关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

住宅小区停车难与物业管理问题，是一件涉及千家万户市民群众利益的难事情，也是一个涉及社会公共管理的大问题。为此，我们开展了认真细致的调研工作，现将主要研究情况报告如下。 一、我市住宅小区停车和物业管理的基本现状与根源分析

今年4月，在市房管局和物业管理中心的支持配合下，我们开展了常州天宁、钟楼和戚区三城区住宅小区汽车停放和物业管理现状的普查工作。普查工作由市统计局城调队实施，对城区的83家物业企业和260个住宅小区进行全面摸底调查。我们按照规划设计上不同时期的公共设施配建标准，把260个住宅小区分为三类：1998年之前建造的老小区114个，1998年至2003年之间建造的次新区87个，2003年之后建造的新小区59个。从5月上旬开始，联合房管、规划、公安、建设、物价等部门，组成调研组，对15个样本小区进行了实地调研；与政府相关部门、物业管理企业、开发企业、业主委员会分别召开了座谈会，进一步听取街道居委会、企业经营者和业主代表的建议和意见；我们还赴深圳、广州、苏州、无锡等城市学习取经，特别是到全国率先系统解决停车难的杭州市进行考察学习，与该市公安交警、房管、城管、物价等部门进行了深入的交流。在此，需要说明的是，物业管理的概念已经改为物业服务，小区保安改为秩序维护员，考虑到使用习惯，本课题仍沿用原先提法。

目前，小区停车难和物业管理问题，已经演变成为社会热点难点问题，情况错综复杂、不容乐观。 在停车方面--既存在“停车难”又存在“停车乱”。

从目前情况来看，小区停车矛盾十分突出。市民纷纷反应：上班单位车难停，下班回家停车难，出门到处难停车。停车泊位供需矛盾突出，截至今年3月底，260个小区入住总户数19.1万户，汽车拥有量为4.17万辆，而已开发完成的泊位只有2.1万个，短缺1.97万个，标准缺口率达48％；扣除区内道路规范划线停车，加上部分机关、企事业单位车辆和未来增幅30％的增量车辆，缺口总量达2－3万个。114个老小区基本没有配建停车设施，1998至2003年之间建造的次新区，不仅规划配建的车位只到位60％，而且车位需求量最高，缺口率达65％，如：润德半岛、世纪明珠园、人民家园、怀德苑等；2003年之后建造的小区，由于规划车位比的调高和各项管理措施的到位，短缺矛盾并不十分突出，但使用率不高。许多小区停车处于混乱状态，车辆充斥小区路面，拥挤不堪；路面双向停车，占用消防通道，安全隐患严重；业主为“节省”养车开支，有库不停、有位不用；挤占、破坏人行道和绿化带；小区交通不畅，冲突时有发生。

根据我们的问卷调查和对问题的深入了解，造成我市住宅小区停车难、停车乱的根源，除了我市私家车每年以30％以上的速度增长的客观因素之外，还有以下几个方面： 一是规划车位指标偏低。260个住宅小区平均规划系数仅为0.14。

二是规划指标的实际执行率不高。2002年以前的小区规划系数是0.15,而实际建设系数是0.11；2002－2005年，小区户数车位比的规划系数是0.47，而实际建设系数只有0.28。紫阳、新天地、河滨、银河湾等小区规划执行率都只在25％－38％之间。 三是已建车位（库）未能物尽其用。260个小区中有21.9%的小区存在车位闲置或不能使用的情况，未使用车位数5849个，其中有60%的车位只售不租，有17%的车位处于闲置状态，有7.8%的车位被改变用途，有16%的车位无法正常使用。安阳里、项家花园、虹景小区、花园西村50％－70％的车库挪作他用，一些小区特别是次新区已建泊位因建筑质量和设计上的原因而不能使用，如锦绣南园、红梅公寓等小区均存在类似的问题。

四是泊位购置价格过高。我市小区车库价格均在10万以上，香江华廷、河景花园等已建新小区以及核心城区在建小区的车库价格均高达16－18万。目前，一些开发商采取了一次性租断的变相出售方式，业主难以承担。

