XX市某某小区棚户区改造工程
第一章 总 论
第一节 项目概况
1．1项目名称：XX市某某路棚户区改造工程
1．2项目承办单位：XX市城市建设投资经营有限公司 1．3承担本建设项目可行性研究报告的单位： 1．4本建设项目性质：棚户区改造工程
1．5项目地点：______________________________ 1．6建设规模及建设内容
XX市某某路棚户区改造工程主要拆迁范围是XX市某某路片区内的棚户区，拆迁房屋面积24528平方米，拆迁地块棚户区占地面积共47亩。为被拆迁居民提供2种安置方案（详见拆迁安置章节）。
安置区总规划用地面积为29411m2，总建设面积为73528 m2，其中：住宅53161 m2，商业、生产用房及综合配套用房20367 m2。总建筑密度46%，建设高度24米，容积率2.5，绿地率为30%。 1．7 本建设项目总投资及资金来源
本项目建设总资金为14369.4万元，其中建安工程费10262.4万元，其他基本建设费2063.4万元，基本预备费986.1万元，建设期利息1057.5万元。资金筹措方式如下：拟向银行投资固定资产贷款为10000万元，约占总投资比例的70%，建设期贷款利息为1057.5万元；业主自筹及其他配套为4369.4万元，约占总投资比例的30%。
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投资额 序号 1 2 3 4 5 工程及费用名称 （万元） 第一部分工程费用 第二部分其他费用 基本预备费 建设期利息 项目总投资 分比（%） 占总投资百备注 1．8 本项目建设进度
本项目建设周期为24个月（20XX年09月至20XX年08月），本项目按照建设进度分为四个阶段，即前期工作阶段、施工方案设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段。 1. 9 项目目的
加快城市化建设，为弱势、贫困群体提供安居房，为棚户区居民提供 回迁房，拟建大型农贸市场为数字化大棚种植反季蔬菜提供销售渠道，建设物流服务中心、加油站，为反季蔬菜提供运输服务，总体规划XX万平方米，集销售、配货、运输、住宿、餐饮一体化的商圈形成新的产业链，增加就业机会，为本地经济做贡献。
第二节 项目研究范围
本项目拆迁某某路棚户区总住户XX户，共XXXX平方米建筑。按产权置换，应建设安置房XXXX平方米。根据国家有关部门对建设项目可行性
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研究内容及深度要求，确定项目名称、性质、地点；分析项目的背景情况，研究项目建设的必要性及可行性；研究确定项目建设总规模和主要功能设置、建设范围及内容；选定建设场址，建设项目的内容提出建筑物用地范围内的总体布置，包括建筑物、水、电等设施在内的主要建设方案；项目建设及运行中的环保、消防、安全等物措施方案；项目定员方案；项目实施进度计划，确定建设工期；估算工程建设所需投资额，拟定项目融资方案；对项目社会综合效益进行分析等。
第三节 项目编制依据 3．1指导思想
3．1．1依据XX市某某路拆迁情况，规划建设安置房，配套公共基础设施。 3．1．2依据建设场地现状地形地貌条件进行布置，并考虑与周围环境相适应的生态环境建设。
3．1．3为加大房屋安置力度、落实政府统筹和监管责任，使其更好地为经济与社会发展以及构建社会主义和谐社会服务。
3．1.4为加大房屋安置力度、完善拆迁补偿评估办法、落实政府统筹和监管责任，使其更好地为经济与社会发展以及构建社会主义和谐社会服务。 3.2编制原则
3.2.1遵守国家有关法律、法规和行业规范，适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、需要与可能的关系，做到规模适宜、功能合理、装备适度、经济适用、环境舒适；
3.2.2符合所在地区城市总体规划和区域规划的要求，充分利用现有资源，
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避免重复建设或过于集中，合理利用原有设施，厉行节约，避免浪费； 3.2.3坚持从实际出发，因地制宜，讲求实效的方针；
3.2.4坚持以土地的合理利用为目标，合理设计项目的建设方案，提高土地及其他资源综合利用水平。合理确定建设规模和建设标准，满足被拆迁家庭住房需要，提高投资效益，促进区域经济和社会主义和谐事业健康发展。
第四节 本项目的发展状况 4.1项目的提出
XX市城市经济及社会善有了突破性的发展，XX市旧城改造和新城建设如火如荼，城市规模也迅速膨胀，城区非农业人口由2003年的5万多人增至目前约8万人，城市上基础设施建设也在逐步完善。XX市正迎着国家大开发的良好环境，利用其得天独厚的生态优势和自身丰富的旅游资源，以医药、葡萄、旅游业为优势主导产业，发展药业加工和相关商业贸易，并依托丰富的生态旅游资源为后盾，逐步将XX市建设成为全国著名的现代化、山水式的优秀旅游城市。
近年来，XX抢抓机遇、加快发展，为更好地做好城市扩容工作，已规划将新城建设发展到XX市大道片区，而XX大道是城市主干道和高速路的进出口，某某路与XX大道平行，末端与城工大道相接。现XX大道和城工大道也建成，并投入使用，大道两侧是用规划的商住开发项目。而某某路整体环境不容乐观，基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，城郊“脏、乱、差”的环境随处可见，这些都直接影响到了城市整体
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环境和城市形象。
特别是XX市某某路内存在着大量的民房，区域内部建筑密度大、乱搭乱建现象严重、使用年限久、房屋质量差，居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体，目前某某路片区共有110多户低收入家庭住户，是城市中典型的棚户区。
区内居民的生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生脏乱差等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。XX市某某路棚户区的现状，已严重影响XX市城市整体形象。
为彻底贯彻落实党的十七大和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神，落实全国城市住房工作会议精神和《建设部关于印发<解决城市收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房[2007]218号）的要求。XX市政府提出了《XX市城区规划》，根据规划要求，需要对XX市城郊某某路片区棚户区进行整治，该项目得到XX市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。 4.2 已进行的调查研究及其调查成果
4.2.1项目用地：已完成用地选址和土地招拍挂 4.2.2项目工程方案：已确定采用的设计方案
4.2.3环境影响：项目建设、运营中采取措施后均不会对环境造成不良影响
4.2.4节能指标：本建设项目符合国家建设节能标准 4.2.5资金筹措：资金来源于业自筹，方案可行
4.2.6社会效益：本建设项目有利于XX市的建设，同时改善了XX市城区
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的环境，为被拆迁的居民创造一个优质、理想的居住环境。
第五节 本项目可靠性研究报告的编制依据 5.1《中华人民共和国物权法》
5.2国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》（一九九一年一月十八日国务院第七十六次常务会议通过）
5.3《XX省城市房屋拆迁管理办法》（2002年修正） 5.4《XX市城市总体规划》 5.5编制可行性研究报告的委托书 5.6《可行性研究报告编制指南》
5.7国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5.8国家现行的有关政策、标准、规范、定额等有俾指标的规定
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第六节 本建设项目可行性研究的结论
本项目建设符合科学发展观，项目选址符合区域发展规划，资金筹措和来源落实，自有资金基本到位，建设条件适宜，设计方案技术水平合理，有效贯彻了国家节能政策，社会及环境效益显著，项目经济可行，具备可持续性发展，该项目的实施是可行的。
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第二章 本项目提出的背景及建设的必要性 第一节 项目提出的背景
虽然，近年来XX市建设和发展的速度较快，经济和社会各项事业得到了快速发展，但是XX市某某路片区整体环境不容乐观，某某路片区内基础设施配套较差，居民房屋破旧，生产生活污水横流，“脏、乱、差”的环境现象随处可见，这些都直接影响到到了城市整体环境和城市形象。特别是建设密度大，使用年限久、房屋质量差，居住在其中的均为低收入家庭和社会弱势群体，区内居民的生存环境十分恶劣，消防隐患和环境卫生等问题突出。加之居住人员复杂，社会治安也十分难以整治。棚户区的现状，已严重影响XX市城市整体形象。
