抵押房贷利息怎么算

1、在银行贷款买房的情况下，贷款利息的计算主要取决于首付数额、还款方式、按揭念书、银行利率等。由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。那么，在计算银行贷款买房利息时，则应当根据新的数据进行计算。2、由于银行贷款买房利息的计算比较专业，涉及到一些金融计算公式，所以为了方便广大购房者计算购房贷款利息，很多网站都提供了购房贷款利息计算器。购房者只需在相应的地方填写具体数据，然后点击“计算”，就可以轻松计算出银行贷款买房的利息。

一、公积金计算常识

什么是等额

等额是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中．作为还款人，每个月还给银行固定金额．优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单．每月承担相同的款项也方便安排收支．缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等本还款法高．适用人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。

什么是等本

使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。优点：等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付缺点：前期还款额度大，需要一定资金实力保证。适用人群：当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长准备提前还款人群。

关于贷款金额

总的贷款金额要具体看借款人的偿还能力．一般每月的还款额不应超过收入的50％。申请人如有补充公积金，则公积金贷款最高可达30万；没有补充公积金，则公积金贷款最高可达20万，具体视公积金帐户的余额，一般为公积金帐户的余额的40倍，还要根据偿还能力．第一次购买自住住房的购房者，每户公积金贷款额度最高可达50万元。

法律咨询：

网友：贷款年限一般是多少年

律师：商业贷款最长年限为30年，公积金贷款新房最长贷款年限30年，二手房最长贷款年限15年。

二、贷款可以提前还几次

想要提前还贷，贷款时选择等额本金还款法比较好。

一旦考虑要提前还贷，那需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。还贷方式包括等额本金还款法和等额本息还款法两种。

等额本金还款法是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少。而等额本息还款法每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。因此，虽然还款越早，利息负担相应就越少，但也要看是用何种贷款方式。

由于提前还贷时已支付的利息是不退还的，而同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，所以购房者如果在一开始就想要提前还款，贷款期限又不是很长，那最好选择等额本金还款法。

另据计算，以20年贷款年限为例，在还款的前8年，采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法归还的贷款本息金额少，而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少。所以，如果选择等额本息还款法，得考虑在8年前就提前还贷，如果选择等额本金还款法，就考虑在12年后才提前还贷。

【本文关联的相关法律依据】

《住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知》

一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。

二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。