五是停车的管理主体和管理制度缺损。由于国家道路交通安全法未对小区的交通管理作出明确的规定，导致交警部门“无权”将管理的触角伸进小区；省物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺

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乏细则性的规定，致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准；城市长效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围；缺乏对车主的制约制度，车主文明停车的意识不强。

物业管理方面--一方面业主对物业管理的满意度不高，另一方面是物业企业难以生存。

业主对物业管理环境不满的主要表现：老小区和次新区公用设施不到位，老小区短缺率为32%,次新区短缺率为22%；小区内存在乱开店、乱设摊、乱搭建、乱排放等现象；小区开发建设所遗留的问题常常得不到有效解决；开发商在售房时期以物业管理作为卖点，高价补贴物业，一旦开发完成后，就中断补贴，造成物业管理水平大幅度下降；部分小区物业管理企业与开发商存在父子、输血关系，队伍素质不高，服务意识淡薄，服务水平低下；一些为小区配套的公共设施未能正常使用或擅自改变了使用功能，特别是部分业主因得不到停车泊位而拒交物业费；部分物业管理企业收费不透明，服务承诺不兑现；小区内盗窃频发等治安问题，不仅极大地损害了居民的切身利益，而且促使业主与物业企业的矛盾十分紧张。

物业企业经营陷入困境：市区136家物业企业亏损面达56.62％，平均利润只有2.3万元。这次受调查的83家物业企业的经营情况更加困难，管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损，新小区情况略为好点。相当部分的小区居民不满物业管理，纷纷采取拒缴物业费的极端方式，从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民抱怨情绪严重的恶性循环。截至3月底，全市天宁、钟楼、戚区19万住户中有6.4万户欠缴物业费，比例高达三分之一以上。同时，物业管理收费标准的自然增长机制未能建立，用工成本逐年上升，水电等不合理负担较多。一方面成本居高不下，不断向上攀升，另一方面物业管理费收缴率逐年下降，从而导致物业企业经营陷入困境。

目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：

1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。

3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。 4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。 5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业

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制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。

6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。在老小区和次新小区中，物业管理用房、社区服务用房、公共车库等存在不配套不完善的现象，在调查中有34个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。与深圳标准比较来看，深圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制定并即将出台相关规定的重要参考。该市按每个社区管辖6000-10000人口规模，要求社区各类管理、服务用房是1100平方米以上，户外文体广场是1000平方米以上，而我市（不含武进区）社区各类管理服务用房平均规模仅为360平方米，500平方米以上的只有69个，223个社区设施低于500平方米以下。

总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和管理制度上的软件不优，共同导致了停车难和物业管理矛盾。解决存量问题，一靠管理二靠建设；防范增量问题，靠的是规划的执行和制度的创新。只有设施补起来、管理跟上去，才能解决好现实中的停车难和物业管理问题。 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和工作思路的建议

重要意义：解决好停车难和物业管理问题，是人民群众之所盼，物业企业之所愿，城市文明之所趋，固本强基之所需。

总体目标：一是在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、收费合理；二是在解决物业管理问题上，以有物业管理用房、有治安警务网点、有汽车停放泊位、有文化活动场所、有社区服务设施和自治好、秩序好、环境好、邻里好、风尚好、治安好“五有六好”为目标，着力推进市场化、高水平物业管理的全覆盖，使小区生活居住环境得到明显改善。

此外，需要说明的是，许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安全保障。考虑到相关赔付保险制度已经建立，而建立管理单位的风险规避机制并非是地方政府所能解决的问题，因此我们建议，要强化管理单位的责任，在收费的同时履行好看管的义务，督促其为车主提供基本的安全防范服务。 近期目标：

1、围绕停车有位，以老小区、次新小区为重点，三年增设停车泊位2－3万个。

2、围绕停放有序，规范停车秩序，保障无车群体的行路权，保证消防、紧急医疗通道的畅通，为车主提供基本的安全防范服务。

3、围绕收费合理，建立合理价格体系，降低停车收费水平特别是车库租用价格，减轻车主停车负担，并对利用小区公用道路和设施停车而产生的经营收益，建立合理的分配制度，保障无车业主的合法权益。