XX市某某路棚户区现目前主要建筑大多是自建房。由此可见棚户区的建筑年代久远，建筑多为砖木结构楼房，建筑杂乱无章，缺乏统一规划，一部分建筑已是危房，安全隐患大。
为加快XX市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市环境质量，改变城市面貌，改造危旧住房、改善困难家庭住房条件，解决困难家庭住房等系列问题，XX市人民政府，在全市低收入家庭住房摸底调查的基础上，结合XX市住建房建设实际，提出来棚户区改造项目建设。
因此，XX市城市建设投资经营有限公司根据国家相关政策和XX城市总体规划，提出了XX市某某路棚户区改造工程项目建设。
该项目得到XX市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。
第二节 项目建设的必要性
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2.1项目建设是推动XX市整个社会经济快速发展和城市居住设施发展的必要及前提条件
要加快城市化建设，推动城市经济结构调整，就必须要满足城市居民对于居住设施建设的需要，并依据XX市城市建设的总体规划和结构调整方案，按照市起点、高标准、规范化、各种公用服务配套设施的完善以及现代化生态化建设城市的建设要求进行新区建设。本项目正是按照城市发展，调整经济结构的总体目标要求而进行的城市基础设施项目建设。项目建设符合XX市建设总体规划的要求，符合国家关于城镇化建设的有关政策规定，符合XX市城市总体规划要求，符合XX市十二五社会经济发展规划纲要精神，适应了XX市城市建设及经济结构产业调整的实际需要。因此，从满足XX市经济发展，使城市建设、城郊的改造步伐进一步加快，促进城市经济结构和产业调整等方面看，建设本项目是很有必要的。
从另一方面看XX市是XX东南部的中心城市之一，属东北亚经济圈腹地，距沈阳、长春、丹东（港口）、集安（距离较近，要落实整个城市居住设施的建设，必然先要对城市弱势群体居住设施进行全面建设，由下至上、从点到面才能推动整个城市居住设施改善的整体化进程。作为城市硬件的居住设施得到完善和匹配，才能创造出整个城市投资的良好的环境，拉动经济稳步的快速发展。因此，本项目建设是落实XX城市居住设施建设的前提和必要条件。
2.2项目建设是完善XX市工农业生产和低收入人民生活水平的必要条件。
XX市的经济发展十分迅速，工农业生产正蓬勃发展，人民生活水平得到显著的提高。但经济建设和人民的生活水平的提高所需要依托城市经济
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适用住房建设在XX市的发展还十分薄弱。项目建设对于改善XX市的人居质量和生活水平条件是必要的。
2.3项目为城市建设和发展起到辅助积极的作用。
本项目在XX市城市总体规划当中，项目建设有利于加快小区建设步伐，使周边不同区域之间的联系加强，最为重要的是彻底解决了棚户区居民及低收入居民住房难的问题。因此，项目的建设是符合城市总体规划总体布局的要求，项目建设的必要性和意义十分重大。
2.4项目的建设是在对城市棚户区住房容量进行预测前提下依据城市总体规划，对实际问题提出的首要建设项目和解决方案。项目的提出和建设具有科学性、合理性、现实针对性。
因此结合城市总体规划和近期建设规划将XX市棚户口区房屋改造工程项目的建设提到先期建设的日程中，是科学的、合理的、有现实针对性的。项目的建设很有必要。
根据市委、政府的安排，将XX市某某路片区涉及92亩土地出让土地、修建某某大道等影响到的棚户区居民搬迁至某某路安置区即“某某小区”。
经现场核实统计，实施XX市某某路棚户区改造工程，需要搬迁居民460人，拆迁房屋24528平方米。提供安置条件是实施居民搬迁的前提，因此，加快实施此项目不仅重要，且迫在眉睫。
第三节 项目建设的有利条件
3.1XX市的经济效应作用，将带动XX市经济发展。XX市发展的良好势头是空前的，随着经济社会发展水平的不断提高、财力逐步增强和XX
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市片区的发展状大，加上各级各部门对XX市城区发展的支持力度不断加大，XX市城区和XX市的整体环境整治及规划建设已具备了很好的条件。必须抓住这一有得时机，采取有力措施进行棚户区改造，改善XX市片区的环境状况。
3.2XX市政府、市委等各级各部门的高度重视，为XX市某某路棚户区改造工程项目提供了政策支持。
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第三章 区域环境及建设条件
第一节 区域概况
XX市位于XX省南部，地理坐标位于东经125°10' ~126°44' ，北纬40°52' ~ 43°3' 之间。东接白山市，西与辽宁省的本溪、抚顺、丹东等市相邻，南与朝鲜民主主义人民共和国的慈江道隔鸭绿江相望，北连辽源市、XX市。南北长238千米，东西宽108千米。辖XX区、XX区两个市辖区，XX县、XX县、XX县三个县，代管XX市、XX市两个县级市。全境幅员XXX平方千米，人口约227.2万。是XX省东南部和东北东部最大的区域中心城市，XX省第五大城市，是中国医药城、中国葡萄酒城、中国钢铁城。
第二节 区位发展环境分析
XX市，位于XX省东南部长白山区，南与朝鲜隔江相望，西与辽宁省的本溪、抚顺、丹东等市相邻。辖梅河口、集安两市，柳河、辉南、XX县三县，东昌、二道江两区和梅河口经济贸易开发区三个省级开发区，人口230万。
一是区位优势独特。地处东北亚经济圈腹地，是我国对朝三大口岸之一，边境线长203.5公里，是国家批准的边境开放城市。同朝鲜、俄罗斯、韩国、日本等国家的经贸合作具有比较悠久的历史和地缘人缘上的优势。XX至沈阳高速公路XX段已竣工通车，XX至丹东、梅河口至沈阳等高速公路和通丹铁路已开工建设，XX机场前期工作基本完成，届时XX将成为东
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北东部重要的交通枢纽，成为XX省距出海口最近的城市。
二是生态环境优良。境内有大小河流千余条，水资源总量65.7亿立方米，人均占有量是XX省平均水平的1.8倍。森林覆盖率63%，高于全国平均水平44.8个百分点。活力木畜积量7500万平方米。市区空气环境质量二级以上天数达到295天。浑江穿城而过，山中有城，城中有水，山城相融，山水相依，是一座天然的生态氧吧。[1]
三是物产比较丰富。XX有“绿色立体资源宝库”之称，被誉为中国中药之香、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡和滑雪之乡。与云南的西双版纳和四川的峨眉山并称中国“三大天然药库”，现已查明的药物资源1133种，已开发利用的仅有90多种，开发潜力很大。XX是国内重要的人参种植基地，产量占有全国的40%。XX大米曾为宫廷御用，故有“贡米“之称。有山野菜、实用菌等绿色食品资源190余种，野生资源100余种。已发现的矿产资源85种，探明储量的53种、约24亿吨。
四是历史文化悠久。6000多年前就有人类在这里居住，是高句丽文化、满族萨满文化的发祥地。集安高句丽王城、王陵及贵族墓葬是世界文化遗产。全市有各种文化遗址900多处，国家级文物保护单位10余处。XX满族剪纸是中国三大民族剪纸之一。XX是一个革命老区，抗日战争时期，人民英雄杨靖宇将军率领东北抗联在这里英勇奋战；解放战争时期，陈云、肖劲光等老一辈无产阶级革命家在这里指挥了著名的“四保临江”战役；建国初期，XX军民为抗美援朝作出了重要贡献。目前，XX已连续六次获得了全国“双拥模范城”的称呼。
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五是旅游资源得天独厚。全市有国家A级以上景区13处，其中4A级景区3处。有6个国家森林公园、6个国家工农业旅游示范点。世界文化遗产-高句丽遗迹、中国最大的火山口湖群、中国红色旅游经典景区-靖宇陵园以及五女峰等国家级风景名胜独具特色，自然风光、文物古迹、冬季冰雪、中朝边境等特色旅游，深受中外游客的欢迎。所辖的集安市是中国历史文化名城、中国优秀城市。
六是发展基础较好。全市幅员1.56万平方公里，建设用地指标充足开发潜力巨大。水电资源蕴藏量丰富。人力资源充足，全市各类人才占总人口的9.2%。地区生产总值多年保持在18%以上的增长速度，三次产业比重调整为11：52.8：36.2，综合实力显著增强，城市功能日趋完善，人民生活水平逐步提高。
第三节 项目区地质环境条件
XX市2/3以上的面积为山区，属长白山系。南部是鸭绿江与浑 江之间的老岭山区，中部是浑江与辉发河之间的龙岗山，北部为低山丘陵区，是山地和平原的过渡地带。地势由南向北沉降，形成南高北低的地势地貌。海拔最高的老岭山脉东老秃顶子为1,589米，最低海拔集安市凉水朝鲜族乡杨木村为108米。
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第四章 项目现状
XX市______路棚户区目前主要建筑多为砖木结构的自建房。建筑杂乱无章，缺乏统一规划，一部分建筑已是危房，安全隐患大。各种线路象蜘蛛网一样交织在一起，并且容易发生火灾，存在极大的安全隐患。
（照片）
