出卖已抵押房屋是否有效

出卖已抵押房屋是否有效

具体情况具体分析，分析该房屋是否进行登记，善意取得。

《民法典》（2021.1.1生效）第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。而《民法典》（2021.1.1生效）第二百二十九条就属于“法律另有规定”的情形，该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

《民法典》（2021.1.1生效）第三百一十一条对“善意取得”作了明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。由此可知善意取得的三个条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权的;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备。本案中李某夫妇将房屋抵押给周某的时候并没有办理抵押登记，购买房屋的谭某并不知道李某夫妇没有处分权，谭某属于善意第三人，另外谭某支付了19万元的合理对价并办理了过户手续，依照物权法的相关规定，谭某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发，应当认定该买卖合同有效