4、完善老小区和次新区公用服务设施，分三年，为三城区60个矛盾突出的老小区和次新区补建一批停车和其他公用服务设施，并对人员混杂、盗窃频发、有实施条件的开放式老小区实行整体或局部封合式改造，切实落实长效管理。

5、为廉租房、低保家庭和特困职工家庭全免物业费，为经济适用房家庭减半物业费。

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我们建议政府，酌情将以上近期目标作为为民办实事的主要内容。 指导原则：

1、以民为本与兼顾各方相结合，积极稳妥地化解停车难中的矛盾。积极适应有车家庭飞速增长的大趋势，因势利导，以民为本，牢固树立停车场和停车设施是公共产品和基础设施的理念，各级政府部门和单位要让利于民，更不能以停车谋利。要按照“满足生活地停车、控制核心城区工作地停车”的城市停车现代管理理念，在满足停放、规范停放的总原则下，拓展停车资源，规范停车秩序，总体降低收费水平，兼顾无车人群、开发商和物业管理企业的现实利益，兼顾停车产业化的需要，兼顾有关部门和城市基层组织的积极性，兼顾不同区域的地租差异、不同小区的服务等级，兼顾区外工作地的停车需求以及对城市动态交通的影响，满足城市居民生活质量提高所产生的日益增长的停车需要，千方百计均衡和协调不同利益群体的矛盾。

2、培育主体与转变职能相结合，推进物业管理市场化、产业化、规范化。物业管理中的矛盾实际上是反映了这个市场行业的不成熟性和成长的初级阶段性，市场的供需矛盾需要市场机制来调解和配置，因此，必须把培育和规范业主的自治组织业主委员会和物业企业这两大主体作为首要环节，紧紧依靠业主自治和市场机制解决物业矛盾，同时，政府也要切实解决社会公共管理在小区领域的错位、越位和缺位问题，逐步偿还历史欠账，积极满足硬件需求，着力创新监管制度，以市场环境和市场制度的改善，促进物业管理产业的发展。

3、部门协作与重心下移相结合，充分发挥城市党和行政基层组织的一线作用。当前，我市的城市管理取得了显著成效，最重要的经验就是通过“下放权力、重心下移”，实现了政府对社会管理的纵向延伸，但是面对宝塔型的社会结构，政府许多方面管理的触角仅仅是下放到区和街道，小区围墙外的管理到位了，而围墙内的问题却未能解决或解决不力。从理论上讲，物业管理问题属于社会管理的范畴；从实践上讲，物业管理问题是城市管理中最基础的层面。要解决住宅小区面广量大、繁琐复杂的各种矛盾，“让小区也动起来”，促进城市管理的再创新和再提升，就必须以社区党支部和居委会为重要依托和载体，强化考核，激发动力，依托其把政府管理、协调和服务的触角延伸到群众的家门口，从而把物业管理中的矛盾消解在萌芽状态。

4、加快建设与加强管理相结合，解决难停车和乱停车问题。严格管理才能制止停车乱，才能避免资源浪费。因此，要管理先行，建管并举，以管促建。在管理上，以理顺价格体系、深挖停车资源潜力为核心，以赋予基层派出所交警指导服务职能和强化居委会政府职能为基础，以数字城管考核为手段，实现现有停车资源的充分利用和停车秩序的规范有序。在此基础上，要通过增建补建、整合资源等多种办法，加大停车泊位的供应量，缓解停车供求矛盾。

工作思路：我们建议，从明年起，把解决住宅小区停车难和物业管理问题作为为民办实事的重要内容，作为我市城市管理工作的补缺、升华和再创新，作为构建和谐社会、建设文明城市的重要举措，在全市开展“各方齐心协力、共建和美小区”的整治活动，一手围绕硬件抓建设，补建公用设施；一手围绕软件抓管理，推进改革创新，凝聚各方之智，整合上下之力，共同破解难题，共创和美家园，力争通过全市上下的共同努力，使停车难和物业管理问题得到明显好转。 三、关于缓解停车难和解决物业管理问题对策措施的建议