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第五章 拆迁安置方案
第一节 XX市某某路棚户区改造工程拆迁概况
根据《XX市城市总体规划》，搬迁XX市某某路上的棚户区，拆迁115户420人、拆迁建筑面积24528平方米，安置建设用地44亩。其中：选择安置房安置的110户404人，需求安置房221套25052平方米、商业门市36间213平方米、生产用房61间2899平方米；选择货币安置5户16人，拆迁面积3722平方米，货币安置费198.17万元。
第二节 拆迁政策措施
1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得产屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。
2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；
3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽量通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。
4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。
5、要充分利用棚户区在历史上形成的优点为，并挖掘其潜力。
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第三节 拆迁安置补偿方案
拆迁安置补偿以被拆迁人所持有房屋相关证件及现场核定的依据为准，包括房屋的权属、结构、门面面积、住宅面积、合法属性、室内装修装饰、其他构筑物及附着物。
一、拆迁安置方式 1、货币补偿； 2、原地就近安置； 二、拆迁安置原则
拆迁安置实行自愿选择安置方式，选择产权调换的按签订拆迁协议先后优先选择安置房的原则进行安置。
四、房屋征收补偿 （一）安置房安置
1、安置对象为征地方案公告之日在籍的常住农业人口（含现役义务兵，现在劳改、劳教人员，在校生）。土地征收公告后至市场人民政府批准征地补偿安置方案之日止，依法婚嫁、生育的人口，按有关规定可在被征地农村集体经济组织入户的，享受房屋安置。已享受宅基地安置、联建房和货币补偿的、征地前非法定婚姻或抚养（赡养）关系迁入且无农村承包地的人员及空挂户口人员，不享受房安置。
2、房屋征收补偿标准： 框架结构：1500元/m2； 砖混结构：1400元/m2； 砖木结构：1300元/m2；
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土木结构：1200元/m2； 简易结构：600元/m2。
3、安置房安置标准及价格结算办法
安置房面积计算方法：以户为单位（以2005年12月31日户口为准），单户征收房屋建筑面积小于312 m2的，每户享受312 m2安置房；大于312 m2的，可按实际面积享受安置房。
安置房价格结算方法：
（1）每户按符合本条第1款要求的享受安置房的人口每人享受30 m2
优惠面积，优惠面积按1000元/m2结算；
（2）在征收房屋面积以内，除优惠房以外的面积按1400元/m2结算，超出征收范围20 m2以内按1800元/m2结算；
（3）征收房屋建筑面积小于312m2，需购足312 m2的差额部分按1800元/m2结算；所购总面积超出20 m2以内的仍按1800元/m2结算，其余面积按市场价格结算（市场价以同等地段房价为参考依据）；
（4）每户安置户可另别外享受安置小区内不临街的一楼30-50 m2的生产用房一间。生产用房可不计入安置房面积，价格按2000元/m2。结算，若被征收户要求计入安置房面积，则按安置房价格结算。
4、安置房的规划选址，在符合城市规划的前提下，原则上经被征地集体经济组织2/3以上村民同意后，报市人民政府批准后实施。
安置房应包含以下基本设施：水、电、闭路电视入户，铝合金窗，进户防盗门，室内木门，水泥清光地面。
（二）货币补偿安置
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在土地征收中涉及的农村房屋征收补偿，本人提出自行解决住房安置的，安置办法如下：
由本人作出“自己解决住房安置，不需安排安置房且自己的提供有房证明”的书面承诺后，房屋征收补偿标准按框架结构2200元/m2、砖混结构2000元/m2、砖木结构1800元/m2、土木结构1600元/m2、简易结构600元/m2的标准实行一次性货币补偿。
（三）征地户以户为单位，可以选择安置房安置，也可选择货币补偿安置，但只能在两种安置方式中选择一种。
（四）搬家补助费以户为单位，被征收补偿房屋面积不足100m2的每户补助500元，100m2的（含100m2）以上不足200m2的每户补助700元，200m2以上的每户补助900元。按两次计算一次付给。
（五）周转过渡费：选择货币补偿的按6个月计发，选择安置房安置的按18个月计发。周转过渡费标准，按5元/m2·月计算，不足500元/月·户时则按500元/户·月计发。
超过18个月的周转过渡费，逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期满二年以上的增加100%。
被征收补偿房屋实行一次性搬离住地，并由本人自行解决周转过渡房。
（六）在公告规定搬迁期限内签定房屋征收补偿安置协议，并按纺定时间搬迁腾空点交房屋的（腾空标准：物件腾空、人畜离房、交钥匙），给予每户按原住房面积15元/m2的奖励。
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（七）对有70岁以上的老人和生活不能自理的残疾人的安置户，自行选择安置房安置的，经村委会提供证明，在选择安置新房时，可在楼层方面适当照顾。
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第六章 项目选址及建设条件
第一节 场址区域自然状况 1.地形、地貌情况
XX境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南市西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高外海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。境内地层出露有中生代的侏罗系、白垩系和新生代的第四系地层，分属3统6组，是XX小内侏罗系、白垩系地层发育最好、出露最齐的地区。安置区地形高差较小，地势较为平坦，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)第3.1.1条：所有建筑应按现行国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223确定其抗震类别。第3.1.3条：各抗震设防类别建筑的抗震设防标准，均应符合现行国家标准《建筑工程搞震设防分类标准》总刚第1.0.2条：本标准适用于抗震设防区建筑工程的抗震设防分类。《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008年版)附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组及XX省地震烈度区划图，本工程设防烈度为6度。本项目属山岭重丘地形，中低山形地貌，地势起伏不大，适宜建筑工程建设。
2.工程地质与水文地质、气候条件 1、地质条件 地质构造
XX境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南
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高西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高处海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。
2.河流与水文特征
境内水利资源丰富，有大小河流352条，总长度1255公里，其中流域面积大于20平方公里的河流26条，总长度335公里。全市河网密度达到0.7公里/平方公里。水资源100亿立方米，其中地表水资源总量为95亿立方米。境内有各类水库、山塘800多处，蓄水总理达3000万立方米。水能资源蕴藏量33万千瓦，现已建成大小电站45座，装机容量5万千瓦，年发电量1.5亿多千瓦小时。
3.气候条件
XX属中亚热带湿润季风气候区，冬暖春早，夏季炎热多伏旱，全年日照少，初夏晚秋多阴雨，立体气候和地区差异显著的气候特点。年平均气温18℃（最高气温41℃，最低气温-2℃）。年降雨量平均为1268.8毫米，年均相对湿度82%，日照时数1297.7小时；无霜期340-350天，并随海拔高度上升而递减，800米以下地区无霜期300天左右，800米以上地区无霜期210-300天期间。
第二节 社会环境条件
现状：安置区工程建设条件较好，同时内外交通十分方便。安置区周围主要为居住用地、工业用地、对外交通用地、仓储用地、耕地等用地构成。道路两边以自建房用地为主。项目区正面是某某大道，西临某某路，连接城工大道和XX大道，交通便利，城区1号公交车和城郊铁匠炉公交
