购房合同的法律风险及其应对措施

购房合同无效的法律后果及贷款合同处理方法。无效合同需相互返还房屋与款项，已使用房屋需支付使用费与装修补偿。双方过错需赔偿损失，恶意行为可能支付惩罚性赔偿。涉及串通损害国家、第三方利益需追缴财产。违法犯罪行为将受处罚。无效合同情形包括分离出售、未登记过户、产权问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、欺诈、非法转让等。购房合同无效时，买方有权解除贷款合同。购房合同无效带来不利后果，需谨慎避免。

法律分析

一、购房合同无效的法律后果是什么

房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认，而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

(一)相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋;

(二)买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。

(三)有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。

(四)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

(五)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

(六)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

二、购房合同无效有哪些后果

无效房屋买卖合同的情形如下：

(一)房地产分离出卖，合同无效。

(二)产权未登记过户，合同无效。

(三)产权主体有问题，合同无效。

(四)侵犯优先购买权，合同无效。

(五)单位违反规定购房，合同无效。

(六)价格上欺诈行为，显失公平，合同无效。

(七)非法转让，合同无效。

三、购房合同无效贷款合同怎么办

在购房合同因故不能成立或不能履行的情况下，买房人与银行签订的贷款合同应当如何处理呢?

商品房买卖合同与贷款合同是两个独立的合同，彼此之间不存在主从关系。但商品房买卖合同的有效存在是商品房贷款合同存在的前提，贷款合同存在的目的正是为了保证商品房买卖合同的履行。因此，二者之间存在着非常紧密的关系。如果商品房买卖合同因故被确认为无效或者被撤销、解除的，贷款合同的目的便无法实现，其也自然失去了存在的价值和意义。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，买房人有权要求解除贷款合同。

一般情况下，房屋买卖的双方都不会希望房屋买卖合同被认定为无效，毕竟它所带来的不利后果并不是人们愿意看到的，同时购房合同无效的法律后果也是会对当事人的利益造成损害。

结语

购房合同无效的法律后果包括：相互返还房屋和房屋价款、支付使用费和装修补偿、赔偿对方损失、支付惩罚性赔偿、收缴财产或返还给第三人、受到行政或刑事处罚。无效房屋买卖合同的后果包括：房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体问题、侵犯优先购买权、单位违规购房、价格欺诈、非法转让。对于购房合同无效的贷款合同，买房人有权要求解除贷款合同，根据最高人民法院的规定，当商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同无法实现目的时，买房人可以请求解除贷款合同。购房合同无效会对当事人的利益造成损害，因此双方通常都不希望合同被认定为无效。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。