无论是治理停车难还是解决物业管理问题，都需要一个长期的过程。在相关法律法规不健全、市民文明素质有待提高、政府财力一时难以承担的情况下，需要着眼当前、立足长远，稳步加以推进。因此，我们从实际国情、市情出发，着重对今后一段时期，如何缓解停车难和有效解决物业管理问题提出建议，力图在较短的时期内，使我市住宅小区停车和物业管理状况得到明显改观。概括而言，即围绕软件抓管理，推动五个创新；围绕硬件抓补建，实施一项工程。 “五个创新”的具体内容是：

（一）体制机制创新。一是重心下移到底，发挥基层管理组织作用，建立“四位一体”的物业管

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理新体制。家庭是社会的细胞，社区是社会的组织。就物业管理而言，社区党支部和居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织，是最靠近千家万户的关口。要解决好面广量大的小区停车和物业矛盾，必须在继续强化街道职能的同时，充分发挥社区的一线作用。为此，我们建议，进一步深化城市管理体制改革，建立大城管工作机制，着重抓好3个环节：1、建立社区党支部、居委会、业主委员会、物业企业相结合的“四位一体”小区物业管理体制，强化社区党支部和居委会的职责，在业主委员会和物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色，组织发动业主委员会的设立，指导业主委员会工作，协调解决业主与物业的矛盾。市区两级房管部门要在建设规范规章、强化政策调控和考核的同时，加强对街道、社区的业务指导和人员培训。2、赋予社区党支部和居委会监督评议权和协调权，可凭借数字城管、行政服务中心和有关部门专用信息系统等网络平台，要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解决的事项，并拥有对上级政府（含派出机构）和部门的评议监督权。3、建立对社区组织的激励考核机制，纳入城市长效管理的考核范围，为街道和区提供评价其工作业绩的依据。二是建立数字城管与小区物业互联互动的执法与服务体制。把数字城管的快速反应处置和客观评价考核的功能，运用到小区围墙内。特别是要利用信息化手段，建立小区物业与数字城管的互动信息平台，使小区内应由政府解决的问题，诸如乱搭建、乱开店、乱排放、破坏绿化、市政设施运行与维护等等得到快速、有效解决，从而真正为物业企业减轻负担，为市民群众排忧解难。三是整合公安、房管等行政和执法力量，综合运用有关法律法规，建立停车管理进小区的新体制。针对现行法律不支持交警进小区执法和警力不足的实际情况，在小区停车的前道管理上，要依托基层派出所的网络优势，赋予片警小区停车指导服务的职能，由片警负责小区泊位的规范划定；在后道管理上，综合运用消防法、治安管理条例、物权法和物业管理条例等法律规章，执行省公安厅2007年颁布的《关于加强和规范居民小区停车管理的意见》（该文件中制定了处罚条款），由公安派出所、房管部门依据不同情况、结合各自职责，进入小区监管执法。以上办法主要适用封闭式、土地批租性质的小区，对开放式老小区则采用赋予派出所交警职能的办法，直接把停车管理执法的全部流程延伸到小区的社会道路。还可以另辟途径，由街道、社区居委会推动召开业主大会，在业主公约中委托交警执法管理小区停车秩序，从而利用市场契约关系推进停车管理进小区。 在这样的体制下，建立三个工作机制：

1、以民主促民生的工作机制。杭州最近推行的停车新政取得了明显成效。他们在解决停车难的过程中，采取政府与市民互动的方式，通过报纸征文、电视座谈、网络沟通，阐明目的，公示方案，征求意见，这种政府民主、透明的做法，赢得了广大市民的支持和配合，促进了民生问题的解决。因此，我们要善于发动群众，引导群众，依靠群众，建立政府、媒体、市民的民主互动机制，服从多数、关注少数，把营造良好的舆论氛围作为治理停车难和物业管理问题的首要环节，并贯彻到底。