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在此设有站点。
基础设施情况：片区内基础设施较为齐全，除已建道路的市政配套设施外，还有即将启动实施的规划道路市政配套设施外，具有一定规模的给排水及电力设施等相关基础配套设施。
交通情况: 某某路棚改区项目所在地周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，在某某大道旁边,间距10米。可接XX大道路，城工大道，市内1号公交站点、城郊公交站点设置于此，项目区内外与整个市区、市郊、金华办的联系十分方便。
公用附属设施情况：片区内设有较齐全的公共服务设施，满足人 民居住生活的要求。市政自来水管网已铺设至此，水量充足。天然气管网铺设至项目区，供应有保障。本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。
第三节 项目选址综述
本项目安置区位于某某大道旁，规划总用地面积47亩。建设范围内地势起伏较大，规划地块范围内有一个较大的山体，对规划带来一定的难度。但在地块内交通较为方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合生活小区的建设，地理位置优越。
1．本项目位于市中办城郊，属城市规划区内。交通便利，区位优势明显。
2．本项目有着距离XX商业区较近的特点和也距XX大道两侧的高档住
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宅区较近，能够为拟建小区的居民提供新的就业和生活的双重方便。
3．本项目临近XX二中和XX职业学校。附近有银行、餐饮、移动公司等公共文化设施较多，是方便子女上学和家庭生活的绝好地段。
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第七章 总体规划方案
第一节 规划依据
1.1建设单位提供的用地红线图和地形图 1.2建设单位的设计委托书 1.3《城市居住区规划设计规范》 1.4《城市道路交通规划设计规范》 1.5《住宅设计规范》
1.6《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》 1.7《民用建筑设计通则》
第二节 规划指导思想
整个规划以XX市总体规划为依据，以面向广大群众需求为出发点，以推进XX市房地产业健康发展为指导思想，以加快XX市城市化建设提高居民居住水平为目的，同时根据XX市生态大环境特色与城市的总布局，以对国土的现状分析为前提，以设计要求为序，贯彻可行的规划设计目标。本项目定位为优质、生态的文化小区。
第三节 规划目标
环境优先是本次规划所倡导的理念，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、生态社区、文化社区。环境与文化是本规划主题，本规划的总体目标是：基于文化、塑造
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环境。
（1）结合市场需求及项目特点，确定以“绿色生态，健康生活”概念为项目主题。使本小区成为适合居住的家，追求人与自然、人与人的和谐，社区环境营造一种幽雅舒适的居住空间使居住者尽享生活乐趣。
（2）本方案体现人与自然和谐共处的做法是接近绿地，亲近、热爱绿地；使居民进一步了解自然，热爱自然，以便更好的保护自然。另一方面，将绿化赋予人们喜欢的文化品位或艺术风格。最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然景象和自然情调。
（3）营造生态园林，注重绿化氛围，创造出绿地、漫步小径等相互搭配而协调的新型景观。在总体布局上，与自然地势相互协调，既考虑满足日照要求、留足绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。
第四节 规划方案
XX市政府拟在某某路规划片区内。项目总规划用地面积为29411平方米，总建筑面积 73528平方米，包括住宅建筑面积53161平方米，商业及公建配套建筑面积20367平方米。具体规划方案如下： 4.1总体布局规划
在综合分析、研究规划基地整体概况的基础上，对建筑区域进行合理布局，详见建设项目总平面图。在整体规划中，项目形态协调对应，规划的整体合理 ，尤其是在空间、形态和尺度上，项目规划具有延续性。在
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规划中，突出了严重而具有围合三感的特点，通过公共绿地，与区域整体的大气的规划尺度相呼应，积极地融于整体规划的形态之中。 4.2公共服务设施规划
本建设项目中充分发的考虑了公共服务设施。在项目建设地块内部考虑了整个小区为商贸综合市场，不仅满足了周边居民的日常生活需要，同时解决了棚户区内居民的就业问题。小区内还配备了多个垃圾收集点以满足居民的生活需要，小区配备完善的环卫设施系统。 4．3道路交通规则
道路系统是整个项目的骨架，决定基地的总体布局结构。
小区主干路宽3.5-7米，是进出小区的通道，宅前路宽2.5米,小区内共有三个入口，一个主入口，两个小区入口。 4．4空间构架
整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。
整体空间是以主入口为中心，横向两排房屋以合围的大空间向矩形发展的延伸，形成一个合围明的空间体系。 4．5绿化结构
小区的绿地系统充分利用主要道路景观为主的基础上，以住宅布置方向伸展。分散在住宅的周边，为居民提供舒适的绿化空间和硬质铺装的活动场所。每个住宅组团配置不同的树种以区分不同的组团。 4．6规划指标
主要规划技术指标见下表： 序号 名称 单位 数量 备注 27
1 2 其中 3 4 5 6 7
规划用地面积 总建设面积 住宅 商业及配套设施 容积率 建设密度 建设高度 绿化率 居住户数 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 米 % 户 29411 73528 53161 20367 2．5 46 24 ≥30 518 28
第八章 工程设计方案
第一节 建筑设计 1．1 主要设计依据
1．1．1《民用建设设计通则》 1．1．2《住宅建筑设计标准》 1．1．3《城市居住区规划设计规范》 1．1．4《民用建筑照明设计标准》 1．1．5《建筑设计防火规范》 1．1．6《民用建筑隔声设计规范》 1．1．7工程建设标准强制性条文 1．1．8工程建设地方标准强制性条文
1．1．9建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准 1．2 住宅单位设计 1．2．1平面布局
在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向、景观和通风。各房间布置紧凑。
设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为明确的内外、
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动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产品的应用。
1功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿○
分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。
2户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房入户门附近，利于日○
常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。
3其他专业与建筑专业对口的配合应尽量做到完美。如：结构与建筑○
尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使过墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。
4建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更○
有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。 1．2．2户型设计
户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理，观光、娱乐、实用面面俱到。 1．2．3建筑外立面
住宅立面面简洁大方的设计方法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在色彩上运用淡黄色为基调，搭配部分白色。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民。创造一个优美的建筑形象。
运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台飘窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辑性的表达方式，将门窗，栏杆等
