．丌发商成Ｊ～，Ｉ　：『幺ｊ　、１、捧孩　ｆ”．个郝ｔｈ，Ｉｋ　１：羊¨用　米承　造　物，Ｉｋ管理收取坍川　过Ｊ龉，维修斑　难以落实：　．　Ｉｋ　聃ＩⅢｔ　受传统住膀　５６　ｒ　２００７年第６卷第１期　维普资讯 http://www.cqvip.com ｌＲｕｌｅｓＩ　消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低　督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物　偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消　业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理　防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、　义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业　管理不统一、不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖　主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防　延。　安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的　由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防　监督。　管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维　（二）建立完整、系统的物业消防安全管理法律规　护，形同虚设。　范体系，规范其运作。制定物业消防安全管理基本法　第五，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专　律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司　业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对　及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关　物业管理中设置的现代消防设施　物业管理人员往往知　系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时　之甚少。　制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共　消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查　二、物业消防安全管理的必要性　规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防安　首先，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅商　全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等　品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产　（三）建立和推行物业消防安全管理早期介入制　建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大　度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物　楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化　业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企　管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安　业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消　全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，　防安全管理监督和认可制度，并且严格把好验收、交接　这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管　关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。　理。　（四）建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物　其次，随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向　业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具各一定的防灾　高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和　灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上　复杂化，消防设施设备愈来愈多，功能也愈来愈复杂　岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方　化、智能化，客观上要求消防安全管理具有专业性和技　面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施　术性。　设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。　（五）公安消防机构应加强对物业消防安全管理的　三、关于物业消防安全管理的思考　监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核　物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴　关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指　行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因　导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给　此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后　予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，　长期的工作。笔者认为要做好物业消防安全管理工作，　帮助提高消防安全管理素质。　需处理好以下几种关系：　综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效　（一）理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市　益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一　场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式　个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全　确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权　管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管　利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的　理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社　关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合　会化、规范化和法制化的管理体制。圃　同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监　２００７年第６卷第１期　一５７—