2、发挥三类人作用、促进五项工作进小区的工作机制。发挥三类人的作用：一是党员干部、公职人员，利用我市5000党员进社区的有利契机，完善具体内容和要求，号召并组织他们发挥模范带头作用，做到“参加业委会、兼职居委会、缴纳物管费”，为党员践行为人民服务提供载体和平台；二是各级人大代表、政协委员，组织他们与居民面对面，搭建与居民的连心桥；三是六老人员，即老干部、老教师、老专家、老战士、老模范、老厂长。推行“五项工作”进小区：一是公共服务进小区，供电、给排水、通讯、信息网络、燃气等公用行业提高服务水平、理顺价格体系，合理成本费用，不再转嫁负担；二是综合执法进小区，在小区内把城市综合长效管理中的禁止破墙开店、制止违章建筑、控制污染排放等工作落到实处；三是治安警务进小区，建立警务网点，与小区秩序维护员（原称保安）互动互联，加强治安管理，提供车管服务；四是停车管理进小区；五是司法调解进小区，各社区居委会设立人民调解室，同时司法机关要建立“多案并列”的投诉机制，降低物业企业对恶意欠费的追讨成本。

3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车

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资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。

（二）政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。

（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放（主要是周边场库和单位）>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格

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体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。

（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。

（五）制度创新。制度建设是解决停车难和物业管理矛盾的根本举措。建议，从8个方面加以推进：1、推进社会诚信系统建设，将业主、物业企业、开发商的信用行为纳入其中，特别是要发挥舆论监督和消费者维权机构的作用，加大对恶意欠缴、“霸王物业”、开发商违规违约行为的曝光力度。2、推进规划指标的适应性调整，出台新的车位配建指标体系，并加强规划执行的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖合同文本，将房屋质量、公用设施以及停车位细化。4、建立城市道路、绿化与停车设施同步规划、同步建设的制度，在新建改造城市道路时，利用边角地块增设泊位；将绿化建设与地下空间开发统筹规划，调整绿化形态，实施立体开发建设，增建停车设施。5、建立部门责任明确、严格规范的住宅小区综合验收制度，严肃追究开发商擅自改变规划的责任。6、是建立统一规范的物业企业财务核算制度，便于帐务公开，有效监督。7、公安交警、房管、物价等部门加强协同配合，切实执行住宅小区停车泊位的备案制度和收费核算制度，确保汽车停放有序、收费合理。8、建立交警、公交提前介入审查小区规划设计的制度，以公交站点的优化配置，促使车主改变出行方式；以停车场库出入口的合理布局，促使静态交通与动态交通的协调运行。建议，围绕上述制度，加大规范性文件的制定力度，紧紧依靠法制建设，解决现实工作中的管理不到位、建设不统筹等问题。

“一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。

对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施：

1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。

2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。

3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发

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商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。

综上所述，我们建议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件

关于我县住宅小区物业管理情况的调查视察报告

为推动我县进一步加强住宅小区物业管理，提升物业管理服务水平，促进我县城市基础管理工作，不断满足人民群众日益提高的居住质量要求，根据县人大常委会年初工作要点，从八月下旬开始，我工委在人大常委会副主任蔡瑞平的带领下，对我县住宅小区物业管理情况进行了调查了解。我们先后在掘港镇、县建设局分别召开了由社区、居委会、物业公司、房产开发企业、部分业主和人大代表参加的座谈会，并向社会发放问卷调查表近百份，广泛听取方方面面的建议意见。为了开拓视野，我们还到周边物业管理比较好的启东、海门市进行了考察学习。现将有关调查了解的情况作一简要汇报。 一、对我县物业管理工作现状及成效的基本评价

近年来，随着我县房地产业的迅速发展，住宅建设的快速推进，住宅小区的物业管理也开始受到人们越来越多的关注和重视。尽管由于我县住宅小区的物业管理先天严重不足，散乱情况比较特殊，但在近10年对物业管理不断尝试努力的基础上，目前总体发展趋势良好，取得了一定的成效。 一是政府对物管工作的职能作用不断强化。近年来，县政府能依照国家及省《物业管理条例》精神，不断加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，强化职能作用，先后研究制定了《如东县物业管理办法》、《社区物业管理工作意见》以及《房屋维修基金征收办法》等多个规范性政策文件，进一步细化了物业管理的具体要求，明确了以“建设部门行业主管，镇（区）属地负责，街道（社区）具体落实，相关职能部门各负其责”的工作目标责任制，从管理职能上理顺了关系。同时，建设主管部门增挂了物管处的牌子（与房改办合署），并调剂明确了2名专管人员，日常的工作监督和服务协调工作明显得到加强。