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元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。
第二节 结构设计 2．1 工程概况
2．1．1本工程为XX市某某路棚户区改造工程安置房，建设地点位于XX市市中办某某路。项目总规划用地面积为29411平方米，总建筑面积73528平方米，包括住宅建筑面积53161平方米，商业及公建配套建筑面积20367平方米。本项目产要为多层住宅建筑。
2．1．2本工程中为底框结构。临街为底一框，不临街为底二框。 2．2 设计依据
2．2．1本工程主体结构设计的使用年限为：50年
2．2．2自然条件：基本风压为0.35KN/M2、地面粗糙度B类、基本雪压为0.2KN/M2，抗震设防烈度为六度。 2．2．3主要采用设计规范及标准
2．2．3．1《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）； 2．2．3．2《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）； 2．2．3．3《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）； 2．2．3．4《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）； 2．2．3．5《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
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2．2．3．6《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；
2．2．3．7《XX建筑地基基础设计规范》（DB22/45-2004）； 2．2．3．8《混凝土外加剂应用技术规范》（GB50119-2003）； 2．2．3．9《混凝土结构工程施工及验收规范》（GB50204-2002）； 2．2．3．10其它现行有关结构设计的规程及规范； 2．2．3．11采用标准图集：国标03G101-1。 2．2．3．11有关部门批准通过的报建设计文件。 2．3 建筑分类等级
2．3．1本工程建筑等级为二级； 2．3．2地基基础设计乙级； 2．3．3建筑的耐火等级为二级； 2．3．4地下室防水等级为二级。 2．4 主要荷载取值
2．4．1设计采用的均布活荷载标准值： 2.4.1.1走廊、门厅：2.5 KN/M2； 2．4．1．2：商场：3.5 KN/M2； 2．4．1．3：住宅：2.0 KN/M2；
2．4．1．4楼梯（兼做消防疏散楼梯）：3.5 KN/M2； 2．4．1．5上人屋面：2.0 KN/M2； 2．4．1．6不上人屋面：0.5 KN/M2； 2．4．1．7储藏室：5.0 KN/M2； 2．4．1．8机房：7.0 KN/M2；
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2．4．1．9回填材料容重：＜15 KN/M2。 2．5 结构
2．5．1建筑层数7层，建筑高度22米；
2．5．2建筑结构形式为底二框结构，建筑结构类别为三类，合理使用年限为50年，抗震设防烈度为6度设防；
第三节 给排水设计 3．1 设计依据及原则 3．1．1设计方案任务书；
3．1．2建筑及其它专业提供的相关资料
3．1．3《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003； 3．1．4《高层建筑给水排水设计规范》GB50045-95； 3．1．5《建设设计防火规范》GB50016-2006； 3．1．6《室外给水设计规范》GB50013-2006； 3．1．7《室外排水设计规范》GB50014-2006； 3．1．8 《居住小区给水排水设计规范》CECS57：94。 3．2 室外部分
3．2．1给水：引自城区自来水管网，为本项目提供居民生活所需用水，要求引入管不小于DN100，在建设场地内呈环状布置。
3．2．2排水：排水采用雨污分流。雨、污水分别排至场区雨水管网和污水管网。
3．2．3消防：室外消火栓线水与生活供水采用低压合流制，双路供水。
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室外消火栓没沿消防通道布置，采用地下式，并有明显的标志，消火栓间距不大于120米。 3．3 室内部分
3．3．1给水：本项目供水水源由XX市自来水公司供给。
3．3．2排水：排水采用污废分流制，楼内污水汇集排至室外化粪池，经化粪池处理后，排至市政污水管网。 3．3．3消防：
住宅楼内建筑手提式灭火器。
第四节 暖通设计 4．1 设计依据
4．1．1《采用通风与空气调节设计规范》 4．1．2《公共建设节能设计标准》
4．1．3《民用建筑节能设计标准》（采用居住建筑部分） 4．1．4《住宅设计规范》
4．1．5《XX小居住建筑节能标准》
建设方提供的项目产品定位报告及建筑专业提供的设计资料。 4．2 设计内容
本工程设计包括：通风及防排烟系统设计。 4．3 通风系统设计
围绕绿色建筑、节能建筑等设计理念，设计充分考虑利用自然资源，与建筑配合，通过合理的气流组织，采用自然通风方式改善室内的空气品质。
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第五节 电力设计 5．1设计依据
5．1．1《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 5．1．2《低压配电设计规范》GB50054-95 5．1．3《供配电系统设计规范》GB50052-95 5．1．4《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98 5．1．5《建筑物防雷设计规范》GB50055-93
5．1．6《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000 5．1．7《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000 5．1．8《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 5．1．9《民用闭路监视电视系统工程设计规范》GB50198-94 5．2强电部分
5．2．1高、低压变配电系统 1供电方案 ○
本工程设10KV电源由市政道路引入，电源为两路10KV电缆埋地引入。 2供配电系统 ○
由于本项目住宅负荷分散的特点，采用10KV环网供电。住户电源交流220/380KV由小区内户外变电站供电；各栋住宅楼及各配套公共建设用户设低压配电间，且低压侧设计量。 3线路敷设 ○
小区内内的供配电线采用走电缆沟和直埋敷设的形式，沿道路一侧的人行
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道和绿化带走线。 4用电计量 ○
本工程采用低压计量方式，住宅采用一户一表。 5照明设计 ○
住宅楼建筑，均按国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004设计。 5．2．2弱电系统
电视、电话、计算机网络、对计系统、消防系统。
第六节 燃气设计 6．1 设计依据
《城镇燃气设计规范》（GB50028-93 2002年版） 其它相关的国家现行规范和规程 6．2燃气种类
本小区拟供应的燃气为城市管道天然气。 6．3燃气系统 6．3．1燃气计量
按每户安装一具双眼燃气灶和一台燃气热水器计，用气量按5.43/h考虑,同时使用系数取0.12.每户选用额定流量为4.03/h的燃气表一只,其瞬间最大流量为6.03/h。 6．3．2燃气管网
从市政燃气管接DN100燃气管直接接入各住宅单元，燃气立管在各户厨房明装，每户预留一根DN20的接口。
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6．4燃气表设置
6．4．1管道供应的燃气用户就按下列要求单独设置燃气表 1住宅每户设置燃气表； ○
2公共建筑就按每个计量单位设置燃气表； ○
3计费价格不同时，应按不同计费系统设置燃气表。 ○
6．4．2燃气表的安装位置及燃气表的阀门安装均应符合《城镇燃气设计规范》的相关规定。
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第九章 节能节水
第一节 执行标准和规范
1．1民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-95 1．2民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005 1．3民用建筑热工设计规范GB50176-93 1．4建筑照明设计标准GB50034-2004 1．5建筑采光设计标准GB/T50033-2001 1．6城镇燃气设计规范GB50028-93 1．7民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92 1．8公共建筑节能设计标准
