商品房买卖合同中房屋面积约定的注意事项有哪些

一、商品房买卖合同的房屋面积条款

在当前，开发商与购房者所签订的房屋买卖合同都是范本合同，在合同中的房屋面积条款已经进行了格式性书写。通常对房屋面积的约定是以房产的建筑面积来确认房产面积。在此，对于购房者来说，一定要注意该面积约定条款是否只确定建筑面积的数量；若是，则需要开发商在该条款中除了要明确该房产的建筑面积外，还需要对所购买房产的套内面积以及公摊面积分别进行约定。总之，对于面积约定越全面细致越好。

二、商品房买卖合同的面积差异处理条款

在当前使用的商品房买卖合同中，对于面积的差异处理条款基本上均是以建筑面积为差异处理依据。但是，房屋的建筑面积是由房屋套内面积与公摊面积构成；在房屋的建筑面积总数按设计面积建筑面积不变的情况下，通过调整相应的套内面积和公摊面积致使购房者在购房时遭受实际损失；比如开发商减少套内面积，增大公摊面积，同样能够达到合同约定的建筑面积，但是在此种情况下购房者所购房屋的实际可使用面积相对就减少。

对于上述情况，购房者可以通过对面积差异处理条款进行细致化约定达到相应的防范目的。在面积数量条款约定套内面积和公摊面积的基础上，分别对房产的套内面积减少或者是公摊面积增大约定处理意见。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的精神以及所规定的房屋面积差异比例作为参照，可以做如下的设定：

(1)对于套内面积，若实测面积少于约定面积比例在3%(包含3%)以内的按照实测面积由开发商将3%(包含3%)部分房款以及利息退还；套内实测面积少于约定套内面积比例超过3%的，购房者有权解除合同或者是要求继续履行合同；若继续履行合同的，开发商应当将面积差异大于3%部分购房款双倍返还给购房者；实测面积比约定套内面积大，比例在3%(包含3%)以内的按照实际面积由购房者补足购房款；实测面积大于约定套内面积超过3%的，购房者可以解除合同或者是继续履行合同，若继续履行合同的，对于超过3%面积部分由开发商自行承担且该增加部分面积的产权属于购房者所有。

(2)对于公摊面积也可以如上设定，加重开发商在面积上增加或者减少的责任，从而避免开发商在套内面积和公摊面积上做文章。

温馨提示：

购房者在选购房屋签订购房合同时一定需要明确房屋的面积约定(包括建筑面积、套内面积、公摊面积)，同时还要注意对于面积差异的处理条款约定，通过合同约定的方式保证自己的合法权益。

《商品房买卖合同司法解释全文》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。