投资管理制度

　　1.0目的

　　1.1本规程规范公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。

　　2.0适用范围

　　2.1本规程适用于公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。

　　3.0职责

　　3.1经营部各主管负责对外商业信息的收集、整理。

　　3.2经营部经理、主管总助负责组织对外投资的论证、公关工作。

　　3.3公司各职能部门协助参与对外投资的论证工作。

　　3.4公司总经理负责对外投资的决策工作。

　　4.0工作流程图

　　可行

　　寻找项目———>初步论证———>立项———>可行性研究论证———>评审———>审批

　　5.0工作内容

　　5.1项目来源

　　5.1.1当公司对外寻找到新的多种经营投资项目或寻找到对外招标物业管理项目时，由经营部主管对候选项目进行初步论证。

　　5.1.2初步论证主要是初步进行技术经济分析，如果结果可行，经营部主管应在经营部经理的指导下写出书面的初步论证报告书报总经理进行项目立项。

　　5.1.3论证报告书的基本要求是：

　　a）有明确的`项目说明、概况；

　　b）有较为准确的技术经济分析；

　　c）有对外投资合作的步骤、方法；

　　d）有明确的立项结论。

　　5.2拟选项目的可行性论证

　　5.2.1项目立项后，总经理或主管总助应及时组织相关人员组成可行性论证小组。对拟选项目进行全面可行性研究论证。

　　5.2.2可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响论证结论的前提和原则。

　　5.3可行性论证报告书的内容及有关编制要求

　　a）“投资项目的基本情况”要求较详细列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等；

　　b）“影响投资的基本要素”要求详细列出拟投资项目的对外合作条件和可能影响本次可行性研究的因素；

　　c）“技术、资源论证”是可行性研究的重要论证之一。技术论证主要是对拟投资的项目进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证，资源论证则是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置能力；

　　d）“经济论证”是可行性论证的核心部分，编制时要求：

　　——详细测算出拟投资项目的前期投入成本和项目正常运转后的经营成本；

　　——利润测算则是在测算完毕预期收入以后，依据收入测算出的预期投资利润

　　——“风险分析”要求对对外投资进行详细的盈亏平衡分析、现金流量分析。

　　e）“投资的优劣势分析”要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对可能出现的各种隐患应详细一一列出。

　　5.4论证结果的处置

　　5.4.1可行性论证出来后，总经理应召集公司各部门负责人及公司骨干进行讨论，对可行性论证的过程和结论进行评审。

　　5.4.2评审认为可行性论证真实可靠结果可行的，最后总经理在综合公司财力、物力、综合回报以及投资风险等因素的基础上作出审批。

　　a）决定投资的，开始组成项目组进行准备工作；

　　b）暂缓投资的，将前期已做好的可行性论证报告书等资料归档备用。

　　5.4.3评审认为可行性论证不充分、不完善的，应当由经营部继续补充论证直至清晰完善。

　　5.4.4可行性研究认为不可行的，经营部应当将可行性研究报告书连同其他资料一起交总经理或主管总助，由其决定是否归档保存。

　　5.5对外参加招标竞争物业管理权的投资，在做完可行性论证后，应当由经营部主管负责编制物业管理投标书（具体参照《物业管理投标方案编制规程》）。

　　5.6对外投资（投标）金额的审批权参照公司《招投标管理制度》执行。

　　6.0引用文件及记录表格

　　6.1《物业管理投标方案编制规程》

　　6.2《招投标管理制度》