1．9国家及XX省政府职能部门有关节能文件要求
第二节 节能节水的措施 2．1 总体规划节能
2．1．1良好的朝向——大部分住宅为南北向或按近南北向。 2．1．2适宜的间距——最小间距满足消防要求
2．1．3绿化系统——小区设置分级绿化，提高了绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风的作用，对节能有利。 2．2 建筑节能
建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、热水供应、电气、炊事等方面的能耗。本项目采用的降低建筑能耗的主要措施有：
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2．2．1利用建筑物本身节能的方式，大部分楼宇采取南北朝向。在设计上，注重自然光及自然通风，使大部分房间保持很好的采光性及通风性。 2．2．2体形系数
建筑外形规则。体形系数小于规范要求。 2．2．3外墙
外墙面采用外保温，传热系数不大于1.50W/m2·℃。 2.2.4门窗
房间门窗面积尽量控制在规范要求的范围内,且选用密闭性能高的门窗,满足国家规范对窗户密闭性的要求级别.会热系数不大于4.7 W/m2·℃。 2.2.5电气
主要耗电点为居民生活用电和道路照明用电,电线均采用铜电缆,不采用铝胶线架空的方案,以减少线路损耗;灯具采用高效荧光灯产品\\高强度气体放电灯及电子镇流器；楼梯采用声控开关及室外路灯用光控和时控双向控制。 2．3节水措施
2．3．1采用节水措施；
2．3．2给水系统根据用水对象和区域划分，分别设置水表，计量用水量，提高人们的节水意识；
2．3．3市政引水管高设倒流防止器，防止绒线内给水管网的水倒流污染城市管网。
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第十章 环境保护评价
第一节 环境场址现状
XX市位于XX中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸，东经105047′-106026′、北纬26045′-27021′间。地势西北高，东南低。东北、西北、西南及南部山峦绵延。东南西三面呈河谷深切，中部为浅洼地、缓丘坡地和丘峰洼池，地势比较平坦开阔。境内最高点海拔1679.3米，最低点海拔760米。
第二节 环境污染分析 2．1主要污染源与污染物
本项目施工期间产生的污染主要有施工机械产生的噪声、扬尘、固体废弃物等。施工期对环境污染随施工期结束而消失。本项目运营期间主要可能的污染源有住宅排放的生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。 2．1．1项目施工期间环境污染因素分析
1施工过程中各种施工机械的作业处、砂石料的运送及存放物料的堆场等○
造成的扬尘污染；
2施工期间产生的生活垃圾和生产固体废弃物对环境的影响； ○
3各种机械施工作业产生的哭声污染。 ○
2．1．2项目运营期间环境污染因素分析
住宅区建设主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本
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身的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必经采取适当的治理措施。
第三节 环境治理措施
3．1大气环境影响分析及处理措施
在施工阶段，如平整场地、挖土、材料运输、装卸和搅拌等过程都存在着扬污染，施工工地的扬尘主要是汽车行驶扬尘、地面料场的风吹扬尘及施工作业扬尘（混凝土搅拌、水泥装卸和加料）等。 3．1．1汽车扬尘
汽车行驶引起的道路扬尘约占场地扬尘总量的50%以上。施工阶段需对汽车行驶路面勤洒水（每天4-5次），可以使空气中降尘量减少70%左右，有很好的降尘效果。同时施工车辆出入场地采取冲洗轮胎。 3．1．2搅拌扬尘
施工中混凝土的搅拌量相当大，应定点搅拌，防止搅拌尘污染随施工处移动而移动。物料及灰土拌合站应建在远离敏感区的下风向100米以外。运输材料的道路、施工现场尤其是灰土拌合站，采取必要的洒水措施，防止扬尘。对运输建筑材料的车辆加遮盖物，减少散落。对易散失物资加强管理，不得裸露堆放。
3．2 水环境影响分析及处理措施 3．2．1施工人员生活污水
建筑施工工人人数较多，施工营地每天生活污水量相当大，如果直接排放，对附近环境会产生一定的污染，因此应集中悼念生活污水将其入市
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政污水管网，营运期生活污水经处理后的污水综合排放标准按（GB8978-1996）三级后进入市政管网。同时对该项目施工期废水应进行回用，可将废水沉淀后作为周边农灌，禁止直接排入河流及地下溶洞，以保护河流水质。 3．2．2施工材料流失
建设期由于建筑材料的堆放，管理不当，特别是易冲失的材料如砂石、土方等采用露天堆放，遇暴雨时将被冲刷进入水体，因此对材料的堆放必须对堆场采取防冲刷措施，如在堆场四周设截流沟，土方应及时搬运。防止施工物质的流失，减少对附近河道水体的影响。 3．3噪声影响分析及处理措施
在施工期间各种作业机械和运输车辆产生的施工噪声，对环境产生一定影响。因此在施工期间就加强施工管理，在施工设备必须符合国家规定噪声标准的前提下，合理安排高噪声设备的作业时段，主要哭声源应远离声环境敏感区，严格实施施工程序和作息时间，根据施工标准在夜间22时至次日凌晨7时严禁使用高噪声机械，将噪声影响降到最小。加强设备维护，保证车辆和施工设备处于良好的工作状况，尽量采用低噪声的施工机械。对强噪声施工机械采取临时性的噪声隔挡措施。料场、拌合场等的选址应设置于距离声环境敏感点100米以外。按劳动卫生标准，控制高噪声机械施工人员的工作时间，对机械操作者及有关人员采取个人防护措施，如戴头盔等。
3．4 固体废物影响分析及处理措施
在施工中产生的固体废物主要来源于施工人员日常生活生产的生活
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垃圾和施工过程中产生的废弃材料及土方，若处理不当，遇到降水则会污染水体，从而对农田、植被、河流及周边环境产生潜在危害。对施工人员产生的生活垃圾应集中收集，作统一进行填埋处理；或运行垃圾处理填埋场处理。对废弃的材料及土方及应及时清运。 3．5 结论
该项目为XX市某某路棚户区改造工程项目的拆迁安置区建设，技术经济指标较为优越，对地表生态环境影响较小。对该工程可能带来的一些不利影响，如大气、水环境、噪声、固体废物等，可以通过上述各项环境保护措施得到改善和减免。因此，从环境影响角度看，该项目是可行的。
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第十一章 水土保持
第一节 工程措施
工程措施主要包括项目区河流及市政排水管网等，用于项目区内雨水集蓄和排泄，同时，做好土方的防护措施，使得水土资源不被雨水冲走。
第二节 植物措施
植物措施包括植树绿化和植草绿化，配合项目总体布置进行。主要作用是固土保水，保持水土。
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第十二章 项目组织管理及招投标方案
第一节 项目组织管理 1．1项目设施的组织程序
1．1．1为确保项目的建设质量，本项目建设单位将遵照《XX省建筑工程建设管理办法》进行该项目报建、审批及实施。
1．1．2对项目组织管理应建立相应责任制，层层落实责任到人，严格按照基建程序，做好项目建设前期工作，项目建设实施招投标制，并实行项目监理制，确保对工程质量、投资和进度的有效控制。
1本项目按照《工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《招标○
投标条例》等国家有关法令法规，结合本项目的实际情况，对本项目施工、监理以及重要设备等采购活动依法进行招标。
2对该项目的建筑工程、建设监理将严格严格按照有关招投标规定确○
定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请XX市发改局核准后严格遵照执行。
3本项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的○
建筑工程、建设监理实行公开招标。通过这种公开、公平、公正的市场经济行为业选择条件优越都进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。 1．2项目管理制度
1．2．1成本（投资）管理：在预算费用（成本或投资）范围内完成，尽可能地降低费用消耗，减少资金占用，保证项目的经济性要求。
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1．2．2工期管理：在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。
