地铁的开通意义
发布网友
发布时间：2022-04-23 10:47
共1个回答
热心网友
时间：2023-10-11 18:08
世界各地轨道交通建设普遍面临建设资金短缺和运营亏损两大难题。实行“以地养铁”，轨道项目PPP模式结合物业发展，让地铁成为世界少有能盈利的轨道交通机构。
港铁“物业+轨道”发展模式的演变历程，主要可分为三阶段：
（1）初期发展（1980年代）：利用所拥有空间发展补贴开支
地铁1979年通车，初期主要覆盖市区线路，仍需*通过贷款注资建设，物业发展难以作为支持建设还本付息和运营收入补贴的主要来源。由于土地资源匮乏，港铁充分利用轨道建设范围占有的土地，进行车辆段（如九龙湾德福花园、荃湾绿杨新村）和站点上盖的发展（如湾仔修顿花园、中环环球大厦），其物业销售与租金收益，用于轨道交通建设运营资金补贴的同时，亦进一步通过上盖发展，强化沿线客流量，保障运营收益。 另一方面，港铁直至2001年都是100%由*拥有的企业，但由于奉行商业原则经营，*谨慎按照港铁的财务状况分析，对初期线网规划修订，落实建设时取消了部分预期效益较低的原有规划路段，强化轨道交通在初期建设的效益。[例如港岛线西段、东九龙线（现时的沙中线），早在1970年已进行规划，纳入初期线网建设，但在对居民构成与这些地区人口老化的现象评估之后，延迟到2010年，才陆续通过*出资展开工程，港岛线西段在2014年12月刚通车，而沙中线预计2019年通车。]
（2）快速发展期（1990年代）：利用新线与新发展区的融合创造价值
随着机场核心计划带动城市的跨越式扩展，需要大量建设资金，*将填海土地协议出让于港铁、并让港铁参与新发展区（如东涌、西九龙填海区）的前期规划研究，积极采取新线站点与土地融合发展模式，包括土地与车站融合发展，以及车站与周边社区的人行无缝连接网络设计，强化地铁人流带动创造的土地价值，再通过土地增值收益，支持港铁在机场快线和东涌线的建设。这种模式同样用于将军澳和马鞍山新市镇的沿线轨道发展。
（3）成熟期（2000年代）：长远持续的分期发展让土地价值最大化
轨道线网快速发展后，客流量增大，沿线市场发展逐渐成熟，港铁逐步对之前轨道线网所预留土地，进行长达10-20年的分期开发。务求通过人流和商机的培育，让土地价值最大化，创造更高盈利目标。例如，1998年通车的机场铁路九龙站上盖综合发展，初期开发了住宅，孵化市场潜力和人气，待发展较为成熟、商业地产需求较高时，于2005年开始建设酒店、购物商场等商业设施，2012年发展楼高110层的环球贸易中心ICC-九龙站最后一期发展项目。整个项目包括甲级写字楼、六星级酒店、天际观景台等高端功能，其甲级办公租金单价为九龙之最。
