项目管理在房地产开发中的应用

项目管理在房地产开发中的应用

葛正权

(江苏中江国际房地产公司，江苏南京210008)

E}商要]随着社会的快速发袅，项曰管理已广泛应用于各个行业。本文结合工程实例分析了项目管理在房地产开发中的应用。

’，溶罐词]房地产；项目管理

现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部

制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，—般设置

开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管

理，多从事单一项目的运作。事业部制项目管理是企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负

责。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。

一、房地产项目管理

房地产项目管理知识类属于C-PMBOK(中国项目管理体系)知

识特点与知识范畴，由概念阶段知识模块、开发阶段知识模块、建设实施阶段知识模块、收尾销售阶段知识模块构成。房地产项目管理系统可

以采取如下对应的应用模式：部门制，在公司内部应用，各个职能部门配置相关的操作杈限，实现其相关的业务-I,q能；公司制，投资商与公司联合应用，相关部门或职能岗位配制相关的操作权限i事业部制，各个事业部建立不同的数据账，从公司的角度考虑各个事业部之间资金、人力资源的平衡；专业管理公司制，以投资商为核心，建筑公司、销售公司、物业公司等协助应用。

开发商实施项目管理信息化后，能够有效提升管理水平，具体表现

如下：1)以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理。计划对项目成功的重要作用，通过制订详

细、完善的计划来指导项目的实施：在实施的过程中随时搜集项目的进度信息，将实际进度与计划进行对比，对存在的偏差及时予以纠正，切实保证项目的工期、成本和质量。2)实现对房地产项目的多角度、多要素管理。房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。项目管理信息化后，有效灵活的使用C—PMBOK介绍方法与工具对项目管理要素集成管理，提高了科学的模式和依据。

=、建设过程中的项目管理

在房地产开发整个过程中，房地产项目建设是房地产企业开发中

的—个重要环节。其过程由项目建设准备、招标投标、建设施工和验收

交付后使用四个阶段组成。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、

建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓。至高无上。。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。

建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。1)合作伙伴选择成功是项目管理成功的基础。设计院、监理公司、总承包施工企业、材料供应商、物业管理公司，项目管理过程中会有很多合作伙伴，这些合f乍秋伴初始选择的主动杈在开发企业。若选择不当，合作的过程中发现不理想，这时，开发公司就处在了被动地位。当然，开发公司与

合作

都有相关的合同条款约束。但是，一旦问题出现，损失赔偿有

限，商场如战场，时间耽搁，机遇错过或声誉受影响，隐型损失往往无

法用金钱来估算。例如在我公司已开发交付的“中江美河”项目的实施

过程中，我们在挑选合作伙伴前，对该项目参加报名单位的资格先预审，从企业资质、规模、业绩、信誉等方面综合考察，选出符合我公司

要求的对象，再i两过招标过程或“货比三家”的形式，针对不同项目的

不同特点，确定合作伙伴时采用不同的思路，强调“性价比。。该项目

历经我们两年多时间的精，浙造，在建筑规划、园林设计、建筑材科、

施工建设、营销策划等方面均取得了突破性进展，成为南京市有代表性的标志性精品楼盘之一，获得了“扬子杯“及“南京市销售1O强企业。等荣誉，项目交付后取得了业主的一致好评。在项目有明确的定位后。

就要确保品质，实践证明，该项目的合作伙伴选择较为成功，质量得到

了保证，价格也较为适中，造价控制得较好。2)项目开发设计阶段是

整个项目投资造价控制的重点。项目开发设计阶段，经济与技术相结合

可以取得令人满意的经济效果。在这个阶段，若公司实力不足，甚至可借助外部力量，请业内的专家来帮助决策，花小钱办大事往往会取得事半功倍的效果。因为设计阶段对整个项目建设成本的影响在70％以上。决定了该项目开发的质量与成败。很多理论虽然阐述非常清楚，但在实际操作中往往不是如此。许多开发公司虽明白这个道理，但过多注重的

是项目的资本运作，项目的开发周期，强调的是加快建设速度，尽可能地压缩建设周期，这样就可以尽快销售，实现资金回笼。其实项目前期

暖通等各个分项均有文莉做，都应认真对待，组织论证，不断改进与

多投入些精力，会取得较好的经济效益。建筑方案、结构类型、电气、

修正，而不应轻视此过程。在安庆新世纪花园项目中，在总经理的领导

下，工程部通过前；#珈强对设计单位的管理，在保证设计质量和产品安全可靠的前提下，提升了产品品牌并取得了较好的经济效益。3)高度重视招标过程，作为项目管理的—个重要手段招标过程中应全过程重视质量控制；标的达到一定金额或建设达到一定规模，根据我国的a召标投标；i§及地方的一些相关法规，须在建设交易市场进行公开招标，招

标工作是建设单位项目管理过程中的一个重要环节，招投标工作需全面贯彻于整个房地产开发项目全过程管理之中。4)必须充分利用和整合

外部资源。本文已在前面提到，项目管理过程中，须借助许多外部力量，如招标代理公司、设计院、监理公司等等。如何充分借助和利用他们的力量，为本公司的目标而努力，使之成为共同的奋斗目标，共同高

质量的完成建设项目，是值得商榷和探讨的问题。5)创新思维，勇于

开拓，项目管理实施过程中，处处为客户着想该项目在与业主签订的合同中，为不同的业主提供相应的服务，当好参谋，业主确定的装修图纸经承接该项目设计的设计院认可后组织施工，减少了工作量，节约了投资，节省了装修时间。得到了业主们的一致好评，取得了良好的经济效益和社会效益，为今后更好地为业主服务打下了良好的信誉基础。6)

不可忽视项目交付后的工作：建设项目完成交付使用，不能说项目管理

就此结束，而是—个新的开始。a房屋交付后；应对项目的建设过程进行回顾，总结分析建设中的经验及教训，以利于完善下～项目的管理。其内容有总包单位的施工、管理水平，分包单位施工情况，甲供材的质量情况、施工中易发生的问题及解决方式等方面对项目建设进行全面评估。b不管是否自己公司的物业部门管理，还是交给其他物业公司管理，在项目建设设计和施工中应尽可能地考虑到日后的维修、维护，尽可能采用节能产品，减少日后的运行费用，便于日后的安全防卫等。好的物

业管理能提高楼盘的品质，延长房屋的使用寿命：同时扩大开发公司的

影响，提高知名度。提高自己的信誉和企业效益，才能发展壮大自己，

在激烈的房地产a渤竞争中永远立于不败之地!

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