1．2．3工程管理：满足预定的使用功能要求（包括功能、质量、工程规模等）达到预定的生产能力使用效果，能经济、完全、高效率地运行，并提供较好的运行条件项目实施按计划，有秩序地进行，减少变更，不发生事故或其他损失，较好地解决项目过程中出现的风险困难和干扰。 1．2．4组织和信息管理：以项目经理为中心的管理模式。建立项目组织机构和安排人事，更好进行计划、组织、指挥、协调和控制在项目实施过程中出现的各种问题。
1．2．5应用现代管理方法和技术手段进行项目管理，如决策技术、网络计划技术、价值工程、系统工程、目标管理等方法和手段以保证项目圆满完成。 1．3项目控制
XX市某某路棚户区改造工程项目的顺利实施需要各单位在时间上、空间上协调一致。为使项目实施过程不受到干扰或中断，所以对他们必须有严格的控制。项目实施控制是为了保证按预定的计划实施项目，保证项目总目标的圆满实现。 1．3．1管理和监督项目实施
本项目实施控制的首要任务是监督，工程项目实施控制过程，监督工作必须保证实时性，必须立足现场。通过经常性的监督以保证整个项目和各个工程活动按照计划和合同（预定的质量要求、预计的花费、预定的工期）有效地和经济地实施，达到预定的项目目标。
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1．3．2跟踪项目实施过程
本项目通过对实施过程的监督获得反映工程实施情况的资料和对现场情况的了解。将这些资料经过信息处理，管理都可以获得项目实施善的报告。将它与项目的目标、项目的计划相比较，可以确定实际与计划的差距，认识哪方面出现偏差。并在项目实施过程中采用动态控制的方法，阶段性地检查实际值与计划目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值，使项目的实施结果逐步向最终目标接近。 1．3．3项目监理
本项目必须衽项目监理，将整个项目管理任务以合同的形式委托出去，让其他单位负责管理事务，监理工程师作为业主的代理人为业主提供专职的，从咨询、设计、计划到工程实施控制，甚至运行管理等全套的咨询和管理服务，为业主承担项目管理的大量事务性工作。以保证项目的顺利完成。
第二节 招投标 2.1 招标投标依据
1、1999年8月30日第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国招标投标法》。
2、1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》。
3、1997年第八届全国人民代表大会常务会议第十二次会议通过的《中华人民共和国建筑法》。
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4、建设部《关于进一步加强工程招标投标管理办法的规定》，1998年。 5、XX省人政府令89号《XX省工程建设项目招标初步方案核准规定》 6、XX省人民政府令第116号《XX省工程建设项目招标范围和规模标准规定
2．2 招标投标内容
招标范围包括：项目的勘察、设计、施工、监理与工程有关的重要设备、材料等的采购。
2.3 招标计划安排
1、施工工程招标：2011年12月（一期） 2、施工监理招标：2011年12月（一期） 2.4 招标组织形式
在本工程实施的各个招标阶段，建设单位应严格组织专门机构（招标人），整体把握，依法办事，严格控制和调整招标工作，从而保证招标工作在公开、公平、公正、透明和有序的原则下进行，必需委托专门的招标机构进行具体操作。勘测、设计单位自行招标，施工、监理等委托招标代理机构进行公开招标。
2.5 招标方式和招标程序
项目的勘测、设计采取邀请招标，施工、监理采取公开招标，招标程序见《某某小区项目公开招标程序框架图》。
2．6 招标公告的发布
招标公告在XX省招标投票管理条例规定的媒体上发布。
XX市某某小区棚户区改造项目公开招标程序框架图
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招标申请 资格预审文件 招标文件编制 公开在媒体上刊登招标公告 投标文件 编制与递交 现场勘探 开标前答疑会议 发售招标文件 资格预审 资格预审 定 标 评 标 谈判签约
2．7 投标单位资质、资格
勘测、设计资质为丙级以上，施工在三级以上，监理在甲级以上。 2.8 招标组织纪律
1、参与招标的工作人员要公正廉洁，自觉接受监督。
2、参与招标的工作人员不得接受投标单位任何形式的礼金、宴请，不得私自许愿。
3、参与招标的工作人员，要严格遵守招标投标法、建筑市场管理条例，对违法违纪人员按照陕西省委、省政府《关于工程建设违法行为给予党纪、政纪处分的暂行规定》执行。 2．9 招标内容及招标方案
通过公开招标方式确定代建设单位，由代建单位组织建设工程招投标。
建设工程实行招标投标，是基本建设管理体制改革的一项重要内容，对缩短建设工程工期，保证工程质量，降低工程造价，提高投资效益，发挥了积极作用。
建设项目的施工发包必须严格按照《中华人民共和国招标投票法》和
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《XX省招标投标管理条例》的有关规定进行公开招标。招标投投需要经过招标、投标、开标与定标等程序。按照公开、公正、公平竟争的原则，择优选定承包单位。本项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标单位的资质条件和财务状况，有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的方可参加投标。招标投标不受地区部门行业的限制，任何地区、部门和单位不得进行保护。中标单位的确定应综合投票者的社会信誉、履约能力、承包经验、技术水平、已完工程业绩和报价水平等，不应单纯以投票报价作为评价管定价的依据。
1、加强招标投标方式确认，招标公告发布，招标文件备案以及开标、评标、定标全过程的监管工作，严格实行中标结果公示制度，切实防止招投标弄虚作假。
2、加强对评标专家的管理，实行亮证评标和资格动态管理，执行专家评标公示制，加强对专家评标行为的监督。
3、推进工程量清单报价，制定防止低于成本价中标的具体方法。
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第十三章 项目建设进度计划
第一节 建设工期
本项目工程计划建设周期为二十四个月
第二节 项目实施进度安排
本项目按照建设进度分为4个阶段，即前期工作阶段、施工方案设计阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段，之后投入使用。根据项目现状和资金筹措情况，项目实施进度计划安排如下：
（1）项目前期手续的报批：2011年06月—2011年08月 （2）项目施工方案设计：2011年09月—2011年12月 （3）项目施工建设：2012年01月—2013年05月 （4）竣工验收：2013年06月
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第十四章 投资估算与资金筹措
第一节 投资估算 1．1编制主要依据 1．1．1基础资料
（1）设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准，拟建地点的地形地势条件；
（2）相关技术资料； （3）各类投资估算指标手册；
（4）类似工程技术经济指标，当地类似工程及建安工程造价标准； （5）由业主提供的相关资料；
（6）XX市已出台的征地拆迁补偿安置方案。 1.1.2定额依据
2004年《XX省建筑工程计价定额》、《XX省安装工程计价定额》及与定额配套的《计价定额费用计价方法》。
材料参考价格根据XX省造价站发布的近期《造价信息》的相关建筑材料价格和当地市场价格，并考虑相关因素确定。 1.1.3其它费用标准
（1）建设单位管理费按财建（2002）294号计算；
（2）勘察设计费按《工程勘察设计收费标准2002年修定本》计算； （3）前期咨询谁费根据吉价经[1999]403号计取；
（4）工程监理费、根据《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
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（2007）进行计算；
（5）招标费：根据国家计委计价格[2002]1980号计取； （6）工程量清单及拦标价编制费吉价房[2009]233号计取； （7）全过程造价控制按吉价房[2009]233号计取； （8）预备费为工程费用与工程建设费用之各的8%计。 1.2投资估算编制范围
本估算包括规划经线内的主体工程、配套附属工程的建筑安装工程费、挖山费用、工程费用预备费以及征地拆迁费用。 1.3项目投资估算 1.3.1拆迁投资估算
XX市某某路棚户区改造工程拆迁投资估算表
项 目 XX市某某路棚户区 合计 拆迁面积（m2） 24528 24528 过渡费（万元） 198．41 198．41 拆迁过渡费按当前XX市标准60.00元/年m2，选择安置房安置的按18个月计算，货币安置的按6个月计算。
棚户区占地：本项目棚户区安置点占地48占地面积共计48亩。 1.3.2本期工程暂不考虑人防配套建设费。 1.4投资估算结论