二是物管市场初步形成。我县的物管企业也和其它新生事物一样，经过了从无到有、从少到多、从小到大的过程。目前，全县共进入物管市场的企业达22家，除1家为一级资质外，其它均为三级资质企业，从业人员近800人。纳入物业管理的小区近30个（共计110万平方米），非住宅物业20个，新建住宅小区物管基本达到全覆盖。物业管理出现了一些亮点，如绿城嘉汇、万华紫金花苑、中坤苑、浅水湾城市花园等，这些小区的物业管理服务工作较为规范（前期），已初步具备现代物业管理的服务业态。

三是物管的源头控制得到加强。目前，全县的新建小区一律强制实行了物业管理，严格规范了房产开发企业的前期物管行为。同时注重了对新建小区公建、配套等基础设施的规划建设，在规划设计中对有关物管等公共设施实施了前置管理，发现未到位的情况能及时查处并纠正，努力使新建小区不留后遗症。

四是建立起物业专项维修基金制度。我县从2003年以来所建商品房小区都较好地执行了这一制度，为新建小区今后的公共维修提供了资金保障。到目前为止已归集专项维修基金近7000万元。在征收和使用过程中也较好地执行了有关规定，做到了归属明确、征收有据、监管使用分明，没有发现挪作他用的现象。

五是启动了对老小区周边环境及后街后巷的整治。近两年借助创建、验收省文明城市的东风，县政府（及掘港镇）下决心对一些破损严重的老小区周边道路及公用设施进行了一些修复改造，在一定

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程度上改善了部分老小区居民的生活不便问题，同时延伸了对后街后巷的保洁范围，解决了多年未能很好解决的问题，深得居住区居民的欢迎和赞赏。

二、我县小区物业管理中存在的主要矛盾、问题及原因

我县在小区物业管理上虽然做了大量的工作，也取得了一定的成效，但由于居住格局的特殊性及房地产开发滞后，物管市场形成比较晚，因此人们居住的物管意识也相对落后，与周边县市相比差距较大。主要表现在：

（一） 业主的物管意识落后，规范运作推进难度大

一是小区建成后组建业主委员会难。从我们收回的调查表中可清楚地看到，大多居民自我管理、自我维权的意识还比较差，思想意识仍停留在有问题找政府的旧思维模式上。许多业主都不知道业主委员会是干什么的，大多业主都不参加业主大会的选举，也不愿意当选业主委员会委员，所以到目前为止，我县还没有一个运作比较规范的业主委员会，据反映，甚至有的小区连业主代表大会也开不起来。二是物业收费难，标准偏低。现在大多小区属前期物管，收费是卖房时扣缴的，一旦进入正常收费期，由于种种矛盾纠纷的存在，物管收费非常难。目前尤其是拆迁户的物管费难收，其次就是个别党政干部（据大多物管企业反映）的物管费难收。据了解，前两年政府曾下决心对宾东小区一些基础设施进行了整治，建立起了物业管理，但居民不缴物管费，一年只缴60元的保洁费，不少居民连保洁费也不肯缴。物业公司老板没办法，只有用自己开车接送学生的收入来补发物管人员的工资。现在我县不少新小区物管费的标准只有0.2元/月／㎡，远远低于周边县市，而且平均收取率只有60%－70%。所以这种低标准的对等服务最后只能是低档次，很容易产生恶性循环。 （二）小区的公建配套到位难，物管的基础性条件制约严重

新小区的问题主要是物管用房不达标（标准是3‰至4‰，如中坤苑开发的面积为30万㎡，就该有900-1200㎡的物管用房），有的甚至没有，很少配有社区公共服务用房，一些小区的绿化及一些附属设施不到位，质量低下的问题也比较突出。还有个别小区存在竣工验收不严，甚至长期无法验收的状况，物管移交也无从谈起，如同业苑小区、二号街区就比较典型。再有就是前几年开发的几个小区体量太小，很难进行规范的物管，从而使一些所谓的新小区，也快变成了老小区。老小区的问题主要是基础设施破损严重、停车难无法解决、保安保绿难以实现，大多老小区处于无序管理的状态。 （三）小区建设管理中的一些突出问题矛盾较多，处理难度大

