在签订合同时如何判断购房风险

本文主要介绍了购房时需要注意的风险问题,包括开发商无法在规定时间内取得房屋所有权证所带来的风险,以及利用公积金贷款或商业贷款来考察开发项目的风险。此外,还提到了购房时需要了解的房屋质量、合租面积、交房条件等方面的内容。最后,文中提到有关部门已经实行了示范合同文本的推荐使用制度,但即使是这种相对规范的示范合同文本,在保护购房者知情权方面仍然不完备,因此购房者在签合同时需要把这些问题说清楚。

法律分析

在合同中，开发商需明确指出取得房屋所有权证的具体时刻。合同期满买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，或者合同期满买受人不能取得房屋所有权证的，买受人应当按日按一定比例支付违约金。如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内取得房屋所有权证并写入合同，购房人的风险可能会降低。如果开发商两年内不同意，但自房屋竣工交付之日起三四年内，项目风险太大，因为按照正常合法的房地产开发程序，自房屋竣工交付之日起1年左右，应能取得房屋所有权证，最长不超过2年。那么，开发商可能永远无法在两年内付清全部土地出让金，也可能无法在后期付清全部土地出让金。

3。利用公积金贷款或商业贷款来考察开发项目的风险。在谈到合同时，要求开发商在合同中承诺“因开发商原因，购房人无法获得公积金贷款或商业贷款的，有权退房退房”，因为银行对公积金贷款审查严格，要求开发商提供合法的“五证”。如果开发项目是非法的，或缺乏“五证”，银行将不会贷款。如果由于开发商的原因无法获得商业贷款，从侧面证明银行对该项目并不乐观，或者银行已经帮助我们提前对该项目的风险进行了评估。如果是预售项目，开发商拒绝提供预售许可证原件的，应在合同中注明，开发商最迟应在一个月内到房地产管理部门登记，否则购房者有权退房退房。如果开发商不同意本协议，项目可能存在瑕疵，开发商可能无法完全取得项目预售许可证等原因。

在合同谈判中，我们也可以从房屋质量、合租面积、交房条件等其他方面了解整个项目的风险，总之，购房者不能仅仅凭开发商的广告或销售人员的口头介绍就草率决定购买房产，但应该综合分析法律、房地产专业知识和开发商的实力来决定是否购买房地产。为了规范住房消费市场，有关部门已经实行了示范合同文本的推荐使用制度，但即使是这种相对规范的示范合同文本，在保护购房者知情权方面仍然不完备。签合同时别忘了把下列问题说清楚：

1。所购房屋建筑面积、房屋建筑面积、土地分摊面积、房屋层高、房屋分隔、朝向、整栋房屋的相关情况、整个小区的布局及配套设施、车位数量、车位租售情况。

2。所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。

3。买受人有权知道预付款是否实际用于所购房屋的建设。房屋建筑设计变更，房地产公司应当事先取得买受人的认可或者确认，否则买受人有权退房。买受人有权知道谁对所购房屋的质量验收负责，并在此前提下，明确买受人的责任和验收不当的法律后果。

7。设定房屋及所有部件的最低保修期和维修责任人。房地产公司应当告知购房者房屋交付的标志是正确交付，而不仅仅是实物交付。买受人有权了解房地产公司办理大小房产证的流程和期限，并据此设定双方的权利和义务，以及房地产公司未能按时办理房产证应承担的相应法律责任。

拓展延伸

预售许可证是保障，别忽视。

根据我国《商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请办理预售许可证，取得《商品房预售许可证》。预售许可证是商品房预售的法律依据，是房地产开发企业进行预售的必要条件。

预售许可证的发放，是由房地产管理部门根据房地产开发企业的信用状况、商品房项目的规模、土地使用性质等因素综合评估后决定的。预售许可证的发放，不仅是对房地产开发企业的认可，也是对购房者的保障。

在商品房预售过程中，预售许可证具有以下重要作用：

1. 预售许可证是商品房预售的法律依据，购房者在购买商品房时，应当查看并留存预售许可证的相关信息。

2. 预售许可证是对商品房预售项目规模、土地使用性质等方面进行限制的证明，可以有效避免商品房预售过程中出现的一些问题。

3. 预售许可证的发放，是对房地产开发企业的信用状况进行审核的证明，可以反映房地产开发企业的信用状况，对购房者的购房选择具有一定的参考价值。

总之，预售许可证是商品房预售过程中必不可少的法律依据和证明文件，对于购房者和房地产开发企业来说，都应当引起足够的重视。

结语

购房者购买房地产时,应该综合分析开发商的实力、项目的风险以及法律、房地产专业知识,确保自己的权益。同时,在签订合同时应该明确房屋的具体情况和权利,以避免购买后出现问题。如果开发商无法在两年内取得房屋所有权证,或者无法提供公积金贷款或商业贷款,购房者应该谨慎考虑是否购买,并了解相关的风险和解决方法。另外,购房者也可以利用公积金贷款或商业贷款来考察开发项目的风险,并关注房屋质量、合租面积、交房条件等其他方面,以更好地了解整个项目的风险。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。