1.4.1本项目总投资14369.4万元，其中：
（1）工程费用10262.4万元，占总投资71.4%； （2）工程建设其他费用2063.4万元，占总投资14.4%；
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（3）预备费986.1万元，占总投资6.9%；
（4）建设期贷款利息1057.5万元，占总投资7.3%；
序号 工程及费用名称 1 2 3 4 5
工程建设期贷款利息计算表
附表 单位：万元 序号 1 2 年份 建设期第一年 建设期第二年 合计 贷款额 5000 5000 10000 计算期利息 352．5 705 1057．5 本利合计 5352．5 5705 11057.5 第一部分工程费用 第二部分其他费用 基本预备费 建设期利息 项目总投资 投资额（万元） 占总投资百分比% 备注 10262.4 2063.4 986.1 1057.5 14369.4 71.4 14.4 6.9 7.3 100 注：贷款年利率按7.05%计算，只计单利。
第二节 资金筹措方式与来源
根据投资估算的结果，本建设项目总投资为14369.4万元，资金筹措
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方式如下：拟向银行申请固定资产贷款为10000万元，约占总投资比例的70%，建设期贷款利息为1057.5万元；业主自筹及其他配套为4369.4万元，约占总投资30%。
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第十五章 经济效益分析
本项目的经济效益分析采用评估所剩余安置房出让效益分析模式进行。
第一节 房屋评估及出让分析
1.1工程属于棚户区改造项目，就其经营特点而言，本项目主要在经营过程中旨在改善XX市的棚户区群众的居住环境，提高棚户区居民的生活质量，本项目通过国家及地方政府相关优惠政策支持，待棚户区居民全部安置妥当后销售所剩余安置房及商业用房后收回投资。 1.2基础计算数据及说明
1．2．1本项目经济收益主要来源于棚户区改造获得土地挂牌出售后的收益。
1．2．2本次财务分析评价主要针对贷款部分进行。 1．2．3棚户区改造范围及剩余房屋数量：
XX市某某路棚户区改造工程，经图纸和实地调查，在扣除地形因素、公共用地、行政用地、绿化用地等非经营性用地后，可项目建设用地44亩，所剩余的安置房307套28109平方米、一楼商业门市16间947平方米、二楼商业用房4627平方米、生产用房2305平方米。
1．2．4年土地出让量：本项目棚户区改造按项目建成3年逐年出让剩余房屋及商业用房。
1．2．3本项目计算期5年，其中建设期2年，经营期3年。 1．3 收入测算
1．3．1房屋出让价格的确定：
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某某小区在某某大道旁边，与XX大道、城工大道相接、某某路相通，交通条件十分完善，水、电、通讯等基础设施的配套建设已完成。参考周边房屋近年来的交易价格。经综合测算和有关土地评估机构评定，XX市某某小区评估前一段时间房屋出让价最低2800元/M2、门市15000元/M2、二楼门市8000元/M2、生产用房4000元/M2。 1．3．2房屋出让收入计算
可出让307套28109 M2、一楼商业门市16间947 M2、二楼商业用房4627M2、生产用房2305 M2共计，土地评估单位出让价为金额为14720万元。（详见附表） 1．4 总成本测算
项目的总成本包括营运成本。营运成本包括银行及利息、公司自筹资金、管理费、及各种上交税金和费用。 1．5 收益测算
1、剩余建筑面积评估成交价
2
1可出让住宅面积：28109 M ○
评估成交单价：3000元/ M2 评估成交价：9432.7万元
22可出让门市面积：947 M ○
评估成交单价：16000元/ M2 评估成交价：1515.2万元
23可出让二楼门市面积：4627 M ○
评估成交单价：10000元/ M2
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评估成交价：4627万元
2
2可出让小区内的生产用房面积：2305 M ○
评估成交单价：4000元/ M2 住宅评估成交价：922万元
2、扣除销售不动产后上交的各种税金、费用：883.3万元 3、扣除项目总成本：14369.4万元 4、项目总收益：244.2万元
住宅及商业用房出让收入分配测算表
序号 1 2 3 4
1.6 项目的偿债能力分析与测算
本项目的总成本即是总投资,包括了土地取得成本和银行贷款及利息,
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名称 数量 评估单价 金额（万元） 可出让住宅（M2） 门市（M2） 二楼门市（M2） 生产用房（M2） 评估成交总价（万元） 扣除上交的各种税费 扣除项目总成本（万元） 28109 3000元/ M2 947 4627 2305 8432.7 16000元/ M2 1515.2 10000元/ M2 4627 4000元/ M2 922 15496.9 883.3 14369.4 244.2 扣除成本、税费后收益（万元）
公司自筹资金等。项目贷款10000万元，建设期利息为1057.5万元。依据银行项目还款要求，本项目在销售剩余不动产后，扣除种税金费用883.3万元后，净收益为244.2万元，可见在还款方式及能力上十分可靠，本项目销售剩余的建筑后的净收益能够完全覆盖所有银行贷款和利息，因此通过分析可知项目可以满足银行对项目基本条件的要求，偿还方案在财务上是可行的。
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第十六章 社会评价
第一节 社会的影响分析
社会效益分析是分析拟建项目对当地社会的影响当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。
社会效益分析从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性和社会风险分析。 1．1 社会影响分析 1．1．1主要社会效益分析
本项目的效益主要体现在社会综合效益上：
本项目的建设，可大力促进城市建设发展，为人民群众生活条件创造良好的硬件设施。
项目建设能使城市公共设施建设进一步配套完善，有效地提高城市品位和人民生活的质量及水平；同时，也将促进城市的发展，带动房地产市场的良性循环。
本项目的建成将极大改善XX市棚户区居民居住设施条件，开成功能齐全、流线清晰、舒适、安全的居住环境空间，为人民创造良好地居住环境，实现现代化中心城市的建设目标。 1．2 互适性分析
互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程序，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。
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本项目属公益性设施建设，对改善棚户区内市政基础设施，提升城市品位是十分有益的项目。本项目得到了XX市政府、各级部门及当地群众基础的积极支持，项目所在地的社会环境、人文条件适应项目的建设与可持续发展。
第二节 社会风险分析
本项目为棚户区改造及棚户区内市政设施改造，棚户区改造项目得到国家相关优惠政策的支持，市委市政府特别重视该项目的建设工作，该项目建设资金有保证。因此，项目开工首先制定切实可行的成本控制并且为以后的开发总结经验。在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，合理安排施工进度。并采取有效的措施，进行科学的财务资金动作，尽量避免和减少了风险因素的发生。要加快前期核准、规划设计等前期手续的输进度。加强与相关行政部门的沟通联系第，准确把握国家相关政策导向。
在工程建设过程中，已完工或在建设工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响。对于此，应该根据工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，通过招标方式聘请相应资质的监理公司进行监理，请专业设计单位参与进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。
第三节 社会评价结论
通过以上项目对社会的影响分析，互适性分析和社会风险分析，该项
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目建设，其社会评价是积极的。对XX市构建和谐社会等具有很好的促进作用。
该项目的建设得到政府的支持，得到人民群众的下面评价和关注。它的建设将是全市乃至全省安居工程发展的一件大事，对区域经济文化发展都将带来积极的影响。
从以上几方面综合分析、论证与比较，XX市片区规划项目的建设是XX市政府工作和为民办实事的一件大事，对区域社会经济发展将带来积极的影响。从宏观环境而言，建设时机已经成熟。
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