据反映，目前在我县小区建设管理中反映较多而且直接影响今后物业管理的问题主要为：一是不按约定进行恶性装饰装修。一些业主任意搞装修，破坏房屋结构，损坏房屋整体形象，侵害公共利益现象比较突出，但处理起来非常难。二是业主发现房屋质量有问题，如墙裂缝、漏雨渗水，与开发商较量维权难。三是一些小区将附房改变用途，变成经营性用房的现象比较普遍，造成纠纷，处理起来也比较难。四是小区饲养宠物、加工、娱乐场所噪音、餐饮油烟污染等等引发的矛盾纠纷也比较多。 三、对加强我县住宅小区物业管理的几点建议

(一）从以人为本、构建和谐社会和建设文明城市的高度出发，不断加强组织领导，建立健全管理网络

住宅小区物业管理是一项民生工程，是政府管理城市水平、居民素质和文明程度的具体体现，也反映了一个城市经济社会的发展水平。因此，县政府要切实加强小区物业管理工作，建立健全管理网络，构建起让居民满意的物业管理新体制。

一是要完善政府监管协调职能。健全物业管理综合协调机构，明确牵头组成部门和单位职责，定期召开由建设、城管、环卫、物价、环保、工商、公安、街道社区等部门负责人参加的联席会议，互通情况、沟通信息、协调事宜，及时帮助解决物业管理运用市场手段无法解决的矛盾和问题。要建立物管综合执法查处工作机制，城市综合执法要进小区，不定期地进行执法巡查，对重点个案实施部门和属地会办、交办制度，避免物管执法缺位现象。同时要进一步强化城市管理责任制，加强部门间的协作配合，提高行政效率，坚决依法查处小区违章搭建、车辆乱停乱放、室内违章装修及赌博、搞封建迷信活动等群众反映强烈的问题，并积极探索长效监管机制，为物业管理营造良好的外部环境。

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二是要按照“条块结合、以块为主”的原则，进一步明确和细化县和镇（区）两级的职责分工和工作流程，充分发挥社区基层组织的作用，完善现行社区管理体制，促使物业管理日常监管权限向社区下移，进一步完善“县建设局行业监督管理，各镇政府（各区管委会）属地负责，街道、社区具体组织落实，相关职能部门各司其职、密切配合”的社区物业管理体制，真正形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。对几个新建小区属地管理尚未明了的要尽快明确，掘港镇与开发区各自对小区管理的职责也要进一步细化。

（二）从转变广大居民居住消费理念入手，进一步加大宣传力度，不断培育广大居民自治意识，充分发挥业主委员会的作用

一是县政府及建设部门要加大对物业管理法规的宣传力度，运用多种宣传媒介，通过喜闻乐见的典型事例宣传《物业管理条例》、《物权法》等法律法规，解析物业管理有偿服务的相关规定，使广大业主了解物业管理，正确认识物业管理，增强自主维权意识和有偿服务意识，积极营造有利于物业管理的良好社会氛围，把自觉履行缴费义务与依法维护自身权益统一起来。

二是对已竣工验收移交（有条件的小区入住率达到50%以上）的小区，要督促及时召开业主大会选举产生业主委员会。街道社区要牵头组织，建设主管部门要协助指导，帮助新建立的业主委员会完成公共物业的交接，并对选聘或续聘物业的全过程实施监督，为建立起规范的业主委员会运作机制打好基础。街道（居委会）、社区要建立起与业主委员会保持正常的工作联系制度，一起协助业委会解决业主与物业之间的矛盾和问题。

三是充分发挥公职人员在和谐社区建设中的模范带头作用。要建立机关事业单位工作人员履行社会义务抄告制度，把支持参与社区建设和小区物业管理的情况作为机关干部8小时以外个人素质修养的考核内容，从而从身边事做起树立党政机关干部在人民群众中的好形象。

