商住一体的住宅使用年限是40年。商住一体的住宅一般是建设在商业用地上，产权年限只有40年，商住一体住宅是比较潮流的一种居住形式，不仅可以用来居住，同时还能用来办公，是一款适应一线城市发展政策以及年轻人生活发展的新型住宅方式，非常受欢迎。
1、使用面积大
商住两用房虽然面积一般以40-80平米大小的小户型为主，但是使用面积大，层高有4.5米左右，完全可以隔成2层使用，也就是说购买50多平方米面积大小的房子，其使用面积将近100平方米。
2、低总价
这种房子一般是以小户型公寓设计为主，楼层相对较高、容积率也高，对开发商来说就降低了不少成本，自然售价也就低了。
3、不限购
商住两用房一般是小产权的，受限购、限贷政策的影响不大，很适合一些在大城市打拼的年轻人。
1、产权40年
商住房的产权只有40年，使用时间较短。而且一旦年限到了，想要继续使用就需要补交土地出让金才行。
2、物业费高
商住房的物业费一般是根据商业住宅的标准来收取的，比70年产权的民用住宅会高出一倍的价格。
商住两用房是作为住宅的补充，土地使用年限为40-50年，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式，房产权年限起算时间是从开发商拿到使用权开始的，所以住户能使用的期限是土地使用年限-开发商开发时间。
比如合同上说土地使用年限是40年，而开发商从拿到使用权开始用了2年开发建好房子，住户马上拿到房子，那么使用年限就是40-2=38年。而事实上，在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是永久的，届满可自动续期，续费按当时的1%-10%来征收(即土地使用权出让金)，补的费用不会超过5位数。另外，商业产权到期如国家没又其他规划，业主只需需要土地出让金即可继续使用。