（三）从物业管理的机制、模式等方面寻求突破口，努力创新工作举措，加大推进力度

一是要强化新建小区公建配套设施的监管和验收制度。对小区配套设施建设要前置把关，实施动态管理，小区的竣工验收要强化配套设施设备以及环境的验收，凡是不达标或没有按开发意见书及规划标准到位的，一定要督促整改到位。要明确物业管理用房及其它配套设施权属，该交付的一定要监督交付，防止产权使用权不明晰给日后管理带来麻烦。今后小区建设不宜设计一层附房，应推广地下或半地下的附房模式，从规划时就要考虑便于管理的物业质态，从源头上为物业管理创造有利条件。 二是要加大对老小区的整治力度。对老小区特别是一些条件差的小区改造是一件迫在眉睫的大事，要尽快建立老小区改造专门组织机构，在全面摸清老小区情况的基础上，按照轻重缓急的原则，将老小区改造工作列入年度城建计划。要借鉴海门、启东市采取“三个一点”多渠道筹集资金的办法来解决资金难的问题。对规划设计较早、配套设施陈旧的小区，应因地制宜实施改造，千方百计对服务用房、停车难、道路破损、上下水不畅等突出问题逐步加以解决。同时对一些路边破旧楼房的墙面、房顶要实施除旧翻新工程，从而使整个城市都能够靓丽起来。

三是要实事求是地合理确定小区物业管理模式。要实行等级化和基础性服务并举，针对不同类型的小区采取不同的管理模式。对新建普通商品房小区，要全面推行市场化等级物业管理；对老旧小区在改造后具备一定物业管理基础条件的，积极推行准物业式的管理；对暂不具备条件的，也要逐步强化落实保洁、保安、保绿等基础性管理，并积极探索与水、电等其他公共服务集中收费的做法，最大限度地保障最基础的管理形态，维护小区公共秩序和环境卫生。

四是要加大物业维修资金的归集力度，积极创新管理办法，规范并简化使用手续，做到保值增值，不断完善这一制度。县建设、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，使资金交存、账户设置、使用管理程序规范，为长期物业管理提供资金保障，切实维护广大业主的权益。

（四）从政策措施上加大对物管企业的培育、扶持力度，建立优胜劣汰的市场竞争机制，不断推进物业企业规范运作

一是进一步完善物业管理相关政策。物管产业是朝阳产业，政府要积极扶持、引导，在政策、税

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收等方面要创造更有利于物业企业生存发展的空间，支持物业企业做大、做强、做响。要适时出台更加完善和更具可操作性的实施办法和细则，进一步明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务，以保障物管产业的健康发展。政府要像抓其它产业一样，积极搭建物管用人的培训平台，加大物管用人的信息支持，注重培养和引进高素质的物管人才。县政府价格主管部门要完善物业服务定价成本审核制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业企业收费行为。要强化合同约束，公开透明收费与服务标准，在要约的范围内维护各自合法权益。

二是对拆迁安置小区、低价位商品房的物管收费，要进行专题研究，切实解决物管费难收的问题。今后在实施拆迁时就要一并考虑是否设立小区管理专项基金，或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房，作为今后小区物业服务经费的补充来源。同时要延伸住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费要进行减免或补助，但必须实行阳光操作。

三是要加强政府物管人员力量配备。目前，我县物管处与房改办合署，物管处有牌子无编制，现有工作人员2名，只能勉强维持日常工作运转，与物管工作当前形势、发展态势和规范化管理要求不相称，因此必须对物管处人员力量配备给予重视，以保证行业监管工作正常有序开展，满足物管事业当前及长远发展的需要。

四是要规范物业管理市场准入制度，加强物业企业资质管理，规范企业服务标准。要建立物业企业进退机制，加强对物业服务企业的考核、监管。要实行物业管理协会制度，定期召开会议，互通情况，互相学习，及时点评，实行物业服务企业信用评价报告制度，努力促进行业自律和企业有序健康发展。要建立健全优秀物业项目评选、奖惩激励机制，从而不断提升我县物业服务的水平，提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。

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